0111-KDIB3-2.4012.842.2021.1.MGO

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 26 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

- braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy planowanej transakcji – jest prawidłowe,

- braku zwolnienia od podatku VAT dostawy udziału w nieruchomości w ramach planowanej transakcji – jest prawidłowe,

- prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu planowanej transakcji sprzedaży oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

26 października 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy planowanej transakcji, braku zwolnienia od podatku VAT dostawy udziału w nieruchomości w ramach planowanej transakcji oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu planowanej transakcji sprzedaży oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

We wniosku złożonym przez:

– Zainteresowanego będącego stroną postępowania: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

– Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) planuje nabycie od Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo-akcyjnej (dalej: „Sprzedający”) części nieruchomości obejmujących budynki biurowe z częścią handlowo-usługową oraz budynek hotelowo-usługowy, położone w … wraz z innymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „transakcja”). Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami", bądź „Zainteresowanymi”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie transakcji planowane jest do … 2021 r. Wnioskodawcy nie mogą wykluczyć późniejszego przeprowadzenia transakcji - w takim przypadku transakcja będzie przeprowadzona nie później niż do … 2022.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „ PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej transakcji, (ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego, (iii) historię nabycia/wytworzenia przedmiotu transakcji oraz (iv) zakres transakcji.

(i) Opis nieruchomości

transakcja obejmować będzie sprzedaż:

- udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w … przy ul. …, ul. …, ul. … oraz ul. … stanowiącej działki ewidencyjne o numerach 1 oraz 2 dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr … (dalej: „grunt 1”) (dalej: „udział w Gruncie 1”),

- udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w … przy ul…., ul. …, ul. … oraz ul. … stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 3 dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o … (dalej: „grunt 2”) (dalej: „udział w gruncie 2”) w dalszej części niniejszego wniosku, grunt 1 i grunt 2 będą dalej, łącznie nazywane „gruntem”,

oraz

- udziału w prawie własności posadowionych na gruncie i stanowiących odrębne nieruchomości (i) dwóch budynków biurowo-usługowych (dalej: „Budynki X i Y”), (ii) budynku hotelowo-usługowego (dalej: „Budynek Z”), (iii) zdefiniowanych poniżej budowli oraz (iv) zdefiniowanych poniżej urządzeń Budowlanych

określaną dalej łącznie jako „ udział w nieruchomości” (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynków X i Y oraz powierzchni Budynku Z oraz części budowli, wynikającym z umowy quoad usum (zdefiniowanej poniżej);

oraz

- inne składniki majątkowe określone w punkcie (iv) poniżej.

Sprzedający jest obecnie wyłącznym użytkownikiem wieczystym gruntu 1, użytkownikiem wieczystym gruntu 2 oraz właścicielem Budynków X i Y, Budynku Z, budowli (zdefiniowane poniżej) oraz urządzeń budowlanych (zdefiniowane poniżej).

Udział w gruncie 1, udział w gruncie 2, Budynki X i Y, Budynek Z, budowle (zdefiniowane poniżej) oraz urządzenia budowlane (zdefiniowane poniżej) będą dalej łącznie określane jako „nieruchomość”.

W chwili obecnej prowadzone jest postępowanie administracyjne w zakresie podziału gruntu, którego celem jest:

- podział działki o numerze ewidencyjnym 2 na dwie działki o numerach ewidencyjnych … oraz … (numeracja działek, które powstaną na skutek podziału może ulec zmianie i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału działki nr 2); oraz

- podział działki o numerze ewidencyjnym 3 na dwie działki o numerach ewidencyjnych … oraz … (numeracja działek, które powstaną na skutek podziału może ulec zmianie i będzie ostatecznie określona w decyzji o zatwierdzeniu podziału działki nr …).

W wyniku ww. podziału na ww. nowe działki wchodzące w skład gruntu 1 i odpowiednio gruntu 2, Budynki X i Y będą posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych o planowanych numerach ewidencyjnych …, … oraz 1, z kolei Budynek Z będzie posadowiony na działkach o numerach ewidencyjnych … oraz … (z zastrzeżeniem, że numery działek ewidencyjnych powstałych po podziale mogą ulec zmianie). Na moment składania niniejszego wniosku Zainteresowani nie są w stanie określić, czy w dniu zawarcia planowanej transakcji ww. postępowanie w zakresie podziału gruntu zostanie zakończone. Jeśli przedmiotowe postępowanie będzie jednak zakończone i nastąpi podział działek, o których mowa powyżej, w takim przypadku transakcja dotyczyć będzie nieruchomości położonych w … przy ul. …, ul. …, ul. … oraz ul. …, obejmujących:

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych …, 1 oraz …;

- prawo własności posadowionych na działkach o numerach ewidencyjnych …, 1 oraz … Budynków X i Y oraz budowli (zdefiniowanych poniżej) i urządzeń budowlanych (zdefiniowanych poniżej);

- udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki o numerach ewidencyjnych … oraz …; oraz

- udział w prawie własności posadowionego na działkach nr … oraz … Budynku Z (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części powierzchni w Budynku Z wynikającym z umowy quoad usum - zdefiniowanej poniżej).

Budynki X i Y jak również Budynek Z są sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wszystkie wymienione w niniejszym wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego[1] - zgodnie z PKOB - będą objęte zakresem oznaczenia 1220 „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”, gdyż z konstrukcyjnego punktu widzenia są one związane z Budynkami X i Y oraz Budynkiem Z. Budynki X i Y, jak również Budynek Z, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr … z lipca 2020 r. wydanej przez Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Oprócz Budynków X i Y oraz Budynku Z, przedmiotem transakcji, będą również następujące budowle (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym udział w prawie własności tychże budowli będzie przedmiotem planowanej transakcji:

- drogi i chodniki,

- wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne;

- lampy zewnętrzne; oraz

- część przejścia podziemnego[2].

dalej łącznie jako „budowle”.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków X i Y oraz Budynku Z - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków X i Y oraz Budynku Z, są niezbędne do właściwego funkcjonowania nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach X i Y oraz Budynku Z (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Oprócz budowli opisanych powyżej, przedmiotem transakcji, są również urządzenia budowlane (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które nie znajdują się w granicach gruntu, a stanowią własność Sprzedającego:

- Przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku Z, Budynków X i Y; oraz

- Przyłącza wodociągowe do Budynku Z, Budynków X i Y.

(łącznie jako „urządzenia budowlane ”).

Przyłącze teletechniczne do Budynku Y nie znajduje się w granicach gruntu i stanowi ono własność Sprzedającego. Sprzedający jest obecnie w trakcie procedury przekazania przyłącza teletechnicznego do majątku przedsiębiorcy przesyłowego. Jeżeli procedura przeniesienia własności tego przyłącza na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego zostanie zakończona przed transakcją, przyłącze teletechniczne nie będzie stanowiło przedmiotu transakcji. Jednakże, jeżeli procedura ta nie zostanie ukończona przed transakcją, przyłącze teletechniczne będzie stanowiło przedmiot transakcji, i będzie ono wchodziło w skład definicji „urządzeń budowlanych”.

Zewnętrzne przyłącza ciepłownicze służące Budynkowi Z oraz Budynkom X i Y również nie znajdują się w granicach gruntu, stanowią one własność gestora sieci mediów, a nie Sprzedającego, w związku z czym nie będą one przedmiotem transakcji.

Na nieruchomości znajdują się również obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie nieruchomość.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (patrz powyżej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ stanowią one własność właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem transakcji.

W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe nieruchomości (tj. grunt, budynki X i Y, Budynek Z oraz budowle) i urządzenia budowlane nie są ujęte jako środki trwałe, a są zaewidencjonowane bilansowo jako „inwestycje w nieruchomości”. Z kolei dla celów podatkowych Sprzedający przyjął poszczególne składniki wytworzone w toku procesu inwestycyjnego jako odrębne środki trwałe.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność deweloperską, powołaną do realizacji inwestycji w zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynków. Sprzedający zrealizował inwestycję (wzniesienie oraz komercjalizacja) Budynków X i Y oraz Budynku Z (zwanych „…”). Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Sprzedającego są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Przedmiot transakcji, opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością należącą do międzynarodowej grupy kapitałowej, będącej światowym liderem technologicznym. Kupujący prowadzi działalność m.in. w zakresie pośrednictwa w sprzedaży miejsc na cele reklamowe w mediach elektronicznych, pozyskiwaniu potencjalnych nabywców reklam internetowych i marketingu reklam internetowych, a także pozyskiwaniu potencjalnych nabywców innych produktów i usług związanych jak również działalność badawczo-rozwojową oraz w zakresie oprogramowania. Po nabyciu opisanej we wniosku udziału w nieruchomości, Kupujący zamierza (i) wykorzystywać część nieruchomości na własne potrzeby (część nieruchomości na dzień złożenia niniejszego wniosku, na moment transakcji jak również po transakcji jest i będzie wykorzystywana przez Kupującego na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z zasadami Ustawy o VAT) (ii) rozszerzyć zakres swojej działalności i prowadzić również działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe i usługowe) powierzchni w znajdujących się w Budynkach X i Y oraz Budynku Z), a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie przedmiotu transakcji nastąpi zatem wyłącznie w celu obecnie już prowadzonej działalności (określonej powyżej) jak również rozszerzenia prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej o wynajem powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania przedmiotu transakcji ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia transakcji).

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii) Historia nabycia/wytworzenia przedmiotu transakcji.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych (wchodzących obecnie w skład gruntu) stanowiących działki ewidencyjne o numerach:

- 1 (obręb ewidencyjny …), położonej w … przy ul. … (obręb ewidencyjny …), położonej w … przy ul. …, o łącznym obszarze wynoszącym … m2, dla których Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą KW nr …;

oraz

- 4 (obręb ewidencyjny …), położonej w … przy ul. …, o obszarze wynoszącym … m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr …;

na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości z dnia … 2013 r.

W momencie nabycia ww. działek gruntu przez Sprzedającego nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast została dla nich wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (decyzja z dnia … 2012 r. nr. …) ustalająca warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z funkcjami handlowo-usługowymi i garażem podziemnym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

Biorąc pod uwagę, że: (i) ww. działki nie były zabudowane i był prowadzony na nich proces inwestycyjny (budowlany) i (ii) znajdujące się wówczas na działkach naniesienia nie stanowiły budowli ani budynków w rozumieniu Prawa Budowlanego, transakcja nabycia ww. działek przez Sprzedającego stanowiła w istocie dla celów VAT dostawę terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę. W konsekwencji transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Po nabyciu gruntu Sprzedający rozpoczął proces realizacji projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych (kompleks biurowy, z częścią hotelową oraz funkcjami handlowo-usługowymi zwany jako „…”).

Jak już wcześniej wspomniano, Budynki X i Y, jak również Budynek Z, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr … z lipca 2020 r. wydanej przez Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jednocześnie w roku 2018 zawarto pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynkach X i Y i Budynku Z. Począwszy od sierpnia 2020 r. – rozpoczęto przekazywanie pierwszych powierzchni najemcom w ramach zawartych umów najmu. W ocenie Wnioskodawcy nastąpiło wówczas pierwsze zasiedlenie Budynków X i Y, jak również Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych. Na moment złożenia niniejszego wniosku, jak i na moment transakcji, część powierzchni w Budynkach X i Y, jak również w Budynku Z, może nie zostać jeszcze w pełni wydana najemcy/najemcom w ramach zawartych umów najmu, czy też może w ogóle nie być objęta żadną umową najmu.

Po oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynków X i Y, Budynku Z, lub jakichkolwiek budowli czy też urządzeń budowlanych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków X i Y, Budynku z, budowli oraz urządzeń budowlanych. Sprzedający nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

(iv) Zakres transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej transakcji nastąpi sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu 1 oraz gruntu 2, udziału w prawie własności posadowionych na gruncie 1 i gruncie 2 i stanowiących odrębne nieruchomości Budynków X i Y, Budynku Z, budowli i urządzeń budowlanych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni budynków X i Y oraz powierzchni budynku Z oraz części urządzeń budowlanych lub budowli wynikającym z umowy quoad usum (zdefiniowanej poniżej)[3] oraz w związku z przedmiotową sprzedażą, przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego następujących elementów:

1. ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków X i Y (w tym ruchomości związanych z funkcjonowaniem pomieszczeń w Budynkach X i Y wynajmowanych na podstawie Umów Najmu), jeżeli stanowią one własność Sprzedającego;

2. praw i obowiązków z umów najmu oraz dzierżawy dotyczących powierzchni Budynków X i Y, a także praw i obowiązków z umów najmu dotyczących części powierzchni Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja) („Umowy Najmu”);

3. praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych Umów Najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment transakcji);

4. autorskich praw majątkowych do dokumentacji technicznej obejmującej m.in. projekt budowlany Budynków X i Y (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

5. gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do wybranych nabywanych składników majątkowych;

6. praw i obowiązków w odniesieniu do systemów i oprogramowania zainstalowanych w Budynków X i Y, w tym ewentualnych licencji lub sublicencji;

7. prawa ochronnego do słownego znaku towarowego „…” oraz prawa ochronnego i praw autorskich do słowno-graficznego znaku towarowego „…”);

8. prawa do korzystania i używania domen internetowych dotyczących Budynków X i Y oraz wszelkich praw i obowiązków wynikających z ich rejestracji.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach transakcji, nastąpi przekazanie Kupującemu:

1. oryginałów wszystkich Umów Najmu dotyczących powierzchni w Budynkach X i Y (w tym miejsc parkingowych i pomieszczeń magazynowych), a także oryginałów umów najmu dotyczących części powierzchni w Budynku Z oddanej do wyłącznego korzystania dla Kupującego, a także wszystkich dokumentów dotyczących zabezpieczeń tych umów najmu, protokołów przekazania dotyczących wynajmowanych pomieszczeń;

2. dokumentacji prawnej i technicznej związanej z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji;

3. dokumentacji niezbędnej do dalszej eksploatacji Budynków X i Y oraz części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego i rozliczenia kosztów operacyjnych z najemcami Budynków X i Y oraz części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego; oraz

4. projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej dla Budynków X i Y, budowli obsługujących Budynki X i Y (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz (w zakresie jakim będzie to miało zastosowanie) projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej w odniesieniu do części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego.

W ramach transakcji nie dojdzie z kolei do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

- praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynków X i Y. Planowane jest, że na dzień transakcji lub około tej daty umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Budynków X i Y zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Budynków X i Y w okresie przed transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). W zakresie w jakim umowy serwisowe/umowy o dostawę mediów dotyczą całego kompleksu … (a więc nie tylko Budynków X i Y) zasadniczo zostaną rozwiązane na dzień transakcji (o ile prawnie i komercyjnie będzie to możliwe), a stosowane umowy serwisowe dotyczące poszczególnych części kompleksu zostaną zawarte przez Sprzedającego i Kupującego jako współwłaścicieli. W efekcie takie umowy serwisowe nie będą przedmiotem transakcji (tj. nie przejdą z Kupującego na Sprzedającego). Jednocześnie po dokonaniu transakcji Strony mogą dokonywać wzajemnych obciążeń, w zakresie w jakim strona nie będąca stroną danej umowy serwisowej/umowy o dostawę mediów, będzie korzystała z usług/mediów dostarczanych na podstawie takiej umowy w zakresie swoich powierzchni;

- praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

- dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie Umów Najmu, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień transakcji);

- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

- środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i rękojmi udzielone przez wykonawców, o których mowa w opisie przedmiotu transakcji;

- praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Nieruchomość stanowi istotne aktywo Sprzedającego, zaś planowana w ramach transakcji sprzedaż nieruchomości (oraz - przejściowo - wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno z głównych źródeł przychodów operacyjnych Sprzedającego.

- Umowa o zarządzanie nieruchomością w zakresie Budynku X i Y zostanie rozwiązana w związku z transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Sprzedający albo (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Sprzedający.

- Brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Po transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynków X i Y oraz części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Budynków X i Y oraz części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego, w szczególności w zakresie zarządzania Budynkami X i Y, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że przynajmniej część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z tych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty transakcji - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

W stosunku do powierzchni Budynków X i Y, które w dniu transakcji nie będą wynajęte, oraz części wynajętych powierzchni, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku najemców (lub innych elementów wpływających na zmniejszenie przychodów Kupującego z tytułu zawartych umów najmu, np. zawartych w takich umowach zapisów przewidujących okresy bezczynszowe). Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po transakcji, Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku X i Y oraz części miejsc parkingowych w Budynku Z przeznaczonych do wyłącznego korzystania dla Kupującego i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu.

Z uwagi na fakt, że (i) transakcja obejmuje nabycie przez Kupującego od Sprzedającego udziału w nieruchomości oraz (ii) po transakcji, Sprzedający nadal będzie współużytkownikiem wieczystym pozostałej części (nieobjętej transakcją) gruntu oraz współwłaścicielem Budynków X i Y i Budynku Z oraz budowli a także urządzeń budowlanych (w zakresie nieobjętym transakcją), Wnioskodawcy zamierzają zawrzeć umowę o podziale całej nieruchomości (całego kompleksu powszechnie zwanego „…”) do korzystania (dalej: „umowa quoad usum”).

Umowa quoad usum wskazywać będzie m.in. na wyodrębnienie Wnioskodawcom (jako współwłaścicielom) części nieruchomości, która będzie tylko do ich wyłącznego użytku (to jest między innymi prawo Kupującego do wyłącznego korzystania z Budynków X i Y oraz części handlowo-usługowej w Budynku Z (z wyłączeniem hotelu i poziomu zero) a także części miejsc parkingowych oraz pomieszczeń magazynowych w garażu podziemnym Budynku Z na poziomach od minus (-) … do minus (-) …), jak również będzie ustalać zasady korzystania z części należących do jednego Wnioskodawcy (jako współwłaściciela) przez drugiego Wnioskodawcę (jako drugiego współwłaściciela) w zakresie w jakim będzie to konieczne w związku z istniejącą współwłasnością, a także zasady rozliczenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Planowana transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

(v) Działalność Kupującego po transakcji.

Po nabyciu nieruchomości, Kupujący zamierza (i) wykorzystywać część nieruchomości (część powierzchni w Budynkach X i Y) na własne potrzeby oraz (ii) rozszerzyć zakres swojej działalności i prowadzić również działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe i usługowe) powierzchni w znajdujących się w Budynkach X i Y oraz Budynku Z, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Budynkami X i Y;

2. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynków X i Y bezpośrednio po transakcji (nie wykluczone, że może się to zdarzyć również przed transakcją lub około tej daty);

3. w ramach transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z podmiotami świadczącymi usługi prawne, księgowe itp. na rzecz Sprzedającego;

4. w ramach transakcji na Kupującego nie przejdą żadne zobowiązania Sprzedającego wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów finansowania realizacji inwestycji w postaci Budynków X i Y oraz Budynku Z;

5. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach transakcji;

w celu wykorzystywania Budynków X i Y oraz części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Kupującego do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni:

1. zarządzanie Budynkami X i Y,

2. dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Budynków X i Y,

3. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Obecnie Kupujący używa już części Budynków X i Y, to jest pomieszczeń o powierzchni … m2, na własne potrzeby na podstawie umowy najmu zawartej w dniu …. 2019 roku (z późniejszymi zmianami) i jest w trakcie negocjacji umowy najmu kolejnych pomieszczeń w Budynkach X i Y, które również zamierza przeznaczyć na cele własnej działalności gospodarczej.

(vi) Dalsza działalność Sprzedającego po transakcji.

Zgodnie ze strategią i zamierzeniami grupy kapitałowej, do której należy Sprzedający, po transakcji Sprzedający będzie podejmował działania w zakresie poszukiwania kolejnych najemców dla Budynków X i Y, zgodnie z przyjętym w umowie sprzedaży zobowiązaniem do znalezienia takich najemców na rzecz Kupującego, a w przypadku Budynku Z Sprzedający będzie poszukiwał nabywcy tej części nieruchomości. Konsekwentnie, po transakcji Sprzedający będzie wynajmował powierzchnię w Budynku Z do czasu sfinalizowania transakcji obejmującej sprzedaż udziału w Budynku Z, na satysfakcjonujących warunkach rynkowych. Niemniej jednak, docelowo, Sprzedający nie planuje czerpania zysków z długoterminowego wynajmu powierzchni hotelowej w Budynku Z, która to działalność będzie prowadzona do czasu jego sprzedaży. Po sprzedaży całego kompleksu …, Sprzedający może zostać zlikwidowany, ponieważ zrealizował projekt, do którego został powołany i jego dalsza działalność nie będzie już konieczna.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

1. Czy planowana transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy dostawa udziału w nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a?

3. Czy po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

- zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych:

1. Zdaniem Zainteresowanych planowana transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. Zdaniem Zainteresowanych dostawa udziału w nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a.

3. Zdaniem Zainteresowanych po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

• obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz

• zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie.

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. 2021, poz. 1540 ze zm.), występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uwagi wstępne dotyczące traktowania podatkowego nabycia udziału w prawie użytkowania wieczystego

Na wstępie Wnioskodawcy, z uwagi na specyfikę transakcji****[4]**** w pierwszej kolejności, konieczne jest ustalenie, czy sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału w prawie własności posadowionych na gruncie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych, jak w opisanym w niniejszym wniosku zdarzeniu przyszłym, jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy można uznać ją za czynność mieszczącą się w definicji „dostawy towarów” w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT[5]. Tym samym, konieczna jest odpowiedź na pytanie, czy w przypadku zbycia udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału w prawie własności posadowionych na gruncie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych mamy do czynienia z towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, jak również czy dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel.

W ocenie Wnioskodawców, w ramach odpłatnego zbycia udziału w prawie użytkowania nieruchomości oraz udziału w prawie własności budynków dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel/użytkownik wieczysty, jako że niezależnie od tego, czy dochodzi do przeniesienia całego prawa do użytkowania wieczystego/własności, czy też jedynie udziału w prawie użytkowania wieczystego (współwłasności) nieruchomości, w obu przypadkach na nabywcę przenoszone jest prawo do faktycznego władania taką nieruchomością, tj. w odniesieniu do tej nieruchomości dochodzi do przeniesienia władztwa w sensie ekonomicznym.

Warto zauważyć, iż powyższy wniosek znajduje oparcie w samej istocie instytucji prawa cywilnego jaką jest współwłasność, zgodnie bowiem z art. 195 Kodeksu Cywilnego przez współwłasność należy rozumieć sytuację, w której własność do tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Niepodzielność zaś oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi. Zatem przeniesienie udziału we współwłasności prowadzi w istocie do takiego samego skutku jak przeniesienie własności do rzeczy, z tą różnicą, że przy wykonywaniu swoich uprawnień współwłaściciel musi respektować uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, tj. ich prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy - stosownie do normy zawartej w art. 207 Kodeksu Cywilnego.

Prezentowany powyżej pogląd znajduje potwierdzenie w ugruntowanym orzecznictwie sądowym. Począwszy od uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 24 października 2011 r. w sprawie I FPS 2/11, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmowane jest jednolite stanowisko, iż zbycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków (czy też zbycie udziału we współwłasności innej rzeczy) stanowi dostawę towarów na gruncie ustawy o VAT. Przedstawione stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) we Wrocławiu z dnia 14 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I SA/Wr 11/16), wyroku WSA w Gliwicach z dnia 19 października 2015 r. (sygn. akt III SA/Gl 492/15), czy też wyroku NSA z dnia 28 listopada 2013 r. (sygn. akt I FSK 1655/12).

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu 1 oraz gruntu 2, udziału w prawie własności posadowionych na gruncie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych należy, na gruncie Ustawy o VAT, rozpatrywać w kontekście właściwych przepisów regulujących przeniesienie własności nieruchomości jako dostawy towarów dla celów VAT.

I. Uwagi wstępne.

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie udziału w nieruchomości (zgodnie z definicją powyżej) w ramach transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma udział w nieruchomości, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT[6].

II. Brak możliwości uznania przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zainteresowani pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (`(...)`)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy transakcji. I tak, przedmiotem transakcji będą: udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu 1 oraz gruntu 2, udział w prawie własności posadowionych na gruncie 1 oraz gruncie 2 Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych[7], prawa i obowiązki z Umów Najmu, które przechodzą na Kupującego z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z udziałem w nieruchomości (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami. Przedmiotem transakcji nie będzie również pozostała część Budynku Z.

W konsekwencji, Zainteresowani pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do przedmiotu transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Zainteresowanych, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków X i Y, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynków X i Y, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych. Podjęcie ww. działań jest o tyle konieczne przez Kupującego, że jest on tzw. spółką technologiczną i nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Zainteresowanych, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić że przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający. Ponadto, Kupujący ma zamiar wykorzystywać istotną część udziału w nieruchomości dla potrzeb prowadzenia własnej działalności podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z zasadami Ustawy o VAT i obejmującej m.in. pośrednictwo w sprzedaży miejsc na cele reklamowe w mediach elektronicznych, pozyskiwanie potencjalnych nabywców reklam internetowych i marketingu reklam internetowych, a także pozyskiwanie potencjalnych nabywców innych produktów i usług związanych, jak również działalność badawczo-rozwojową oraz w zakresie oprogramowania. W pozostałym zakresie Kupujący będzie wykorzystywał nieruchomość na cele wynajmu komercyjnego do podmiotów trzecich.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega na tym, że zakupił on grunt a następnie rozpoczął proces realizacji projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych (kompleks biurowy, z częścią hotelową oraz funkcjami handlowo-usługowymi zwany jako „…”). Po oddaniu Budynków X i Y Budynku Z do użytkowania i ich częściowym wynajęciu Sprzedający sprzedaje udział w nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego (Kupującego). Sprzedaż udziału w nieruchomości wraz z wstąpieniem Kupującego w Umowy Najmu następuje w możliwie krótkim czasie od wybudowania i rozpoczęcia wynajmu jego powierzchni.

Nasuwa się zatem wniosek, że przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność nosząca cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: „Standard”)[8]. W rozumieniu Standardu działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub w części (np. lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany[9]. Przedsięwzięcie deweloperskie to z kolei proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostanie odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz przynależnymi obiektami infrastruktury[10]. Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie deweloperskie zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury[11]. Działalność deweloperska może dodatkowo obejmować wykonanie usług pomocniczych (uzupełniających), takich jak np. przekazywanie budynków lub lokali w leasing, najem lub dzierżawę przed ich ostateczną sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenia nabywców, jak również zarządzanie nieruchomościami[12]. Działalność Sprzedającego jest więc w istocie działalnością deweloperską.

Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu[13]. Stąd, sprzedawany udział w nieruchomości ma raczej charakter produktu przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114 KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3. MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

III. Konkluzja.

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT

W konsekwencji, zbycie udziału w nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2.

Dostawa udziału w nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Udziału w Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu 1 oraz gruntu 2, udziału w prawie własności posadowionych na gruncie 1 oraz gruncie 2 Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustaw y o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, nieruchomość nie była i do dnia transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków X i Y, Budynku Z oraz budowli wchodzących w skład udziału w nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynków X i Y, Budynku Z oraz budowli doszło w sierpniu 2020 r., czyli po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i po przekazaniu pierwszych powierzchni w Budynkach X i Y oraz Budynku Z najemcom w ramach zawartych umów najmu.

W konsekwencji, transakcja nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ponieważ w odniesieniu do wchodzących w skład udziału w nieruchomości Budynków X i Y oraz Budynku Z z uwagi na spodziewaną datę Transakcji (tj. nie później niż pierwsza połowa 2022 r.) - od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynków X i Y, Budynku Z lub budowli do planowanej daty transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, iż nawet gdyby uznać, iż budowle będące przedmiotem transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynków X i Y oraz Budynku Z nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Sprzedającego użytkowania tych budynków oraz rozpoczęcia działalności polegającej na najmie Budynków X i Y oraz Budynku Z, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania transakcji. W dalszym bowiem ciągu te części Budynków X i Y, Budynku Z/budowle nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Wnioskodawcy pragną zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

(i) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy praw o obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

(ii) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał praw o do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z prowadzoną inwestycją.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Stron - dostawa udziału w nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki i jednocześnie do dostawy udziału w nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3.

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu udziału w nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał udział w nieruchomości na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz w pozostałym zakresie będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni w nabytym udziale w nieruchomości (taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej - obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie udziału w nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu udziału w nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że jak wskazał Wnioskodawca, w chwili obecnej prowadzone jest postępowanie administracyjne w zakresie podziału gruntu, którego celem jest podział działki o numerze ewidencyjnym 2 na dwie działki o numerach ewidencyjnych … oraz … a także podział działki o numerze ewidencyjnym 3 na dwie działki o numerach ewidencyjnych … i … a Zainteresowani nie są w stanie określić, czy w dniu zawarcia planowanej transakcji postępowanie zostanie zakończone. W związku z powyższym Organ przyjął, że przedmiot niniejszej interpretacji będzie dotyczył skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek przed podziałem tj. działek nr 1, 2 i 3.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

- oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,

- zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym” nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle powołanego przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, odpłatna dostawa gruntu, budynku, budowli jak również prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, które spełniają definicję wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy.

Towarem jest zatem udział w prawie własności lub w użytkowaniu wieczystym nieruchomości.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości (prawie użytkowania wieczystego gruntu) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

NSA w orzeczeniu z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15 stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (`(...)`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa oraz składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący planuje nabycie od Sprzedającego udziału w nieruchomości wraz z innymi składnikami majątkowymi. Transakcja obejmować będzie sprzedaż: udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne o numerach 1 oraz 2, udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 3 oraz udziału w prawie własności posadowionych na gruncie i stanowiących odrębne nieruchomości dwóch budynków biurowo-usługowych - Budynek X i Y, budynku hotelowo-usługowego – Budynek Z, budowli oraz urządzeń budowlanych oraz inne składniki majątkowe. Przedmiotem planowanej transakcji będzie udział w prawie własności budowli obejmujących drogi i chodniki, wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne, lampy zewnętrzne oraz część przejścia podziemnego. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i są niezbędne do właściwego jej funkcjonowania. Przedmiotem transakcji, są również urządzenia budowlane, które nie znajdują się w granicach gruntu, a stanowią własność Sprzedającego tj. przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku Z, Budynków X i Y oraz przyłącza wodociągowe do Budynku Z, Budynków X i Y. Przyłącze teletechniczne do Budynku Y nie znajduje się w granicach gruntu i stanowi ono własność Sprzedającego. Sprzedający jest obecnie w trakcie procedury przekazania przyłącza teletechnicznego do majątku przedsiębiorcy przesyłowego. Jeżeli procedura przeniesienia własności tego przyłącza na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego zostanie zakończona przed transakcją, przyłącze teletechniczne nie będzie stanowiło przedmiotu transakcji. Jednakże, jeżeli procedura ta nie zostanie ukończona przed transakcją, przyłącze teletechniczne będzie stanowiło przedmiot transakcji, i będzie ono wchodziło w skład definicji „urządzeń budowlanych”. Na nieruchomości znajdują się również obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie nieruchomość.

Przedmiot transakcji, opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

W związku z przedmiotową sprzedażą nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego następujących elementów:

1. ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków X i Y (w tym ruchomości związanych z funkcjonowaniem pomieszczeń w Budynkach X i Y wynajmowanych na podstawie Umów Najmu), jeżeli stanowią one własność Sprzedającego;

2. praw i obowiązków z umów najmu oraz dzierżaw y dotyczących powierzchni Budynków X i Y, a także praw i obowiązków z umów najmu dotyczących części powierzchni Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja),

3. praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych Umów Najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców , którzy w płacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment transakcji);

4. autorskich praw majątkowych do dokumentacji technicznej obejmującej m.in. projekt budowlany Budynków X i Y (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

5. gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do wybranych nabywanych składników majątkowych;

6. praw i obowiązków w odniesieniu do systemów i oprogramowania zainstalowanych w Budynków X i Y, w tym ewentualnych licencji lub sublicencji;

7. prawa ochronnego do słownego znaku towarowego „…” oraz prawa ochronnego i praw autorskich do słowno-graficznego znaku towarowego „…”);

8. prawa do korzystania i używania domen internetowych dotyczących Budynków X i Y oraz wszelkich praw i obowiązków wynikających z ich rejestracji.

W ramach Transakcji, nastąpi przekazanie Kupującemu:

1. oryginałów wszystkich Umów Najmu dotyczących powierzchni w Budynkach X i Y (w tym miejsc parkingowych i pomieszczeń magazynowych), a także oryginałów umów najmu dotyczących części powierzchni w Budynku Z oddanej do wyłącznego korzystania dla Kupującego, a także wszystkich dokumentów dotyczących zabezpieczeń tych umów najmu, protokołów przekazania dotyczących wynajmowanych pomieszczeń;

2. dokumentacji prawnej i technicznej związanej z funkcjonowaniem przedmiotu transakcji;

3. dokumentacji niezbędnej do dalszej eksploatacji Budynków X i Y oraz części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego i rozliczenia kosztów operacyjnych z najemcami Budynków X i Y oraz części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego; oraz

4. projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej dla Budynków X i Y, budowli obsługujących Budynki X i Y (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz (w zakresie jakim będzie to miało zastosowanie) projektów budowlanych oraz dokumentacji powykonawczej w odniesieniu do części Budynku Z przeznaczonej do wyłącznego korzystania dla Kupującego.

W ramach Transakcji nie dojdzie z kolei do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

- praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów na dostawę mediów dotyczących Budynków X i Y. Planowane jest, że na dzień transakcji lub około tej daty umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Budynków X i Y zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. W efekcie takie umowy serwisowe nie będą przedmiotem transakcji (tj. nie przejdą z Kupującego na Sprzedającego). Jednocześnie po dokonaniu transakcji Strony mogą dokonywać wzajemnych obciążeń, w zakresie w jakim strona nie będąca stroną danej umowy serwisowej/umowy o dostawę mediów, będzie korzystała z usług/mediów dostarczanych na podstawie takiej umowy w zakresie swoich powierzchni;

- praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;

- praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

- dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie Umów Najmu, przysługujących Sprzedającego w chwili dokonania transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień transakcji);

- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

- środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i rękojmi udzielone przez wykonawców, o których mowa w opisie przedmiotu transakcji;

- praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego. W szczególności, w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Nieruchomość stanowi istotne aktywo Sprzedającego, zaś planowana w ramach transakcji sprzedaż nieruchomości (oraz - przejściowo - wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno z głównych źródeł przychodów operacyjnych Sprzedającego.

- Umowa o zarządzanie nieruchomością w zakresie Budynku X i Y zostanie rozwiązana w związku z transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: z tym samym zarządcą co Sprzedający albo z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Sprzedający.

- Brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Jak wynika zatem z opisu sprawy, planowana transakcja nie obejmuje istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego. Przedmiotem transakcji, jak wynika z wniosku, nie będzie m.in. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa) a także tajemnice przedsiębiorstwa. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Okoliczności sprawy wskazują, że przedmiotem transakcji nie będzie „całe przedsiębiorstwo”, gdyż zbywane aktywa stanowią jedynie część przedsiębiorstwa Sprzedającego. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że działalność Sprzedawcy koncentruje się wokół nieruchomości – to ona jest przedmiotem umów generujących jego przychody. Planowana transakcja w przedstawionych okolicznościach nie spowoduje „likwidacji” filaru działalności Sprzedawcy. Sprzedawca kontynuował będzie swoją działalność i to nadal przy wykorzystaniu nieruchomości w części jaka pozostanie po podziale tj. po zawarciu przez Wnioskodawców umowy o podziale całej nieruchomości do korzystania.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Zainteresowanych nie wynika bowiem aby przedmiot transakcji był wyodrębniony w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy tj. stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo. Przedstawiona we wniosku sytuacja wskazuje, że wybrane składniki będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią autonomicznego, zorganizowanego zespołu składników, które pozostają między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedawcy.

Jak wskazano w opisie sprawy, przedmiot transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Należy także podkreślić, iż w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego, w szczególności nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego. Z opisu sprawy wynika również, że na Kupującego w ramach Transakcji nie przejdą żadne zobowiązania Sprzedającego wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów finansowania realizacji inwestycji w postaci Budynków X i Y oraz Budynku Z.

Ponadto w analizowanym przypadku, zgodnie z podanymi przez Zainteresowanych informacjami, Kupujący prowadzi działalność m.in. w zakresie pośrednictwa w sprzedaży miejsc na cele reklamowe w mediach elektronicznych (Internet), pozyskiwaniu potencjalnych nabywców reklam internetowych i marketingu reklam internetowych, a także pozyskiwaniu potencjalnych nabywców innych produktów i usług związanych jak również działalność badawczo-rozwojową oraz w zakresie oprogramowania. Po nabyciu nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać część nieruchomości (część powierzchni w Budynkach X i Y) na własne potrzeby oraz rozszerzyć zakres swojej działalności i prowadzić również działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe i usługowe) powierzchni w znajdujących się w Budynkach X i Y oraz Budynku Z, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Trzeba także zauważyć, że nabycie przedmiotu transakcji nastąpi zatem wyłącznie w celu obecnie już prowadzonej działalności jak również rozszerzenia prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej o wynajem powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Podkreślenia wymaga również, że umowa o zarządzanie nieruchomością w zakresie Budynku X i Y zostanie rozwiązana w związku z transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie: z tym samym zarządcą co Sprzedający albo z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Sprzedający. Ponadto z treści wniosku wynika, że Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu.

Zatem sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek umożliwia kontynuację działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wskazuje, że przedmiot planowanej transakcji, jakim w istocie jest udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu 1 oraz gruntu 2, udział w prawie własności posadowionych na gruncie 1 i gruncie 2 i stanowiących odrębne nieruchomości Budynków X i Y, Budynku Z, budowli i urządzeń budowlanych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynków X i Y oraz powierzchni Budynku Z oraz części urządzeń budowlanych lub budowli wynikającym z umowy quoad usum oraz pozostałymi składnikami majątkowymi wymienionymi w pkt (iv), nie spełnia kryteriów pozwalających uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej nieruchomości obejmującej udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu działek nr 1, 2 oraz 3 a także udział w prawie własności posadowionych na wskazanych działkach Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonych powierzchni Budynków X i Y oraz powierzchni Budynku Z oraz części urządzeń budowlanych lub budowli wynikającym z umowy quoad usum a także innych składników majątkowych nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwości czy planowana dostawa udziału w nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

Z kolei przez obiekty małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki (art. 3 pkt 4 ustawy).

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Sprzedający sprzeda Kupującemu udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 oraz udział w prawie własności posadowionych na wskazanych działkach Budynków X i Y oraz Budynku Z, a także budowli i urządzeń budowlanych. Budynki X i Y jak również Budynek Z są sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Przedmiotem transakcji, będą również następujące budowle (w rozumieniu Prawa Budowlanego): drogi i chodniki, wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne, lampy zewnętrzne oraz część przejścia podziemnego. Przedmiotem transakcji, są również urządzenia budowlane (w rozumieniu Prawa Budowlanego), które nie znajdują się w granicach gruntu, a stanowią własność Sprzedającego: przyłącza kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku Z, Budynków X i Y, oraz przyłącza wodociągowe do Budynku Z, Budynków X i Y. Przyłącze teletechniczne do Budynku Y nie znajduje się w granicach gruntu i stanowi ono własność Sprzedającego. Sprzedający jest obecnie w trakcie procedury przekazania przyłącza teletechnicznego do majątku przedsiębiorcy przesyłowego. Jeżeli procedura przeniesienia własności tego przyłącza na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego zostanie zakończona przed transakcją, przyłącze teletechniczne nie będzie stanowiło przedmiotu transakcji. Jednakże, jeżeli procedura ta nie zostanie ukończona przed transakcją, przyłącze teletechniczne będzie stanowiło przedmiot transakcji, i będzie ono wchodziło w skład definicji urządzeń budowlanych.

Należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku, Budynki X i Y, jak również Budynek Z, zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji nr … z lipca 2020 r. wydanej przez Inspektora Nadzoru Budowlanego. W roku 2018 zawarto pierwsze umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Budynkach X i Y i Budynku Z. Począwszy od sierpnia 2020 r. – rozpoczęto przekazywanie pierwszych powierzchni najemcom w ramach zawartych umów najmu. Na moment transakcji, część powierzchni w Budynkach X i Y, jak również w Budynku Z, może nie zostać jeszcze w pełni wydana najemcy/najemcom w ramach zawartych umów najmu, czy też może w ogóle nie być objęta żadną umową najmu. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków X i Y oraz Budynku Z - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków X i Y oraz Budynku Z, są niezbędne do właściwego funkcjonowania nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynków X i Y oraz Budynku Z. Po oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynków X i Y, Budynku Z, lub jakichkolwiek budowli czy też urządzeń budowlanych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat. Dokonanie transakcji planowane jest do … grudnia 2021 r. Wnioskodawcy nie mogą wykluczyć późniejszego przeprowadzenia transakcji - w takim przypadku transakcja będzie przeprowadzona nie później niż do czerwca 2022.

Mając na względzie przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w stosunku do części Budynków X i Y oraz Budynku Z, które od sierpnia 2020 r. zostały przekazane najemcom w ramach zawartych umów najmu doszło do pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą Budynku X i Y oraz Budynku Z upłynie okres krótszy niż 2 lata. Zatem dostawa ww. części Budynków X i Y oraz Budynku Z nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast w odniesieniu do części Budynków X i Y oraz Budynku Z, które nie zostaną wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu oraz nie będą objęte żadną umową najmu, nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa tych części Budynków X i Y oraz Budynku Z nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie odnośnie budowli mających być przedmiotem transakcji (jako elementów służących funkcjonowaniu nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem) należy uznać, że ze względu na ich związek funkcjonalny z Budynkami X i Y oraz Budynkiem Z, w momencie kiedy dochodzi do używania ww. budynków przez Zainteresowanego w ramach działalności gospodarczej – tj. wynajmu, to także dochodzi do używania w ramach działalności gospodarczej tych budowli, a zatem dochodzi do ich pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu natomiast do urządzeń budowlanych tj. przyłączy kanalizacji sanitarnej zewnętrznej do Budynku Z, Budynków X i Y, przyłączy wodociągowych do Budynku Z, Budynków X i Y oraz objętego procedurą przekazania do majątku przedsiębiorcy przesyłowego przyłącza teletechnicznego do Budynku Y i stanowiącego przedmiot transakcji, jeżeli procedura ta nie zostanie zakończona przed transakcją, wskazać należy, że urządzenia nie stanowią samodzielnej budowli zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Zatem urządzenia budowlane należy traktować jako element przynależny do budynków i budowli oraz opodatkować według stawek właściwych dla tych budynków i budowli.

W związku z powyższym dostawa budowli, na które składają się drogi i chodniki, wolnostojące nośniki reklamowo-informacyjne, lampy zewnętrzne oraz część przejścia podziemnego nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Również dostawa urządzeń budowlanych nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. pkt 10 ustawy o VAT.

Należy także zauważyć, że w sytuacji, gdy przedmiotem transakcji będą znajdujące się na nieruchomości obiekty małej architektury wspierające funkcjonalnie nieruchomość to do ich dostawy nie będzie miał zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje obiektów małej architektury, gdyż obiekty małej architektury nie wpisują się w definicję budynków, budowli lub ich części.

W związku z tym, że w odniesieniu do budynków i budowli nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy to należy przeanalizować możliwość zastosowania dla nich zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Trzeba zauważyć, że zwolnienie, o którem mowa w tym przepisie, dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, m.in. pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W analizowanej sprawie ww. warunek nie jest spełniony. Jak bowiem wskazano w opisie sprawy, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych.

Zatem dla planowanej dostawy budynków i budowli nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający nigdy nie wykorzystywał nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup wskazanych wyżej działek gruntu oraz realizacją projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury.

W konsekwencji dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu obejmującego działki 1, 2 oraz 3, z którymi ww. Budynki X i Y oraz Budynek Z, a także budowle są związane – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również nie będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Podsumowując, dostawa udziału w nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym planowana dostawa udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury potwierdzającej dokonanie transakcji sprzedaży.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jak stanowi art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Na mocy art. 86 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych (brzmienie obowiązujące od 1 stycznia 2021 r).

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W przedstawionym opisie sprawy jednoznacznie wskazano, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT w Polsce (i pozostaną zarejestrowani także na moment zawarcia transakcji). Po nabyciu opisanej we wniosku udziału w nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać część nieruchomości na własne potrzeby. Część nieruchomości na dzień złożenia niniejszego wniosku, na moment transakcji jak również po transakcji jest i będzie wykorzystywana przez Kupującego na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie z zasadami Ustawy o VAT. Kupujący zamierza rozszerzyć zakres swojej działalności i prowadzić również działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe i usługowe) powierzchni w znajdujących się w Budynkach X i Y oraz Budynku Z, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie przedmiotu Transakcji nastąpi zatem wyłącznie w celu obecnie już prowadzonej działalności (określonej powyżej) jak również rozszerzenia prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej o wynajem powierzchni na cele komercyjne. W treści wniosku wskazano, że po nabyciu Udziału w Nieruchomości Kupujący będzie go wykorzystywał na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz w pozostałym zakresie będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni w nabytym Udziale w Nieruchomości (taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej - obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, nabycie udziału w nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania przedmiotu transakcji ani jej części na cele mieszkaniowe.

Jednocześnie – jak wskazano w niniejszej interpretacji – planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, jak wynika z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji, planowana dostawa udziału w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, z którego wynika, że nabyty udział w nieruchomości będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to będzie przysługiwało Kupującemu po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie.

Jednocześnie w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym, zgodnie z art. 87 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot różnicy podatku na rachunek bankowy.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

[1] Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) („Prawo budowlane”).

[2] Część przejścia podziemnego znajduje się na gruncie i łączy Budynek Z ze stacją … . Przejście podziemne stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego i jest własnością Sprzedającego (Sprzedający w związku z kosztami budowy tej części przejścia podziemnego dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego). Pozostała część przejścia podziemnego znajduje się na gruncie należącym do miasta. Budowa przejścia podziemnego łączącego Budynek Z ze stacją … stanowiła realizację porozumienia zawartego z miastem.

[3] W sytuacji, w której przed transakcją opisane w niniejszym wniosku postępowanie w zakresie podziału gruntu zostanie zakończone, w ramach transakcji nastąpi sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych …, 1 oraz … oraz prawa własności posadowionych na działkach o numerach ewidencyjnych …, 1 oraz … Budynków X i Y oraz budowli i urządzeń budowlanych oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki o numerach ewidencyjnych … oraz … oraz udziału w prawie własności posadowionego na działkach nr … oraz … Budynku Z (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części powierzchni w Budynku Z wynikającym z umowy quoad usum - zdefiniowanej poniżej).

[4] tj. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu 1 oraz gruntu 2, udziału w prawie własności posadowionych na Gruncie Budynków X i Y, Budynku Z, budowli oraz urządzeń budowlanych.

[5] Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 Ustawy o VAT zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi odpłatną dostawę towarów.

[6] Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09).

[7] Pod warunkiem, że opisany we wcześniejszej części wniosku podział Gruntu nie zostanie zakończony przed dokonaniem Transakcji. Jeśli do takiego podziału Gruntu dojdzie przed Transakcją wówczas przedmiotem transakcji będzie sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych 13/7, 14/2 oraz 52/5 oraz prawa własności posadowionych na działkach o numerach ewidencyjnych 13/7, 14/2 oraz 52/5 Budynków B i C oraz Budowli i Urządzeń Budowlanych oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki o numerach ewidencyjnych 13/6 oraz 52/4 oraz udziału w prawie własności posadowionego na działkach nr 13/6 oraz 52/4 Budynku A (wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części powierzchni w Budynku A wynikającym z Umowy quoad usumj)

[8] Komunikat Nr 1 Ministra Finansów z 5 lutego 2014 r. w sprawie ogłoszenia uchwały Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie przyjęcia Krajowego Standardu Rachunkowości Nr 8 „Działalność Deweloperska” Dziennik Urzędowy Ministra Finansów z 20 lutego 2014 r. poz. 5

[9] Pkt 3.2. Standardu

[10] Pkt.3.1. Standardu

[11] Pkt 4.4. a Standardu

[12] Pkt 9.8. Standardu

[13] Z kolei jak już wcześniej wspomniano Kupujący prowadzi działalność m.in. w zakresie pośrednictwa w sprzedaży miejsc na cele reklamowe w mediach elektronicznych (Internet), pozyskiwaniu potencjalnych nabywców reklam internetowych i marketingu reklam internetowych, a także pozyskiwani u potencjalnych nabywców innych produktów i usług związanych jak również działalność badawczo-rozwojową oraz w zakresie oprogramowania oraz przetwarzania danych podlegająca opodatkowaniu VAT i ma zamiar wykorzystywać Nieruchomość dla potrzeb prowadzenia tej działalności oraz w pozostałym zakresie na cele wynajmu.