0112-KDIL3.4012.333.2021.2.AW

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 września 2021 r. (data wpływu 27 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności cesji praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy sprzedaży i prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności cesji praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy sprzedaży i prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Wniosek uzupełniono w dniu 26 października 2021 r. o pełnomocnictwa PPS-1 oraz oryginał załącznika ORD-WS/B.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

X (dalej jako: „Spółka”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT (podatek od towarów i usług)”) w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości (…), od pana A (dalej jako: „Sprzedający 1”) oraz pana B (dalej jako: „Sprzedający 2”) – w dalszej części wniosku łącznie jako „Sprzedający”. Sprzedający nie są i nigdy nie byli zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT w Polsce. Sprzedający 1 przez ok. 20 lat prowadził gospodarstwo rolne, za Sprzedający 2 prowadzi je nadal.

Spółka rozważa nabycie:

• od Sprzedającego 1 niezabudowanej działki gruntu (dalej jako „Nowa Działka”), która zostanie wydzielona z ewidencyjnej działki gruntu oznaczonej numerem 1/1 (…) w obrębie ewidencyjnym (…), objętą (wraz z działką o nr 1/4, niebędącą jednak przedmiotem niniejszego wniosku) prowadzoną w Sądzie Rejonowym (`(...)`) Wydziale Ksiąg Wieczystych księgą wieczystą nr (…) (dalej jako „Działka 1/1”) oraz
• od Sprzedającego 2:

a) działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 2/2 (dalej jako „Działka 2/2”) i działki ewidencyjnej oznaczonej 2/5 (dalej jako: „Działka 2/5”) w obrębie ewidencyjnym (`(...)`), dla których w Sądzie Rejonowym (`(...)`) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr (…) i

b) działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 2/4 (dalej jako: „Działka 2/4”) w obrębie ewidencyjnym (…), dla której w Sądzie Rejonowym (`(...)`) Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Nowa Działka, Działka 2/2, Działka 2/5 oraz Działka 2/4 w dalszej części wniosku określane są łącznie jako „Działki”.

Treść Przedwstępnych Umów Sprzedaży:

Sprzedający korzystali z usług agenta nieruchomości (który sam zgłosił się do Sprzedających) w celu sprzedaży Działek. Sprzedający osobiście nie wystawiali nigdy posiadanych przez siebie Działek na portalach internetowych, jak również nie informowali o możliwości sprzedaży w formie bilbordu albo innego nośnika reklamowego posadowionego na Działkach.

W dniu (…) marca 2021 r. Sprzedający 1 zawarł z Y (dalej jako: „Y”) umowę przedwstępną sprzedaży Działki 1/1 udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. (…); zmienioną umową z 5 lipca 2021 r. – Rep. (…)) – dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży 1”.

W dniu (…) listopada 2020 r. Sprzedający 2 zawarł z Y umowę przedwstępną sprzedaży Działki 2/2, Działki 2/5 oraz Działki 2/4 udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. (…); dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży 2”).

W dalszej części wniosku Przedwstępna Umowa Sprzedaży 1 oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży 2 będą łącznie określane jako „Przedwstępne Umowy Sprzedaży”.

Obecnie planowane jest, że Y sprzeda na rzecz Spółki prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnych Umów Sprzedaży, a tym samym, że ostatecznym nabywcą Działek będzie Spółka.

Na mocy każdej z Przedwstępnych Umów Sprzedaży, strony każdej z tych umów (tj. Y oraz odpowiednio Sprzedający 1 lub Sprzedający 2) oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć umowy sprzedaży, na podstawie których Sprzedający sprzedadzą kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, Działkę 1/1 albo geodezyjnie wydzieloną z niej działkę gruntu (Sprzedający 1) oraz Działkę 2/2, Działkę 2/4 i Działkę 2/5 (Sprzedający 2) niezbędne do zrealizowania inwestycji (polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego lub centrum przetwarzania danych wraz z obsługą komunikacyjną) za określoną cenę za każdy metr kwadratowy nabywanego obszaru, a kupujący mienie to, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, za określoną cenę kupi (dalej jako: „Umowy Przyrzeczone”).

Ponadto zgodnie z Przedwstępnymi Umowami Sprzedaży, jeżeli z uwagi na uwarunkowania planowanej inwestycji, dla jej realizacji nie będzie konieczne nabycie przez kupującego całej nieruchomości, to kupujący uprawniony będzie do złożenia oświadczenia określającego obszar nieruchomości konieczny do przeprowadzenia inwestycji, wraz z proponowanym projektem podziału geodezyjnego nieruchomości. W przypadku złożenia przez kupującego takiego oświadczenia, strony związane będą daną Przedwstępną Umową Sprzedaży w zakresie określonym w tym oświadczeniu, a przedmiotem danej Umowy Przyrzeczonej będzie działka gruntu powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział geodezyjny zostanie przeprowadzony staraniem kupującego, na podstawie pełnomocnictwa opisanego w dalszej części wniosku.

Zawarcie Umów Przyrzeczonych ma nastąpić po ziszczeniu m.in. następujących warunków:

1. przeprowadzenia przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznania, według oceny kupującego, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

2. podziału geodezyjnego, o ile w odniesieniu do danej działki będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji;

3. zmianie Obowiązującego MPZP bądź uchwaleniu i wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez kupującego inwestycji.

Ponadto, zawarcie Umów Przyrzeczonych ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnych Umowach Sprzedaży warunków, chyba że kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków albo zostanie spełniony warunek wskazany w pkt 3 powyżej, przez co niektóre warunki wskazane w Przedwstępnych Umowach Sprzedaży nie będą musiały zostać spełnione.

Na podstawie Przedwstępnych Umów Sprzedaży Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej zadań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niech inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie kupujący. Ponadto Sprzedający wyrazili zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Każdy ze Sprzedających w ramach odpowiedniej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży udzielił osobie wskazanej przez Y nieodwołalnego pełnomocnictwa do:

1. przeglądania akt właściwej księgi wieczystej, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomość została odłączona;

2. uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3. uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla danego Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4. reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Działkę bądź wydzieloną z niej działkę gruntu;

5. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

6. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji;

9. składania wniosków o podział nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej dla zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Każdy ze Sprzedających oświadczył przy tym, że pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych ww. księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały kupującego.

Każdy ze Sprzedających oświadczył również, że na wezwanie kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Ponadto każdy ze Sprzedających oświadczył, że pełnomocnik może w granicach umocowania ustanawiać dla niego innych pełnomocników.

Jednocześnie kupujący oświadczył, że na mocy udzielonych mu w umowie przedwstępnej pełnomocnictw zobowiązał się wszcząć wszelkie możliwe czynności mające na celu spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W oparciu o udzielone pełnomocnictwo, przedstawiciel kupującego złożył w imieniu Sprzedających szczegółowe uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu Nowego MPZP.

Dodatkowo w imieniu Sprzedającego 1, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo, złożony został wniosek o podział Działki 1/1 w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej dla zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji (tj. Nowej Działki).

Z kolei w imieniu Sprzedającego 2, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo, złożony został wniosek o wydanie warunków technicznych przyłączenia infrastruktury wodno-kanalizacyjnej dla Działki 2/2.

Ponadto na podstawie udzielonych pełnomocnictw planowane jest wystąpienie z wnioskami o wydanie zaświadczeń w odniesieniu do każdego ze Sprzedających stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek.

Na mocy Przedwstępnych Umów Sprzedaży każdy ze Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie inwestycyjne kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto jest zobowiązany do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Strony Przedwstępnych Umów Sprzedaży postanowiły, że każda z Umów Przyrzeczonych zostanie zawarta w terminie osiemnastu miesięcy od wejścia w życie (rozpoczęcia obowiązywania) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, nie później jednak niż … grudnia 2023 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”).

Jeżeli w dacie zawarcia danej Umowy Przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości albo wydzielonej z niej działki gruntu, a kupujący nie odstąpi z tego powodu od niniejszej umowy, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której – po otrzymaniu przez danego Sprzedającego oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa – zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla danej Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z Przedwstępnymi Umowami Sprzedaży, wydanie kupującemu Działki 1/1 bądź wydzielonej z niej działki gruntu przez Sprzedającego 1 oraz Działki 2/2, Działki 2/4 i Działki 2/5 nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej z danym Sprzedającym, przy czym zawierając Umowę Przyrzeczoną dany Sprzedający podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do tego obowiązku.

Do dnia wydania wszystkie płatności związane z nieruchomościami będą, co do zasady, ponoszone przez Sprzedających, a od dnia wydania obciążać będą kupującego.

Strony każdej z Przedwstępnych Umów Sprzedaży zastrzegły, że kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od danej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

1. gdy – zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia danej Umowy Przyrzeczonej – jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości bądź wydzielonej z niej działki,

2. w razie niepowzięcia przez wspólników kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia danej Umowy Przyrzeczonej

– które może zostać wykonane nie później niż do upływu Daty Ostatecznej.

Zawarcie Przedwstępnej Umowy Cesji:

Spółka oraz Y zawarły w (…) lipca 2021 r. przedwstępną umowę przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Cesji”).

W konsekwencji zawarcia Przedwstępnej Umowy Cesji, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, dojdzie do sprzedaży (za cenę określoną w Przedwstępnej Umowie Cesji) przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży. W konsekwencji obecnie planowane jest, że Umowy Przyrzeczone zawrze ostatecznie Spółka (niewykluczone, że nastąpi to w tym samym dniu co wcześniejsze przeniesienie praw i obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży na Spółkę).

Tym samym, w związku z Przedwstępną Umową Cesji, Spółka (jako docelowy nabywca Działek) wraz z Y (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Opisana powyżej sprzedaż przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Sprzedaż”.

Po Sprzedaży i następnie nabyciu Działek Spółka zamierza wykorzystywać Działki wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT.

Y jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Y jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Sprzedaż Działek przez Sprzedających na rzecz Spółki jest przedmiotem odrębnych wniosków wspólnych o wydanie interpretacji, złożonych wspólnie przez Spółkę oraz każdego ze Sprzedających.

Niniejszym wnioskiem Zainteresowani chcą uzyskać potwierdzenie zasad opodatkowania Sprzedaży na gruncie VAT oraz PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), a także prawa Spółki do odliczenia VAT naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży będzie transakcją opodatkowaną VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT?

2. Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej sprzedaż przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży, w związku ze Sprzedażą Spółka będzie uprawniona do:

a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy Sprzedaży (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT), oraz

b. do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad 1.

Sprzedaż przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT.

Ad 2.

Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie sprzedaży przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży, w związku ze Sprzedażą Spółka będzie uprawniona do:

a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy Sprzedaży (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT) oraz

b. do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad 1.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Mając na względzie wyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że Ustawa o VAT zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 Ustawy o VAT. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4) Ustawy o VAT z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 Ustawy o VAT, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z powołanych wyżej regulacji zawartych w art. 7 i 8 Ustawy o VAT wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

Zgodnie z art. 509 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.), wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Tym samym, instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru.

W ramach Sprzedaży Y podejmie określone działania skutkujące przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży. Z kolei Spółka po Sprzedaży stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności – będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym (Spółka nabędzie bowiem prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnych Umów Sprzedaży).

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży na rzecz Spółki będzie świadczeniem, za które cedent (Y) otrzyma ustalone wynagrodzenie. Pomiędzy Y oraz Spółką zaistnieje zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie Ustawy o VAT stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy Ustawy o VAT nie przewidują zwolnienia z podatku VAT, które mogłoby mieć zastosowanie do sprzedaży praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych, w tym do planowanej Sprzedaży.

W konsekwencji sprzedaż przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT.

Ad 2.

Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie sprzedaży przez Y na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży, w związku ze Sprzedażą Spółka będzie uprawniona do:

a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy Sprzedaży (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT), oraz

b. do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Spółki do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na Sprzedaży, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) przeprowadzenie Sprzedaży będzie służyło Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. W efekcie przeprowadzenia Sprzedaży Spółka będzie uprawniona do zawarcia Umów Przyrzeczonych ze Sprzedającymi, co służyć będzie realizacji zamierzenia Spółki, polegającego na wykorzystywaniu przez Spółkę Działek wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Sprzedaż będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług w rozumieniu przepisów art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po Sprzedaży i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku ze Sprzedażą, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą dokonanie przedmiotowej Sprzedaży. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Sprzedaż ma na celu umożliwienie Spółce nabycia Działek, które następnie będą wykorzystywane przez Spółkę w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy Sprzedaży oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania czynności cesji praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnych Umów Sprzedaży oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy sprzedaży i prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Ponadto tut. Organ informuje, że w dniu 8 października 2020 r. ogłoszony został tekst jednolity ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, opublikowany w Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 i posiada już zmiany. Jednakże aktualna treść przepisów, nie ma wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zaznaczenia wymaga, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuje się ponadto, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej)

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.