0113-KDIPT1-3.4012.777.2021.1.MJ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 30 września 2021 r. (data wpływu) uzupełnionym pismem z 1 października 2021 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

30 września 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 1 października 2021 r. w zakresie załącznika ORD/WS-B.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana A….

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią B….

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

A i B małżonkowie … są właścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej:

1. nieruchomości położonej w … przy ul. … bez numeru i ul. … … w …., stanowiącej cztery niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami: a) … - położona w … przy ul. … pod nr …, o powierzchni 5 ha 2 264 m2 sposób korzystania: Lz - grunty zadrzewione i zakrzewione b) … - położona w … przy ul. … …, o powierzchni 7071m2, sposób korzystania:

Lz - grunty zadrzewione i zakrzewione, c) … - położona w … przy ul. … bez numeru, o obszarze 475 m2, sposób korzystania: R - grunty orne d) … - położona w … przy ul. … bez numeru o obszarze 226 m2, sposób korzystania: R - grunty orne. O łącznym obszarze 6 ha 39 m2, dla której Sąd Rejonowy dla … - …w … XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą …. Nieruchomość została nabyta przez małżonków … na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu 29 lipca 1997 r. za Rep. A nr … oraz aktu notarialnego umowy zamiany, sporządzonej w dniu 24 kwietnia 2013 r. za Rep. A nr … (dalej: Nieruchomość 1)

2. nieruchomości położonej w … przy ul. … bez numeru, stanowiącej cztery niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami: a) … - o powierzchni 1014 m2, sposób korzystania: R - grunty orne b) … - o powierzchni 898 m2, sposób korzystania: R - grunty orne c) … - o powierzchni 1 456 m2, R - grunty orne d) … - o powierzchni 448 m2, R - grunty orne o łącznej powierzchni 3 816 m2, dla której Sąd Rejonowy dla … - … w … XVI wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą …. Nieruchomość została nabyta przez małżonków … na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu 29 stycznia 2014 r. za Rep. A nr … (dalej: Nieruchomość 2).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 małżonkowie nabyli w ten sposób, że:

· Działki gruntu oznaczone nr … i … pochodzą z podziału działki gruntu nr …, którą kupili w dniu 29 lipca 1997 r., od Skarbu Państwa, Państwowego Gospodarstwa Leśnego - Lasów Państwowych Nadleśnictwa … z siedzibą w … do majątku stanowiącego wspólność majątkową, w której pozostają do chwili obecnej.

· Działki gruntu oznaczone nr … i … nabyli na podstawie aktu notarialnego umowy zamiany, sporządzonej w dniu 24 kwietnia 2013 r. do majątku stanowiącego wspólność ustawową majątkową małżeńską, w której pozostają do chwili obecnej.

· Działki gruntu oznaczone nr …, …, … i … kupili od osoby fizycznej w dniu 29 stycznia 2014 r. do majątku stanowiącego wspólność ustawową majątkową małżeńską, w której pozostają do chwili obecnej.

W dniu 21 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca i Zainteresowana (zwani dalej: stroną sprzedającą) zawarli akt notarialny umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 czyli 8 opisanych wyżej, niezabudowanych działek gruntu o łącznej powierzchni 6 ha 3852 m2 (zwanych łącznie Przedmiotem Umowy) z podmiotem, spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (zwaną dalej: stroną kupującą), która w ramach działalności gospodarczej zamierza nabyć przedmiotowe nieruchomości i zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego. Strona kupująca jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przedmiot Umowy jest niezabudowany, nieogrodzony, nie jest uzbrojony i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. …. Dla terenu, na którym położony jest Przedmiot Umowy, nie ma obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu 15 stycznia 2016 r. została wydana przez Prezydenta Miasta … Decyzja nr ….2016 o warunkach zabudowy, która stała się ostateczna w dniu 23 lutego 2016 r., z treści której wynika, że ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie Centrum Produkcyjno-Magazynowo-Biurowego, przewidzianej dla realizacji w … przy ul. … …, na działkach o numerach ewidencyjnych: …, …, …, …,…, …, …,… oraz trzech zjazdów ulicy … na fragmentach działek nr ewid. …, …, …, … i …. Przedmiot Umowy nie jest przeznaczony do zalesienia w decyzji o warunkach zabudowy, nie stanowi lasu, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, nie jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Strona sprzedająca nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Przedmiot Umowy (oprócz umowy przedwstępnej sprzedaży, o której mowa wyżej), w tym dzierżawy ani innej umowy o podobnym skutku, nie jest przedmiotem postępowania cywilnego ani administracyjnego. Działki gruntu oznaczone nr … i … zostaną sprzedane pod warunkiem, że gmina Miasto … nie wykona prawa pierwokupu, przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym sprzedaż działek gruntu nr … i … zostanie dokonana na podstawie dwóch umów: Warunkowej Umowy Sprzedaży i Umowy Przeniesienia Własności Nieruchomości. W zakresie pozostałych działek zostanie zawarta Umowa Sprzedaży. Strona kupująca zobowiązana jest do złożenia kompletnego wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji planowanej przez stronę kupującą na Przedmiocie Umowy przed zawarciem umowy przyrzeczonej i do okazania stronie sprzedającej dokumentu potwierdzającego złożenie wniosku do właściwego organu. W przypadku nie złożenia wniosku w przewidzianym terminie i nie okazania stronie sprzedającej dokumentu potwierdzającego złożenie tego wniosku - Strona sprzedająca będzie uprawniona do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.

Powyższe umowy (Umowa Sprzedaży, Warunkowa Umowa Sprzedaży i Umowa Przeniesienia Własności Nieruchomości) zostaną zawarte po spełnieniu się następujących warunków:

a) po uzyskaniu przez stronę kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez stronę kupującą inwestycji,

b) po uzyskaniu przez stronę kupującą, za zgodą strony sprzedającej udzielonej w umowie przedwstępnej, zaświadczeń urzędów skarbowych strony sprzedającej, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z a art. 306 g lub e w związku z art. 112 Ordynacji Podatkowej potwierdzających, że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

c) po przeprowadzeniu przez stronę kupującą procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Umowy i po uznaniu przez stronę kupującą, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

d) po uzyskaniu przez stronę kupującą na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo - środowiskowe Przedmiotu Umowy umożliwiają realizację na nim zamierzonej inwestycji,

e) po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media, wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Umowy,

f) po potwierdzeniu, iż Przedmiot Umowy posiada dostęp do drogi publicznej,

g) po przedstawieniu przez stronę kupującą uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Umowy.

Umowa Sprzedaży i Umowa Przeniesienia Własności Nieruchomości zostaną zawarte pod warunkiem nie wykonania przez gminę Miasto … ustawowego prawa pierwokupu przysługującego jej w stosunku do działek gruntu nr … i …. Warunki wskazane w lit. a-f powyżej zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że strona kupująca ma prawo żądać zawarcia przedmiotowych umów pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotem Umowy dla celów budowlanych (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji.

Strona sprzedająca udzieliła w umowie przedwstępnej pełnomocnikom strony kupującej pełnomocnictwa do:

a) przeglądania akt ksiąg wieczystych dotyczących Przedmiotu Umowy wraz ze sporządzenie fotokopii tych akt,

b) uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez stronę kupującą inwestycji,

c) uzyskania - na koszt strony kupującej - warunków technicznych przyłączenia działek gruntu stanowiących Przedmiot Umowy do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania albo odbioru oraz podpisania umów przyłączeniowych.

d) dokonywania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji,

e) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskaniu decyzji o nasadzeniach zastępczych,

f) uzyskiwania zaświadczeń wszelkich organów podatkowych właściwych dla strony sprzedającej, wydanych również zgodnie z art. 306 g lub e w związku z art. 112 Ordynacji Podatkowej, potwierdzających, że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków,

g) uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających (i) stan zaległości strony sprzedającej z tytułu składek, (ii) że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych składek, (iii) że Strona sprzedająca nie jest płatnikiem składek,

h) występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych działek gruntu stanowiących Przedmiot Umowy oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Przedmiotu Umowy,

i) składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Przedmiocie Umowy inwestycji,

j) ustanawianiu dalszych pełnomocników.

Strona sprzedająca w umowie przedwstępnej zrzekła się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, oraz zobowiązała się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów a także do dostarczenia niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Przedmiotu umowy, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym. W przypadku uzyskania przez stronę kupującą decyzji i pozwoleniu na budowę dla Przedmiotu Umowy i nie zawarcia umowy przyrzeczonej, strona kupująca zobowiązała się do nieodpłatnego przekazania całości dokumentacji wykonanej w celu uzyskania ww. pozwolenia na budowę oraz wszelkich praw autorskich z ty związanych. Ponadto, strona kupująca zobowiązała się do nieodpłatnego przeniesienia na sprzedającego decyzji o pozwoleniu na budowę w ustalonym terminie. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej strona sprzedająca zobowiązała się do wyrażenia zgody na nieodpłatne przeniesienie na rzecz strony kupującej decyzji środowiskowej oraz decyzji nr … o warunkach zabudowy, wydanej przez Prezydenta Miasta … w dniu 9 sierpnia 2016 r.

Strona sprzedająca zakupiła Przedmiot Umowy z zamiarem przeznaczenia na cele mieszkaniowe dla swojej rodziny i wybudowania na niej domku jednorodzinnego. W międzyczasie Wnioskodawca zakupił dom w innym miejscu a na Przedmiocie Umowy zamierzał wybudować Centrum Produkcyjno - Magazynowo - Biurowe, na co uzyskał decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawca jest emerytem a także wspólnikiem spółki …. (…), w której pełni także funkcję członka zarządu. Spółka prowadzi działalność hurtową w zakresie sprzedaży wyrobów mięsnych. Decyzja o zakupie Przedmiotu Umowy wynikała przede wszystkim z faktu, iż przedmiotowe nieruchomości znajdują się w pobliżu …. Lokalizacja ta wydawała się więc odpowiednim miejscem to wybudowania domku jednorodzinnego dla rodziny Wnioskodawcy ze względu na niewielką odległość od zakładu pracy. Plany te jednak na przestrzeni lat uległy zmianie, Wnioskodawca i Zainteresowana zakupili dom jednorodzinny w stanie surowym w 2003 r. więc osiedlili się w innym miejscu niż początkowo planowali. Plan realizacji inwestycji również nie został zrealizowany i nieruchomości przez wiele lat nie były w żaden sposób użytkowane.

Wnioskodawca i Zainteresowana zakupili nieruchomości na cele mieszkaniowe a obecnie w związku ze wzrostem wartości nieruchomości i zainteresowania ze strony inwestorów postanowili ją sprzedać. Strona sprzedająca nie dokonywała żadnych nakładów na nieruchomości, nie prowadziła żadnych działań marketingowych, transakcja sprzedaży jest dokonywana poza działalnością gospodarczą Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Deweloper sam zgłosił się do strony sprzedającej składając ofertę zakupu nieruchomości. Największa działka na nieruchomościach tj. działka … została zakupiona w 1997 r. i sukcesywnie nabywane były okoliczne działki gruntu o małej powierzchni przylegające do działki ….

Zainteresowana jest emerytką. Zainteresowana nie jest i nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.). Działki będące przedmiotem sprzedaży nie są i nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży, przedmiotowy grunt nie był przez stronę sprzedającą użytkowany. Działki były przeznaczone początkowo pod wybudowanie domu jednorodzinnego a następnie pod inwestycję. Na przestrzeni ostatnich 10 lat Wnioskodawca i Zainteresowana nie sprzedali żadnej nieruchomości. Przed tym okresem na przestrzeni lat zostały zbyte dwie nieruchomości na podobnych zasadach. Małżonkowie oprócz nieruchomości, w której mają miejsce zamieszkania, posiadają jeszcze jedną działkę, której nie zamierzają na obecną chwilę sprzedawać.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie przyszłym sprzedaż Przedmiotu Umowy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy,

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: VATU) podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przy rozstrzyganiu o prawidłowej wykładni art. 15 ust. 1 i 2 VATU, stanowiących wdrożenie do polskiego porządku prawnego art. 9 dyrektywy 112, należy uwzględnić wskazówki wynikające z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), a w szczególności stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-181/10, Słaby i Kuć, C-180/10 i C-181/10. TSUE stwierdził tam, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 - należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

TSUE wskazał, iż z jego orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I-3013, pkt 32). Dodał, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych sprawie nie ma charakteru decydującego, gdyż dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych i nie należą one do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy (zob. wyroki z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. s. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb.Orz. s. I-10157, pkt 39). Należy podkreślić, że TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. To, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 13 czerwca 2019 r., I FSK 796/17; 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Przy takim rozumieniu przepisów stanowiących materialnoprawną podstawę stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej należy stwierdzić, że aktywności w zakresie zbycia Przedmiotu Umowy nie można uznać za porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - Wnioskodawca z własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych działań i nakładów finansowych na nieruchomościach, nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w celach prowadzenia działalności gospodarczej, ani nie przynosiły zysku. Nie były podejmowane żadne działania marketingowe a działki są nieuzbrojone.

W niniejszej sprawie, jak wynika z umowy przedwstępnej mamy do czynienia z udzieleniem pełnomocnictwa dla nabywcy zmierzających do ustalenia czy Przedmiot Umowy nadaje się dla celów inwestycji planowanej przez kupującego. Pomimo, że działania te podejmowane są na podstawie pełnomocnictwa udzielonego kupującemu czyli de facto pełnomocnik działa na rzecz strony sprzedającej, to w istocie działania te podejmowane są w interesie kupującego i na jego rzecz a także z jego inicjatywy. Pełnomocnictwo do działania w imieniu kupującego zostało udzielone, ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przy łączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez Wnioskodawcę, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów. Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 VATU.

Powyższe wywody stanowią polemikę z powszechną linią orzeczniczą Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażoną w licznych interpretacjach indywidualnych, iż pełnomocnictwo udzielone nabywcy nieruchomości o jakim mowa w niniejszej sprawie powoduje, iż mamy do czynienia z działalnością gospodarczą po stronie sprzedawcy, co w konsekwencji powoduje konieczność naliczenia podatku od towarów i usług do ceny nieruchomości. Stanowisko to należy jednak uznać za nieprawidłowe, co znajduje wyraz w licznych wyrokach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych uchylających interpretacje indywidualne stwierdzające o podleganiu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości w stanie faktycznym jak w niniejszej sprawie. Należy w tym miejscu powołać chociażby wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 września 2020 r. I SA/Łd 877/19, wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r., I SA/Łd 155/2020, wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 października 2019 r., sygn. akt I SA/Łd 466/19.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, w myśl powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji.

Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zaznaczenia wymaga, że w myśl art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.), zwanej dalej k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 k.r.o.).

Wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowani są właścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Zainteresowani zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 ze Spółką. Przedmiot Umowy jest niezabudowany, nieogrodzony, nie jest uzbrojony i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dla terenu, na którym położony jest Przedmiot Umowy, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Strona kupująca zobowiązana jest do złożenia kompletnego wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji planowanej przez stronę kupującą na Przedmiocie Umowy przed zawarciem umowy przyrzeczonej i do okazania stronie sprzedającej dokumentu potwierdzającego złożenie wniosku do właściwego organu. Umowa Sprzedaży, Warunkowa Umowa Sprzedaży i Umowa Przeniesienia Własności Nieruchomości zostaną zawarte po spełnieniu się m.in. następujących warunków:

a) po uzyskaniu przez stronę kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez stronę kupującą inwestycji,

b) po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media, wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Umowy,

c) po potwierdzeniu, iż Przedmiot Umowy posiada dostęp do drogi publicznej,

d) po przedstawieniu przez stronę kupującą uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Umowy.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotem Umowy dla celów budowlanych (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), to jest do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji. Strona sprzedająca udzieliła w umowie przedwstępnej pełnomocnikom strony kupującej pełnomocnictwa m.in. do:

- Uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez stronę kupującą inwestycji.

- Uzyskania warunków technicznych przyłączenia działek gruntu stanowiących Przedmiot Umowy do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych. dokumentów, ich zmiany, cofania albo odbioru oraz podpisania umów przyłączeniowych.

- Dokonywania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji.

- Występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych działek gruntu stanowiących Przedmiot Umowy oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Przedmiotu Umowy.

- Ustanawianiu dalszych pełnomocników.

Wątpliwości Sprzedających dotyczą kwestii ustalenia czy w określonym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze Spółką oraz udzielenie kupującemu szerokiego pełnomocnictwa celem dokonywania szeregu czynności związanych z gruntem będącym przedmiotem sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Dziale VI Przedstawicielstwo.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Powyższe oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji będzie nie Spółka, ale Sprzedający, bowiem pełnomocnik działać będzie w imieniu Sprzedających, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez pełnomocnika, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Sprzedających.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Sprzedający wykażą aktywność w przedmiocie sprzedaży działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osobę trzecią, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę w której udział nadal jest własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Jak wskazał Zainteresowany kupujący zamierza uzyskać ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę planowanej inwestycji. Dodać przy tym należy, że Wnioskodawcy udzielili kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji oraz uzyskania warunków technicznych przyłączenia działek gruntu stanowiących Przedmiot Umowy do infrastruktury technicznej w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania albo odbioru oraz podpisania umów przyłączeniowych. Zatem do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Zainteresowanych. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będących we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawców jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie powołanych wyroków sądów administracyjnych należy zauważyć, iż wyroki sądów administracyjnych, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.