Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Pani G.J. (Sprzedająca) zawarła przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 z (...) Sp. z o.o. (Kupujący), a następnie umowę sprzedaży tych działek z ABC Sp. z o.o. (Nabywca). Organ podatkowy uznał, że sprzedaż działek przez Sprzedającą podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Sprzedająca prowadziła działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, a jej działania wykraczały poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Organ zauważył, że Sprzedająca podjęła szereg czynności przygotowawczych do sprzedaży, co potwierdzało charakter działalności gospodarczej. Organ stwierdził również, że sprzedaż działek nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ponieważ działki te są uznawane za teren budowlany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo, organ uznał, że Nabywca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek, ponieważ transakcja ta będzie związana z czynnościami opodatkowanymi w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 18 czerwca 2021 r. (data wpływu 28 czerwca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 28 czerwca 2021 r., data nadania 30 czerwca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.) oraz pismem z 30 sierpnia 2021 r., data nadania 1 września 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 18 sierpnia 2021 r. (doręczone 25 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
· nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 – jest nieprawidłowe,
· braku zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży ww. działek oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 28 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5, braku zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży ww. działek oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5.
Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 28 czerwca 2021 r., data nadania 30 czerwca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.) oraz z 30 sierpnia 2021 r., data nadania 1 września 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 18 sierpnia 2021 r.
We wniosku złożonym przez:
przedstawiono następujący stan faktyczny:
1. Pani G. J. (dalej: Sprzedająca) w dniu 14 stycznia 2021 r. zawarła w formie aktu notarialnego (repertorium (`(...)`)) z (`(...)`) Sp. z o.o. przedwstępna umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna).
2. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej są niezabudowane działki gruntu o numerach: 1, 2, 3, 4 oraz 5 (dalej łącznie: Nieruchomość), położone w (`(...)`), gmina (`(...)`), powiat (`(...)`), województwo (`(...)`), które objęte są księgą wieczystą Nr (`(...)`) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`).
3. Sprzedająca jest właścicielem Nieruchomości, której prawo własności nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 6 listopada 2013 roku.
4. Nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Sprzedającej.
5. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar w granicach administracyjnych Gminy (`(...)`) (Uchwała nr (`(...)`) Rady Gminy (`(...)`) z dnia 3 czerwca 2013 r.) teren obejmujący Nieruchomość oznaczony jest symbolem E4P. Zgodnie z § 9 ust. 8 Uchwały nr (`(...)`) Rady Gminy (`(...)`) z dnia 3 czerwca 2013 r.: Tereny przemysłu o symbolach: od E1P do E7P.
Przeznaczenie podstawowe: przemysł, przetwórstwo rolno - spożywcze, rzemiosło z zakresu produkcji, bazy, składy, magazyny, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi logistyczne.
Przeznaczenie uzupełniające:
a.usługi z zakresu: administracji, handlu, gastronomii, rzemiosła.
b.sieci i urządzenia infrastruktury technicznej,
c.drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi,
d.budynki pomocnicze, garaże,
e.obiekty małej architektury,
f. zieleń urządzona.
a.maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,
b.minimalna intensywność zabudowy - 0,01,
c. maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej - 70%,
d.maksymalna wysokość budynków - 19m,
e.powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 15% powierzchni działki budowlanej, geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.
6. Nieruchomość nie jest obciążona - za wyjątkiem wpisanego w powołanej księdze wieczystej prawa dożywotniego użytkowania na rzecz M. O. - żadnymi (także nieujawnionymi w księdze wieczystej) ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, zobowiązaniami (w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia) oraz ograniczeniami w rozporządzaniu, w tym prawem pierwokupu.
7. Sprzedająca nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości; Nieruchomość znajduje się w spokojnym i wyłącznym posiadaniu Sprzedającej; nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.
8. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej.
9. Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne.
10.Nieruchomość nie znajduje się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego, jak również nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody.
11.Nieruchomość jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.
12.Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
13.Umowa, na mocy której Sprzedająca sprzeda a (`(...)`) Sp. z o. o. kupi Nieruchomość (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków (dalej: Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży):
a. uzyskaniu przez Sprzedającą lub za zgodą Sprzedającej, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający oraz jego mąż nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
b. przeprowadzeniu przez (`(...)`) Sp. z o.o. procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez (`(...)`) Sp. z o.o., według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
c. uzyskaniu przez (`(...)`) Sp. z o.o. ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez (`(...)`) Sp. z o. o. inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: Inwestycja);
d. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej zawarte w §2 Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;
e. uzyskaniu przez (`(...)`) Sp. z o.o. uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.
14.Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży wskazane w punkcie 12 powyżej od lit. a) do lit. d) zastrzeżone są na korzyść (`(...)`) Sp. z o.o., co oznacza, że (`(...)`) Sp. z o.o. ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez (`(...)`) Sp. z o.o. oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.
15.Sprzedająca udzieliła dwóm osobom fizycznym każdej działającej indywidualnie nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do zawarcia z (`(...)`) Sp. z o.o. (lub z cesjonariuszem zdefiniowanym w § 6 Umowy Przedwstępnej) Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na warunkach w niej określonych.
16.Wydanie Nieruchomości, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia Umowy Sprzedaży obciążać będą (`(...)`) Sp. z o.o.
17.Sprzedająca oświadczyła, że znane jest im zamierzenie (`(...)`) Sp. z o.o., polegające na realizacji Inwestycji i oświadczyli, że zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych - roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.
18.W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedająca oraz jej mąż zobowiązali się do ich ustanowienia na wezwanie (`(...)`) Sp. z o.o., zaś (`(...)`) Sp. z o.o. nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.
19.Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umów objętych tym aktem przez Kupującego na rzecz osoby trzeciej, w tym spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej, („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającą o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z niniejszym paragrafem), Umowy Sprzedaży, jak również ewentualnej umowy przenoszącej własność.
20.ABC Sp. z o.o. (dalej: Nabywca) nabędzie od (`(...)`) Sp. z o.o. (które jest Kupującym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej) w drodze umowy cesji, o której mowa w pkt 21 powyżej wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej.
21.Sprzedająca 20 grudnia 2020 r. zawarła z (`(...)`) Sp. z o.o. porozumienie (dalej: Porozumienie) na podstawie, którego udzieliła (`(...)`) Sp. z o.o. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt (`(...)`) Sp. z o.o., badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.
22.Sprzedająca udzieliła na podstawie Porozumienia (`(...)`) Sp. z o.o. i osobom przez nią wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez (`(...)`) Sp. z o.o. zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającej o treści wskazanej przez (`(...)`) Sp. z o.o.
23.Zgodnie z Porozumieniem Sprzedająca udzieli na każde wezwanie (`(...)`) Sp. z o.o. wszelkich innych pełnomocnictw, w ty m pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1 niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa i zaświadczenia wy danego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedającą należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.
24.Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Porozumienia przez (`(...)`) Sp. z o.o. na cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. (`(...)`) Sp. z o.o. zawiadomi Sprzedającą o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz cesjonariusza i cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji). Kupującym w rozumieniu Porozumienia jest (`(...)`) Sp. z o.o.
25.(`(...)`) Sp. z o.o. dokona cesji praw wynikających z Porozumienia na rzecz Nabywcy (ABC Sp. z o.o.).
26.Sprzedająca 14 stycznia 2021 r. udzieliła dwóm osobom fizycznym pełnomocnictwa, z prawem do udzielana dalszych pełnomocnictw, do dokonywaniu w jej imieniu następujących czynności:
a.uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
b.uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, jednakże bez dokonania wyżej wymienionych czynności,
d.zawarcia w jej imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
e.uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez (`(...)`) Sp. z o.o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez (`(...)`) Sp. z o.o.,
f. uzyskania map dla celów projektowych,
g.składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
h.przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym księgach zamkniętych, z prawem do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej księgi wieczystej.
i. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
j. uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,
k. składania w imieniu Sprzedającej oświadczeń woli do braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi z infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wy danych w związku z przy gotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.
27.Pełnomocnictwo wskazane w punkcie 26 uprawnia do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji zawiązanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punkcie 27 lit. a do lit. g będą obciążały (`(...)`) Sp. z o.o.
28.Sprzedająca:
a. nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany;
b. nie wynajmowała i nie wydzierżawiła oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Nieruchomości do dnia sprzedaży;
c. nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej;
d. nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności rolniczej;
e. nie podejmowała działań mających na celu podział Nieruchomości, jej połączenie; na Nieruchomości nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych;
f. nie podejmowała żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości;
g. nie podejmowała czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, a w szczególności nie dokonała ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszała banerów;
h. Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki:
i. nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.
29.Nabywca:
a.jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
b.zamierza nabyć Nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi o infrastrukturą towarzyszącą;
c. nabędzie nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.
W uzupełnieniu wniosku z 30 sierpnia 2021 r. Zainteresowania wskazali, że Sprzedająca nabyła działkę do celów prywatnych. Nieruchomość wykorzystywała do celów rolnych. Nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych.
Sprzedająca nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.
Sprzedawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.
(`(...)`) sp. z o.o. miała prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie postanowień zawartych w Umowie Przedwstępnej. § 5 ust. 2 tej umowy stanowi: „Strony zgodnie postanawiają, iż od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Przedmiotową Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane (z prawem do dalszego udzielenia tego prawa kolejnym podmiotom i osobom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, dotyczących Przedmiotu Sprzedaży a także - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Przedmiotu Umowy celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego”.
W związku z zawarciem 13 sierpnia 2021 r. pomiędzy ABC spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca) oraz G. J. (dalej: Sprzedająca) umowy przeniesienia własności nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży), Zainteresowani uzupełniają przedstawiony we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2021 r opis zdarzenia przyszłego o niżej wskazane informacje:
Jednocześnie z uwagi na fakt zawarcia umowy sprzedaży Zainteresowani pragną dokonać zmiany zakresu wniosku ze zdarzenia przyszłego na stan faktyczny.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
1. Czy sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2. Czy sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
3. Czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?
Zdaniem Wnioskodawców:
Ad. 1
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.
Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającego na Nabywcę, który w zamian uzyska cenę określoną w Umowie Przedwstępnej.
W ocenie Zainteresowanych, tj. Sprzedającego i Nabywcy, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.
Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.
Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców o usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.
Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:
- doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
- wydzielenie dróg wewnętrznych,
- podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
- wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,
- podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.
W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.
Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne, powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalona wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu, okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462- IPPP3.4512.906.2016.1.IG.
Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej, ogrodzenie, utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedająca udzieliła dwóm osobom fizycznym pełnomocnictwa celem dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako: k.c.). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mając na uwadze, że Nabywca - w związku z dokonaną cesją - przed zawarciem Umowy Sprzedaży wejdzie w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyć Kupującego (tj. (`(...)`) Sp. z o.o.) będą warunkami zastrzeżonymi na korzyść Nabywcy. W Umowie Przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez (`(...)`) Sp. z o.o., a następnie Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.
Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości będą ponoszone przez Sprzedawcę. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc osoby fizyczne, którym Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa działają w imieniu Sprzedającej, to rzeczywiście działają na rzecz Kupującego w celu przygotowania inwestycji.
W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającej nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedająca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.
Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedająca nie podejmowała aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedająca nabyła tytuł własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i od tego momentu nie podejmowała działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającej została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości. Ponadto, Sprzedająca nie ogłaszała w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedająca nie zachowywała się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego. Status Kupującego nabędzie Nabywca, który nabędzie prawa wynikające z Umowy Sprzedaży w drodze cesji od (`(...)`) Sp. z o.o.
W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nią aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, tj. działek gruntu numer: 1, 2, 3, 4 oraz 5, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.
Ad. 2
Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego w punkcie 5, zgodnie z § 9 ust. 8 Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 3 czerwca 2013 r.: Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym E4P. Teren ten przeznaczony jest pod zabudowę, co wynika z wynika z § 9 ust. 8 pkt 3 Uchwały, który stanowi, że: Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:
a) maksymalna intensywność zabudowy - 2,8,
b) minimalna intensywność zabudowy - 0,01,
c) maksymalna wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej -70%,
d) maksymalna wysokość budynków - 19m,
e) powierzchnia terenu biologicznie czynna - min. 15% powierzchni działki budowlanej, geometria dachów: dachy płaskie bądź spadziste o kącie nachylenia połaci dachowych do 50 stopni.
W związku z powyższym, Nieruchomość jest terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę.
W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości, tj. działek gruntu numer: 1, 2, 3, 4 oraz 5, przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych innych niż teren budowlany.
Ad.3
Zgodnie z art. 86 u.p.t.u. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (`(...)`) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z dnia 9 lipca 2020 r. I SA/Sz 56/20 „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych. W przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje. Zakup działek ma na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, zaś same nabycie w przypadku negatywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie stanowić będzie nabycie towaru opodatkowane podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i inwestycji z nią związanych.
W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 21 października 2010 r. (ITPP17443-739/10/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT:
„Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną”.
W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych Nabywca ma prawo dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z dokonaną dostawą Nieruchomości, tj. działek gruntu numer: 1, 2, 3, 4 oraz 5 przez Sprzedającą.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości jest nieprawidłowe, natomiast w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wskazać należy, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z opisu wniosku wynika, że Sprzedająca zawarła z (`(...)`) Sp. z o.o. przedwstępna umowę sprzedaży nieruchomości na sprzedaż niezabudowanych działek gruntu o numerach: 1, 2, 3, 4 oraz 5. Sprzedająca jest właścicielem Nieruchomości
Nieruchomość stanowi składnik majątku osobistego Sprzedającej.
Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej.
Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne.
Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
Sprzedająca udzieliła dwóm osobom fizycznym każdej działającej indywidualnie nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do zawarcia z (`(...)`) Sp. z o.o. (lub z cesjonariuszem zdefiniowanym w § 6 Umowy Przedwstępnej) Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na warunkach w niej określonych.
ABC Sp. z o.o. (Nabywca) nabędzie od (`(...)`) Sp. z o.o. (które jest Kupującym w rozumieniu Umowy Przedwstępnej) w drodze umowy cesji wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej.
Sprzedająca zawarła z (`(...)`) Sp. z o.o. Porozumienie na podstawie, którego udzieliła (`(...)`) Sp. z o.o. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt (`(...)`) Sp. z o.o., badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.
Sprzedająca udzieliła na podstawie Porozumienia (`(...)`) Sp. z o.o. i osobom przez nią wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez (`(...)`) Sp. z o.o. zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającej o treści wskazanej przez (`(...)`) Sp. z o.o.
Zgodnie z Porozumieniem Sprzedająca udzieli na każde wezwanie (`(...)`) Sp. z o.o. wszelkich innych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1 niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa i zaświadczenia wy danego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedającą należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.
Sprzedająca udzieliła dwóm osobom fizycznym pełnomocnictwa, z prawem do udzielana dalszych pełnomocnictw, do dokonywaniu w jej imieniu następujących czynności:
a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, jednakże bez dokonania wyżej wymienionych czynności,
d. zawarcia w jej imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
e. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez (`(...)`) Sp. z o.o. inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez (`(...)`) Sp. z o.o.,
f. uzyskania map dla celów projektowych,
g. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
h. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym księgach zamkniętych, z prawem do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej księgi wieczystej.
i. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
j. uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,
k. składania w imieniu Sprzedającej oświadczeń woli do braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi o infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wy danych w związku z przy gotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.
Pełnomocnictwo uprawnia do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji zawiązanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punkcie 27 lit. a do lit. g będą obciążały (`(...)`) Sp. z o.o.
Sprzedająca:
a. nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany;
b. nie wynajmowała i nie wydzierżawiła Nieruchomości do dnia sprzedaży;
c. nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej;
d. nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia działalności rolniczej;
e. nie podejmowała działań mających na celu podział Nieruchomości, jej połączenie; na Nieruchomości nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych;
f. nie podejmowała żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości;
g. nie podejmowała czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, a w szczególności nie dokonała ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszała banerów;
h. Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki:
i. nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.
Sprzedająca nabyła działki do celów prywatnych. Nieruchomość wykorzystywała do celów rolnych. Nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych.
Sprzedająca nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.
Sprzedająca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.
(`(...)`) sp. z o.o. miała prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie postanowień zawartych w Umowie Przedwstępnej dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.
13 sierpnia 2021 r. Sprzedająca zawarła z ABC sp. z o.o. umowę sprzedaży Nieruchomości.
Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Odnosząc się do wątpliwości Zainteresowanych objętych zakresem pytania nr 1 wniosku, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.
Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Jak z wniosku wynika, Sprzedająca zawarła z Kupującym umowę przedwstępną. Nabywca nabędzie od Kupującego w drodze umowy cesji wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej. Zgodnie z zawartym porozumieniem Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych. Kupujący miał prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie postanowień zawartych w Umowie Przedwstępnej dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.
Ponadto, Sprzedająca udzieliła na podstawie Porozumienia Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającej o treści wskazanej przez Kupującego.
Zgodnie z Porozumieniem Sprzedająca udzieli na każde wezwanie Kupującego wszelkich innych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1 niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa i zaświadczenia wy danego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedającą należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.
Sprzedająca udzieliła również dwóm osobom fizycznym pełnomocnictwa, z prawem do udzielana dalszych pełnomocnictw, do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji zawiązanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punkcie 27 lit. a do lit. g będą obciążały Kupującego.
W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący (Nabywca) będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Sprzedającą. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedająca udzieliła Kupującemu stosownych pełnomocnictw.
Zatem fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostawały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osobę trzecią wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawczyni).
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż tej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie występują okoliczności, które wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanych stanowi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca z tytułu tej transakcji jest podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Zachodzą bowiem przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającej w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Sprzedającą sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, stanowi dostawę dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanej, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży, grunty będące własnością Sprzedającej podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały wykonane w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegały grunty o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem, sprzedaż przez Sprzedającą działek nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 należy uznać za dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.
Wątpliwości Wnioskodawców budzi także kwestia, czy sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Jak wynika z opisu sprawy zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren obejmujący Nieruchomość oznaczony jest symbolem E4P. Zgodnie z miejscowym planem tereny o symbolach: od E1P do E7P są to tereny przemysłu o przeznaczeniu podstawowym: przemysł, przetwórstwo rolno - spożywcze, rzemiosło z zakresu produkcji, bazy, składy, magazyny, usługi związane z obsługą pojazdów, usługi logistyczne. Przeznaczenie uzupełniające to usługi z zakresu: administracji, handlu, gastronomii, rzemiosła, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, drogi wewnętrzne, dojścia, parkingi, budynki pomocnicze, garaże, obiekty małej architektury, zieleń urządzona. W analizowanym przypadku przedmiotowa działka stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Skoro do sprzedaży przedmiotowej działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedająca nabyła Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży w 2013 roku. Sprzedająca nie wykorzystywała nieruchomości do celów prowadzonej działalności gospodarczej jak i również nie wykorzystywała nieruchomości w działalności rolniczej. Sprzedająca nie wynajmowała i nie wydzierżawiła Nieruchomości do dnia sprzedaży. Tym samym, Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Sprzedającą od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.
Oznacza to, że nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Skoro do omawianej transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku).
Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należało uznać za .
Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.
W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.
Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.
W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii, czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Z wniosku wynika, że Nabywca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie docelowo wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą).
Jak wyżej stwierdził tut. Organ, dostawa Nieruchomości jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym Sprzedająca jako podatnik podatku VAT będzie zobowiązana opodatkować sprzedaż.
W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, zaś nabyta Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.
Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.
Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcie w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3§ 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili