0112-KDIL1-1.4012.588.2021.2.WK

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 1 września 2021 r. (data wpływu 3 września 2021 r.), uzupełnionym pismami z dnia 20 września 2021 r. (data wpływu 21 września 2021 r.) oraz z dnia 12 października 2021 r. (data wpływu 14 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału we współwłasności działek nr (`(...)`) – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 września 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału we współwłasności działek nr (`(...)`). Wnioskodawczyni w dniu 21 września 2021 r. i 14 października 2021 r. uzupełniła wniosek o wskazanie rodzaju sprawy, wskazanie przepisów prawa podatkowego, przeformułowanie pytania, przedstawienie własnego stanowiska, doprecyzowanie opisu sprawy, uiszczenie brakującej opłaty, wskazanie przedmiotu wniosku oraz wskazania właściwego organu podatkowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem gruntów ornych, które nabyła w drodze spadku po zmarłych rodzicach w roku 2007 i bracie w roku 2009.

Przez cały czas, aż do tej pory, grunty te były wykorzystywane rolniczo. Brat, z którym Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem, uprawiał na nich zboże i ziemniaki. Wnioskodawczyni wraz z bratem nie robiła przez ten czas nic, co miałoby podnieść wartość działek, Wnioskodawczyni wraz z bratem nie wystawiała ich na sprzedaż i nie stawiała na nich żadnych ogłoszeń.

W roku 2019 pojawił się kupiec, w którego imieniu działał pełnomocnik. Kupującym jest Spółka A (dalej Spółka, Kupujący).

Pełnomocnik zaproponował, że kupi te działki od Wnioskodawczyni, Jej brata i jeszcze od kilkunastu rolników. Działki są położone we wsi (`(...)`).

Pełnomocnik podał cenę 52 zł/m2, której już nie można było negocjować. Sporządzono akty notarialne – umowy przedwstępne 1 lipca 2019 r. i 23 sierpnia 2019 r. W umowie przedwstępnej określono datę sprzedaży, czyli sporządzenia umowy właściwej na wrzesień 2021 r.

W czerwcu 2021 r. pełnomocnik zaczął przekonywać Wnioskodawczynię i Jej brata, aby termin transakcji przesunąć aneksem o rok, ale cena za m2 pozostanie taka sama i nie można jej negocjować. Argumentował to tym, że zgodnie z ustawą w przypadku takich transakcji nie należy się podatek VAT (w umowie przedwstępnej jest zapis, że: „cena 52 zł/m2 zostanie następnie powiększona o należny podatek od towarów i usług (VAT (podatek od towarów i usług)) w obowiązującej stawce („cena”), a Kupujący Przedmiot Umowy za wskazaną wyżej cenę kupi („Umowa Przyrzeczona”)”).

Pełnomocnik stwierdził, że jednak interpretacje są różne, ponieważ rząd i Urząd Skarbowy szuka dochodów i w ciągu 5 lat może się zgłosić po jednak należny podatek VAT od Sprzedającego i wtedy Wnioskodawczyni wraz z bratem będą musieli zapłacić go z odsetkami z tej kwoty netto, którą Wnioskodawczyni wraz z bratem otrzymali ze sprzedaży.

Spółka twierdzi, że zgodnie z ustawą zapłaci Wnioskodawczyni cenę netto, ale może w imieniu Wnioskodawczyni wystąpić o indywidualne interpretacje podatkowe, z tym, że trzeba termin sprzedaży przesunąć o cały rok (podpisać aneks). Natomiast cena nie podlega negocjacji i pozostaje taka sama jak narzucona 2 lata wcześniej.

Wnioskodawczyni prosi o jednoznaczną odpowiedź, czy ten podatek VAT jest należny, czy Kupujący powinien go zapłacić, a Sprzedający wtedy odprowadza go do US.

Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek pismem z dnia 12 października 2021 r. o następujące informacje:

1. Należy wyjaśnić jakie dokładnie działki, wraz z podaniem ich nr ewidencyjnych, były/będą przedmiotem sprzedaży? Jeśli sprzedała Pani już jakiekolwiek działki, których sprzedaży dotyczy wniosek, prosimy o wskazanie kiedy doszło do sprzedaży tych działek wraz z podaniem ich nr ewidencyjnych.

Przedmiotem sprzedaży będą działki nr (`(...)`).

2. Czy jest/była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim okresie i w jakim zakresie Pani prowadzi/prowadziła działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą?

Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nigdy nie była.

3. Czy nabycie przez Panią ww. działek, zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem wniosku.

Wszystkie działki, nr (`(...)`) zostały nabyte w drodze spadku po zmarłych rodzicach i bracie. Ta czynność nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

4. Czy w związku z nabycie przedmiotowych działek przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to należy wskazać przyczyny. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem wniosku.

W związku z nabyciem działek nr (`(...)`) nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia podatku należnego, ponieważ nabycie działek na drodze spadku i darowizn nie było opodatkowane.

5. Czy działki będące przedmiotem zbycia były wykorzystywane przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeśli tak, to w jakiej? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem wniosku.

Na działkach nr (`(...)`) nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza.

6. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to na podstawie jakiego przepisu ustawy o podatku od towarów i usług czynność ta korzystała ze zwolnienia. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Działki nr (`(...)`) nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane.

7. W jaki sposób działki będące przedmiotem sprzedaży były/będą wykorzystywane przez Współwłaściciela od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Działki nr (`(...)`) były wykorzystywane przez Współwłaściciela wyłącznie na potrzeby własne, nie była prowadzona na nich działalność gospodarcza.

8. Czy Współwłaściciel działek będących przedmiotem wniosku prowadzi działalność gospodarczą, w tym działalność rolniczą, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Współwłaściciel nie prowadzi działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

9. Czy Współwłaściciel jest z tytułu prowadzenia tej działalności zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Współwłaściciel nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

10. Czy Współwłaściciel wykorzystywał przedmiotowe działki w prowadzeniu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy? Jeśli tak, to jakiej dokładnie. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Współwłaściciel nie wykorzystywał żadnej z działek do prowadzenia działalności gospodarczej.

11. Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy?

Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt. 19 ustawy.

12. Czy Współwłaściciel działek był/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy?

Współwłaściciel nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

13. W jaki konkretnie sposób działki będące przedmiotem sprzedaży są/były przez Panią wykorzystywana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT) i przez jaki okres wykorzystywała Pani nieruchomości, o których mowa we wniosku? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane w żaden sposób.

14. Czy działki przeznaczone do sprzedaży były wykorzystywana przez Panią (przez cały okres ich posiadania tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste), jeśli tak to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w żaden sposób.

15. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/będą do momentu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to czy była/będzie to umowa odpłatna, w jakim czasie obowiązywała/będzie obowiązywała i kto jest/był stroną tej umowy, tj. Pani, Współwłaściciel, czy oboje? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Żadna z działek nie była udostępniana osobom trzecim.

16. Czy czynsz z tytułu dzierżawy przedmiotowych działek był dokumentowany fakturami VAT wystawionymi przez Panią oraz Współwłaściciela, czy tylko przez jedno z Państwa (jeżeli tak to przez kogo i dlaczego)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Nie dotyczy.

17. Czy rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy nieruchomości dokonywała Pani, czy Współwłaściciel? Z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej?

Nie dotyczy.

18. Jeżeli podatek należny z tytułu dzierżawy nieruchomości nie był rozliczany prosimy wskazać z jakiego powodu?

Nie dotyczy.

19. Czy działki na moment sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie, że działki przeznaczone będą pod zabudowę? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Wszystkie działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z dnia (`(...)`) r. uchwalonym przez Radę Gminy (`(...)`) – Uchwała nr (`(...)`).

20. Jakie przeznaczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynikać będzie dla działek będących przedmiotem sprzedaży? Należy podać symbol wraz z jego opisem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Działki nr (`(...)`), znajdują się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (`(...)`). Działka nr (`(...)`) znajduje się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (`(...)`) około 95,5% całości powierzchni oraz na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z prawem zabudowy obiektami przeznaczonymi na cele działalności gospodarczej oraz jako funkcji uzupełniającej – zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pod warunkiem spełnienia wymogów zawartych w par. 5 pkt 6 ustaleń ogólnych (`(...)`) około 4,5% całości powierzchni.

21. Czy dla działek będących przedmiotem sprzedaży została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Dla działek nr (`(...)`), które będą przedmiotem sprzedaży nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

22. Czy kupujący wystąpił w Pani imieniu do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Kupujący nie wystąpił w imieniu Wnioskodawczyni do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

23. Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność gruntu na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie warunki muszą zostać spełnione, aby doszło do sprzedaży działek? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

W umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione aby doszło do sprzedaży. Są to następujące warunki:

• Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta, jeśli w terminie dwóch lat od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej:

a) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach III i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikających z Umowy Przedwstępnej).

b) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą – obiektami drogowymi.

c) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na nieruchomościach, które są przedmiotem umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją.

d) Sprzedający uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy.

e) Oświadczenia Sprzedających zawarte w par. 1 ust. 3 Umowy, będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a sprzedający powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej.

f) Kupujący nabędzie od Gminy (`(...)`) nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o nr 565 o pow. 1,1200 ha, z obrębu (`(...)`).

g) Obowiązujący dla przedmiotu umowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą nr (`(...)`) Rady Gminy (`(...)`) z dnia (`(...)`) r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (`(...)`) w zakresie dotyczącym wybranych terenów we wsiach: (`(...)`) zostanie zmieniony w zakresie w jakim na Przedmiocie Umowy obowiązuje obecnie ograniczenie wprowadzone zgodnie z par. 13 ust. 1 i ust. 2 ww. Uchwały (wydzielenie pasu terenu ochronnego dla napowietrznych linii energetycznych 15 kV), poprzez zastąpienie ustaleń dla tego obszaru ustaleniami dla terenów (`(...)`).

24. Czy kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim zakresie i odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Tak, pełnomocnictwo zostało udzielone pełnomocnikowi Spółki.

Pełnomocnictwo do samodzielnego reprezentowania Wnioskodawczyni:

a) Przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postanowieniach administracyjnych (zarówno pierwszej jak i drugiej instancji, dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu (Uchwałą nr (`(...)`) Rady Gminy (`(...)`) z dnia (`(...)`) r.), uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na wszystkich nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania Pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp. związanych z inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży, wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji Inwestycji.

b) Składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt a.

c) Wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielania działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie miejscowości (`(...)`) przyjętym uchwałą nr (`(...)`) Rady Gminy (`(...)`) z dnia (`(...)`) r.

d) Odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa.

e) Dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono pełnomocnictwa.

f) Pełnomocnictwo zostało udzielone na okres 24 miesięcy.

g) Pełnomocnik nie jest upoważniony do zaciągania w imieniu właścicieli nieruchomości jakichkolwiek zobowiązań finansowych (z wyłączeniem opłat skarbowych z tytułu czynności wykonywanych przez organy administracji).

25. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 24 jest pozytywna, to należy udzielić informacji jakie czynności wykonywał/wykona Pani pełnomocnik na przedmiotowych działkach?

Pełnomocnik wykonywał następujące czynności:

a) uzyskał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji,

b) uzyskał pozwolenie wodno-prawne oraz inne niezbędne decyzje, postanowienia, pozwolenia, zezwolenia, zaświadczenia, uzgodnienia związane z inwestycją wynikające z pełnomocnictwa.

26. Czy została zawarta przez Panią umowa dzierżawy działek z przyszłym nabywcą gruntu (od kiedy i na jaki okres) i czy będzie obowiązywała do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, czy zostanie rozwiązana wcześniej? Jeśli zostanie rozwiązana wcześniej to należy wskazać, kiedy to nastąpi?

Nie została zawarta umowa dzierżawy działek z przyszłym nabywcą gruntu.

27. Czy Pani poniosła/planuje ponieść przed sprzedażą działek jakiekolwiek nakłady związane z przygotowaniem ich do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, należy wskazać jakie były/będą to czynności (nakłady). Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Wnioskodawczyni nie poniosła i nie planuje ponieść żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży.

28. Czy Pani posiada inne nieruchomości, które zamierza sprzedać poza działkami będącymi przedmiotem wniosku – prosimy wskazać ile i jakie?

Wnioskodawczyni nie zamierza sprzedawać żadnych innych działek.

29. Czy Pani dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią;

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d) kiedy Pani dokonała ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

f) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako podatnik VAT.

Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie dokonywała sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 października 2021 r.).

Czy w kontekście prawa podatkowego dot. podatku od towarów i usług sprzedaż działek nr (`(...)`), których Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem, będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 października 2021 r.), sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ działki te Wnioskodawczyni otrzymała na drodze spadku po rodzicach i bracie oraz nie prowadziła na nich żadnej działalności gospodarczej, ani nie wykonywała żadnych czynności w celu podniesienia ich wartości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr (`(...)`), których Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych działek nr (`(...)`), Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Wnioskodawczynię Kupującemu pełnomocnictwa. Kwestia pełnomocnictwa uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z wniosku, Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną warunkową umowę sprzedaży. W umowie tej wskazano, że warunkami zawarcia umowy ostatecznej jest m.in. uzyskanie:

a) przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji środowiskowej dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą – obiektami drogowymi;

b) przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach, które są przedmiotem umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo-logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją.

c) przez Sprzedających ostatecznej i prawomocnej decyzji zezwalającej na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenia wydanego przez właściwy organ administracyjny potwierdzającego wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy.

d) zmiany w obowiązującym dla przedmiotu umowy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w zakresie w jakim na Przedmiocie Umowy obowiązuje obecnie ograniczenie wprowadzone zgodnie z par. 13 ust. 1 i ust. 2 ww. Uchwały (wydzielenie pasu terenu ochronnego dla napowietrznych linii energetycznych 15 kV), poprzez zastąpienie ustaleń dla tego obszaru ustaleniami dla terenów 6.22 AG i 6.21 AG.

Ponadto, Wnioskodawczyni przyszłemu Kupującemu udzieliła pełnomocnictwa do:

a) reprezentowania Jej przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postanowieniach administracyjnych (zarówno pierwszej jak i drugiej instancji, dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu (Uchwałą nr (`(...)`) Rady Gminy (`(...)`) z dnia (`(...)`) r.);

b) uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na wszystkich nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania Pełnomocnika;

c) uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji;

d) uzyskania pozwoleń wodno-prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp. związanych z inwestycją;

e) reprezentowania właścicieli nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży, wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji Inwestycji;

f) składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych powyżej;

g) reprezentowania wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielania działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie miejscowości (`(...)`) przyjętym uchwałą Rady Gminy;

h) odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa;

i) dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono pełnomocnictwa.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do działek nr (`(...)`) będzie podejmowany szereg czynności, które mają wpływ na dostosowanie gruntu do potrzeb przyszłego Nabywcy. Należy zauważyć, że już z MPZP wynika, że działki będące przedmiotem wniosku są przeznaczone pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów oraz pod aktywizację gospodarczą z prawem zabudowy obiektami przeznaczonymi na cele działalności gospodarczej, czyli są przeznaczone pod zabudowę. Ponadto, jednym z warunków podpisania przez Spółkę ostatecznej umowy przyrzeczonej, jest uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę na gruntach będących przedmiotem umowy. Co istotne uzyskane zostaną warunki techniczne dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji Inwestycji. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa uzyskane zostaną decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach zgodne z realizację Inwestycji oraz pozwolenia wodno-prawne. W związku z tym, Sprzedająca będzie podejmowała świadome czynności w celu wyjścia naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, a zatem Sprzedająca będzie działała w tym zakresie jak handlowiec.

Zatem fakt, że opisane we wniosku działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez przyszłego Kupującego nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni. Przyszły Kupujący dokonując tych działań dokona uatrakcyjnienia przedmiotowych działek nr (`(...)`) – stanowiących nadal własność Wnioskodawczyni, co skutkuje wzrostem ich wartości. Czynności te dokonywane będą za pełną zgodą Wnioskodawczyni, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży udziałów we współwłasności działek nr (`(...)`), nie będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

W ocenie Organu, powyższe działania będą przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności Wnioskodawczyni. W analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwo. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym – prywatnym.

W efekcie dokonywanych przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa czynności dostawie podlegać będą nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie ich sprzedaż.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, będzie angażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów we współwłasności ww. działek, w ramach zarządu majątkiem prywatnym (osobistym). Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów we współwłasności ww. działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż udziałów we współwłasności działek nr (`(...)`), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towaru stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że niezbudowane działki nr (`(...)`), będące przedmiotem planowanej sprzedaży są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działki nr (`(...)`), znajdują się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (`(...)`). Działka nr (`(...)`) znajduje się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (`(...)`) około 95,5% całości powierzchni oraz na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z prawem zabudowy obiektami przeznaczonymi na cele działalności gospodarczej oraz jako funkcji uzupełniającej – zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów we współwłasności wskazanych wyżej działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, na działkach nr (`(...)`) nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. Działki nr (`(...)`) nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane. Działki nr (`(...)`) były wykorzystywane przez współwłaściciela wyłącznie na potrzeby własne, nie była prowadzona na nich działalność gospodarcza. Zatem działki będące przedmiotem wniosku od momentu ich nabycia przez Wnioskodawczynię do momentu sprzedaży nie służyły działalności zwolnionej od podatku.

Ponadto nabycie przez Wnioskodawczynię działek nie było opodatkowane.

W konsekwencji, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego, jak już wskazano powyżej, sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów we współwłasności niezabudowanej działek nr (`(...)`) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, dostawa udziałów w ww. działkach nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziałów we współwłasności działek nr (`(...)`), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa przez Wnioskodawczynię udziałów we współwłasności ww. działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Wnioskodawczyni, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią (`(...)`), zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla brata Wnioskodawczyni będącego współwłaścicielem działek nr (`(...)`).

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że zgodnie z powołanym wyżej art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z dołączonych do niego dokumentów. W związku z tym załączone przez Wnioskodawczynię do wniosku dokumenty nie będą przedmiotem merytorycznej analizy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.