0111-KDIB3-2.4012.839.2021.3.AZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 25 sierpnia 2021 r. (data wpływu 13 października 2021 r.), uzupełnionym pismem, które wpłynęło 7 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu zbycia udziału w działce niezabudowanej – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

13 października 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu zbycia udziału w działce niezabudowanej. Wniosek został uzupełniony pismem, które wpłynęło do organu 7 grudnia, będącym odpowiedzią na wezwanie organu z 30 listopada 2021 r. znak 0111-KDIB3-2.4012.839.2021.1.AZ.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca aktualnie jest emerytem. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w …. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą

…. Niniejszą księgą wieczystą są objęta działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 o łącznym obszarze 3,4657 ha.

Wnioskodawca nabył nieruchomość częściowo w udziałach 1/2 na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży o nr Repertorium …. z dnia 19 października 1990 r. oraz udział w wysokości 1/3 po zmarłej żonie na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 18 czerwca 2020 sporządzonego przez notariusza. Obecnie jest wdowcem. Nieruchomość o nr 2 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z Uchwałą Nr … Rady Miejskiej z dnia 22 marca 2018 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy … zgodnie, z którym przeznaczona jest pod tereny 1U/P tereny usługowo-produkcyjne oraz 2U tereny zabudowy usługowej, a w związku z powyższym nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).

W dniu 2 grudnia 2016 r., Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z firmą .. Sp. z o.o. z siedzibą … - Akt notarialny Repertorium … oraz późniejszymi zmianami w związku z tym umowa przedwstępna sprzedaży nadal jest obowiązująca. Na mocy tej umowy Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 3,0620 ha, położnej w miejscowości … w terminie do dnia 31 grudnia 2021 r. Na podstawie niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży

Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać nieruchomość wolną od wszelkich roszczeń oraz obciążeń ww. opisanej nieruchomości, a kupujący zobowiązał się kupić ją w terminie do 31 grudnia 2021 po spełnieniu się określonych warunków, w tym m.in:

- zostanie uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwalającego na realizację inwestycji magazynowo-logistyczno- produkcyjnej wraz z częściami biurowymi według zapotrzebowania Kupującego, między innymi zwiększającą obecną wysokość zabudowy, oraz będzie objęta symbolem 1U/P lub 2U,

- uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, w trybie art. 306g lub 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

- przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy i badań stwierdzających możliwość realizacji na nieruchomości planowanego zamierzenia budowlanego kupującego tj. wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-produkcyjnych, wraz zapleczem biurowym i parkingami, uzyskania niezbędnych uzgodnień, opinii i warunków technicznych do przyłączenia mediów.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podaje, że nie jest czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług). Przedmiot umowy nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowanym oraz nie dokonywał sprzedaży żadnych produktów rolnych. Nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki nr 2, jak również nie zamieścił i nie zamieszczał kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży powyższej działki.

Strony oświadczają, że od dnia zawarcia umowy, objętej niniejszym aktem notarialnym, do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie, ograniczone prawo dysponowania nieruchomością określone warunkami w wymienionej umowie, także z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na przedmiocie sprzedaży – z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych. Sprzedający oświadcza, że w okresie obowiązywania niniejszej umowy nie dokona żadnych obciążeń przedmiotu sprzedaży (z wyjątkiem ewentualnej służebności, o których mowa w ust. umowie), nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży przedmiotu sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanej niniejszym aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) m.in. dla Pana (`(...)`) i upoważnia go do:

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia przedmiotu sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

- zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

- decyzji dotyczącej inwentaryzacji stanu lasów wydanej stosownie do treści art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach,

- zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia przedmiotowej nieruchomości uproszczonym planem lasu.

W piśmie, które wpłynęło 7 grudnia 2021 r. udzielono następujących odpowiedzi na zadane pytania.

1. Na pytanie, w jakim konkretnie celu i z jakim zamiarem nabył Pan nieruchomość w udziale 1/2 na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży z 19 października 1990 r. i w jaki sposób zamierzał ją Pan wykorzystywać? odpowiedział Pan „Przed przyjęciem spadku tj. za życia żony podpisana została umowa przedwstępna sprzedaży w roku 2016 r. podtrzymana obecnie przez spadkobierców”.

2. Na pytanie, w jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan nieruchomość od momentu nabycia do chwili obecnej oraz będzie wykorzystywał do chwili jej sprzedaży? odpowiedział Pan „Cele rolnicze”.

3. Na pytanie, czy prowadził Pan działalność gospodarczą? Jeżeli taki to w jakim okresie i co było przedmiotem prowadzonej działalności? odpowiedział Pan „0d 1991-1995 działalność usługi, remonty”.

4. Na pytanie, czy wykorzystywał Pan ww. nieruchomość obejmującą działkę 2, w prowadzonej działalności gospodarczej? odpowiedział Pan „Nie”.

5. Na pytanie, czy przez cały okres posiadania nieruchomości wykorzystywał Pan przedmiotową nieruchomość (udział 1/2) wyłącznie do celów osobistych (jeśli tak to jakich?) jeśli nie, to z jakiego powodu nie wykorzystywał Pan tej nieruchomości wyłącznie do celów osobistych? odpowiedział Pan „Rolniczych”.

6. Na pytanie, czy poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki, tj. dokonał jej uatrakcyjnienia np. ogrodzenie, budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu? odpowiedział Pan „Nie”.

7. Na pytanie, czy Pan (czy też Kupujący) występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo o zmiany w tym planie pozwalające na realizację inwestycji planowanej przez Kupującego? odpowiedział Pan „Nie. Plan zagospodarowania U.M ….”.

8. Na pytanie, w jaki sposób i kiedy pozyskał Pan nabywcę działki nr 2?

odpowiedział Pan „Zakup od prywatnego właściciela w roku 1990 na cele rolnicze, jestem wykwalifikowanym rolnikiem”.

9. Na pytanie, czy, (a jeśli tak to kiedy i w jakim celu) wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości nr 2? odpowiedział Pan „Nie”.

10. Na pytanie, czy dla działki nr 2 została wydana decyzja, jeżeli tak, to kiedy i jakie warunki zabudowy określała? odpowiedział Pan „Urząd Miasta zabudowa transport i usługi”.

11. Na pytanie, czy zamierza Pan również sprzedać działkę (udział w działce) nr 1? odpowiedział Pan „Nie”.

12. Na pytanie, czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku), jeśli tak to ile i jakie oraz kiedy, w jakim celu i w jaki sposób nabyte i wykorzystywane? odpowiedział Pan „Nie”.

13. Na pytanie, czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, (…) odpowiedział Pan „Nie”.

14. Na pytanie, na jaki cel zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pan ze sprzedaży nieruchomości? odpowiedział Pan „Remonty domu”.

15. Na pytanie, czy nabycie 1/2 udziału w działce nr 2 przez Pana nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT według stawki właściwej i było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem? odpowiedział Pan „Nie”.

16. Na pytanie, czy działka była wykorzystywana wyłącznie do działalności korzystającej ze zwolnienia od podatku? odpowiedział Pan „Uprawa rolna”.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działki niezabudowanej o nr 2 Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca nie powinien być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości nr 2 stanowiącej składnik majątku osobistego Wnioskodawcy. Nieruchomość przewidziana do zbycia nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych VAT oraz nie była przedmiotem najmu i dzierżawy oraz innej umowy o podobnym charakterze. Nie była również udostępniana osobom trzecim. Przed sprzedażą ww. nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie dokonywać w przyszłości żadnych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości. Nie podejmował i nie planuje żadnych działań marketingowych związanych ze znalezieniem potencjalnego nabywcy nieruchomości oraz nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu zbycia udziału w niezabudowanej działce jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji dotyczy wyłącznie kwestii obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działki niezabudowanej o nr 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również m.in. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednakże należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w nieruchomości nr 2 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył nieruchomość częściowo w udziałach 1/2 na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej na podstawie umowy z dnia 19 października 1990 r. oraz udział w wysokości 1/3 po zmarłej żonie na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 18 czerwca 2020 sporządzonego przez notariusza. Obecnie jest wdowcem. Nieruchomość o nr 2 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie, z którym przeznaczona jest pod tereny 1U/P tereny usługowo-produkcyjne oraz 2U tereny zabudowy usługowej.

W dniu 2 grudnia 2016 r., Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z firmą (`(...)`) Sp. z o.o. (umowa przedwstępna sprzedaży nadal jest obowiązująca). Na mocy tej umowy Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości o numerze ewidencyjnym 2 w terminie do dnia 31 grudnia 2021 r. Na podstawie niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać nieruchomość wolną od wszelkich roszczeń oraz obciążeń ww. opisanej nieruchomości, a kupujący zobowiązał się kupić ją w terminie do 31 grudnia 2021 po spełnieniu się określonych warunków.

- zostanie uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwalającego na realizację inwestycji magazynowo-logistyczno- produkcyjnej wraz z częściami biurowymi według zapotrzebowania Kupującego, między innymi zwiększającą obecną wysokość zabudowy, oraz będzie objęta symbolem 1U/P lub 2U,

- uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, w trybie art. 306g lub 306e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

- przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy i badań stwierdzających możliwość realizacji na nieruchomości planowanego zamierzenia budowlanego kupującego tj. wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-produkcyjnych, wraz zapleczem biurowym i parkingami, uzyskania niezbędnych uzgodnień, opinii i warunków technicznych do przyłączenia mediów.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca podaje, że nie jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiot umowy nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowanym oraz nie dokonywał sprzedaży żadnych produktów rolnych. Nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki nr 2, jak również nie zamieścił i nie zamieszczał kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży powyższej działki. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie, ograniczone prawo dysponowania nieruchomością określone warunkami w wymienionej umowie, także z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, , to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w związku ze sprzedażą udziału w nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu zdarzenia wynika, że Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży. Udzielił również pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do:

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

- uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

- uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

- uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

- uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

- zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

- decyzji dotyczącej inwentaryzacji stanu lasów wydanej stosownie do treści art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach

- zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia przedmiotowej nieruchomości uproszczonym planem lasu.

W odniesieniu do powyższego należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie udzielając pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że np. to nie Wnioskodawca poniesie wszystkie koszty związane z wyżej wymienionymi czynnościami.

Tym samym Wnioskodawca udzielając pełnomocnictwa stanowi, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca.

Z opisu sprawy wynika też, że Wnioskodawca nabył nieruchomość częściowo w udziałach 1/2 na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży. Z treści wniosku nie wynika z jakim zamiarem Wnioskodawca dokonał zakupu działki, jednak w 2016 r. to Wnioskodawca zdecydował o jej sprzedaży i zawarł w tym celu umowę ze spółką. Wprawdzie Wnioskodawca podał, że nie wykorzystywał działki w działalności gospodarczej, ale nie wykazał również, iż nabył działkę dla zaspokojenia celów osobistych i do takich celów wykorzystywał. Samo wskazanie, że działka była wykorzystywana do celów rolniczych nie oznacza, że została nabyta do celów osobistych. Jak już powyżej wskazano podejmując decyzje o sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującej pełnomocnictw i prawa dysponowania nieruchomością, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Zatem Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W przedmiotowej sprawie nie można zatem stwierdzić, że dokonując sprzedaży udziału w działce nr 2 Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość (udział w nieruchomości) będący własnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży kupujący zobowiązał się kupić ją po spełnieniu się określonych warunków, w tym m.in., że zostanie uchwalony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwalający na realizację inwestycji magazynowo-logistyczno- produkcyjnej wraz z częściami biurowymi według zapotrzebowania Kupującego, między innymi zwiększającą obecną wysokość zabudowy, oraz będzie objęta symbolem 1U/P lub 2U. Ponadto Kupującemu przysługiwać będzie, ograniczone prawo dysponowania nieruchomością, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż wskazanej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca, w zakresie sprzedaży opisanej nieruchomości, będzie zbywał majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości niezabudowanej o numerze ewidencyjnym 2, nie będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości niezabudowanej o numerze ewidencyjnym 2 będzie – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż wskazanej nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy wynika, że niezabudowana nieruchomość nr 2 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny 1U/P tereny usługowo-produkcyjne oraz 2U tereny zabudowy usługowej.

Powyższe oznacza zatem, że w momencie dostawy niezabudowana nieruchomość o numerze ewidencyjnym 2 będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji sprzedaż udziału we współwłasności tej nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. brak prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nabycie 1/2 udziału w działce nr 2 przez Wnioskodawcę nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu i nie było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem, natomiast nabycie udziału w wysokości 1/3 po zmarłej żonie nastąpiło na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 18 czerwca 2020 r.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawcę udziału w ww. nieruchomości o numerze ewidencyjnym 2 nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę.

Zatem, sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości niezabudowanej o numerze ewidencyjnych 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości niezabudowanej o numerze ewidencyjnym 2 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności nieruchomości niezabudowanej o numerze ewidencyjnym 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ta będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Tym samym transakcja ta powinna nastąpić z naliczeniem podatku należnego. Zatem Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że nie powinien być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości nr 2 stanowiącej składnik jego majątku osobistego, jest nieprawidłowe.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że w zakresie powiększenia o podatek VAT ustalonej między stronami ceny zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego**,** za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.