Interpretacja dotyczy planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem marketu budowlanego oraz infrastrukturą. Organ podatkowy uznał, że przedmiot transakcji nie będzie traktowany jako przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W związku z tym, transakcja ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów, a nie jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, które byłoby wyłączone z opodatkowania VAT.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 31 sierpnia 2021 r. (data wpływu 31 sierpnia 2021 r.) uzupełnione pismem Strony z 2 listopada 2021 r. (data wpływu 2 listopada 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 13 października 2021 r. (skutecznie doręczone 26 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
31 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny uzupełniony pismem Strony z 2 listopada 2021 r. (data wpływu 2 listopada 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 13 października 2021 r. (skutecznie doręczone 26 października 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania przedmiotu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności.
We wniosku wspólnym złożonym przez:
Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
- Spółka A.
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
- Spółka B.
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
Informacje dotyczące Zainteresowanych
Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT (podatek od towarów i usług)”), zarejestrowanym dla celów VAT w Polsce, posiadającym w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Nabywca jest spółką celową, której przedmiotem działalności będzie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W celu prowadzenia działalności Nabywca zawrze umowy dot. administrowania, finansowania, zarządzania nieruchomościami jako aktywami inwestycyjnymi (asset management) oraz, w razie potrzeby, bieżącego zarządzania nieruchomością (to znaczy jeżeli określone czynności nie należą do obowiązków najemców na podstawie umów najmu).
Zbywca jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym do celów VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Zbywcy jest również prowadzenie działalności polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.
Zainteresowani nie są i na moment dokonania Transakcji (termin zdefiniowano w dalszej części wniosku) nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy VAT.
Informacje dotyczące Nieruchomości
Zbywca w zakresie nieruchomości gruntowej położonej w (…) przy ulicy (…), dla których prowadzone są przez Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych, następujące księgi wieczyste:
(dalej: „Grunty”).
Grunty są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o przeznaczeniu terenu na usługi śródmiejskie (dalej: „MPZP”).
Grunty są zabudowane wolnostojącym budynkiem marketu budowlanego z centrum ogrodniczym (dalej: „Budynek”) wraz z infrastrukturą, komunikacją oraz miejscami parkingowymi. Wyszczególnienie przedmiotowych obiektów zawarto w poniższej części opisu zdarzenia przyszłego pt. „Oddanie Nieruchomości w najem”.
Na wszystkich działkach ewidencyjnych składających się na Grunt znajduje się Budynek lub elementy infrastruktury, komunikacji bądź miejsca parkingowe określane łącznie w niniejszym wniosku jako „Nieruchomość”.
Na wszystkich działkach ewidencyjnych składających się na Nieruchomość znajduje się Budynek lub elementy infrastruktury, komunikacji bądź miejsca parkingowe.
18 czerwca 2010 r. powiatowy inspektor nadzoru budowlanego dla miasta (…) udzielił pozwolenia na użytkowanie ww. marketu budowlanego (Decyzja nr …, znak sprawy …).
Nabycie i użytkowanie Nieruchomości przez Zbywcę
Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży”) zawartej 26 kwietnia 2012 r. z Spółką C (dalej: „Spółka C”).
W ramach Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży na Zbywcę zostały przeniesione:
Protokół zdawczo-odbiorczy, na mocy którego Spółka C przekazało Zbywcy przedmiot nabycia tj. Nieruchomość, został podpisany 26 kwietnia 2012 r.
Zainteresowani wskazują, iż Zbywca nabył od Spółki C Nieruchomość za cenę określoną w umowie sprzedaży, powiększoną o naliczony podatek VAT. W konsekwencji, Zbywca (będący w ramach ww. umowy nabywcą Nieruchomości) dokonał odliczenia podatku VAT na zasadach przewidzianych w ustawie o VAT.
Oddanie Nieruchomości w najem
25 października 2011 r. Spółka C zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z osobą fizyczną (obywatel Wielkiej Brytanii; w roli kupującego; dalej: „Kupujący”) (dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”). Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedaży strony zobowiązały się zawrzeć Umowę Przyrzeczoną Sprzedaży m.in. po spełnieniu się warunków zawieszających polegających na zawarciu między Kupującym (jako wynajmującym) i Spółka D (dalej: „Spółka D”; jako najemcą) umowy najmu Nieruchomości oraz między Kupującym, SpółkąD, a Spółką E (dalej: „Spółka E”) umowy umożliwiającej przystąpienie przez Spółka E do Umowy Najmu jako drugiego najemcy (dalej: „Umowa Zabezpieczenia Najmu”).
29 marca 2012 r. Kupujący przeniósł wszystkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży na Zbywcę oraz Umowy Najmu (zdefiniowano w dalszej części wniosku).
25 października 2011 r. Kupujący (w roli wynajmującego) i Spółka D (w roli najemcy) zawarły warunkową umowę najmu Nieruchomości (dalej: „Umowa Najmu”), której wykonanie powiązane było z zawarciem przez Kupującego Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży, na okres 15 lat (z przewidzianymi w umowie możliwościami jej warunkowego przedłużenia). Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu jest cała Nieruchomość, tj. oprócz Budynku (wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi), także budowle oraz obiekty małej architektury znajdujące się na Nieruchomości, włączając pylon, oświetlenie zewnętrzne, maszty flagowe, mur oporowy, studnia żelbetonowa (tam gdzie to niezbędne), jak również instalacje i przyłącza dot. dostawy mediów - a w zakresie, w jakim nie są własnością dostawców mediów. Ponadto przedmiot najmu obejmuje również teren zewnętrzny, na który składają się w szczególności: miejsca parkingowe, miejsce postojowe dla Tirów, plac dostaw, wolna powierzchnia sprzedaży, ogrodzenie, chodniki, krawężniki, drogi dojazdowe i wyjazdowe znajdujące się na Nieruchomości oraz zabudowa zewnętrzna mogąca być wykorzystywana w ramach służebności. Przedmiot najmu obejmuje całość wyposażenia i instalacji, m.in. okna, oświetlenie, prysznice, umywalki, krany oraz aneks kuchenny (w celu uniknięcia wątpliwości, przedmiot najmu nie zawiera półek najemcy, stanowisk kasjerskich, szafek do przebrania, mebli biurowych oraz kuchni i wszelkich rzeczy ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu).
W odniesieniu do wskazanego w powyższym paragrafie opisu przedmiotu najmu, Zainteresowani wskazują, iż na moment złożenia niniejszego Wniosku na Nieruchomości znajdują się: budynek marketu Spółki E, parking zewnętrzny, sieć drenarska i separator woda/olej, przejazdy, chodniki, mur oporowy (gabion), pylon z tablicami oraz mniejsze oznakowania, ogrodzenia oraz bramy, oświetlenie zewnętrzne, obiekty małej architektury jak zewnętrzne kosze na śmieci, wiaty na wózki sklepowe, hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) oraz zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania.
Ponadto, zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu, 26 kwietnia 2012 r. została zawarta między Zbywcą, Spółką D, a Spółką E Umowa Zabezpieczenia Najmu. Celem zawarcia umowy między Zbywcą, Spółką D, a Spółką E, było zabezpieczenie odpowiedniego wykonania obowiązków wynikających z Umowy Najmu przez najemcę tj. Spółką D poprzez przystąpienie do umowy z Spółką E.
Przedmiot Transakcji
Nabywca zamierza dokonać zakupu od Zbywcy Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione następujące prawa i obowiązki:
Zainteresowani podkreślają, że przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności żadne prawa i obowiązki wynikające z innych umów, w tym wynikające z umów na dostawę energii, wody, odbiór ścieków (przy czym nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze takie umowy, z tymi samymi podmiotami), czy też inne niż objęte Transakcją składniki majątku Zbywcy.
Należy wskazać, iż na Nabywcę nie przejdą ponadto w związku z Transakcją:
Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji nie ma przymiotu oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy.
Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy Zbywcy.
Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem Transakcji w stosunku do dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, rezygnując tym samym ze zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do dostawy tej Nieruchomości.
Po Transakcji może dojść do dodatkowych rozliczeń pomiędzy Nabywcą i Zbywcą (np. z tytułu rozliczenia czynszu najmu za miesiąc w którym dojdzie do zawarcia Transakcji).
Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W okresie od nabycia Nieruchomości przez Zbywcę Zbywca nie dokonywał, i nie dokona do dnia Transakcji, ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, środków trwałych wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowych.
Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do długoterminowego wynajmu, tj. działalności opodatkowanej VAT. Nabywca nie wyklucza zbycia Nieruchomości na rzecz innego podmiotu w przyszłości.
Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e oraz art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Zbywcy lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
W umowie sprzedaży Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
Niniejszy wniosek zawiera część pytań dotyczących opodatkowania VAT planowanej Transakcji. Zainteresowani równolegle składają również osobny wniosek dotyczący potwierdzenia, że Transakcja nie będzie zwolniona z VAT, jak również nie będzie opodatkowana PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych).
Nabywca zamierza również dokonać nabycia innej nieruchomości od innego podmiotu z grupy kapitałowej Zbywcy, które jest przedmiotem osobnego wniosku/osobnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.
Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że w ocenie prawnej Zainteresowanych naniesienia znajdujące się na działkach o nr 1 i 2, stanowią odpowiednio budynki, budowle, urządzenia budowlane czy obiekty małej architektury w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Kwalifikację naniesień znajdujących się na odpowiednich działkach na gruncie przepisów Prawa budowlanego przedstawiają poniższe zestawienia:
• działka o nr 1 (KW: …)
| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego | budynek marketu Spółki E | budynek | parking zewnętrzny | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | część sieci drenarskiej | budowla | przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | chodniki | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | mur oporowy (gabion) | budowla | ogrodzenia oraz bramy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | oświetlenie zewnętrzne | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | zewnętrzne kosze na śmieci, wiaty na wózki sklepowe | obiekty małej architektury | zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi
• działka o nr 2 (KW: …)
| Naniesienie, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego wniosku | Kwalifikacja naniesienia w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego | parking zewnętrzny | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | część sieci drenarskiej i separator woda/olej | budowla | przejazdy | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | chodniki | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | pylon z tablicami oraz mniejsze oznakowania | budowla | oświetlenie zewnętrzne | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi | hydranty i przyłącza (są przedmiotem Transakcji o ile są własnością Zbywcy) | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi
| zewnętrzne kosze na śmieci, wiaty na wózki sklepowe | obiekty małej architektury | zewnętrzne (ulokowane poza Budynkiem) przestrzenie składowania lub sprzedaży, z regałami wysokiego składowania | urządzenie budowlane służące ww. budynkowi
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku numerem 1):
Czy przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i tym samym do dostawy przedmiotu Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT? (pytanie oznaczone nr 1 we wniosku)
Stanowisko Zainteresowanych:
W ocenie Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie dostawą przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i tym samym do Transakcji będzie miała zastosowanie ustawa o VAT, lecz będzie stanowić dostawę towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).
Ponieważ planowana Transakcja stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Ustawa VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy.
Istotne jest przy tym, iż w ramach Transakcji nie zostaną zbyte przez Zbywcę składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym np. firma Zbywcy, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.
W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.
Zgodnie z art. 2 pkt 27e ZCP to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
W szczególności, zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 sierpnia 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.163.2018.1.PK): „(`(...)`) dla uznania zbywanego majątku za ZCP podstawowym wymogiem jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że dane ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.
Natomiast, wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.
(`(...)`) na gruncie Ustawy VAT mamy do czynienia z ZCP, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:
Powyższe stanowisko, którego dominantą jest nacisk na autonomiczność, jako warunek niezbędny dla uznania danej transakcji za zbycie ZCP, potwierdzają również wyroki sądów administracyjnych, np.:
Na gruncie uznania transakcji dotyczących zbycia nieruchomości za dostawę ZCP, organy podatkowe szczególną wagę przywiązują do przeniesienia w ramach transakcji:
umowy o zarządzanie nieruchomością i ubezpieczenia nieruchomości (por. interpretacja z 18 grudnia 2013 r., sygn. IPPP2/443-1040/13-2/JW.),
umów dot. doradztwa, księgowości, administracji, usług ochrony i usług utrzymania technicznego (por. interpretacja z 19 marca 2018 r., sygn. 0114-KDIP2- 1.4010.7.2018.2.JF),
know-how (por. interpretacja z 7 stycznia 2016 r., sygn. ILPP3/4512-1-175/15-5/NF),
ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych (interpretacja z 7 września 2015, sygn. IPPP3/4512-582/15-2/WH).
Ponadto 11 grudnia 2018 r. w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Finansów zostały opublikowane objaśnienia podatkowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”).
Zgodnie z Objaśnieniami traktowanie zbycia nieruchomości komercyjnych jako dostawy towaru (aktywa) objętej VAT powinno stanowić zasadę, natomiast ujęcie takie transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (poza VAT) powinno występować wyjątkowo.
Kryteria, w oparciu o które podatnicy powinny dokonać oceny czy zbywane składniki majątku mogą być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP są następujące:
Oba warunki powinny zostać spełnione łącznie w celu uznania przedmiotu transakcji za ZCP. Okoliczność spełnienia bądź nie wyżej wymienionych warunków powinna zostać dokonana na moment transakcji.
Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nabywca, aby kontynuować działalność zbywcy, musi zaangażować inne składniki majątku (niebędące przedmiotem transakcji) lub podejmować dodatkowe działania, to taki zespół składników majątkowych nie jest ani przedsiębiorstwem, ani ZCP.
W szczególności, zgodnie z Objaśnieniami, w zakresie kryterium faktycznej możliwości kontynuacji działalności zbywcy istotna jest weryfikacja, czy na nabywcę zostają przeniesione:
- przy czym w zależności od rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej nie wszystkie wyżej wymienione elementy muszą wystąpić, jeżeli przeniesione elementy stanowią konieczne dla tej działalności minimum.
Jednocześnie zawarcie przez nabywcę po transakcji nowych umów o zarządzanie nieruchomością lub o zarządzenie aktywami, nawet z tymi samymi usługodawcami, uważa się dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę. Natomiast okoliczność przeniesienia takich składników jak:
nie powinna mieć istotnego znaczenia dla sposobu opodatkowania transakcji.
Zgodnie z Objaśnieniami, jeżeli nawet najem nabywanej nieruchomości ma być kontynuowany przez nabywcę przez jakiś okres po zawarciu transakcji, nie stanowi to argumentu za potraktowaniem transakcji jako zbycia ZCP/przedsiębiorstwa w przypadku gdy z obiektywnych okoliczności wynika, że już na moment zawarcia transakcji zamiarem było wykorzystanie nieruchomości do innych celów, niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych.
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, Prawa do Projektu, Umowa Najmu, Umowa Zabezpieczenia Najmu (tj. Nabywca wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu w związku z nabyciem Nieruchomości). Zatem, w skład przedmiotu Transakcji, nie wejdą żadne inne składniki, które determinują stan, w którym można by stwierdzić, iż mamy do czynienia z funkcjonującym przedsiębiorstwem, umożliwiającym mu prowadzenie działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, w szczególności działalności polegającej na wynajmie, zarządzaniu i obrotem nieruchomościami. W szczególności, w ramach Transakcji nie dochodzi do przeniesienia umów o finansowanie, należności o charakterze pieniężnym, czy też umów o zarządzanie.
Tym samym, to w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie przedmiotu Transakcji (i dodanie nowych składników), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze). Dotyczy to w szczególności zapewnienia finansowania, zaplecza administracyjnego oraz zarządzania Nieruchomością jako aktywem inwestycyjnym. W szczególności Nabywca jako spółka celowa zawrze osobno umowy dot. finansowania, zaplecza administracyjnego i zarządzania Nieruchomością jako aktywem inwestycyjnym, dla potrzeb prowadzenia swojej działalności.
Zdaniem Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa ani ZCP samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy.
Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja w sposób jednoznaczny wskazuje, że przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani ZCP podlegające wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy VAT. W związku z powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (…)
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).
Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.
Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.
Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:
Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
Z opisu sprawy wynika, że Nabywca zamierza dokonać zakupu od Zbywcy Nieruchomości zbudowanej w (`(...)`) (prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 1 i prawa własności działki gruntu nr 2).
W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione następujące prawa i obowiązki:
Jak zostało wskazane we wniosku, przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności żadne prawa i obowiązki wynikające z innych umów, w tym wynikające z umów na dostawę energii, wody, odbiór ścieków (przy czym nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze takie umowy, z tymi samymi podmiotami), czy też inne niż objęte Transakcją składniki majątku Zbywcy.
Należy wskazać, iż na Nabywcę nie przejdą ponadto w związku z Transakcją:
Z opisu przedstawionego przez Wnioskodawcę w momencie zawarcia między Stronami Transakcji umowy przyrzeczonej sprzedaży Nabywca wstąpi w prawa Zbywcy wynikające z Umowy Najmu oraz na podstawie Umowy Przyrzeczonej Zbywca przeniesie na Nabywcę prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umowy Zabezpieczenia Najmu.
Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy Zbywcy.
Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.
Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Zbywcę składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym np. wierzytelności i zobowiązania, dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych, prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego, nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy.
W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.
Tym samym nie można uznać, że przedmiotowa Transakcja stanowi przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 551 ustawy Kodeks cywilny.
Okoliczności sprawy nie potwierdzają, że opisany we wniosku przedmiot sprzedaży stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy, który by spełnił przesłanki zawarte w art. 2 pkt 27e ustawy.
Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami. Z treści wniosku wynika, że Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, zakładu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej Zbywcy. Ponadto Zbywca nie zatrudnia pracowników, w związku z czym w ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę zakładu pracy Zbywcy. Ponadto na nabywcę nie zostanie przeniesiony szereg składników, tj. m.in.: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego; umowa o zarządzanie Nieruchomością i o zarządzanie aktywami; środki pieniężne należące do Zbywcy; wierzytelności i zobowiązania; dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych; prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego; nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy; tajemnice handlowe itp., co oznacza, że przedmiot zbycia nie będzie stanowił części przedsiębiorstwa, która jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.
Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy i obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie zostaną spełnione warunki pozwalające na uznanie, że przedmiotem Transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego lub zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości (zabudowanych działek nr 1 i 2) nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawców należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) natomiast w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili