0111-KDIB3-3.4012.428.2021.2.MS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 4 sierpnia 2021 r. (data wpływu 4 sierpnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 6 października 2021 r. data wpływu 6 października 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej działek zabudowanych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych w ramach postępowania egzekucyjnego.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 6 października 2021 r. data wpływu 6 października 2021 r. będącym odpowiedzią na wezwanie z 28 września 2021 r. znak: 0111-KDIB3-3.4012.428.2021.1.MS.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

Przeciwko dłużnikowi … Sp. z o.o. z siedzibą w … prowadzona jest egzekucja. (…) NIP: … jest zarejestrowanym płatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

W toku prowadzonych postępowań egzekucyjnych wierzyciele skierowali egzekucję do nieruchomości. Przedmiotem egzekucji są nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w … prowadzi Księgi Wieczyste:

- (…) - nieruchomość niezabudowana o powierzchni 617 m2, użytkowana jako teren eksploatacji powierzchniowej złoża wapienia. Teren wydobycia posiada zróżnicowane ukształtowanie, wynikające z przyjętego sposobu eksploatacji metodą odkrywkową. Przez teren wydobycia przebiega technologiczna droga wewnętrzna, którą transportowany jest eksploatowany surowiec. Na obszarach, w których nie prowadzi się wydobycia, teren częściowo zadrzewiony i zakrzewiony (przewaga drzew iglastych, w tym sosny).

- (…) - nieruchomość niezabudowana o powierzchni 4.719 m2, użytkowana jako teren eksploatacji powierzchniowej złoża wapienia. Teren wydobycia posiada zróżnicowane ukształtowanie, wynikające z przyjętego sposobu eksploatacji metodą odkrywkową. Na obszarach, w których nie prowadzi się wydobycia, teren częściowo zadrzewiony i zakrzewiony (przewaga drzew iglastych, w tym sosny).

- (…) - nieruchomość niezabudowana o powierzchni 4.136 m2, użytkowana jako teren eksploatacji powierzchniowej złoża wapienia. Teren wydobycia posiada zróżnicowane ukształtowanie, wynikające z przyjętego sposobu eksploatacji metodą odkrywkową. Na obszarach, w których nie prowadzi się wydobycia, teren częściowo zadrzewiony i zakrzewiony (przewaga drzew iglastych, w tym sosny).

- (…) - nieruchomość niezabudowana, użytkowana jako teren eksploatacji powierzchniowej złoża wapienia. Powierzchnia nieruchomości wynosi 140.522 m2. Teren wydobycia posiada zróżnicowane ukształtowanie, wynikające z przyjętego sposobu eksploatacji metodą odkrywkową. Przez teren wydobycia przebiega technologiczna droga wewnętrzna, którą transportowany jest eksploatowany surowiec. Na obszarach, w których nie prowadzi się wydobycia, teren częściowo zadrzewiony i zakrzewiony.

- (…) - nieruchomość o powierzchni 550.710 m2, częściowo zabudowana budynkami, budowlami i urządzeniami stanowiącymi własność przedsiębiorstwa … Sp. z o.o. Budynki obejmują m.in. biurowiec, budynek magazynowy, budynek biurowo-magazynowy i świetlicę - zbudowane w latach 50., stanowiące zaplecze administracyjno-magazynowe Spółki … sp. z o.o.; obiekty przemysłowe związane z obsługą działalności przemysłowej na nieruchomości - budynek warsztatu mechanicznego, budynek rozdzielni głównej, budynek rozdzielni oczyszczalni ścieków, magazyn materiałów wybuchowych i magazyn szamotu oraz pawilony wag wagonowych i samochodowych - zbudowane w latach 1946-1977, przeważnie w złym lub zadowalającym stanie technicznym, przeznaczone do kapitalnego remontu. Budowle obejmują m.in. torowisko kolejowe z lat 60 - umożliwiające przewóz kruszywa przeznaczonego do przerobu, ogrodzenie stalowe okalające złoże wapieni i margli oraz budynki użytkowe od strony ul. …, utwardzenia dróg dojazdowych i placów składowych z asfaltu i trylinki oraz urządzenia instalacji technicznych niezbędnych do czynnej działalności operacyjnej na nieruchomości (sieci kablowe elektryczne i telefoniczne, rurociągi wodne i kanalizacyjne, studnia głębinowa).

- (…) - nieruchomość niezabudowana, użytkowana jako teren eksploatacji powierzchniowej złoża wapienia oraz teren otuliny wokół wyrobiska eksploatacyjnego. Powierzchnia nieruchomości wynosi: 17.605 m2. Teren wydobycia posiada zróżnicowane ukształtowanie, wynikające z przyjętego sposobu eksploatacji metodą odkrywkową. Na obszarach, w których nie prowadzi się wydobycia, teren częściowo zadrzewiony i zakrzewiony.

- (…) - nieruchomość o powierzchni 43.343 m2, częściowo zabudowana budowlami i urządzeniami stanowiącymi własność przedsiębiorstwa … Sp. z o.o. (ogrodzenie stalowe wokół wyrobiska eksploatacyjnego złoża wapieni i margli, utwardzenia placu składowego z trylinki i żwiru, urządzenia sieci wodociągowej (rurociąg żeliwny) i telefonicznej (sieć kablowa podziemna). W pozostałej części niezabudowana, użytkowana jako teren eksploatacji powierzchniowej złoża wapienia. Teren wydobycia posiada zróżnicowane ukształtowanie, wynikające z przyjętego sposobu eksploatacji metodą odkrywkową. Na obszarach, w których nie prowadzi się wydobycia, teren częściowo zadrzewiony i zakrzewiony.

Wymienione powyżej nieruchomości wraz z częściami składowymi stanowią całość gospodarczą, a także wchodzą w skład majątku przedsiębiorstwa … Sp. z o.o. z siedzibą w …. Kompleks ww. nieruchomości administracyjnie położony jest przy ul. … w obrębie .., gmina …, powiat …, woj. ….

W KW nr (…), (…), (…) w dziale II ujawniono, że właścicielem nieruchomości jest … Sp. z o.o. z siedzibą w …, na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym oraz ustanowienia prawa użytkowania z dnia 22 sierpnia 2013 r. nr rep. (…). Chwila wpływu z dnia 27 sierpnia 2013 r., chwila wpisu z dnia 18 września 2013 r. W KW (…), (…), (…), (…) w dziale II ujawniono, że właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, a użytkownikiem wieczystym do dnia 05 grudnia 2089 r. jest … Sp. z o.o. z siedzibą w …, na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym oraz ustanowienia prawa użytkowania z dnia 22 sierpnia 2013 r. nr rep. (…). Chwila wpływu z dnia 27 sierpnia 2013 r., chwila wpisu z dnia 18 września 2013 r.

Wartość rynkową opisanych wyżej nieruchomości biegły wycenił na kwotę: 24 062 351 zł (dwadzieścia cztery miliony sześćdziesiąt dwa tysiące trzysta pięćdziesiąt jeden złotych) netto. Nieruchomość została wyceniona w operacie szacunkowym sporządzonym dnia 8 października 2020 roku Nr (…). Podstawę wyceny w formie operatu stanowiło postanowienie o powołaniu biegłego i przystąpieniu do opisu i dokonania oszacowania nieruchomości z dnia 13 marca 2020 roku.

HISTORIA ZMIAN STANU WŁASNOŚCIOWEGO NIERUCHOMOŚCI.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 31 marca 2006 r. (umowa sprzedaży nr rep. (…)) spółka … sp. z o.o. nabyła od Skarbu Państwa kompleks nieruchomości objęty KW nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…).

W akcie notarialnym zapisano, że cena sprzedaży obejmuje przedsiębiorstwo `(...)` w likwidacji w rozumieniu art. 551 kodeksu cywilnego w związku z art. 552 kodeksu i że przedmiotem sprzedaży jest mienie przedsiębiorstwa, w skład którego wchodziła m.in. nieruchomość ze złożem wapieni obejmująca m.in. działkę … (obecnie działka nr … i nr … objętą (…). W chwili sprzedaży działalność gospodarcza polegająca na eksploatacji złoża i produkcji wapna nie była przez sprzedającego prowadzona, aczkolwiek … w … posiadały ważną na 10 lat koncesję nr … z dnia 21 października 1992 r. wraz z późniejszymi zmianami.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 22 sierpnia 2013 r. - umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym oraz ustanowienia prawa użytkowania nr rep. (…), Spółka … Sp. z o.o. sprzedała zorganizowaną część przedsiębiorstwa (uwzględniającą przedmiotowy kompleks nieruchomości zabudowanych obiektami o zróżnicowanym przeznaczeniu planistycznym i funkcjonalnym) za kwotę 7 503 000 zł. Przedmiotem sprzedaży była zorganizowana część upadłego przedsiębiorstwa … Sp. z o.o. wg ceny sprzedaży 2 579 845 zł, nieruchomość ze złożem wapieni i częściowo zabudowana obiektami przemysłowymi i biurowo-magazynowymi wg ceny sprzedaży 4 906 040 zł oraz wartości niematerialne i prawne w kwocie 17.115 zł. Podana cena sprzedaży była kwotą netto, gdyż zgodnie z treścią aktu notarialnego i ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, i co więcej, transakcja nie została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż podatek ten nie obejmuje sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym. W chwili sprzedaży działalność gospodarcza polegająca na eksploatacji złoża i produkcji wapna była przez sprzedającego prowadzona, ponieważ koncesja nr … z dnia 21 października 1992 r. wraz z późniejszymi zmianami nadal obowiązywała. Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym miała skutki sprzedaży egzekucyjnej, a nabywca składników masy upadłości – w tym przypadku … Sp. z o.o. - nie odpowiadał za zobowiązania podatkowe upadłego, także te powstałe po ogłoszeniu upadłości.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 5 września 2018 r. - umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności w trybie art. 66 Ordynacji podatkowej oraz umowy ustanowienia służebności gruntowych nr rep. (…), Spółka … Sp. z o.o. przeniosła na rzecz Gminy … prawo użytkowania wieczystego działek nr … i … objętych KW nr (…) wraz z prawem własności zabytkowego pieca kręgowego typu „…” do wypału …, z czym wiązało się wygaśnięcie zaległości podatkowych w podatku od nieruchomości stanowiącego dochody budżetu Gminy … w wysokości 1 724 825,90 zł. Nie pobrano podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych za dokonanie powyższej transakcji.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 13 kwietnia 2018 r. - umowy sprzedaży nr rep. (…), Spółka … sp. z o.o. sprzedała P. … w udziale 20/100 części i P. … w udziale 80/100 części prawo użytkowania wieczystego działek nr …, …, … i … o łącznej powierzchni 3,1759 ha za kwotę 1 000 000 zł netto. Z tytułu tej transakcji pobrano podatek od towarów i usług w wysokości 23% od wartości netto przedmiotu sprzedaży oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości netto przedmiotu sprzedaży.

OKOLICZNOŚCI ISTOTNE DLA PROWADZONEGO POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO.

W piśmie z dnia 16 października 2020 r. Komornik wezwał Prezesa Zarządu Spółki do udzielenia wyjaśnień i informacji niezbędnych do prowadzenia egzekucji to jest do przedstawienia na piśmie nakładów na kompleks nieruchomości o zróżnicowanej funkcji użytkowej, to jest na:

- część nieruchomości ze złożem wapieni i margli,

- część nieruchomości zabudowana budynkami użytkowymi magazynowo - produkcyjnymi i obiektami infrastruktury przemysłowej,

- część nieruchomości niezabudowana o funkcji przemysłowo-usługowej,

- część nieruchomości niezabudowana o funkcji rolno-leśnej,

- część nieruchomości niezabudowana o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej.

W szczególności komornik domagał się przygotowania i przesłania:

· zestawienia rzeczowo-wartościowe nakładów inwestycyjnych na cały kompleks nieruchomości (z podziałem na grunty, budynki, budowle i inne urządzenia trwale związane z nieruchomością), w kwocie brutto i netto, w poszczególnych latach od daty nabycia przedmiotowego kompleksu nieruchomości (sierpień 2013 r.) do daty sporządzenia niniejszego pisma, na podstawie faktur VAT za roboty budowlane, za zakupy materiałów, za wykonanie szczególnych prac związanych z remontem lub modernizacją budynków, budowli i innych urządzeń trwale związanych z gruntem, itp. lub innych dokumentów potwierdzających dokonanie nakładów na nieruchomość,

· kopii aktu notarialnego umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym oraz ustanowienia prawa użytkowania z dnia 22 sierpnia 2013 r., nr rep. … - adekwatnego dla szacowanej nieruchomości,

· danych na temat wartości początkowej środków trwałych (gruntu, budynków, budowli i innych urządzeń trwale związanych z gruntem) wchodzących w skład szacowanego kompleksu nieruchomości przy ul. … w …, w poszczególnych latach od daty nabycia przedmiotowego kompleksu nieruchomości (sierpień 2013 r.) do daty sporządzenia niniejszego pisma, w postaci wydruku z ewidencji księgowej i ustalonej na podstawie ceny nabycia nieruchomości i jej części składowych.

Pomimo wezwania komornik nie otrzymał dokumentacji odnoszącej się do wysokości i dat poniesienia nakładów na nieruchomości. Według wiedzy komornika biegły wykonujący opinię na zlecenie komornika również zwracał się do Prezesa Zarządu o nadesłanie takich informacji.

Celem ustalenia ewentualnej wysokości i dat nakładów poniesionych na ulepszenie nieruchomości, dokonano analizy dat ustanawiania hipotek na nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty kredytów inwestycyjnych. Na tej podstawie nie ustalono, że nie ma dowodów na to, że obecny posiadacz działek dokonywał nakładów na nieruchomość po sierpniu 2013 r. Świadczy o tym fakt, że kredyty inwestycyjne wykorzystywane przez Spółkę … Sp. z o.o., z którymi związane były hipoteki umowne, odnosiły się do finansowania prowadzenia działalności gospodarczej związanej z eksploatacją złoża wapieni i margli.

Wyjątek mogą stanowić budynek magazynowo-biurowy przy stacji paliw, budynek świetlicy oraz bocznica kolejowa, które podlegały częściowemu remontowi po dacie ostatniej sprzedaży przedmiotowego kompleksu nieruchomości w sierpniu 2013 r. Analiza porównawcza zestawienia środków trwałych Spółki … Sp. z o.o. wg stanu na sierpień 2013 r. oraz zestawienia środków trwałych Spółki … Sp. z o.o. wg stanu na październik 2020 r. wykazała jednak, iż wartość początkowa budynków i budowli ustalana do celów rozliczania amortyzacji środków trwałych nie uległa zmianie, a przeszacowanie wartości początkowej dotyczyło wyłącznie gruntów stanowiących własność Spółki … i będących w użytkowaniu wieczystym na jej rzecz, a także wybranych urządzeń technicznych nietrwale związanych z przedmiotową nieruchomością.

O nieponoszeniu nakładów po sierpniu 2013 r. w przypadku poszczególnych budynków i budowli usytuowanych w ramach przedmiotowego kompleksu nieruchomości może świadczyć aktualny stan techniczny oraz elementów wykończenia budynków i urządzeń w obszarze przedmiotowego kompleksu nieruchomości. Obiekty te wykazywały przeważnie zadowalający lub zły stan techniczny z uwagi na brak intensywnych remontów i modernizacji po dacie pierwszej sprzedaży w 2006 r.

OPODATKOWANIE CZĘŚCI ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI.

Zgodnie a art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Do terenów oznaczonych jako budowlane należy zaliczyć obszar o łącznej powierzchni gruntu 143.101 m2:

- część terenów objętych KW nr (…) (działki nr …, …, …, …, …, …, …, …, …, … o pow. 139.098 m2),

- część terenów objętych KW nr (…) (działka nr … o pow. 4.003 m2).

W odniesieniu do części zabudowanej przedmiotowej kompleksu nieruchomości objętej KW nr (…) i (…), dostawa tej części kompleksu mogłaby skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ:

1. Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu, które nastąpiło w dacie sprzedaży przedmiotowego kompleksu nieruchomości w postępowaniu upadłościowym przez Spółkę … Sp. z o.o. na rzecz Spółki … Sp. z o.o. na mocy aktu notarialnego z dnia 22 sierpnia 2013 r. nr rep. (…).

2. W sierpniu 2013 r. została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość została oddana do użytkowania pierwszy raz po rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne (związane z realizacją działalności operacyjnej dotyczącej eksploatacji złoża wapieni i margli) budynków, budowli i urządzeń na nieruchomości przez obecnego posiadacza - tj. Spółkę … Sp. z o.o.

3. Sierpień 2013 r. został uznany za moment pierwszego zasiedlenia, chociaż już wcześniej, bo w marcu 2006 r. przedmiotowy kompleks nieruchomości podlegał sprzedaży na podstawie aktu notarialnego - umowy sprzedaży nr rep. (…). Co więcej, analiza stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania nieruchomości wykazała, iż budynki, budowle i urządzenia posadowione na nieruchomości zostały zbudowane bądź też wykonane na co najmniej 10 lat przed datą pierwszej sprzedaży kompleksu nieruchomości w marcu 2006 r. i od tej daty przeważnie nie podlegały kompleksowym remontom bądź modernizacjom. W akcie notarialnym wiążącym dla nabycia nieruchomości przez Dłużnika widniała informacja o nienaliczeniu podatku VAT od transakcji sprzedaży, gdyż nieruchomość wchodziła w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprzedającego. Analizę przeprowadzono na podstawie wypisów z elektronicznych ksiąg wieczystych, przeglądu ksiąg wieczystych papierowych oraz dokumentacji transakcji sprzedaży nieruchomości (w formie aktów notarialnych).

4. Dokumenty potwierdzające nakłady na ulepszenie nieruchomości lub przekroczenie 30% jej wartości początkowej nie zostały udostępnione przez Dłużnika. Dowodem w tej kwestii może być stan nieruchomości oraz cel hipotek umownych (spłata kredytów inwestycyjnych na rozwój działalności operacyjnej związanej z eksploatacją złoża wapieni i margli) i przymusowych (spłata podatku od nieruchomości i zobowiązań handlowych) obciążających nieruchomość. Analizę ich wartości i momentów poniesienia przeprowadzono na podstawie wypisów z elektronicznych ksiąg wieczystych oraz dokumentacji niektórych aktów notarialnych i umów podpisanych przez Spółkę … Sp. z o.o.

5. Planowana dostawa nieruchomości (tutaj: przeniesienie własności w postępowaniu egzekucyjnym) nastąpi po upływie ponad 7 lat od pierwszego zasiedlenia, tj. od sierpnia 2013 r.. Definicja pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o podatku od towarów i usług, mówi, że jest to: oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponieważ dostawa spełnia warunki art. 43 ust. 1 punkt 10 i może mieć zastosowanie art. 43, ust. 10 dotyczący rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT - sprzedaż tej nieruchomości może podlegać zwolnieniu od podatku VAT w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT z zastrzeżeniem art. 43 ust. 10 tej ustawy, który brzmi: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Wobec powyższego, jeśli strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy (rezygnacja ze zwolnienia z VAT), zbycie przedmiotowej nieruchomości mogłoby korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy zwrócić uwagę na to, że sprzedaż (dostawa) przedmiotowej nieruchomości może być zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43, ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT.

Powyższy wniosek można wysnuć po analizie ww. przepisu, ponieważ:

1. dokonującemu dostawy (dotychczasowemu właścicielowi) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (ponieważ obecny właściciel nabył kompleks nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu planistycznym i funkcjonalnym od osoby prawnej w postępowaniu upadłościowym, w ramach transakcji nie pobrano podatku od towarów i usług i nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych) i Wnioskodawca zakłada, że nie dokonano nakładów na nieruchomości, w ramach których ponoszący nakłady mógł dokonywać odliczenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, co spełnia 1 warunek, i jednocześnie został spełniony 2 warunek mówiący o tym, że dokonujący dostawy nieruchomości nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej.

2. wobec powyższego, ponieważ potwierdzając na podstawie oceny stanu techniczno-użytkowego analizowanego kompleksu nieruchomości na datę sporządzenia Opinii, że nakłady na modernizację budynków, budowli i urządzeń tam usytuowanych nie zostały poniesione przez aktualnego użytkownika nieruchomości po jej nabyciu i nie zostały później stosownie udokumentowane, a więc nie przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu niemieszkalnego wynikającej z aktu notarialnego nr rep. (…), mógłby być spełniony alternatywny wymóg do zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10a.

Pierwotny wymóg art. 43, ust 1, punkt 10 lit. a jest spełniony, ponieważ dostawa nieruchomości nastąpi po upływie ponad 7 lat od pierwszego zasiedlenia: w tym przypadku od daty rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne (związane z realizacją działalności operacyjnej dotyczącej eksploatacji złoża wapieni i margli) budynków, budowli i urządzeń na nieruchomości przez obecnego posiadacza - tj. … Sp. z o.o., które nastąpiło w dacie sprzedaży przedmiotowego kompleksu nieruchomości w postępowaniu upadłościowym przez Spółkę … Sp. z o.o. na rzecz Spółki … Sp. z o.o. na mocy aktu notarialnego z dnia 22 sierpnia 2013 r. nr rep. (…).

OPODATKOWANIE CZĘŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI.

W odniesieniu do części niezabudowanej przedmiotowej kompleksu nieruchomości - według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Do terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane należy zaliczyć obszar o łącznej powierzchni gruntu 618551 m2:

- wszystkie tereny objęte KW nr (…) (działka nr … o pow. 617 m2), (…) (działka nr … o pow. 4.719 m2) i (…) (działka nr … i … o łącznej pow. 4.136 m2),

- wszystkie tereny objęte KW nr (…) (działka nr (…) o łącznej pow. 140.522 m2),

- wszystkie tereny objęte KW nr (…) (działka nr (…) o łącznej pow. 17.605 m2),

- część terenów objętych KW nr (…) (działka nr (…) o pow. 411.612 m2),

- część terenów objętych KW nr (…) (działka nr (…) o pow. 39.340 m2).

Zgodnie z art. 2 ust. 33 ustawy o podatku od towarów i usług przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz – w przypadku braku takiego planu - wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu powyższych uregulowań. Analiza stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania działek j.w. oraz przeznaczenia ich w gminnej dokumentacji planistycznej wskazała, iż żadna z powyższych działek nie spełnia warunków umożliwiających uznanie jej za teren budowlany (tj. dopuszczenie na podstawie planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod zabudowę kubaturową). W związku z tym, bezwzględnie spełniona jest przesłanka wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od towarów i usług pozwalająca na zwolnienie sprzedaży tej części przedmiotowego kompleksu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym z opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem opodatkowane podatkiem od towarów i usług są wyłącznie te dostawy, których przedmiot stanowią nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

Wobec powyższego, jeśli strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy - zbycie części kompleksu nieruchomości nieuznanej jako tereny budowlane na podstawie zebranego materiału i udzielonych informacji mogłoby korzystać ze zwolnienia od podatku VAT w trybie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku VAT.

OPODATKOWANIE CZĘŚCI ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE PRZEPISU ART. 82A ORAZ ART. 43 UST. 21 USTAWY O PODATKU VAT.

Ponieważ do chwili sporządzenia niniejszego pisma ani ze strony użytkownika przedmiotowej nieruchomości, ani ze strony jego pełnomocników, nie zostały przekazane jakiekolwiek dokumenty potwierdzające fakt ponoszenia nakładów na remonty i modernizacje budynków i budowli stanowiących własność Dłużnika lub ich nieponoszenia, zaistniały przesłanki do podjęcia decyzji o obowiązku VAT w oparciu o art. 82a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z powołanym przepisem art. 82a ustawy o podatku od towarów i usług, Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku wprowadzonych na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 2 i 3, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Do daty sporządzenia niniejszego dokumentu, pomimo wzmożonych starań komornik nie mógł pozyskać od Dłużnika dokumentów i informacji potwierdzających fakt ponoszenia nakładów na ulepszenie budynków i budowli stanowiących części składowe szacownej nieruchomości.

Zbadano podstawy zwolnienia transakcji sprzedaży przedmiotowego kompleksu nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu funkcjonalnym i planistycznym z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych nie doprowadziły na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt. 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, w odniesieniu do części zabudowanej kompleksu nieruchomości opisanej jak w rozdziale 5.1., że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Tym samym dostawa towarów, w tym nieruchomości, powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT według wytycznych zawartych w akapicie powyżej.

W piśmie z 6 października 2021 r. będącym odpowiedzią na wezwanie do uzupełnienia wniosku wskazano co następuje:

Przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 z indeksem 1 K.c.

Przedmiotem sprzedaży nie będzie (nie będą):

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

- dostawa nieruchomości i praw z nią związanych, nie będzie własność ruchomości, urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów,

- prawa wynikające z umów dzierżawy i najmu nieruchomości, prawa wynikające z najmu i dzierżawy ruchomości,

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

- koncesje, licencje i zezwolenia,

- patenty i inne prawa własności przemysłowej,

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

- tajemnice przedsiębiorstwa

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Przedmiotem dostawy będą jedynie nieruchomości objęte księgami wieczystymi wskazanym we wniosku oraz wszystko co obejmuje zajęcie zgodnie z art. 929 K.p.c. („Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką”).

Dłużnik jest podmiotem wpisanym do KRS (Krajowy Rejestr Sądowy), Wnioskodawca nie ma wiedzy czy faktycznie aktualnie prowadzi działalność gospodarczą.

W oparciu o same nieruchomości przekazane w ramach dostawy, bez zespołu składników niematerialnych oraz ruchomości - kontynuowanie prowadzenia działalności nie byłoby możliwe.

Przedmiotem sprzedaży w drodze licytacji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa, gdyż obejmuje ona jedynie nieruchomości, bez ruchomości oraz składników niematerialnych.

Część, która będzie przedmiotem dostawy nie jest wyodrębniona funkcjonalnie.

Wnioskodawca nie ma wiedzy czy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych, możliwe jest przyporządkowanie należności i zobowiązań do części, która będzie przedmiotem dostawy.

W oparciu o same nieruchomości przekazane w ramach dostawy, bez zespołu składników niematerialnych oraz ruchomości - rozpoczęcie prowadzenia działalności nie byłoby możliwe.

Na pytanie tut. organu nr II a) i „Jakie obiekty (budynki, budowle lub ich części) posadowione na działkach zabudowanych mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, Należy się odnieść do każdej działki oddzielnie”, wskazano:

- Działka nr … : Biurowiec, Magazyn, Warsztat mechaniczny, Stanowisko remontowe samochodów, Drogi i place ogólnofabryczne,

- Działka nr … : Bocznica kolejowa,

- Działka nr … : Budynek wagi samochodowej, Drogi i place ogólnofabryczne,

- Działka nr … : Łaźnia i szatnia,

- Działka nr … : Świetlica, Stacja paliw, Budynek garaży, Wiata samochodowa,

- Działka nr … : Budynek magazynowo-biurowy, Wiata stalowa,

- Działka nr …: Drogi i place ogólnofabryczne,

- Działka nr … : Remiza parowozowni, Budynek rozdzielni głównej, Magazyn szamotu, Budynek wartowni przy magazynie, Magazyn materiałów wybuchowych, Budynek wagi wagonowej,

- Działka nr … : Budynek wagi samochodowej.

Wszystkie obiekty przedstawione jw. spełniają definicję budynków, budowli lub ich części w rozumieniu przepisów Ustawy - Prawo budowlane i Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Symbole wskazanych obiektów:

- Działka nr … : Biurowiec (PKOB 1220), Magazyn (PKOB 1252), Warsztat mechaniczny (PKOB 1251), Stanowisko remontowe samochodów (PKOB 1251), Drogi i place ogólnofabryczne (PKOB 2112),

- Działka nr … : Bocznica kolejowa (PKOB 2121),

- Działka nr … : Budynek wagi samochodowej (PKOB 1251), Drogi i place ogólnofabryczne (PKOB 2112),

- Działka nr … : Łaźnia i szatnia (PKOB 1274),

- Działka nr … : Świetlica (PKOB 1261), Stacja paliw (PKOB 1230), Budynek garaży (PKOB 1242), Wiata samochodowa (PKOB 2420),

- Działka nr … : Budynek magazynowo-biurowy (PKOB 1251), Wiata stalowa (PKOB 2420),

- Działka nr …: Drogi i place ogólnofabryczne (PKOB 2112),

- Działka nr …: Remiza parowozowni (PKOB 1251), Budynek rozdzielni głównej (PKOB 1251), Magazyn szamotu (PKOB 1252), Budynek wartowni przy magazynie (PKOB 1252), Magazyn materiałów wybuchowych (PKOB 1252), Budynek wagi wagonowej (PKOB 1251),

- Działka nr …: Budynek wagi samochodowej (PKOB 1252)

Wszystkie obiekty przedstawione jw. są trwale związane z gruntem.

Na pytanie organu nr II b) „Czy w odniesieniu do wszystkich budynków, budowli lub ich części dłużnik wszedł w ich posiadanie na mocy aktu notarialnego z dnia 22 sierpnia 2013 r. czy też któreś z nich zostały wybudowane przez Dłużnika po tym fakcie? Jeżeli tak, to które i kiedy zostały oddane do użytkowania?” wskazano, że po zawarciu aktu notarialnego z dnia 22 sierpnia 2013 r. nie zostały wybudowane przez Dłużnika żadne budynki, budowle lub ich części na działkach oznaczonych jako teren zabudowany. Analiza stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania nieruchomości wykazała, iż budynki, budowle i urządzenia posadowione na nieruchomości zostały zbudowane bądź też wykonane na co najmniej 10 lat przed datą pierwszej sprzedaży kompleksu nieruchomości w marcu 2006 r. i od tej daty przeważnie nie podlegały kompleksowym remontom bądź modernizacjom (wyjqtki w odniesieniu do prac remontowych mogły stanowić budynek magazynowo-biurowy przy stacji paliw, budynek świetlicy i bocznica kolejowa).

Na pytanie Organu nr II c) „W jaki sposób przez cały czas posiadania, wskazane działki zabudowane oraz budynki, budowle lub ich części na nich posadowione będące przedmiotem planowanej sprzedaży były wykorzystywane przez Dłużnika? Czy były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?” wskazano, że budynki, budowle lub ich części użytkowane były na potrzeby własne (związane z realizacją działalności gospodarczej) Dłużnika - tj. Spółki … Sp. z o.o. Działalność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na pytania Organu nr II d) i, ii, iii „Czy w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części posadowionych na wskazanych działkach zabudowanych były ponoszone przez Dłużnika wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeśli tak, to:

- kiedy nakłady były ponoszone?” wskazano prawdopodobnie w latach 2014-2015. Ostateczna data dokonania nakładów nie została wskazana przez Dłużnika, pomimo prośby ze strony Biegłego i Komornika Sądowego.

- czy były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów?” wskazano, że nie były równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej. Analiza porównawcza zestawienia środków trwałych Spółki … Sp. z o.o. wg stanu na sierpień 2013 r. oraz zestawienia środków trwałych Spółki … Sp. z o.o. wg stanu na październik 2020 r. wykazała, iż wartość początkowa budynków i budowli ustalana do celów rozliczania amortyzacji środków trwałych nie uległa zmianie, a przeszacowanie wartości początkowej dotyczyły wyłącznie gruntów stanowiących własność Spółki … i będących w użytkowaniu wieczystym na jej rzecz, a także wybranych urządzeń technicznych nietrwale związanych z przedmiotową nieruchomością.

- czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych ulepszeń? wskazano, że Wnioskodawca nie ma wiedzy na ten temat.

Na pytanie organu nr II e) „Jeśli Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej, proszę podać kiedy wskazane budynki, budowle lub ich części były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt. 14 Ustawy o podatku od towarów i usług po ich ewentualnym ulepszeniu i jaki okres upłynie między pierwszym zasiedleniem i planowaną sprzedażą? Czy jest to okres dłuższy niż 2 lata? Wskazano, że wartość nakładów nie była równa lub wyższa niż 30%.

Na pytanie organu „Z wniosku wynika, iż do terenów niezabudowanych należy zaliczyć obszar o łącznej powierzchni gruntu równej 618551 m2, tj. wszystkie tereny objęte KW nr (…), (…), (…), (…), (…) oraz część terenów objętych KW nr (…) o pow. 411612 m2 i część terenów objętych KW nr (…) o pow. 39340 m2:

- czy zgodnie z obowiązującym na moment sprzedaży wskazanych działek niezabudowanych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będą to działki przeznaczone pod zabudowę? Jeżeli tak to jaką? Należy się odnieść do każdej działki oddzielnie” wskazano, że analiza stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania działek oraz przeznaczenia ich w gminnej dokumentacji planistycznej wskazała, iż żadna z działek oznaczonych j.w. nie spełnia warunków umożliwiających uznanie jej za teren budowlany (t.j. m.in. dopuszczenie na podstawie planu miejscowego pod zabudowę kubaturową).

- czy dla działek tych wydano lub będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, jeśli tak to jakiej zabudowy dotyczą? Należy się odnieść do każdej działki oddzielnie” wskazano, że analiza stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania działek oraz przeznaczenia ich w gminnej dokumentacji planistycznej wskazała, iż dla żadnej z działek oznaczonych jw. nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy.

- czy Dłużnikowi przy nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?” wskazano, że Dłużnik nabył kompleks nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu planistycznym i funkcjonalnym od osoby prawnej w postępowaniu upadłościowym, wskutek czego nie pobrano podatku od towarów i usług i nie pobrano podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

- w jaki sposób i do jakich czynności (opodatkowanych, zwolnionych, niepodlegających opodatkowaniu) Dłużnik wykorzystywał przedmiotowe działki?” wskazano, że Dłużnik wykorzystywał przedmiotowe działki dla potrzeb zabezpieczenia możliwości realizacji działalności operacyjnej dotyczącej eksploatacji złoża wapieni i margli oraz innej. Działalność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w piśmie z 6 października 2021 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w… … oświadcza, że podjął udokumentowane działania prowadzące do uzyskania informacji potwierdzających spełnienie warunku zastosowania do dostawy opisanych nieruchomości zwolnienia od podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego kompleksu nieruchomości objętych KW nr (…), (…), (…), (…), (…), (…),(…) prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w … - podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż kompleksu nieruchomości objętych KW nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w `(...)`:

- w części niezabudowanej z uwagi na zaistnienie przesłanki zwolnienia od podatku od towarów i usług tj. okoliczność, że dotyczy ona dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane - nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

- w części zabudowanej, w związku z brakiem jednoznacznego potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, skutkującego uznaniem, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie zostały spełnione - podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej działek zabudowanych jest prawidłowe.

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2019 r., poz. 1438, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunt w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu, jak i budynek/budowla lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (komornik sądowy) prowadzi egzekucję do majątku Dłużnika – spółki z o.o. Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość w części stanowiąca tereny zabudowane obejmujące:

- działkę nr …, na której posadowione są: Biurowiec, Magazyn, Warsztat mechaniczny, Stanowisko remontowe samochodów, Drogi i place ogólnofabryczne,

- działkę nr …, na której posadowiona jest Bocznica kolejowa,

- działkę nr …, na której posadowione są: Budynek wagi samochodowej, Drogi i place ogólnofabryczne,

- działkę nr …, na której posadowione są: Łaźnia i szatnia,

- działkę nr …, na której posadowione są: Świetlica, Stacja paliw, Budynek garaży, Wiata samochodowa,

- działkę nr …, na której posadowione: są Budynek magazynowo-biurowy, Wiata stalowa,

- działkę nr …., na której posadowione są: Drogi i place ogólnofabryczne,

- działkę nr …, na której posadowione są: Remiza parowozowni, Budynek rozdzielni głównej, Magazyn szamotu, Budynek wartowni przy magazynie, Magazyn materiałów wybuchowych, Budynek wagi wagonowej,

- działkę nr …, na której posadowiony jest Budynek wagi samochodowej.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek zabudowanych budynkami i budowlami.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości zabudowanych – które to zabudowania stanowią budynki i budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na działkach zabudowanych budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli, które będą na moment sprzedaży w drodze licytacji komorniczej znajdować się na działkach zabudowanych, doszło już do pierwszego zasiedlenia, które miało miejsce co najmniej z w związku z ich nabyciem przez dłużnika na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym oraz ustanowienia prawa użytkowania z dnia 22 sierpnia 2013 r. nr rep. (…).

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że do chwili sporządzenia niniejszego pisma ani ze strony użytkownika przedmiotowej nieruchomości, ani ze strony jego pełnomocników, nie zostały przekazane jakiekolwiek dokumenty potwierdzające fakt ponoszenia nakładów na remonty i modernizacje budynków i budowli stanowiących własność Dłużnika lub ich nieponoszenia.

Pomimo wzmożonych starań Komornik nie mógł pozyskać od Dłużnika dokumentów i informacji potwierdzających fakt ponoszenia nakładów na ulepszenie budynków i budowli stanowiących części składowe szacownej nieruchomości.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku. Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Wnioskodawcę nie była przedmiotem interpretacji.

Ponadto należy wskazać, że dostawa działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), na który posadowione są wskazane we wniosku obiekty w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, również nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku planowana dostawa nieruchomości działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), na który posadowione są wskazane we wniosku obiekty, nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki w odniesieniu do całości dostawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy w zakresie opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia opisu sprawy, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Zatem w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny/zdarzenie przyszłe, to interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

W zakresie opodatkowania nieruchomości niezabudowanych (działek niezabudowanych) wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.