Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży nieruchomości zabudowanych, tj. działek nr A i nr B jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 11 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości (niezabudowanych działek: nr C, nr D, nr E, nr F oraz zabudowanych działek nr A i nr B). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 grudnia 2021 r. (wpływ 3 grudnia 2021 r.). oraz pismem z dnia 14 grudnia 2021 r. (data wpływu 17 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W postępowaniu egzekucyjnym zajęto pięć nieruchomości dłużniczki X (`(...)`).

1. Nieruchomość zapisana w KW (…) składa się z dwóch działek gruntu o numerach geodezyjnych nr C i D o powierzchni łącznej 1,98 ha. Grunty V i VI klasy bonitacyjnej; opisane jako łąka, grunty orne i rowy.

2. Kompleks nieruchomości (z uwagi na ich funkcjonalne połączenie) składający się z czterech działek gruntu:

- działkę gruntu nr A zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 24 czerwca 2004 r.,

- działkę gruntu nr E zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 17 sierpnia 2004 r.,

- działkę gruntu nr F zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 30 września 2004 r.,

- działkę gruntu nr B zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 24 czerwca 2004 r.

Jak wynika z pisma Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w (…) z dnia 19 lipca 2021 r. X nie widnieje w ewidencji czynnych podatników VAT.

Jak wynika z wpisów w działach II ksiąg wieczystych:

- działki gruntu nr C i D zapisane w KW (…) dłużniczka nabyła 22 lipca 2004 r.;

- działkę gruntu nr A zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 24 czerwca 2004 r.,

- działkę gruntu nr E zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 17 sierpnia 2004 r.,

- działkę gruntu nr F zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 30 września 2004 r.,

- działkę gruntu nr B zapisaną w KW (…) dłużniczka nabyła 24 czerwca 2004 r.

Z oświadczenia obecnego Prezesa Spółki X oraz jedynego wspólnika Wnioskodawca ustalił, że wszystkie działki gruntu nabyto od okolicznych rolników. Do aktów notarialnych nie wystawiano żadnych faktur, zresztą w tym czasie ustawa o VAT dopiero co weszła w życie, rolnik nie jest płatnikiem VAT z działalności rolniczej. Niezależnie Wnioskodawca sprawdził odpisy zupełne ksiąg wieczystych z których wynika, że:

- nieruchomość o nr KW (…) (działka nr C i D), nabyta od (…), obecnie już nie żyją), działka odłączona od księgi wieczystej KW (…);

- nieruchomość o nr KW (…) (działka nr A), dnia 17 października 2006 r. odłączona z innej nieruchomości stanowiącej własność dłużniczki;

- nieruchomość o nr KW (…) (działka nr E) nabyta od (…), dla nieruchomości urządzony był jedynie zbiór dokumentów, po zakupie założono księgę wieczystą;

- nieruchomość o nr (…) (działka nr F) nabyta od (…) odłączona od KW (…);

- nieruchomość o nr KW (…) (działka nr B) nabyta od (…), odłączona z KW (…).

Dokumentacja Spółki z tego okresu nie musi już być przechowywana.

Od Prezesa Spółki jak i ustaleń od okolicznych mieszkańców, X nabyła opisane wyżej grunty leśne i rolne od rolników, bądź ich zstępnych. Jak ustalono od obecnego Prezesa i jedynego wspólnika użytki rolne, nieużytki i grunty leśne Spółka nabyła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Skoro czynności przeniesienia nieruchomości nie były dodatkowo potwierdzone fakturami, to nie przysługiwało odliczenie podatku od żadnej działki. Spółka nabyła działki z zamiarem prowadzenia tam stadniny koni. Zrealizowano jedynie dwa budynki drewniane, resztę inwestycji odłożono w czasie z powodu braku środków na budowę drogi (zrealizowano przyłącze energetyczne i oświetlenie). W tym czasie Spółka miała już problemy z płynnością. Spółka nabyła wszystkie działki w celach po części inwestycyjnych, po części rekreacyjnych, nie było z góry przewidziane przeznaczenie dla każdej z nich. Koncepcja powstała jakby później.

Działki nr: A, E, F i B stanowiły jeden kompleks mieszkalno-rekreacyjny. Od oddania do użytkowania – pierwszego zasiedlenia obydwu budynków drewnianych z kotłownią (działki nr: A i B) były one wykorzystywane dla celów rekreacyjno-mieszkaniowych. Od 7-8 lat obiekt w zasadzie opuszczony i ulega postępującej degradacji. Natomiast działki gruntu C i D są trwałym nieużytkiem, dziko porośniętym roślinnością.

Z ustaleń i wiedzy, jaką posiada Wnioskodawca, kompleks działek nr: A, E, F i B był wykorzystywany jedynie rekreacyjnie przez Zarząd Spółki. Nie było zaplecza gastronomicznego ani bazy noclegowej, także żaden cel gospodarczy nie mógł być osiągnięty. W obiekcie nie prowadzono działalności zarobkowej, inwestycja nie została do końca zrealizowana (w zamyśle miała to być hodowla koni i rekreacja – jazda konna po okolicznych terenach nadających się do tego celu). Działki gruntu wskazane powyżej wraz ze wskazaniem numerów ksiąg wieczystych były przedmiotem dzierżawy. Do opisu i oszacowania przedłożono umowę dzierżawy od dnia 24 czerwca 2008 r. do 24 czerwca 2038 r. na rzecz (…).

Umowa dzierżawy obejmowała księgi wieczyste KW (…) (dz. nr A); KW (…) (dz. nr B); KW (…) (dz. nr (…) – nie jest przedmiotem toczącej się egzekucji); KW (…) (dz. nr C); KW (…) (dz. nr E); KW (…) (dz. nr F); KW (…) (dz. nr (…) – nie jest przedmiotem toczącej się egzekucji). Dzierżawca obowiązany był do zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości 2.500 zł miesięcznie. Czynsz płatny z dołu raz rocznie począwszy od 15 lipca 2008 r.

Dzierżawca nie zrealizował zamierzonego celu-agroturystyki, jak ustalił Wnioskodawca nie mieszkał tam na stałe, korzystał z przedmiotu dzierżawy tylko dla wypoczynku przez krótki czas. Od lat prawa swego nie wykonuje, nie wiadomo gdzie przebywa.

Z oświadczenia Prezesa Spółki dzierżawca należności nie regulował.

Na dzień sprzedaży działka nr A (KW …) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym z bali i kotłownią zagłębioną w ziemi; działka nr E (… niezabudowana; działka nr F (KW …) niezabudowana; działka nr B (KW …) zabudowana budynkiem z bali z użytkowym parterem i mieszkalnym poddaszem. W ocenie Wnioskodawcy, obydwa budynki z bali są budynkami w rozumieniu Prawa budowlanego, zaś kotłownia częściowo w ziemi jest budowlą. Oprócz tego na działce znajdują się drewniane elementy architektury ogrodowej. Opisane działki stanowią jeden kompleks ogrodzony drewnianą palisadą w stanie lichym.

Dłużniczka X nabyła grunty, natomiast wszystkie naniesienia w postaci budynków i budowli wraz z mała architekturą i ogrodzeniem zostały wzniesione przez dłużniczkę. Budynek mieszkalny z bali na działce nr A wraz z kotłownią w gruncie zostały ukończone pod koniec roku 2005, podobnie budynek z bali na działce nr B został ukończony na przełomie 2005/2006 roku. Ich obecny stan jednak nie pozwala ich użytkować zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem. Uległy daleko idącej dewastacji, ukradziono elementy koniecznego wyposażenia budynków jak i kotłowni. Konieczne są znaczne nakłady finansowe. Opisane działki nr: A, E, F i B stanowiły jeden kompleks mieszkalno-rekreacyjny.

Z wiedzy, jaką posiada Wnioskodawca, jak już wyżej opisano, zrealizowano jedynie część inwestycji. W tym stanie nie spełniała ona funkcji zarobkowych, spełniała rekreacyjne dla zarządu. Gdyby inwestycję ukończono, to wtedy zrealizowany by został cel gospodarczy. Z wiedzy powziętej od obecnego Prezesa dłużniczce przysługiwało prawo do odliczania podatku naliczonego z tytułu budowy budynków, budowli bądź ich części. Dotyczy to budynku mieszkalnego z kotłownią na działce nr A, jak i budynku posadowionego na działce nr B. Z wiedzy, jaką posiada Wnioskodawca, dłużniczka korzysta z tego prawa przy wznoszeniu budynku i kotłowni na działce nr A, jak i budynku na działce nr B. Z uwagi na upływ czasu, dokumentacja nie musi być przechowywana. Budynek mieszkalny z bali z kotłownią na działce nr A był okazjonalnie wykorzystywany na cele mieszkalne i rekreacyjne. Parter budynku z bali na działce nr B był przewidziany na cele gospodarcze, zaś na poddaszu były dwa małe mieszkania w pełni urządzone i okazjonalnie korzystano z tych mieszkań.

Z ustaleń dom mieszkalny z bali i kotłownię na działce nr A, jak i budynek z bali na działce nr B zrealizowano pod koniec roku 2005, bądź na początku roku 2006 i doszło do ich pierwszego zasiedlenia w tym czasie. Pomiędzy zasiedleniem budynku mieszkalnego z kotłownią działka nr A jak i zasiedleniem budynku na działce gruntu nr B, a ich dostawą w trybie egzekucji sądowej upłynęło około 15 lat, zatem znacznie dłużej niż termin 2 letni odnoszący się do ulepszeń. Czynności egzekucyjne przeciwko dłużniczce Wnioskodawca prowadzi 12 rok. Jest to już kolejna egzekucja z nieruchomości. Na podstawie trzech wizji na nieruchomości z biegłymi w tym czasie na nieruchomość nie czyniono żadnych nakładów, nawet koniecznych. Do tego budynki ulegały dewastacji, rozkradano elementy wyposażenia.

Dla działek objętych egzekucją, zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych, nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki o numerach A i B zabudowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na podstawie tej decyzji wydano pozwolenia na budowę. Aktualnie dla terenu obowiązuje jedynie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (…), zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy (…) dla działek o numerach geodezyjnych nr: E, A, F i B uchwalono funkcję planistyczną ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Zatem nie jest dopuszczona żadna zabudowa, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków wodnych (część zajmują mokradła).

W ocenie Wnioskodawcy, na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie przysługuje zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Nie istnieją już materiały źródłowe w postaci faktur, ale z uwagi na upływ czasu dłużniczka nie ma już obowiązku przechowywania tej dokumentacji. Przeprowadzono jednak szereg ustaleń potwierdzający stan wyżej opisany.

Ponadto w piśmie z dnia 29 listopada 2021 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Wnioskodawca wskazał, co następuje.

1. Dłużnik był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 2 kwietnia 2001 r., aż do wykreślenia z urzędu z dniem (`(...)`) października 2015 r. „wątpliwe istnienie". Przedmiot przeważającej działalności przedsiębiorcy wg PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 10.61.Z, wytwarzanie produktów przemiału zbóż. Oprócz tego, jako przedmiot pozostałej działalności w KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) wpisano 167 PKD. Faktycznie Spółka zajmowała się produkcją glutenu (białko zbożowe) i pochodnych, produkcja win i skup zbóż, tj. działalność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.).

2. W odpowiedzi na pytanie o treści: „2. Czy wskazane w opisie sprawy elementy architektury ogrodowej stanowią budowle lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.)?”

Na wskazane elementy architektury ogrodowej składają się:

- grill z wiatą, nie stanowi budowli lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Grill z wiatą stanowi obiekt małej architektury ogrodowej definiowanej, jako niewielkie budowle sakralne (kapliczki, figury, krzyże), a także wodotryski, posągi, drobna zabudowa ogrodowa, śmietniki, huśtawki, piaskownice itp.). Obiekt stanowi murowany grill zadaszony strzechą, całość wsparta na sześciu słupach drewnianych, bez ścian. Grunt utwardzony kostka brukową.Zaś budowla jest definiowana, jako obiekt budowlany, niebędący budynkiem lub małą architekturą, jak drogi, mosty, tunele, lotniska, maszty antenowe, budowle ziemne, budowle hydrotechniczne, instalacje przemysłowe wolno stojące, oczyszczalnie ścieków, pomniki, budowle sportowe itp. Jak też fundamenty pod maszyny i inne urządzenia wyodrębnione ze względów technicznych. Chodzi tutaj o obiekty o znaczniejszych rozmiarach i większej funkcji.

- altana ogrodowa, nie stanowi budowli lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Altana ogrodowa stanowi obiekt małej architektury ogrodowej definiowanej, jako niewielkie budowle sakralne (kapliczki, figury, krzyże), a także wodotryski, posągi, drobna zabudowa ogrodowa, śmietniki, huśtawki, piaskownice itp.). Obiekt w całości drewniany kryty strzechą, całość wsparta na czterech słupach drewnianych, bez ścian. Podłoga drewniana podniesiona na ziemię na wysokość jednego drewnianego stopnia.

Zaś budowla jest definiowana, jako obiekt budowlany, niebędący budynkiem lub małą architekturą, jak drogi, mosty, tunele, lotniska, maszty antenowa, budowle ziemne, budowle hydrotechniczne, instalacje przemysłowe wolno stojące, oczyszczalnie ścieków, pomniki, budowle sportowe itp. Jak też fundamenty pod maszyny i inne urządzenia wyodrębnione ze względów technicznych. Chodzi tutaj o obiekty o znaczniejszych rozmiarach i większej funkcji.

3. Od momentu oddania budynku i budowli po ich wybudowaniu około 2005 roku, dłużniczka nie poniosła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku mieszkalnego z bali na działce nr A wraz z kotłownią w gruncie (obok), w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły, co najmniej 30% wartości początkowej obiektów, nie dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia przez okres kilkunastu lat (wymóg dwa lata). Ich obecny stan nie pozwala ich użytkować zgodnie z przeznaczeniem; znaczna dekapitalizacja z powodu kradzieży i aktów wandalizmu.

Od momentu oddania budynku po wybudowaniu na przełomie 2005/2006 roku, dłużniczka nie poniosła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynku z bali na działce nr B, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu, nie dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia przez okres kilkunastu lat (wymóg dwa lata). Obecny stan budynku nie pozwala użytkować go zgodnie z przeznaczeniem; znaczna dekapitalizacja z powodu kradzieży i aktów wandalizmu.

Skoro nie było ulepszeń, dłużniczka nie poniosła wydatków, nie dokonywała odliczenia podatku naliczonego od ulepszeń.

4. Dzierżawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku mieszkalnego z kotłownią na działce nr A w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które by stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Dzierżawca nie poniósł żadnych nakładów w czasie trwania dzierżawy. Z oświadczenia Prezesa Spółki dzierżawy nie regulował. Komornik ani organy dłużniczki nie mają z dzierżawcą od lat żadnego kontaktu.

Dzierżawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku na działce B w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które by stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Dzierżawca nie poniósł żadnych nakładów w czasie trwania dzierżawy. Z oświadczenia Prezesa Spółki dzierżawy nie regulował. Komornik ani organy dłużniczki nie mają z dzierżawcą od lat żadnego kontaktu.

Nadto nie poniósł żadnych nakładów na infrastrukturę, elementy małej architektury ogrodowej, ogrodzenie etc.

Strony umowy dzierżawy nie dokonały żadnych rozliczeń, dzierżawca porzucił przedmiot dzierżawy – nie zrealizował zamierzonego celu.

5. Niezabudowana działka gruntu nr C została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`). Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków wodnych (występują mokradła).

Niezabudowana działka gruntu nr D została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`). Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków wodnych (występują mokradła).

Niezabudowana działka gruntu nr E została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`). Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków.

Niezabudowana działka gruntu nr F została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`). Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków.

6. Na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki gruntu nr C nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie pozwala na to obowiązujące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`).

Na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki gruntu nr D nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie pozwala na to obowiązujące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`).

Na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki gruntu nr E nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie pozwala na to obowiązujące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`).

Na dzień sprzedaży dla niezabudowanej działki gruntu nr F nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie pozwala na to obowiązujące Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`).

Działka gruntu nr C od dnia nabycia do dnia sprzedaży licytacyjnej była wykorzystywana przez Dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W dziale 1 księgi wieczystej wpisano sposób korzystania: łąki trwałe, grunty orne, rowy. Działka nie była utrzymana w kulturze rolnej, teren dziko porośnięty drzewami i krzewami – nieużytek. Nieruchomość podlega aż do chwili obecnej podatkowi rolnemu.

Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, tekst jednolity z 13 lutego 2020 r. (Dz. U. 2020 r. poz. 333) użytki rolne o klasie bonitacyjnej 5, 6 i Z, korzystają ze zwolnienia od podatku rolnego.

Naniesienia budowlane w postaci budynku mieszkalnego z bali wraz z kotłownią na działce nr A oraz budynku z bali na działce B, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Podatkowi od nieruchomości na użytku rolnym, zgodnie z ustawą podlega powierzchnia biologicznie nieczynna, tj. zabudowana budynkami, tarasami, utwardzona betonem itp. Dłużniczka na żadnej z nieruchomości (tak działkach zabudowanych jak i niezabudowanych) nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, w tym również podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Inwestycja nie została zrealizowana do końca, wzniesiono część (administracyjną), nie wybudowano części gospodarczej, tj. obiektów niezbędnych do prowadzenia stadniny koni (taki był zamysł inwestora). Przyczyniły się do tego problemy finansowe, które w tym okresie dotknęły Spółkę – dekoniunktura na rynku glutenu i win. Obszar działki stanowił i nadal stanowi użytek rolny. Sprawdzenia powyższego stanu Wnioskodawca dokonał w Urzędzie Gminy (…).

Działka gruntu nr D od dnia nabycia do dnia sprzedaży licytacyjnej była wykorzystywana przez Dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W dziale I księgi wieczystej wpisano sposób korzystania: łąki trwałe, grunty orne, rowy. Działka nie była utrzymana w kulturze rolnej, teren dziko porośnięty drzewami i krzewami – nieużytek.

Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, tekst jednolity z 13 lutego 2020 r. (Dz.U.2020. poz. 333) użytki rolne o klasie bonitacyjnej 5, 6 i Z, korzystają ze zwolnienia od podatku rolnego. Naniesienia budowlane w postaci budynku mieszkalnego z bali wraz z kotłownią na działce nr A oraz budynku z bali na działce nr B, podlegają opodatkowaniu podatkiem o nieruchomości. Podatkowi od nieruchomości na użytku rolnym, zgodnie z ustawą podlega powierzchnia biologicznie nieczynna, tj. zabudowana budynkami, tarasami, utwardzona betonem itp. Dłużniczka na żadnej z nieruchomości (tak działkach zabudowanych jak i niezabudowanych) nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, w tym również podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Inwestycja nie została zrealizowana do końca, wzniesiono część (administracyjną), nie wybudowano części gospodarczej, tj. obiektów niezbędnych do prowadzenia stadniny koni (taki był zamysł inwestora). Przyczyniły się do tego problemy finansowe, które w tym okresie dotknęły Spółkę – dekoniunktura na rynku glutenu i win. Obszar działki stanowił i nadal stanowi użytek rolny.

Sprawdzenia powyższego stanu Wnioskodawca dokonał w Urzędzie Gminy (`(...)`).

Działka gruntu nr E od dnia nabycia do dnia sprzedaży licytacyjnej była wykorzystywana przez Dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W dziale I księgi wieczystej wpisano sposób korzystania: łąki trwałe. Działka była użytkowana jako teren rekreacyjny – obejście zabudowań drewnianych. Na działce posadowiona mała architektura ogrodowa – altana ogrodowa.

Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, tekst jednolity z 13 lutego 2020 roku (Dz.U. 2020 r. poz. 333) użytki rolne o klasie bonitacyjnej 5, 6 i Z, korzystają ze zwolnienia od podatku rolnego.

Naniesienia budowlane w postaci budynku mieszkalnego z bali wraz z kotłownią na działce nr A oraz budynku z bali na działce nr B, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Podatkowi od nieruchomości na użytku rolnym, zgodnie z ustawą podlega powierzchnia biologicznie nieczynna, tj. zabudowana budynkami, tarasami, utwardzona betonem itp. Dłużniczka na żadnej z nieruchomości (tak działkach zabudowanych jak i niezabudowanych) nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, w tym również podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Inwestycja nie została zrealizowana do końca, wzniesiono część (administracyjną), nie wybudowano części gospodarczej, tj. obiektów niezbędnych do prowadzenia stadniny koni (taki był zamysł inwestora).

Przyczyniły się do tego problemy finansowe, które w tym okresie dotknęły Spółkę – dekoniunktura na rynku glutenu i win. Obszar działki stanowił i nadal stanowi użytek rolny.

Sprawdzenia powyższego stanu Wnioskodawca dokonał w Urzędzie Gminy (`(...)`).

Działka gruntu nr F od dnia nabycia do dnia sprzedaży licytacyjnej była wykorzystywana przez Dłużniczkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W dziale 1 księgi wieczystej wpisano sposób korzystania: łąki trwałe. Działka była po części wykorzystywana, jako ogród przydomowy (trawa, posadzone drzewka owocowe).

Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, tekst jednolity z 13 lutego 2020 roku (Dz.U.2020 r., poz. 333) użytki rolne o klasie bonitacyjnej 5, 6 i Z, korzystają ze zwolnienia od podatku rolnego.

Naniesienia budowlane w postaci budynku mieszkalnego z bali wraz z kotłownią na działce nr A oraz budynku z bali na działce B, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Podatkowi od nieruchomości na użytku rolnym, zgodnie z ustawą podlega powierzchnia biologicznie nieczynna, tj. zabudowana budynkami, tarasami, utwardzona betonem itp. Dłużniczka na żadnej z nieruchomości (tak działkach zabudowanych jak i niezabudowanych) nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, w tym również podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Inwestycja nie została zrealizowana do końca, wzniesiono część (administracyjną), nie wybudowano części gospodarczej, tj. obiektów niezbędnych do prowadzenia stadniny koni (taki był zamysł inwestora). Przyczyniły się do tego problemy finansowe, które w tym okresie dotknęły Spółkę – dekoniunktura na rynku glutenu i win. Obszar działki stanowił i nadal stanowi użytek rolny. Sprawdzenia powyższego stanu Wnioskodawca dokonał w Urzędzie Gminy (`(...)`).

Ponadto w piśmie z dnia 14 grudnia 2021 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – Zainteresowany wskazał, w odniesieniu do punktu 5) pisma z dnia 29 listopada 2021 r., co następuje.

5. Niezabudowana działka gruntu nr C została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`). Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków wodnych (występują mokradła).

Niezabudowana działka gruntu nr D została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`). Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków wodnych (występują mokradła).

Niezabudowana działka gruntu nr E została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`). Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków.

Niezabudowana działka gruntu numer F została już sprzedana na licytacji. Po dzień licytacji dla terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; obowiązywało Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (`(...)`) Dla działki gruntu obowiązuje funkcja planistyczna ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Studium nie dopuszcza żadnej zabudowy, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości Dłużniczki zapisanej w KW (`(...)`), składającej się z dwóch niezabudowanych działek gruntu o numerach geodezyjnych C i D o powierzchni łącznej 1,98 ha, oraz sprzedaż kompleksu nieruchomości (z uwagi na ich funkcjonalne połączenie) składającego się z czterech działek gruntu: zabudowana działka gruntu nr A zapisana w KW (`(...)`); niezabudowana działka gruntu nr E zapisana w KW (`(...)`); niezabudowana działka gruntu nr F zapisana w KW (`(...)`); zabudowana działka gruntu nr B zapisana w KW (`(...)`) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Podstawa prawna art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Pomiędzy zasiedleniem budynku mieszkalnego z kotłownią działka nr A jak i zasiedleniem budynku na działce gruntu nr B a ich dostawą w trybie egzekucji sądowej upłynęło około 15 lat, zatem znacznie dłużej niż termin 2 letni odnoszący się do ulepszeń. Podobnie sprzedaż wszystkich działek niezabudowanych z braku jakichkolwiek nakładów przy braku planu zagospodarowania przestrzennego korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych, tj. działek nr A i nr B jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w postępowaniu egzekucyjnym zajęto nieruchomości X. Dłużnik był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 2 kwietnia 2001 r., aż do wykreślenia z urzędu z dniem 20 października 2015 r. Spółka zajmowała się produkcją glutenu (białko zbożowe) i pochodnych, produkcja win i skup zbóż, tj. działalność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Kompleks nieruchomości (z uwagi na ich funkcjonalne połączenie) składający się z czterech działek gruntu:

- działkę gruntu nr A zapisaną w KW (…) Spółka nabyła 24 czerwca 2004 r.,

- działkę gruntu nr E zapisaną w KW (…) Spółka nabyła 17 sierpnia 2004 r.,

- działkę gruntu nr F zapisaną w KW (…) Spółka nabyła 30 września 2004 r.,

- działkę gruntu nr B zapisaną w KW (…) Spółka nabyła 24 czerwca 2004 r.

Z oświadczenia obecnego Prezesa Spółki oraz jedynego wspólnika Wnioskodawca ustalił, że wszystkie działki gruntu nabyto od okolicznych rolników. Do aktów notarialnych nie wystawiano żadnych faktur.

Spółka nabyła opisane wyżej grunty leśne i rolne od rolników, bądź ich zstępnych. Użytki rolne, nieużytki i grunty leśne Spółka nabyła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka nabyła działki z zamiarem prowadzenia tam stadniny koni. Zrealizowano jedynie dwa budynki drewniane, resztę inwestycji odłożono w czasie z powodu braku środków na budowę drogi (zrealizowano przyłącze energetyczne i oświetlenie). Spółka nabyła wszystkie działki w celach po części inwestycyjnych, po części rekreacyjnych, nie było z góry przewidziane przeznaczenie dla każdej z nich. Działki nr: A, E, F i B stanowiły jeden kompleks mieszkalno-rekreacyjny. Od oddania do użytkowania – pierwszego zasiedlenia obydwu budynków drewnianych z kotłownią (działki nr: A i B) były one wykorzystywane dla celów rekreacyjno-mieszkaniowych. Od 7-8 lat obiekt w zasadzie opuszczony i ulega postępującej degradacji.

Działki nr A i nr B był wykorzystywany jedynie rekreacyjnie przez Zarząd Spółki. Nie było zaplecza gastronomicznego ani bazy noclegowej, także żaden cel gospodarczy nie mógł być osiągnięty. W obiekcie nie prowadzono działalności zarobkowej, inwestycja nie została do końca zrealizowana. Działki gruntu nr A i B były przedmiotem dzierżawy. Umowa dzierżawy obejmowała księgi wieczyste m.in. KW (…) (działka nr A) i KW (…) (działka B). Dzierżawca obowiązany był do zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości 2.500 zł miesięcznie. Czynsz płatny z dołu raz rocznie począwszy od 15 lipca 2008 r.

Dzierżawca nie zrealizował zamierzonego celu – agroturystyki, nie mieszkał tam na stałe, korzystał z przedmiotu dzierżawy tylko dla wypoczynku przez krótki czas. Od lat prawa swego nie wykonuje, nie wiadomo, gdzie przebywa. Z oświadczenia Prezesa Spółki dzierżawca należności nie regulował.

Na dzień sprzedaży działka nr A jest zabudowana budynkiem mieszkalnym z bali i kotłownią zagłębioną w ziemi, działka nr B zabudowana budynkiem z bali z użytkowym parterem i mieszkalnym poddaszem. Obydwa budynki z bali są budynkami w rozumieniu prawa budowlanego, zaś kotłownia częściowo w ziemi jest budowlą. Oprócz tego na działce znajdują się drewniane elementy architektury ogrodowej (altana ogrodowa oraz grill z wiatą), które nie stanowią budowli.

Spółka nabyła grunty, natomiast wszystkie naniesienia w postaci budynków i budowli wraz z mała architekturą i drewnianym ogrodzeniem zostały wzniesione przez dłużnika. Budynek mieszkalny z bali na działce nr A wraz z kotłownią w gruncie zostały ukończone po koniec roku 2005, podobnie budynek z bali na działce nr B został ukończony na przełomie 2005/2006 roku i doszło do ich pierwszego zasiedlenia w tym czasie. Spółce przysługiwało prawo do odliczania podatku naliczonego z tytułu budowy budynków, budowli bądź ich części. Dotyczy to budynku mieszkalnego z kotłownią na działce nr A jak i budynku posadowionego na działce nr B. Spółka skorzystała z tego prawa przy wznoszeniu budynku i kotłowni na działce nr A jak i budynku na działce nr B. Budynek mieszkalny z bali z kotłownią na działce nr A był okazjonalnie wykorzystywany na cele mieszkalne i rekreacyjne. Parter budynku z bali na działce nr B był przewidziany na cele gospodarcze, zaś na poddaszu były dwa małe mieszkania w pełni urządzone i okazjonalnie korzystano z tych mieszkań.

Pomiędzy zasiedleniem budynku mieszkalnego z kotłownią działka nr A jak i zasiedleniem budynku na działce gruntu nr B a ich dostawa w trybie egzekucji sądowej upłynęło około 15 lat, zatem znacznie dłużej niż termin 2 letni odnoszący się do ulepszeń. Dla działek objętych egzekucją, zarówno zabudowanych jak i niezabudowanych nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki o numerach A i B zabudowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na podstawie tej decyzji wydano pozwolenia na budowę. Aktualnie dla terenu obowiązuje jedynie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla Gminy (…) dla działek o numerach geodezyjnych nr E, A, F i B uchwalono funkcję planistyczną ekosystemy łąkowo-pastwiskowe. Zatem nie jest dopuszczona żadna zabudowa, teren stanowi ostoję dla zwierząt i ptaków wodnych (część zajmują mokradła).

Od momentu oddania budynku i budowli po ich wybudowaniu około roku 2005 na działce nr A budynku mieszkalnego z bali wraz z kotłownią w gruncie (obok) oraz na przełomie 2005/2006 roku budynku z bali na działce nr B, Spółka nie poniosła wydatków na ich ulepszenie lub przebudowę (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), które stanowiły, co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, nie dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia przez okres kilkunastu lat. Dzierżawca nie ponosił również takich wydatków.

Wątpliwości Pana w analizowanej sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż Nieruchomości zabudowanych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do powyższego należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku wchodzących w skład majątku podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w opisanej sytuacji sprzedaż zabudowanych działek nr A i B następuje w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym dostawa działki będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy :

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy :

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budynków i budowli usytuowanych na działkach nr A i B nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego z bali i kotłowni (budowli) znajdujących się na działce nr A nastąpiło po ich wybudowaniu, tj. około roku 2005. Natomiast do oddania budynku z bali znajdującego się na działce nr B doszło na przełomie 2005/2006 roku. Zarówno dłużniczka, jak i dzierżawca nie ponosili wydatków na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków i budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły, co najmniej 30% wartości początkowej obiektów, nie dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia. Ponadto należy zauważyć, że ww. działki były przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy zawartej od dnia 24 czerwca 2008 r. do 24 czerwca 2038 r. Dzierżawca obowiązany był do zapłaty czynszu dzierżawnego w wysokości 2.500 zł miesięcznie.

Zatem – jak wynika z opisu sprawy – znajdujące się na przedmiotowych działkach budynki i budowla zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jednocześnie z uwagi na fakt, że zarówno dłużniczka jak i dzierżawca nie ponosili wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowych, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków i budowli, upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, dostawa gruntów, na którym budynki i budowla są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, planowana sprzedaż budynków i budowli usytuowanych na działce nr A i nr B będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analogicznie, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług będzie korzystała również dostawa gruntów, na których posadowione są ww. budynki i budowla, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, stanowisko Pana w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży budynków i budowli znajdujących się na działkach nr A i nr B należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych, tj. działek nr A i nr B. Natomiast wniosek w zakresie zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek: nr C, nr D, nr E, nr F zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Nadmienia się, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).