0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 19 sierpnia 2021 r. (data wpływu 20 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 5 listopada 2021 r. (data wpływu 5 listopada 2021 r.), oraz pismem z 5 listopada 2021 r. (data wpływu 9 listopada 2021 r.), będącymi odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 4 listopada 2021 r. (doręczone 4 listopada 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania opisanego świadczenia Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (podatek od towarów i usług), opodatkowania ww. świadczenia i braku możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT, udokumentowania ww. transakcji fakturą VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z ww. faktury (pytanie oznaczone we wniosku nr 5),
• uznania Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów VAT, opodatkowania podatkiem VAT ww. czynności i braku możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT oraz udokumentowania ww. czynności fakturą VAT wystawioną przez Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 7),
• prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego na rzecz Sprzedającego tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 8),
• uznania, czy Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji stanowią świadczenie usług w rozumieniu przepisów o VAT, a tym samym podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT nie będąc czynnościami zwolnionymi oraz udokumentowania ww. transakcji fakturą VAT przez Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 9),
• uznania, czy Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie oznaczone we wniosku nr 10)

– jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

20 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania opisanego świadczenia Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, opodatkowania ww. świadczenia i braku możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT, udokumentowania ww. transakcji fakturą VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z ww. faktury (pytanie oznaczone we wniosku nr 5), uznania Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów VAT, opodatkowania podatkiem VAT ww. czynności i braku możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT oraz udokumentowania ww. czynności fakturą VAT wystawioną przez Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 7), prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego na rzecz Sprzedającego tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 8), uznania, czy Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji stanowią świadczenie usług w rozumieniu przepisów o VAT, a tym samym podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT nie będąc czynnościami zwolnionymi oraz udokumentowania ww. transakcji fakturą VAT przez Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 9), uznania, czy Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie oznaczone we wniosku nr 10).

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 5 listopada 2021 r. (data wpływu 5 listopada 2021 r.), oraz pismem z 5 listopada 2021 r. (data wpływu 9 listopada 2021 r.), będącymi odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 4 listopada 2021 r. (doręczone 4 listopada 2021 r.).

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

(…)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku:

(…) sp. z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce. Działalność gospodarcza Sprzedającego polega między innymi na wynajmie nieruchomości własnej - budynku biurowego pod nazwą handlową „(…)” znajdującego się w (…) (dalej: Budynek) - na rzecz podmiotów trzecich jako najemców.

(…) (dalej: Nabywca lub Kupujący) jest funduszem inwestycyjnym prawa francuskiego - inwestycyjną spółką cywilną o zmiennym kapitale, stanowiącą instytucję zbiorowego inwestowania w nieruchomości z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości. Kupujący ma zarejestrowany oddział w Polsce.

Sprzedający jest właścicielem działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2 oraz 3, zlokalizowanych w (…) przy ulicy (…), o łącznej powierzchni 5.189 metrów kwadratowych, dla których Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej - „Grunt”) wraz z posadowionym na nich Budynkiem oraz budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą (takimi jak np. alejki piesze umożliwiające dostęp do Budynku, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy, dalej - Budowle), w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: Transakcja) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego 15 grudnia 2016 r. w drodze umowy sprzedaży, zawartej z podmiotem, będącym funduszem inwestycyjnym zamkniętym aktywów niepublicznych (dalej - (`(...)`)), który nabył Nieruchomość (obejmującą wówczas Grunt wraz z Budynkiem w toku budowy) na podstawie umowy sprzedaży zawartej 13 lipca 2016 r. z poprzednim właścicielem Nieruchomości („Poprzedni Właściciel”). Przed nabyciem Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela, (`(...)`) uzyskał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów 8 lipca 2016 r. (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) o sygnaturze IPPP3/4512-293/16-4/PC, w której organ wydający interpretację potwierdził, że w ramach transakcji nabycia Nieruchomości dojdzie do dostawy na rzecz (`(...)`) Budynku, a także, że dostawa Budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23%. Organ w wymienionej wyżej interpretacji potwierdził również, że taką samą stawką podatku VAT objęte będzie także zbycie prawa własności Gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek. Strony umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej 13 lipca 2016 roku zastosowały się do uzyskanej interpretacji i dostawa Nieruchomości została opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%.

Przed dniem transakcji, jaka miała miejsce 15 grudnia 2016 r., Sprzedający (występujący w tej transakcji jako nabywca) uzyskał interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) o sygnaturze 1462-IPPP2.4512.686.2016.1.DG, w której organ wydający interpretację potwierdził stanowisko Sprzedającego, że planowane nabycie przez Sprzedającego od (`(...)`) Nieruchomości będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu przez (`(...)`) podatkiem VAT według stawki 23%, natomiast Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

W opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający wskazał, że do pierwszego zasiedlenia Budynku, budowli i ich części doszło 13 lipca 2016 r., a planowana transakcja pomiędzy (`(...)`) a Sprzedającym ma mieć miejsce w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, w związku z tym transakcja sprzedaży Nieruchomości przez (`(...)`) na rzecz Sprzedającego będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. Natomiast jeżeli wydatki (`(...)`) na ulepszenie Budynku, budowli oraz ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili jej nabycia przez (`(...)`) 13 lipca 2016 r. do dnia jej zbycia na rzecz Sprzedającego przekroczyłyby co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów, to nie zmieni kwalifikacji prawnopodatkowej dostawy Nieruchomości przez (`(...)`) na rzecz Sprzedającego, ponieważ w takiej sytuacji dostawa ta będzie również podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki 23% jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, na podstawie umowy zawartej 15 grudnia 2016 r., została w całości opodatkowana przez (`(...)`) podatkiem VAT według stawki 23%, a Sprzedający - zastosowawszy się do uzyskanej interpretacji indywidualnej - odliczył VAT naliczony w związku z przedmiotową transakcją.

Po dokonaniu nabycia, Nieruchomość (w tym Budynek oraz Budowle) przeznaczona była na prowadzenie działalności gospodarczej Sprzedającego w postaci wynajmu pomieszczeń i innych powierzchni podmiotom trzecim jako najemcom.

Usługi najmu pomieszczeń i powierzchni świadczone przez Sprzedającego były oraz są w dalszym ciągu opodatkowane VAT. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi ani do dnia Transakcji nie będzie prowadził działalności zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku VAT ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego.

W okresie po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego do momentu Transakcji Budynek ani Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości nie będą ulepszone przez Sprzedającego w taki sposób, że wartość tych ulepszeń poniesiona w stosunku do Budynku lub danej budowli lub ich części przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku lub tej budowli lub ich części.

Strony planują zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości uzależnione będzie od spełnienia szeregu warunków zawieszających.

W ramach planowanej Transakcji, oprócz przeniesienia własności Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu (które przejdą z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks Cywilny”)), Sprzedający:

(i) sprzeda ruchomości znajdujące się na Nieruchomości, takie jak np. meble oraz inne sprzęty służące do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (szczegółowa lista sprzedawanych ruchomości zostanie uzgodniona przez Zainteresowanych przed zamknięciem Transakcji); oraz

(ii) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne prawa związane z jakością wykonania Budynku i innych urządzeń i instalacji znajdujących się na Nieruchomości;

(iii) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń praw określonych powyżej;

(iv) przeniesie prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje, poddania się egzekucji, poręczenia, itp.;

(v) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z właścicielami nieruchomości sąsiednich;

(vi) przekaże kaucje złożone przez poszczególnych najemców oraz kwoty zatrzymane wynikające z umów o roboty budowlane;

(vii) przeniesie majątkowe prawa autorskie, prawa zależne do dokumentacji projektowej wykonanej przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli towarzyszących oraz prawo do wykonywania osobistych praw autorskich autorów takiej dokumentacji;

(viii) udostępni dokumentację prawną (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę)), techniczną, projektową związaną z Nieruchomością, będącą w posiadaniu Sprzedającego.

Składniki majątkowe, określone powyżej, które zostaną przeniesione na Kupującego wraz z Nieruchomością w ramach Transakcji będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.

Należy również wskazać, że zgodnie z intencją Zaineresowanych żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

(i) prawa i obowiązki wynikające z umów o dostawę mediów lub przyłączenie mediów do Nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości cesji tych umów, o czym mowa niżej);

(ii) prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług zawartych przez Sprzedającego np. dot. ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.);

(iii) umowy o zarządzanie aktywami, umowa o zarządzanie Nieruchomością (property management agreement);

(iv) finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczki od podmiotów powiązanych lub kredyty bankowe;

(v) indywidualizujące oznaczenia Sprzedającego (tj. jego firma w rozumieniu Kodeksu cywilnego);

(vi) prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów rachunku bankowego Sprzedającego;

(vii) prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów o świadczenie usług księgowych, prawnych i marketingowych Sprzedającego;

(viii) środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, za wyjątkiem kaucji najemców;

(ix) księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. dokumenty handlowe, korporacyjne) Sprzedającego, związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego;

(x) pracownicy Sprzedającego;

(xi) wierzytelności Sprzedającego;

(xii) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

(xiii) zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania Sprzedającego wynikające z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.

Odnosząc się do umów dotyczących dostawy mediów lub przyłączenia mediów oraz usług telekomunikacyjnych związanych z Nieruchomością Kupujący nie wyklucza, iż zostaną one na niego przeniesione w drodze cesji. Ponadto Zainteresowani nie wykluczają, iż zostanie przeniesiona na Kupującego ramowa umowa najmu zawarta między Sprzedającym a podmiotem trzecim (tzw. Master Lease) (wraz z zabezpieczeniami), w ramach której ten podmiot trzeci zobowiązał się do zawarcia ze Sprzedającym umowy najmu w odniesieniu do niewynajętej lub wynajętej, ale nie wydanej nowym najemcom części Budynku. Wówczas wymienione w tym akapicie umowy będą włączone do Przedmiotu Transakcji.

Ze względu na fakt, że logotypy, oznakowanie Budynku oraz elementy elewacji są trwale związane z Nieruchomością zostaną one również przeniesione na Kupującego. Demontowanie powyższych spowodowałoby nadmierne koszty finansowe, co z biznesowego punktu widzenia byłoby niekorzystne dla obu stron Transakcji. Forma prawna korzystania przez Kupującego z tych składników nie została jeszcze ustalona. Kupujący w ramach Transakcji nie nabędzie żadnych praw do znaków towarowych Sprzedającego.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą również:

a) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości,

b) nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,

c) umowy ubezpieczenia działalności Sprzedającego.

Sprzedający wskazuje, że jego intencją jest rozwiązanie umów na dostawę mediów z dostawcami. W przypadku braku takiej możliwości, przeniesienie poszczególnych umów na Kupującego będzie uzależnione od warunków cesji określonych w umowach z zewnętrznymi dostawcami.

Intencją Sprzedającego jest także rozwiązanie umów serwisowych (m.in. umowy o usługę ochrony fizycznej i dozoru mienia, umowy o monitorowanie i konserwację obiektu itp.). Po transakcji Kupujący zawrze odpowiednie umowy z innymi lub tymi samymi dostawcami we własnym imieniu oraz na odrębnie ustalonych warunkach.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego pracowników, ani tym bardziej zakładu pracy Sprzedającego.

Ponadto, Wnioskodawcy wskazują że dokumenty związane z Nieruchomością które również mogą zostać przejęte przez Kupującego, w ocenie Sprzedającego nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z działalnością gospodarczą Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują że cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Kupującego zostanie określona w oparciu o ustaloną między Sprzedającym i Kupującym wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Kupującego.

Do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji konieczne będzie podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym, niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości przez Kupującego.

W szczególności, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie nowe umowy zarządzania Nieruchomością jak również nowe umowy na obsługę serwisową Nieruchomości. Kupujący we własnym zakresie uzyska również finansowanie na przeprowadzenie Transakcji.

W związku z planowaną Transakcją w zakresie powierzchni niewynajętej w Budynku, podmiot powiązany ze Sprzedającym zobowiąże się do pokrycia ubytku przychodów, jaki Kupujący może ponieść jeśli, między innymi, przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Nieruchomości nie będą w pełni wynajęte lub nie będą wydane najemcom. W tym celu podmiot powiązany ze Sprzedającym oraz Kupujący zamierzają zawrzeć umowę gwarancji czynszowej. Umowa gwarancji czynszowej zostanie zawarta z podmiotem powiązanym ze Sprzedającym ze względu na fakt, iż Sprzedający po sprzedaży Nieruchomości może zostać zlikwidowany.

W związku z powyższym Sprzedający oraz Kupujący uzgodnili, że taka gwarancja czynszowa zostanie udzielona Kupującemu nie przez Sprzedającego, ale przez podmiot z grupy powiązany ze Sprzedającym. Konieczność zawarcia takiej umowy wynika z faktu, iż cena z tytułu Transakcji zostanie skalkulowana przez Zbywcę i Nabywcę m.in. w oparciu o dane o szacowanej kwocie przychodów z wynajmu wszystkich powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości - tymczasem możliwe jest, że na dzień Transakcji część z tych powierzchni nie będzie przedmiotem najmu, lub też nie będzie najemcom wydana. A zatem, aby wyrównać Nabywcy ubytek przychodów, jaki poniesie w związku z faktem, iż nie uzyska dochodów z najmu w założonej wysokości (w oparciu o które została skalkulowana cena za Nieruchomość), podmiot powiązany ze Sprzedającym zobowiąże się do dokonywania wypłat określonych świadczeń gwarancyjnych po dniu Transakcji, które mają na celu wyrównanie ubytku przychodów.

Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość, nie jest wyodrębniony w strukturze organizacyjnej i dokumentacji wewnętrznej Sprzedającego, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do tych aktywów. Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość nie był, nie jest i nie zostanie wyodrębniony organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego), żadne prawne wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji, w tym Nieruchomości w ramach struktury Sprzedającego nie miało miejsca.

W dniu złożenia niniejszego wniosku u Sprzedającego funkcjonuje dokument stanowiący regulamin korzystania z Budynku (dalej: „Regulamin”), który jest integralną częścią niektórych umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym dodatkowe (poza treścią umowy najmu) wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Dla Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie są prowadzone osobne księgi rachunkowe. Przedmiot Transakcji nie obejmuje również żadnego rachunku bankowego, ani środków pieniężnych, które mogłyby służyć Kupującemu po przeprowadzeniu Transakcji do regulowania zobowiązań związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej Kupującego.

Co do zasady, przed dniem Transakcji wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegające na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania Nieruchomości, Sprzedającego.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Sprzedający zostanie najprawdopodobniej zlikwidowany. Ostateczna decyzja w tym zakresie zostanie podjęta przez udziałowca Sprzedającego po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych.

Zbywca oraz Nabywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowani nie są i na dzień Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów polskiego prawa podatkowego.

W zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT. Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

Po Transakcji Kupujący zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości na cele komercyjne (głównie biurowe i usługowe) podlegającą opodatkowaniu 23% VAT. Kupujący (będący funduszem inwestycyjnym) zamierza prowadzić opisaną powyżej działalność głównie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.

Dodatkowo, w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Wnioskodawcy przewidują że Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształt umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu).

W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców (dalej: Wynagrodzenie), w związku z okolicznością że począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie ww. zachęty finansować będzie musiał już Kupujący. Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. Korzyścią dla Sprzedającego jest brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji.

Mając na uwadze fakt, iż Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny za nabycie Przedmiotu Transakcji, nie jest wykluczone, że w celu zmniejszenia ilości prac administracyjnych związanych z rozliczeniem Transakcji, strony Transakcji dokonają wzajemnego potrącenia wierzytelności w tym zakresie, tj. wierzytelności Sprzedającego z tytułu ceny sprzedaży Przedmiotu Transakcji z wierzytelnością Kupującego z tytułu Wynagrodzenia.

Strony Transakcji pragną również wskazać, że w ramach planowej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących m.in. podatku od nieruchomości, kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Wydatki poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast powstałe i zapłacone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w którym dojdzie do zawarcia Transakcji zostaną podzielone między strony Transakcji, w taki sposób, że Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres rozpoczynający się od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie).

Jednocześnie Wnioskodawcy zamierzają uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji, iż prawo do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja będzie przysługiwać wyłącznie Sprzedającemu. Jednocześnie Sprzedający wypłaci Nabywcy wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiedniej części, tj. odpowiadającej wartości czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Ponadto, Kupujący będzie wyłącznie uprawniony do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu w którym zostanie dokonana Transakcja. Wskazane powyżej czynności określane są w dalszej części niniejszego wniosku jako: „Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji”.

Wnioskodawcy zamierzają także uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji postępowanie w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji od początku roku kalendarzowego do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do zawarcia Transakcji (dalej: „Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji”). W ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

W niniejszym przypadku cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji została skalkulowana i wskazana w liście intencyjnym przy założeniu, że Sprzedający rozliczy się z Kupującym w zakresie Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji. Tego typu rozliczenie jest standardem rynkowym - w praktyce rynkowej bowiem żaden nabywca ani zbywca nieruchomości nie godzi się bez odpowiedniego wynagrodzenia ponosić ciężaru finansowego odpowiednio zwrotu najemcom nadpłaconych przez nich opłat eksploatacyjnych które zostały wpłacone przez nich na rzecz zbywcy tej nieruchomości bądź pokrycia niedopłat w zakresie kosztów eksploatacyjnych oraz ponosić ciężaru utrzymania nieruchomości w danym okresie bez uzyskania za ten okres czynszu najmu. Brak wypłaty przez odpowiednio Sprzedającego oraz Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz wynagrodzenia za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji na rzecz Kupującego mógłby oznaczać konieczność zmiany ceny sprzedaży, wskazanej w liście intencyjnym.

Zapłata przedmiotowych wynagrodzeń na rzecz Kupującego jest dla Sprzedającego korzystna i uzasadniona biznesowo, bowiem spowoduje to brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji. Z tego względu również ewentualna zapłata przez Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji jest dla Kupującego korzystna - spowoduje ona bowiem brak konieczności renegocjowania ceny wskazanej w liście intencyjnym, co mogłoby skutkować koniecznością wycofania się Kupującego z planowanej transakcji.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że w ocenie Spółki, Przedmiot Transakcji (tj. składniki majątkowe, które zostaną przeniesione na Kupującego wraz z Nieruchomością w ramach Transakcji) nie może być traktowany jako wyodrębniony zespół funkcjonalnie powiązanych ze sobą składników majątkowych, w pełni zdolnych do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych (samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym jako niezależny podmiot). Prowadzenie przez Kupującego działalności gospodarczej w oparciu o nabywane składniki majątkowe będzie możliwe dopiero po podjęciu przez niego, po nabyciu Przedmiotu Transakcji, szeregu działań o charakterze organizacyjnym, podpisaniu niezbędnych umów, itp.

W ocenie Spółki, Przedmiot Transakcji „sam w sobie” (tj. bez uzupełnienia go o dodatkowe elementy/podjęcia przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych i prawnych) nie będzie wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni biurowych w Nieruchomości.

Z perspektywy Kupującego, gdyby teoretycznie Przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji, bez konieczności podejmowania przez Kupującego dodatkowych działań faktycznych lub prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy/zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Na rzecz Kupującego nie zostaną bowiem przeniesione prawa i obowiązki z szeregu istotnych umów umożliwiających prowadzenie działalności polegającej na najmie komercyjnym. Jeśli Kupujący nie zapewni - już we własnym zakresie - zarządzania i obsługi Nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców, prawdopodobnie dojdzie do wystąpienia zakłóceń w działalności, np. poprzez brak płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w związku z naruszeniami przez Kupującego obowiązków wynikających z umów najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji (tj. w oparciu o Przedmiot Transakcji) nie będzie możliwe.

W związku z powyższym, w ocenie Spółki, składniki majątku, będące przedmiotem zbycia, nie będą posiadały pełnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot.

Budowle wchodzące w skład Nieruchomości (alejki piesze, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy) zostały oddane w użytkowanie pierwszemu nabywcy 13 lipca 2016 r. Wtedy doszło do nabycia Nieruchomości, w tym budowli, na podstawie umowy sprzedaży zawartej 13 lipca 2016 r. z Poprzednim Właścicielem Nieruchomości. Budowle te nie były oddane w użytkowanie na własne potrzeby Poprzedniego Właściciela po ich wybudowaniu przez ten podmiot.

Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia / wybudowania każdej z budowli znajdującej się na Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone we wniosku nr 5, 7, 8, 9, 10):

1. Czy świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia, będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego, a Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z tej faktury?
2. Czy Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego?
3. Czy, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego, dokumentującej wykonanie tej usługi?
4. Czy Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji będą stanowiły świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego?
5. Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 9, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi?

Zdaniem Zainteresowanych:

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5:

Świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT, a Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z tej faktury.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 7:

Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 8:

W przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego, dokumentującej wykonanie tej usługi oraz zaliczenia kwoty netto wynagrodzenia za tę usługę do kosztów uzyskania przychodów.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 9:

Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji będą stanowiły świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 10:

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 9, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W świetle powołanych przepisów przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu.

Jednocześnie jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2020 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-2.4012.661.2019.3.RM).

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

1. istnieją jasno określone strony świadczenia, tj. podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca;
2. świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony; istniejąca między stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;
3. istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem; istnieje precyzyjnie określone wynagrodzenie należne w zamian za wykonane świadczenie (świadczenie, które ma zostać wykonane), które stanowi korzyść świadczącego usługę i wynagrodzenie to jest wyrażalne w pieniądzu;
4. świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).

Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż dana czynność podlega opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej oraz jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Jak wskazał WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12 „świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

Należy również podkreślić, że kwestia odpłatności świadczenia była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteurder Omzetbelasting Leeuwarden, TSUE uznał, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Z dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej).

Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Mając powyższe na uwadze, aby daną relację można było uznać za świadczenie usług na gruncie VAT, powinny zostać spełnione następujące przesłanki:

1. istnienie świadczenia - konkretnego zachowania się dostawcy usługi, stanowiącego przedmiot czynności;
2. istnienie stosunku prawnego łączącego strony - stosunku zobowiązaniowego pomiędzy podmiotem świadczącym usługę a jej usługobiorcą, na podstawie którego dochodzi do wykonania świadczenia za wynagrodzeniem;
3. istnienie beneficjenta świadczenia - podmiotu, który przez nabycie świadczenia nabywa określoną korzyść;
4. istnienie wynagrodzenia/odpłatności - precyzyjnie określonego wynagrodzenia (wyrażalnego w pieniądzu) należnego w zamian za wykonanie świadczenia (mające zatem charakter ekwiwalentny w stosunku do świadczenia), stanowiącego korzyść dla świadczącego usługę, przy czym, wynagrodzenie to musi mieć bezpośredni związek z usługą, za którą jest wypłacane.

Dla uznania danej czynności za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest spełnienie wszystkich powyższych warunków łącznie. W przypadku, gdy choćby jeden z wyżej wymienionych warunków nie został spełniony, wówczas czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o VAT zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Z przepisów ustawy o VAT wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym uznać należy, że pojęcie świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem.

Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 Kodeksu cywilnego, świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) lub na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 października 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji strony przewidują, że Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształt umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców.

W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu Wynagrodzenie, odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców, które począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie finansować będzie musiał już Kupujący. Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji.

Korzyścią dla Sprzedającego jest brak konieczności wycofywania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może zdecydować o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji.

W ocenie Zainteresowanych, świadczenie Kupującego jest swoistym tolerowaniem sytuacji, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tj. Kupujący zachowa się w określony sposób - zaakceptuje obecny kształt umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów najmu w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została już uzgodniona w liście intencyjnym w zakresie transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, jakie zostały ustalone przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu).

Kupujący wyświadczy zatem na rzecz Sprzedającego usługę za określone zachowanie, w postaci zaakceptowania obecnego kształtu umów zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości i wyrażenia zgody na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została już uzgodniona w liście intencyjnym w zakresie transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, jakie zostały ustalone przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości. W zamian za tak wyświadczoną usługę, Sprzedający zapłaci Kupującemu Wynagrodzenie, odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców, które począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie finansować będzie musiał już Kupujący.

Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. W przedmiotowej sytuacji, istnieje zatem związek pomiędzy wypłatą Wynagrodzenia, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata danego wynagrodzenia podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Mając na uwadze powyższe oraz szeroki zakres świadczenia usług, a w szczególności art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez świadczenie usług rozumie się także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji, zdaniem Wnioskodawców nie ulega wątpliwości, że w przedmiotowej sytuacji świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

Drugą z przesłanek dla uznania danej czynności (świadczenia) za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT jest jej wykonanie w ramach istniejącego i łączącego strony stosunku zobowiązaniowego.

Powyższe oznacza, iż dana czynność będzie mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wtedy, gdy wynika ze stosunku prawnego łączącego usługodawcę z usługobiorcą (najczęściej w postaci umowy).

W tym znaczeniu, za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT będzie można uznać zasadniczo czynności wykonywane na skutek woli usługodawcy i usługobiorcy. W konsekwencji, za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT nie powinien zostać uznany przypadek świadczenia bezumownego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2013 r., sygn. akt I FSK 1315/12).

W przedmiotowej sytuacji będą istniały dwie jasno określone strony świadczenia, tj. jeden z Zainteresowanych jako podmiot świadczący usługę oraz drugi z Zainteresowanych, będący jej nabywcą. Jednocześnie, ww. usługa w postaci tolerowania sytuacji (tj. zaakceptowania obecnego kształtu umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów najmu w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrażenia zgody na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została już uzgodniona w liście intencyjnym w zakresie transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, jakie zostały ustalone przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości), będzie wynikać ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Nabywca oraz Zbywca w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach konkretnej umowy odpowiednie regulacje co do wykonania ww. usługi.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Dana czynność może zatem podlegać opodatkowaniu VAT jeśli jest ona wykonywana na rzecz drugiej strony danego stosunku zobowiązaniowego - beneficjenta świadczenia, uzyskującego z tytułu wykonywania takiej czynności określoną/konkretną korzyść.

Zgodnie z obecnym podejściem organów podatkowych, aby dana czynność mogła podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest, aby została ona wykonana na rzecz jej bezpośredniego beneficjenta, odnoszącego korzyść o charakterze majątkowym (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 sierpnia 2019 r., sygn. nr 0114- KDIP4.4012.307.2019.2.MP, w której organ stwierdził: „że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności”).

Zdaniem Zainteresowanych, wspomniane powyżej tolerowanie sytuacji przez Kupującego (które powinno zostać uznane za świadczenie oraz które będzie wykonywane na podstawie określonego w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji stosunku zobowiązaniowego), będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Kupującego, tj. w zamian za ww. tolerowanie sytuacji, w postaci zaakceptowania obecnego kształtu umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów najmu w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrażenia zgody na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została już uzgodniona w liście intencyjnym w zakresie transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, jakie zostały ustalone przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości, Kupujący otrzyma określone świadczenie pieniężne. Korzyścią dla Sprzedającego będzie natomiast brak konieczności wycofania się z określonego poziomu ceny Przedmiotu Transakcji, wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Nieruchomości, wskazanej w liście intencyjnym, może zdecydować o rezygnacji z planowanej Transakcji, z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, spełniona będzie zatem przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że Wynagrodzenie, które Sprzedający zapłaci Kupującemu, będzie stanowić zapłatę za wyświadczoną usługę polegającą na tolerowaniu przez Kupującego określonej sytuacji, w postaci zaakceptowania obecnego kształtu umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów najmu w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrażenia zgody na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została już uzgodniona w liście intencyjnym w zakresie transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, jakie zostały ustalone przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości. Zatem, zdaniem Zainteresowanych istnieją przesłanki pozwalające na uznanie, że warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać spełniony.

Konsekwencją świadczenia Kupującego będzie uiszczenie z tego tytułu przez Sprzedającego Wynagrodzenia. Obowiązek zapłaty ww. Wynagrodzenia będzie wynikał ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Sprzedający oraz Kupujący uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach konkretnej umowy odpowiednie regulacje co do odpłatnego świadczenia (usługi) polegającego na tolerowaniu przez Kupującego określonej sytuacji, w postaci zaakceptowania obecnego kształtu umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów najmu w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrażenia zgody na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została już uzgodniona w liście intencyjnym w zakresie transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, jakie zostały ustalone przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sytuacji istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie nabywcy usługi (tj. Sprzedającego) i jednocześnie na skutek realizacji postanowień umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji po stronie Kupującego (jako świadczącego usługę) niewątpliwie występuje korzyść w postaci uzyskania Wynagrodzenia. Sama odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, ponieważ Wynagrodzenie, które Sprzedający wypłaci Kupującemu będzie ustalone w określonej wysokości oraz zostanie wypłacone w określonym czasie. Sprzedający nie uzyskałby wymienionych powyżej świadczeń ze strony Kupującego, gdyby nie zapłacił określonego wynagrodzenia.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

Kwestia odpłatności świadczenia była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, TSUE uznał, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Z dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Wnioskodawcy zostanie przewidziane, że Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształt umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu). W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu Wynagrodzenie odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców, które począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie finansować będzie musiał już Kupujący. W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych, nie ulega wątpliwości, że wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, opisane powyżej świadczenie, nie będzie stanowić dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionej z VAT. Zdaniem Zainteresowanych, usługa świadczona przez Kupującego powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Odnośnie do prawa Sprzedającego do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z ww. faktury:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z określonymi wyjątkami).

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług oraz z tytułu dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W oparciu natomiast o art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji świadczenie wykonywane na rzecz Sprzedającego, tj. tolerowanie przez Kupującego określonej sytuacji, w postaci zaakceptowania obecnego kształtu umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców i wyrażenie zgody na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, powinno być uznane za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT, a płatność za ww. usługę (tj. Wynagrodzenie) będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT. W konsekwencji powyższego, Sprzedający będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w otrzymanej od Kupującego fakturze dokumentującej zapłatę ww. wynagrodzenia, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy tutejszy organ uzna, że tolerowanie przez Kupującego określonej sytuacji w postaci zaakceptowania obecnego kształtu umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów najmu w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrażenia zgody na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została już uzgodniona w liście intencyjnym w zakresie transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców, jakie zostały ustalone przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie stanowić czynności poza zakresem VAT - to Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 7

Jak już wcześniej wskazano, dla uznania danej czynności za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest spełnienie wszystkich poniższych warunków. W przypadku, gdy choćby jeden z wyżej wymienionych warunków nie został spełniony, wówczas czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VA7 Tym samym, należy rozpatrzyć, czy wskazane 4 warunki: (1) istnienia świadczenia; (2) istnienie stosunku prawnego łączącego strony; (3) istnienie beneficjenta świadczenia; (4) istnienie wynagrodzenia/odpłatności pozostają spełnione.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Z przepisów ustawy o VAT wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym uznać należy, że pojęcie świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości. W umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji strony planują ustalić, że Sprzedający nabędzie prawo do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. W zamian za udzielone prawo Sprzedający zobowiąże się do wypłaty Kupującemu stosownego wynagrodzenia.

Mając na uwadze szeroki zakres pojęcia świadczenia usług oraz opisane w zdarzeniu przyszłym Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji, polegające na udzieleniu prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne, w ocenie Zainteresowanych ww. opisane czynności powinny być uznane za czynności stanowiące świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

Drugą z przesłanek dla uznania danej czynności (świadczenia) za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT jest jej wykonanie w ramach istniejącego i łączącego strony stosunku zobowiązaniowego.

Powyższe oznacza, iż dana czynność będzie mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wtedy, gdy wynika ze stosunku prawnego łączącego usługodawcę z usługobiorcą (najczęściej w postaci umowy).

W tym znaczeniu, za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT będzie można uznać zasadniczo czynności wykonywane na skutek woli usługodawcy i usługobiorcy. W konsekwencji, za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT nie powinien zostać uznany przypadek świadczenia bezumownego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2013 r., sygn. akt I FSK 1315/12).

W przedmiotowej sytuacji będą istniały dwie jasno określone strony świadczenia, tj. jeden z Zainteresowanych jako podmiot świadczący usługę oraz drugi z Zainteresowanych, będący jej nabywcą. Jednocześnie, Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą wynikały ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Nabywca oraz Zbywca w umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach konkretnej umowy odpowiednie regulacje co do wykonania usługi w postaci Czynności Związanej z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Dana czynność może zatem podlegać opodatkowaniu VAT jeśli jest ona wykonywana na rzecz drugiej strony danego stosunku zobowiązaniowego - beneficjenta świadczenia, uzyskującego z tytułu wykonywania takiej czynności określoną/konkretną korzyść.

Zgodnie z obecnym podejściem organów podatkowych, aby dana czynność mogła podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest, aby została ona wykonana na rzecz jej bezpośredniego beneficjenta, odnoszącego korzyść o charakterze majątkowym (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 sierpnia 2019 r., sygn. nr 0114-KDIP4.4012.307.2019.2.MP, w której organ stwierdził: „że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności”.

Zdaniem Zainteresowanych, wykonywane Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji (które powinny zostać uznane za świadczenie oraz które będą wykonywane na podstawie określonego stosunku zobowiązaniowego - umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji, będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Sprzedającego, tj. w ramach tych czynności Sprzedający nabędzie prawo do pożytków z tytułu czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja, czyli de facto za okres w którym to Kupujący będzie już właścicielem Nieruchomości. Jednocześnie w zamian na udzielenie tego prawa Sprzedający wypłaci Kupującemu stosowne wynagrodzenie.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sytuacji istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie nabywcy usługi (Sprzedającego) i jednocześnie na skutek realizacji postanowień umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji po stronie Kupującego (jako świadczącego usługę) niewątpliwie występuje korzyść w postaci uzyskania wynagrodzenia za udzielenie ww. prawa. Sama odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, ponieważ wynagrodzenie, które Sprzedający wypłaci Kupującemu będzie ustalone w określonej wysokości oraz zostanie wypłacone w określonym czasie. Sprzedający nie uzyskałby wymienionych powyżej świadczeń ze strony Kupującego, gdyby nie wpłacił określonego wynagrodzenia.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że wynagrodzenie wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie stanowić zapłatę za usługę świadczoną przez Kupującego polegającą na udzielaniu prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne.

Jednocześnie warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę. Jak już wcześniej wskazano, kwestia odpłatności świadczenia była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, TSUE uznał, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Z dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wynagrodzenie należne usługodawcy (tj. Nabywcy) zostanie skalkulowane jako wartość czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja.

Jednocześnie, zgodnie z poczynionymi przez strony Transakcji ustaleniami, wydatki poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast powstałe i zapłacone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w którym dojdzie do zwarcia Transakcji zostaną podzielone między strony Transakcji, w taki sposób, że Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie).

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych, wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone, tj. świadczenie, które otrzyma usługobiorca (tj. Zbywca lub Nabywca) w zamian za wynagrodzenie będzie polegało na czynności związanej z rozliczeniem czynszu najmu/pobranych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w celu ustalenia w jakiej części będą one należne Nabywcy Nieruchomości.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawców, Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 8

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy oraz nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę - w myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, usługobiorcy (Zbywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją - sprzedaż Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT, to Sprzedający, dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 9:

Jak już wcześniej wskazano, dla uznania danej czynności za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest spełnienie wszystkich poniższych warunków. W przypadku, gdy choćby jeden z wyżej wymienionych warunków nie został spełniony, wówczas czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, należy rozpatrzyć, czy wskazane 4 warunki: (1) istnienie świadczenia; (2) istnienie stosunku prawnego łączącego strony; (3) istnienie beneficjenta świadczenia; (4) istnienie wynagrodzenia/od płatności pozostają spełnione.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Z przepisów ustawy o VAT wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym uznać należy, że pojęcie świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zamierzają, także uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji postępowanie w zakresie Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji.

W ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

W przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości, wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

Mając na uwadze szeroki zakres pojęcia świadczenia usług oraz opisane w zdarzeniu przyszłym Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, w/w czynności powinny być uznane za czynności stanowiące świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

Drugą z przesłanek dla uznania danej czynności (świadczenia) za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT jest jej wykonanie w ramach istniejącego i łączącego strony stosunku zobowiązaniowego.

Powyższe oznacza, iż dana czynność będzie mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wtedy, gdy wynika ze stosunku prawnego łączącego usługodawcę z usługobiorcą (najczęściej w postaci umowy).

W tym znaczeniu, za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT będzie można uznać zasadniczo czynności wykonywane na skutek woli usługodawcy i usługobiorcy. W konsekwencji, za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT nie powinien zostać uznany przypadek świadczenia bezumownego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 września 2013 r., sygn. akt I FSK 1315/12).

W przedmiotowej sytuacji będą istniały dwie jasno określone strony świadczenia, tj. jeden z Zainteresowanych jako podmiot świadczący usługę oraz drugi z Zainteresowanych, będący jej nabywcą. Jednocześnie świadczenie będzie wynikało ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Nabywca oraz Zbywca w umowie sprzedaży uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach konkretnej umowy odpowiednie regulacje co do wykonania usługi w postaci Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Dana czynność może zatem podlegać opodatkowaniu VAT jeśli jest ona wykonywana na rzecz drugiej strony danego stosunku zobowiązaniowego - beneficjenta świadczenia, uzyskującego z tytułu wykonywania takiej czynności określoną/konkretną korzyść.

Zgodnie z obecnym podejściem organów podatkowych, aby dana czynność mogła podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest, aby została ona wykonana na rzecz jej bezpośredniego beneficjenta, odnoszącego korzyść o charakterze majątkowym (por. interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 sierpnia 2019 r., sygn. nr 0114- KDIP4.4012.307.2019.2.MP, w której organ stwierdził: „że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności”.

Zdaniem Zainteresowanych, wykonywane Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji (które powinny zostać uznane za świadczenie oraz które będą wykonywane na podstawie określonego stosunku zobowiązaniowego - umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji) będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Sprzedającego, tj. w sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, Sprzedający otrzyma bezpośrednią i jasno zindywidualizowaną korzyść, tj. Sprzedający otrzyma od Kupującego zgodę na dokonywanie przez Kupującego czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców oraz w zamian za udzielenie takiej zgody zapłaci Kupującemu stosowne wynagrodzenie. Natomiast w przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości, wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, to Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). Kupujący otrzyma bezpośrednią i jasno zindywidualizowaną korzyść, tj. Kupujący otrzyma od Sprzedającego prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sytuacji istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie nabywcy usługi i jednocześnie na skutek realizacji postanowień umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji po stronie odpowiednio Kupującego oraz Sprzedającego niewątpliwie występuje korzyść w postaci uzyskania wynagrodzenia za w/w świadczenia.

Sama odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, ponieważ wynagrodzenie, które Sprzedający wypłaci Kupującemu (bądź na odwrót) będzie ustalone w określonej wysokości oraz zostanie wypłacone w określonym czasie. Odpowiednio Sprzedający oraz Kupujący nie uzyskaliby wymienionych powyżej świadczeń ze strony usługodawcy, gdyby nie zapłacił określonego wynagrodzenia.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W przypadku kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie przez Kupującego czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). Natomiast w przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości, wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, to Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych. W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych, wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji będą stanowiły świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 10:

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy oraz nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę - w myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, usługobiorcy (Zbywcy bądź odpowiednio Nabywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją - sprzedaż Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Co więcej, zapłata na rzecz Kupującego wynagrodzenia za zgodę Kupującego do dokonania czynności związanych z rozliczeniem nadpłat opłat eksploatacyjnych, które ekonomicznie pobrał Zbywca, ma bezpośredni związek ze świadczonymi przez Zbywcę do dnia Transakcji usługami na rzecz najemców przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej handlowo - usługowej. Z perspektywy Kupującego, nabycie powyższej usługi (udzielenie prawa do odzyskania przez Kupującego niedopłaconych Zbywcy przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych) będzie związane z usługami, które po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie świadczył przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej i handlowo - usługowej.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Reasumując, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 9, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

• uznania opisanego świadczenia Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, opodatkowania ww. świadczenia i braku możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT, udokumentowania ww. transakcji fakturą VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z ww. faktury (pytanie oznaczone we wniosku nr 5),
• uznania Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów VAT, opodatkowania podatkiem VAT ww. czynności i braku możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT oraz udokumentowania ww. czynności fakturą VAT wystawioną przez Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 7),
• prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego na rzecz Sprzedającego tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 8),
• uznania, czy Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji stanowią świadczenie usług w rozumieniu przepisów o VAT, a tym samym podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT nie będąc czynnościami zwolnionymi oraz udokumentowania ww. transakcji fakturą VAT przez Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 9),
• uznania, czy Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie oznaczone we wniosku nr 10)

– jest nieprawidłowe.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP4-3.4012.576.2021.3.MAT przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkiem oraz Budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z powyższym Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania przedmiotowej Transakcji, a w konsekwencji dostawa Nieruchomości w całości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy wypłacone Wynagrodzenie na rzecz Kupującego, które stanowi równowartość zachęt dla najemców, należności za tzw. czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji są należnością za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym czynności te nie będą podlegały zwolnieniu z podatku VAT, zatem winny być udokumentowane fakturą VAT, a Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących opisane czynności.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Kwestia „odpłatności” była niejednokrotnie przedmiotem rozważań Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W powołanym przez Stronę wyroku C-102/86 w sprawie Apple and Pear Development Council, TSUE wskazał, że: „czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem”. Natomiast w wyroku C-16/93 Tolsma, Trybunał wskazał, że czynność: „podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy”.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 TSUE przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest „odpłatnie” w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.

Z opisu sprawy wynika, że w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Wnioskodawcy przewidują, że Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształt umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców. (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu). W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu Wynagrodzenie odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców, w związku z okolicznością że począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie ww. zachęty finansować będzie musiał już Kupujący. Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. Korzyścią dla Sprzedającego jest brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Strony transakcji w opisie sprawy wskazały, że w ramach planowanej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących m.in. podatku od nieruchomości, kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiący udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku.

Ponadto, z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy zamierzają uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji, iż prawo do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja będzie przysługiwać wyłącznie Sprzedającemu. Jednocześnie Sprzedający wypłaci Nabywcy wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiedniej części, tj. odpowiadającej wartości czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Wskazane powyżej czynności związane są z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji.

Wnioskodawcy zamierzają także uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji postępowanie w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji od początku roku kalendarzowego do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do zawarcia Transakcji . W ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). Z opisu sprawy wynika, że cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji została skalkulowana i wskazana w liście intencyjnym przy założeniu, że Sprzedający rozliczy się z Kupującym w zakresie Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji.

Mając na uwadze obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa oraz odnosząc się do wątpliwości Zainteresowanych w kwestii wypłaty Wynagrodzenia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, należy stwierdzić, że przedmiotowe wynagrodzenie nie będzie w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek świadczoną usługę na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie odpowiadające wartości zachęt dla najemców, które od dnia dokonania Transakcji finansować będzie już Kupujący. W związku z powyższym wypłata opisanego we wniosku Wynagrodzenia będzie miała charakter gwarancyjny, pozwalający Kupującemu na zagwarantowanie uzyskania zysku z usług najmu na odpowiednim poziomie. Zatem, w opisanej sytuacji nie można mówić o świadczeniu przez Kupującego jakiejkolwiek usługi, gdyż ze strony Kupującego nie dojdzie do wykonania na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia.

W konsekwencji wypłata przez Sprzedającego Wynagrodzenia, które będzie stanowić równowartość zachęt dla najemców nie stanowi wynagrodzenia za jakiekolwiek świadczenie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, które stanowić mogłoby świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobnie, czynności związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji nie będą stanowiły świadczenia usług rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy.

W opisie sprawy wskazano, że w ramach czynności związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji Sprzedający wypłaci Nabywcy wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiedniej części, tj. odpowiadającej wartości czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Ponadto, Kupujący będzie wyłącznie uprawniony do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu w którym zostanie dokonana Transakcja. Kupujący, który otrzyma od Sprzedającego część pobranych przez Sprzedającego czynszów za miesiąc Transakcji nie wykonuje żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji.

W konsekwencji, płatność dokonywana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu rozliczenia czynszów za miesiąc Transakcji nie może zostać uznana za zapłatę za usługę - jest to płatność, która ma na celu dokonanie wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym, Sprzedającym i najemcami wynikających z wejścia przez Kupującego w funkcjonujące umowy najmu jako wynajmującego w miejsce Sprzedającego i tym samym, uzyskaniem przez Kupującego uprawnienia do opłat czynszowych od daty nabycia Nieruchomości.

Podobnie, w odniesieniu do rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych należy stwierdzić, że pomiędzy stronami również nie występuje stosunek zobowiązaniowy. Sprzedający nie będzie wykonywał na rzecz Kupującego żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie.

Tym samym w analizowanej sprawie nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że czynności związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast, w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki,tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1. sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylony);

2. transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3. (uchylony);

4. wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5. faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6. (uchylony);

7. wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze w części dotyczącej tych czynności.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje czynny zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Podstawę dokonania odliczenia stanowi faktura wystawiona przez uprawniony podmiot i dokumentująca czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i niekorzystającą ze zwolnienia.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, wypłacone Wynagrodzenie na rzecz Kupującego, należności za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, po stronie Kupującego nie powstanie obowiązek wystawienia faktury z tytułu przedmiotowych czynności.

Zatem, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia kwoty wskazanej jako podatek VAT na przedmiotowych fakturach z uwagi na art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań oznaczonych w złożonym wniosku nr 5, 7, 8, 9 i 10 należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w części dotyczącej pytań nr 5, 7, 8, 9 i 10 złożonego wniosku, natomiast w zakresie pytań numer 1, 2 i 3 dotyczących podatku od towarów i usług oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku dochodowego od osób prawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.