0114-KDIP1-3.4012.489.2021.3.PRM

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 16 lipca 2021 r. (data wpływu 21 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży nieruchomości w dwóch częściach na rzecz dwóch różnych nabywców po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego te nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

21 lipca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości w dwóch częściach na rzecz dwóch różnych nabywców po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego te nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Pan A. J.

- Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

Pani M. J.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy – A. J. i M. J. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej są aktualnie właścicielami gospodarstwa rolnego o powierzchni 2,4706 ha.

Gospodarstwo rolne obejmuje następujące nieruchomości położone w (…), jednostka ewidencyjna (…), obr. (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…) w (…) prowadzi księgi wieczyste:

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 1 o pow. 0,0391 ha (Ł-łąki trwałe) i dz. nr 2 o pow. 0,2067 ha (Ł-łąki trwałe), łączna pow. 0,2458 ha;

· KW nr (…)obejmująca dz. nr 3 o pow. 0,2645 ha (Ł-łąki trwałe);

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 4 o pow. 0,0608 ha (Ł-łąki trwałe) i dz. nr 5 o pow. 0,1185 ha (R-grunty orne), łączna pow. 0,1793 ha;

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 6 o pow. 0,0877 ha (PS-pastwiska trwałe) i dz. nr 7 o pow. 0,1073 ha (PS-pastwiska trwałe), łączna pow. 0,195 ha;

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 8 o pow. 0,2046 ha (PS-pastwiska stałe) i dz. nr 9 o pow. 0,0852 ha (Ł-łąki trwałe), łączna pow. 0,2898 ha;

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 10 o pow. 0,0482 ha (PS-pastwiska stałe) i dz. nr 11 o pow. 0,1738 ha (PS-pastwiska stałe), łączna pow. 0,2220 ha;

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 12 o pow. 0,2561 ha (R-grunty orne);

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 13 o pow. 0,1867 ha (PS-pastwiska stałe);

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 14 o pow. 0,3415 ha (Ł-łąki trwałe);

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 15 o pow. 0,0590 ha (Ł-łąki trwałe) i dz. nr 16 o pow. 0,1815 ha (R-grunty orne) o łącznej pow. 0,2405 ha;

· KW nr (…) obejmująca dz. nr 17 o pow. 0,0494 ha.

Na ww. działkach Wnioskodawcy prowadzą gospodarstwo rolne które nie stanowi działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomości były wykorzystywane w całości wyłącznie do celów rolnych.

Wnioskodawcy nie prowadzą na przedmiotowych nieruchomościach we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły pozarolniczej działalności zarobkowej wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, związanej z pozyskiwaniem kopalin ze złóż lub polegającej na wykorzystywaniu rzeczy lub wartości niematerialnych i prawnych. W szczególności, nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości bądź pośrednictwa w tym zakresie.

Działalność Wnioskodawców skupia się na uprawie terenów zielonych, łąk.

Od 2004 r. gospodarstwo Wnioskodawców jest zarejestrowane w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa pod numerem (…).

Wnioskodawca A. J. oprócz działalności rolniczej, którą prowadzi na przedmiotowych nieruchomościach, jest również wspólnikiem spółki jawnej, która zajmuje się prowadzeniem apteki, aczkolwiek przedmiotowa działalność gospodarcza w żaden sposób nie dotyczy nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem.

HISTORIA NABYCIA GOSPODARSTWA ROLNEGO

Od 1981 r. Wnioskodawcy zamieszkiwali u rodziców M. J. i zajmowali się prowadzeniem gospodarstwa rolnego, którego współwłaścicielami byli dziadkowie M. J. – J1 i J2 W.

Gospodarstwo rolne miało wówczas łączną powierzchnię ok. 3 ha i obejmowało nieruchomości, dla których prowadzone były dawna księga (…) nr 3…) (następnie założona nowa KW nr (…)) obejmująca dz. nr 18 o pow. 0,0246 ha, dz. nr 19 o pow. 0,0016 ha, dz. nr 20 o pow. 0,0047 ha, dz. nr 21 o pow. 0,8845 ha, dz. nr 22 o pow. 0,0853 ha, dz. nr 23 o pow. 0,0146 ha, dz. nr 24 o pow. 1,2479 ha, łączna powierzchnia: 2,3485 ha oraz dawna księga (…) obejmująca dz. nr 25 o pow. 0,5988 ha.

Wnioskodawcy nabyli udziały w prawie własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, będącego współwłasnością rodziny M. J. w drodze dziedziczenia po jej dziadkach na podstawie postanowień Sądu Rejonowego dla (…) wydanych w latach 1984, 1991, 1992.

Powołanie do spadku po J1 W. (babci Wnioskodawczyni) nastąpiło na podstawie testamentu notarialnego z 29 września 1983 r. Sąd Rejonowy dla (…) w (…) Wydział I Cywilny postanowieniem z 6 września 1984 r., sygn. akt (…) stwierdził, że spadek po J1 W. wraz z wchodzącym w skład spadku gospodarstwem rolnym położonym w (…) nabyli na postawie testamentu na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej wnuczka spadkodawczyni M. J. i jej mąż A. J.

Powołanie do spadku po J2 K. W. (dziadku Wnioskodawczyni) nastąpiło na podstawie testamentu notarialnego z 3 października 1983 r. ((…)). Sąd Rejonowy dla (…) w (…) Wydział I Cywilny postanowieniem z 13 maja 1991 r., sygn. akt (…) stwierdził, że spadek po J2 K. W. nabyli na podstawie testamentu M. J. i A. J. na zasadzie wspólności ustawowej. Postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…) w (…) Wydział I Cywilny z 21 stycznia 1992 r., sygn. akt (…) uzupełniono postanowienie Sądu Rejonowego dla (…) w (…) Wydział I Cywilny z 13 maja 1991 r., sygn. akt (…) poprzez dodanie po słowach „na zasadzie wspólności ustawowej” słów: „nabyli wraz z wchodzącym w skład spadku gospodarstwem rolnym położonym w (…)”.

Powołanie do spadku po J1 W. i po J2 W. nastąpiło na podstawie ww. testamentów, w których jako spadkobiercy wskazani byli Wnioskodawcy na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej.

W ten sposób Wnioskodawcy stali się współwłaścicielami w niewielkiej części udziałów (udział Wnioskodawców w nieruchomości objętej (…) nr (…) wynosił 1197/24162, a w nieruchomości objętej (…) nr (…) wynosił 339/3120, a po założeniu KW nr (…) w 2005 r. udział wynosił 5985/120810) w prawie własności ww. gospodarstwa rolnego składającego się z nieruchomości objętych dawnymi księgami wieczystymi (…) nr (…) i (…).

Wnioskodawcy w latach 1981-1984 pomagali w prowadzeniu gospodarstwa rolnego w znacznym stopniu ze względu na stan zdrowia i podeszły wiek dziadków, a od 1984 r. Wnioskodawcy przejęli w większości prowadzenie gospodarstwa rolnego za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Wnioskodawcy przejęli prowadzenie gospodarstwa rolnego, ponieważ Wnioskodawca posiadał (i nadal posiada) kwalifikacje rolnicze (ukończył kurs rolniczy upraw polowych i posiada świadectwo o nadaniu tytułu rolnika upraw rolnych wydane 17 kwietnia 1984 r.) i posiadał doświadczenie w pracy rolniczej uzyskane podczas pracy w gospodarstwie rolnym jego rodziców oraz dziadków Wnioskodawczyni. Wnioskodawca pochodzi z rodziny chłopskiej z głębokimi tradycjami rolnymi, której członkowie od pokoleń zajmowali się uprawą ziemi rolnej i hodowlą zwierząt gospodarskich i od wczesnego dzieciństwa pomagał rodzicom w prowadzeniu ok. 10 ha gospodarstwa rolnego. Od 1981 r. Wnioskodawcy zajmowali się uprawą i hodowlą zwierząt wraz z dziadkami Wnioskodawczyni, a od 1984 r. samodzielnie Wnioskodawcy z zamiłowania zajmowali się uprawą i hodowlą zwierząt, uprawiali rośliny okopowe: buraki, ziemniaki i jarzyny i użytki zielone na pasze hodowali świnie, barany, nutrie. Wnioskodawcy prowadzili ww. hodowlę zwierząt, uprawy roślin i użytki zielone aż do końca 2000 r.

W latach 80-tych XX wieku przez środek gospodarstwa rolnego, pomimo sprzeciwu Wnioskodawców, przeprowadzono rurociąg ciepłowniczy, oddany do eksploatacji w 1986 r. Następnie, po innym przebiegu, w poprzek nieruchomości stanowiących gospodarstwo rolne poprowadzono miejski kolektor ogólnospławny o dużej średnicy, oddany do eksploatacji w latach 1994-1999.

Budowy ww. rurociągów były miejskimi inwestycjami, na które Wnioskodawcy nie mieli żadnego wpływu. Wnioskodawcy sprzeciwiali się tym inwestycjom, gdyż budowa tych instalacji znacznie utrudniała prowadzenie gospodarstwa. Znaczne utrudnienia w prowadzeniu gospodarstwa występowały w trakcie samej budowy rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego (na nieruchomość wjeżdżał ciężki sprzęt z budowy, działka była rozkopana). Po zakończeniu budowy, Wnioskodawcy mogli powrócić do prowadzenia gospodarstwa rolnego w dotychczasowym kształcie, jednak konieczne było przeprowadzenie rekultywacji gruntów i uwzględnienie ograniczeń wynikających z wyznaczonych wzdłuż przebiegu rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego pasów ochronnych. Przeprowadzenie rurociągu ciepłowniczego przez środek nieruchomości na skos z południowo-zachodniego krańca gospodarstwa rolnego do północno-wschodniego krańca gospodarstwa rolnego i kolektora ogólnospławnego po innym przebiegu zygzakiem od południowej granicy, z dwoma prostokątnymi zakrętami na środku gospodarstwa rolnego do północnej granicy, doprowadziło do faktycznego podziału gospodarstwa rolnego na części oddzielone od siebie tymi instalacjami. Miejskie instalacje wciąż znajdują się na nieruchomości i stanowią przeszkodę w użytkowaniu nieruchomości, z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do pasa przebiegu instalacji. Od wybudowania do dnia dzisiejszego, właściciele rurociągu ciepłowniczego (aktualnie (…) w (…)) i kolektora ogólnospławnego (aktualnie (…) z siedzibą w (…)) dokonują cyklicznych przeglądów instalacji, udrożnień kanałów, remontów wchodząc w tym celu na teren nieruchomości wraz ze specjalistycznym sprzętem, co stanowi ograniczenie w swobodnym gospodarowaniu nieruchomością, jednak nie uniemożliwiało (i nie uniemożliwia) prowadzenia gospodarstwa rolnego.

W tym czasie, ze względu na trudności związane z ww. budowami instalacji i dalszym gospodarowaniem nieruchomością, pozostali współwłaściciele przestali zajmować się gospodarstwem rolnym. Od tego czasu to Wnioskodawcy sami uprawiali i zajmowali się gospodarstwem rolnym w całości, opłacali podatek rolny od całego terenu gospodarstwa rolnego. Wnioskodawcy nie rozliczali się z pozostałymi współwłaścicielami gospodarstwa rolnego, współwłaściciele nie byli zainteresowani prowadzeniem gospodarstwa, nie prosili o rozliczanie pożytków, a Wnioskodawcy nie prosili ich również o zwrot części zapłaconego podatku rolnego.

Pozostali współwłaściciele nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego nie posiadali kwalifikacji rolniczych lub nie wyrażali chęci prowadzenia gospodarstwa rolnego, więc postanowili zbyć swoje udziały w prawie własności ww. nieruchomości na rzecz Wnioskodawców.

Wnioskodawcy zawarli w latach 1994 - 1999 r. umowę darowizny udziałów i trzy umowy sprzedaży udziałów, starając się tym samym doprowadzić docelowo do zniesienia współwłasności unikając sporu sądowego i związanych z tym kosztów w zakresie, w którym okazało się to możliwe. Na skutek zawarcia tych umów łączny udział Wnioskodawców w prawie własności gospodarstwa rolnego wynosił 24960/120810. Wnioskodawcy nabywali udziały od pozostałych współwłaścicieli, ponieważ chcieli prowadzić gospodarstwo rolne na tych nieruchomościach, a współwłaściciele nie byli zainteresowani prowadzeniem gospodarstwa rolnego, sami prosili Wnioskodawców o wykupienie ich udziałów.

Nabycie udziałów w drodze umownej pozwoliło uniknąć w tym zakresie kosztownych i długotrwałych sporów sądowych związanych ze zniesieniem współwłasności. Celem nabywania udziałów w prawie własności nieruchomości było dążenie do sprawnego zarządzania gospodarstwem rolnym, uzyskanie prawnych podstaw do samodzielnego podejmowania decyzji odnośnie upraw i zasadzeń. Nabycie udziałów od współwłaścicieli nastąpiło ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości składającej się z działki nr 26 obr. (…) jedn. ew. (…) dokonanej 1 czerwca 1999 r.

W latach 2008-2014 współwłasność nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego została zniesiona w drodze postępowań sądowych zakończonych postanowieniami Sądu Rejonowego dla (…) w (…). W trakcie postępowań o zniesienie współwłasności nieruchomości zostało zatwierdzone kilka podziałów działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, w celu dokonania podziału fizycznego i przyznania działek powstałych po podziale na rzecz poszczególnych współwłaścicieli. W 2013 r. Wnioskodawcy zawarli jeszcze jedną umowę sprzedaży udziałów. Na skutek zniesienia współwłasności i ww. umowy Wnioskodawcy stali się wyłącznymi właścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni ok. 2,45 ha, objęte księgami wieczystymi nr (…) i (…).

W trakcie postępowań o zniesienie współwłasności Wnioskodawcy nabyli:

a) prawo wyłącznej własności nieruchomości składającej się z działki nr 25 o pow. 0,5988 ha (postanowienie Sądu Rejonowego dla (…) w (…) z 20 września 2011 r., sygn. akt (…) w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr 25 o pow. 0,5988 ha),

b) udział wynoszący 136800/1130100 w prawie własności w części nieruchomości składającej się z działek nr 19, 27, 22, 24, 28 o pow. 2,1551 ha, pozostałej po przyznaniu części nieruchomości na wyłączną własność innego współwłaściciela (postanowienie Sądu Rejonowego dla (…) w (…) z 4 lipca 2013 r. w przedmiocie częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), w skład której wchodziły działki nr 18, 19, 20, 21, 22, 24),

c) prawo wyłącznej własności nieruchomości składającej się z działki dz. nr 29 o pow. 0,0642 ha, nr 30 o pow. 0,6930 ha, nr 31 o pow. 0,0131 ha, nr 32 o pow. 1,0848 ha (postanowienie Sądu Rejonowego dla (…) w (…) z 1 lipca 2014 r. sygn. akt (…) w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę nr 19, 27, 22, 24, 28 o pow. 2,1551 ha poprzez dokonanie podziału fizycznego nieruchomości).

W 2014 r. Wnioskodawcy otrzymali w drodze darowizny od brata Wnioskodawcy nieruchomość obejmująca dz. nr 17 o pow. 0,0494 ha.

Wnioskodawcy wnieśli o zatwierdzenie podziału geodezyjnego działek tworzących gospodarstwo rolne i utworzenie nowych działek o granicach przebiegających wzdłuż instalacji. Podział na 7 nowych działek (wraz z 2 działkami pod drogi wewnętrzne zapewniającymi dojazd do nowoutworzonych działek) został zatwierdzony decyzją Prezydenta (…) 15 marca 2016 r. Podział dokonany w 2016 r. był związany ze zgłaszanymi przez sąsiadów Wnioskodawców roszczeniami o zasiedzenie części nieruchomości. Wyjaśniając przyczyny sporów z sąsiadami wskazać należy, że zapoczątkowało je dokonane w 2013 r. ponowne wytyczenie punktów granicznych podczas których ujawniono, że zabudowa na sąsiadujących z gospodarstwem rolnym nieruchomościach została wykonana z przekroczeniem granic działek Wnioskodawców: garaż usytuowany na dz. nr 34 i 35 znajdował się częściowo na działce 32 należącej do Wnioskodawców, komórka położona na dz. 36 znajdowała się częściowo na działce 32 należącej do Wnioskodawców. Zabudowa mieszkaniowa na dz. 37 oraz 38 znajdowała się w zbyt bliskiej odległości do granicy z działką 32 należącą do Wnioskodawców.

Na tym tle zaistniał spór pomiędzy Wnioskodawcami a sąsiadami - sąsiedzi podnosili twierdzenia o zasiedzenie tych części działek Wnioskodawców, z czym Wnioskodawcy się nie zgadzali. Właściciele dz. 37 w 2016 r. złożyli wniosek do Sądu Rejonowego dla (…) w (…) Wydział I Cywilny o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości należącej do Wnioskodawców, natomiast Wnioskodawcy wnieśli o ochronę posiadania oraz wydanie nieruchomości.

W związku z faktem, że w skład gospodarstwa rolnego w tamtym czasie wchodziły działki o dużych powierzchniach (0,6 ha - 1 ha), postępowaniem o zasiedzenie był objęty bardzo duży obszar gospodarstwa rolnego. Pełnomocnik, prowadzący na zlecenie Wnioskodawców sprawy związane z zasiedzeniem nieruchomości i ochroną posiadania w celu ograniczenia ryzyka związanego z ewentualnym negatywnym rozstrzygnięciem postępowania o zasiedzenie części nieruchomości, doradził dokonanie podziału działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, tak aby ograniczyć ryzyko zasiedzenia do mniejszego obszaru gospodarstwa rolnego. Granice nowo wydzielonych działek przebiegały wzdłuż instalacji ciepłowniczej i kanalizacyjnej, gdyż te instalacje stanowiły granice terenów możliwych do swobodnego gospodarowania.

W celu doprowadzenia do polubownego rozwiązania sporu sądowego i uniknięcia podobnych postępowań sądowych z pozostałymi sąsiadami, Wnioskodawcy doszli do porozumienia w zakresie odpłatnej sprzedaży sąsiadom części nieruchomości na dopełnienie ich nieruchomości, w związku z czym zawarli umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości. W 2017 r. Wnioskodawcy dokonali podziału dwóch działek w celu zbycia powstałych niewielkich części (o pow. ok 31-82 m2) na dopełnienie sąsiednich działek i zakończenia w ten sposób sporów toczonych z sąsiadami o zasiedzenie części tych działek. Podział działek w celu dopełnienia sąsiednich nieruchomości został zatwierdzony Decyzjami Prezydenta (…) 10 kwietnia 2017 r.

W związku z brakiem uregulowania stanu prawnego położonych na nieruchomości Wnioskodawców instalacji oraz ryzykiem zasiedzenia przez (…) w (…) ((…)) i (…) z siedzibą w (…) ((…)) (instalacje znajdowały się na nieruchomości Wnioskodawców bez tytułu prawnego) podjęte zostały z tymi podmiotami rozmowy w celu ustanowienia służebności przesyłu. Służebność na rzecz (…) została ustanowiona aktem notarialnym z 7 września 2017 r. (Rep A nr (…)), a sprawy ustanowienia służebności na rzecz (…) nie udało się załatwić polubownie.

Z uwagi na ryzyko upływu terminu zasiedzenia służebności konieczne okazało się złożenie w 2017 r. przez Wnioskodawców wniosku do Sądu Rejonowego dla (…) o odpłatne ustanowienie służebności przesyłu. Sprawa z udziałem (…) jest aktualnie w toku. Podobnie, jak w przypadku postępowania w sprawie o zasiedzenia, pełnomocnik procesowy, reprezentujący Wnioskodawców doradził dokonane w takiej sytuacji podziału nieruchomości, w ten sposób, aby dokonać wydzielenia osobnych działek obejmujących przebieg sieci ciepłowniczej i kolektora ogólnospławnego typu C wraz z pasem ochronnym, tak, aby postępowanie dotyczyło tylko tego ograniczonego fragmentu gospodarstwa rolnego. Decyzjami Prezydenta (…) z 5 kwietnia 2019 r. zatwierdzono podział działek i wydzielono nowe działki, po których przebiega miejski kolektor oraz działki, po których przebiega sieć ciepłownicza (instalacje te mają dwa różne przebiegi) i działki powstałe wskutek dokonania wydzielenia działek z instalacjami. W ten sposób doszło do powstania 16 działek, których właścicielami są aktualnie Wnioskodawcy. Działki te mają nieregularne kształty - trójkątów, trapezów, rombów, gdyż linie sieci nie przecinają działki pod kątem prostym, mają różne powierzchnie, średnio po ok. 0,3 ha.

Podsumowując, wskazać należy, że dokonywane przez Wnioskodawców podziały były spowodowane niezależnymi od Wnioskodawców okolicznościami - roszczeniami sąsiadów o zasiedzenie nieruchomości czy nieuregulowanym stanem prawnym w zakresie tytułu prawnego do położonych na nieruchomości instalacji i miały na celu ochronę nieruchomości Wnioskodawców przed potencjalnymi negatywnymi skutkami procesów sądowych dotyczących zasiedzenia części nieruchomości czy też obciążenia jej służebnością. Powierzchnie powstałe w wyniku podziału działek są bezpośrednią konsekwencją tras przebiegu przez gospodarstwo rolne rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego. W związku z tym, że instalacje te przebiegają przez środek nieruchomości: rurociąg ciepłowniczy na skos z południowo-zachodniego krańca gospodarstwa rolnego do północno-wschodniego krańca gospodarstwa rolnego, a kolektor ogólnospławny po innym przebiegu zygzakiem od południowej granicy, z dwoma prostokątnymi zakrętami na środku gospodarstwa rolnego do północnej granicy, to powstałe w wyniku podziału działki są fragmentami wydzielonymi przez instalacje oraz działkami obejmującymi przebieg instalacji i pasy ochronne. Gdyby instalacje przebiegały wzdłuż granicy gospodarstwa rolnego albo chociaż po tej samej trasie to wydzielone działki mogłyby być większe jednak w niniejszym przypadku przebieg instalacji determinował dokonany podział nieruchomości. Świadczy o tym również fakt, że działki nie mają regularnych kształtów - występują trapezy, romby, granice działek nie przecinają się pod kątem prostym.

Reasumując, na przestrzeni kilkudziesięciu lat miały miejsce liczne czynności prawne, opisane powyżej, w wyniku których Wnioskodawcy stali się na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznymi współwłaścicielami nieruchomości rolnych, które aktualnie składają się z 17 działek, które powstały na skutek dokonywanych podziałów działek w różnym czasie przez okres 30 lat i z różnych przyczyn (w tym zwłaszcza w związku z toczącymi się postępowaniami sądowymi).

Poza nieruchomościami objętymi niniejszym wnioskiem, Wnioskodawcy w przeszłości, w przeciągu swojego życia nabyli wskazane poniżej nieruchomości. Nieruchomości te znajdują się w okolicy ul. (…) i część z nich stanowiła uprzednio własność dziadków Wnioskodawczyni, a teraz służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców. Natomiast pozostałe nieruchomości nabyte od osób trzecich znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie gospodarstwa rolnego lub domu mieszkalnego i zostały nabyte w celu uregulowania stanu prawnego i umożliwienia wybudowania domu przez Wnioskodawców.

Jedna nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawców w celu darowania jej na rzecz córki.

oniżej Wnioskodawcy podają szczegółowe dane dotyczące nabytych nieruchomości:

a) nieruchomość składającą się z działek nr 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 obr. (…) jedn. ew. (…), została nabyta w drodze dziedziczenia po J1 W. (w części obejmującej udział należącej do J1 W.; na podstawie testamentu notarialnego z 29 września 1983 r. Sąd Rejonowy dla (…) w (…) Wydział I Cywilny postanowieniem z 6 września 1984 r., sygn. akt (…) stwierdził nabycie spadku na rzecz M. J. i A. J.) i w drodze darowizny udziału należącego do J2 W. (akt notarialny Rep. A (…)) w 1985 r. Aktualnie dz. 42, 43, 44 i dz. 47 (powstała z podziału dz. 48, 49, 50) stanowią jedną posesję, na której Wnioskodawcy wybudowali budynek mieszkalny przy ul. (…), w którym do dnia dzisiejszego zamieszkują Wnioskodawcy oraz budynek gospodarczy;

b) nieruchomość składającą się z działki nr 51 obr. (…) jedn. ew. (…) (bezpośrednio sąsiadująca z nieruchomością opisaną w pkt a) została nabyta od osób trzecich w 1993 r. w celu dopełnienia działki nr 44 w taki sposób, aby można było na niej wybudować dom mieszkalny (działka 44 miała nieregularny kształt przypominający trapez);

c) nieruchomość składającą się z działek nr 48, 49, 50 obr. (…) jedn. ew. (…) położona przy ul. (…), z uwagi na nieuregulowany stan prawny została nabyta w drodze zasiedzenia (stwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…) w (…) z 14 grudnia 1995 r., sygn. akt (…)). Nieruchomość znajdowała się w posiadaniu dziadków Wnioskodawczyni, została przez nich przekazana w posiadanie Wnioskodawcom;

d) nieruchomość składającą się z działek nr 51, 52 obr. (…) jedn. ew. (…) położona przy ul. (…), z uwagi na nieuregulowany stan prawny została nabyta w drodze zasiedzenia (stwierdzonego postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…) w (…) z 6 marca 1997 r.) Nieruchomość znajdowała się w posiadaniu dziadków Wnioskodawczyni, została przez nich przekazana w posiadanie Wnioskodawcom;

e) nieruchomość składająca się z działki nr 53 obr. (…) (działka sąsiadująca z gospodarstwem rolnym) została nabyta od osób trzecich w drodze umowy sprzedaży w maju 2001 r. w celu darowania jej na rzecz córki Wnioskodawców. Wnioskodawcy przekazali nieruchomość umową darowizny z 10 lipca 2008 r. córce, która wybudowała na niej dla siebie budynek mieszkalny;

f) nieruchomość składająca się z działki nr 54 obr. (…) jedn. ew. (…), o pow. 29 m2 została nabyta od osób trzecich w drodze umowy sprzedaży z 8 stycznia 2019 r. w celu dopełnienia działki nr 44, na której stoi budynek mieszkalny przy ul. (…), w którym zamieszkują Wnioskodawcy.

Wnioskodawcy w przeszłości, w przeciągu swojego życia dokonali dwóch transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości. Celem zbycia nieruchomości było pozyskanie środków na budowę domu mieszkalnego przy ul. (…) i na nabycie udziałów w gospodarstwie rolnym od współwłaścicieli. Poniżej Wnioskodawcy podają szczegółowe dane dotyczące zbytych nieruchomości:

a) nieruchomość składającą się z działek nr 45 i 46 obr. 33 jedn. ew. (…) przy ul. (…) zbyta umową sprzedaży z 9 stycznia 1991 r. na potrzeby pozyskania środków na budowę budynku przy ul. (…),

b) nieruchomość składającą się z działki nr 33 obr. (…) jedn. ew. (…) (poprzednie oznaczenie dz. nr 48, 49, 50) przy ul. (…) zbyta umową sprzedaży z 7 czerwca 1999 r. na potrzeby pozyskania środków na nabycie udziałów od współwłaścicieli gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawcy nie planują w przyszłości nabywać żadnych nieruchomości.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Wnioskodawcy posiadają nieruchomość składająca się z działki nr 43, 44, 51, 47 obr. (…) jedn. ew. (…) (ul. (…)), stanowiącą jedną posesję, na których znajduje się budynek mieszkalny, w którym do dnia dzisiejszego zamieszkują i na tej nieruchomości zamierzają nadal zamieszkiwać.

AKTUALNY STAN:

Gospodarstwo jest od 2001 r. użytkowane jako łąka, są uprawiane użytki zielone. Wnioskodawcy samodzielnie zajmują się nieruchomością, nie udostępniają nieruchomość innym osobom. Łąka znajdująca się na nieruchomości jest regularnie pielęgnowana, nawożona i koszona. W latach 2004-2007 Wnioskodawcy korzystali z dopłat unijnych (płatności bezpośrednich do gruntów rolnych). Po tym czasie nie ubiegali się już o dopłaty choć wciąż uprawiali użytki zielone (łąki), ponieważ obowiązki związane z uzyskiwaniem dopłat unijnych było zbyt uciążliwe i nieopłacalne. W związku z podeszłym wiekiem, brakiem sił do pracy i brakiem osób w rodzinie chętnych do przejęcia prowadzenia gospodarstwa rolnego, Wnioskodawcy rozważają zbycie nieruchomości składających się na gospodarstwo rolne w całości, a jeśli z uwagi na istniejący areał gruntów rolnych i ograniczenia wynikające z przepisów obowiązującego prawa, w tym ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie to możliwe to biorą również pod uwagę dokonanie sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w częściach. Celem planowanej transakcji sprzedaży gospodarstwa rolnego jest wyzbycie się swojego majątku prywatnego. Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży w bieżącym roku. Okolicznościami faktycznymi, jakie wpłynęły na podjęcie takiej decyzji były: podeszły wiek Wnioskodawców, obarczenie chorobami, przebyta przez Wnioskodawczynię ciężka operacja, a w związku z tym coraz mniej sił na zajmowanie się prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Dodatkowo, Wnioskodawcy w ostatnim czasie dowiedzieli się, że 29 lipca 2020 r. została wydana przez Prezydenta (…) na rzecz (…) w (…) decyzja nr (…) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegająca na budowie i przebudowie odcinka magistrali ciepłowniczej (…), której odcinek przechodzi przez gospodarstwo rolne Wnioskodawców. Planowana przebudowa doprowadzi do zniszczenia istniejących na działce łąk, użytków zielonych, co zniweczy pracę i nakłady poniesione przez Wnioskodawców na rekultywację terenu po budowie tych sieci. Wnioskodawcy nie mają już tyle sił, zdrowia, by jak dawniej dokonać rekultywacji po nowych zniszczeniach, demontażu starej sieci i budowy nowej. Podeszły wiek Wnioskodawców, pogarszający się stan zdrowia nałożone na informację o planowanej przebudowie sieci wymusiły na Wnioskodawcach podjęcie decyzji o zbyciu nieruchomości rolnych, mimo że Wnioskodawcy przez 40 lat uprawiania tej ziemi czują się z nią bardzo związani i czują żal na myśl o jej sprzedaży.

Nieruchomości wchodzące w jego skład stanowią majątek prywatny Wnioskodawców, na którym nie była nigdy przez nich prowadzona działalność gospodarcza. Wnioskodawcy nie podejmują nawet żadnych działań w celu poszukiwań nabywcy (nie zamieszczali ani nie zamierzają zamieszczać ogłoszeń, nie podjęli ani nie zamierzają podjąć współpracy z pośrednikiem nieruchomości). Natomiast co jakiś czas zgłaszają się do Wnioskodawców osoby, które deklarują chęć nabycia przedmiotowych nieruchomości, bowiem projektowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tym terenie zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości pozyskują wiedzę o terenach niezabudowanych oraz toczących się procedurach planistycznych położonych na terenie miasta (…) ze źródeł ogólnodostępnych (mapy, informacje o przebiegu procedury planistycznej). Z uwagi na ograniczony zasób takich terenów w (…), inwestorzy sami podejmują inicjatywę w wyszukiwaniu takich terenów i kontaktowaniu się z właścicielami, jest to utrwalona od kilku lat praktyka.

Do Wnioskodawców zgłosiło się kilka osób zainteresowanych potencjalnym nabyciem nieruchomości, jednak nie przedstawiali oni jeszcze konkretnych propozycji a jedynie pytali o samą chęć Wnioskodawców do sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawcy nie podpisali do dnia dzisiejszego żadnych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem

Wnioskodawcy mają nadzieję, że nabywcy będą zgłaszali się do nich sami w sposób opisany w pkt a), pozyskując z ogólnodostępnych źródeł informację toczącej się procedurze planistycznej i braku zabudowy na nieruchomości. Również uzyskanie informacji o adresie zamieszkania właściciela nieruchomości i skontaktowanie się z nim w ten sposób nie stanowi trudności dla inwestorów. W związku z tym, Wnioskodawcy nie odczuwają potrzeby w korzystaniu z usług pośredników czy dokonywaniu innych działań mających na celu znalezienie nabywcy. Wnioskodawcy nie podejmowali, ani nie zamierzają podejmować żadnych działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży.

Wnioskodawcy nie występowali dotychczas o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości objętej wnioskiem, ani nie planują występowania o wydanie takiej decyzji.

Przeprowadzenie przez nieruchomości Wnioskodawców rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego niewątpliwie nie są walorem tej nieruchomości lecz raczej obciążeniem, utrudnieniem w swobodnym jej zagospodarowaniu. Instalacje te mają charakter tranzytowy (rurociąg ciepłowniczy np. służy do dostarczania ciepła z (…) do (…)), bądź zbiorczy (kolektor ogólnospławny ma średnicę przekraczająca 1 m i służy do zbierania ścieków z większego terenu i przesyłaniu ich do oczyszczalni). Instalacje te nie służą więc doprowadzeniu mediów na działki Wnioskodawców. W przypadku wykonywania na nieruchomości inwestycji budowlanej konieczne będzie wykonanie doprowadzenia mediów. Instalacje nie zostały wybudowane z inicjatywy Wnioskodawców lecz wręcz przeciwnie przy ich sprzeciwie. W trakcie budowy tych instalacji zostały zniszczone uprawy i użytki zielone na nieruchomościach. Wnioskodawcy musieli dołożyć wielu starań i dokonać nakładów, aby doprowadzić do rekultywacji tych gruntów, przywrócić tereny do poprzedniego użytkowania. Właściciele sieci ponadto okresowo dokonywali przeglądów, remontów, udrożnień instalacji, co wymagało wejścia na nieruchomości Wnioskodawców, a czasem wjechania specjalistycznym sprzętem. Z uwagi na przebieg instalacji przez sam środek nieruchomości, po dwóch różnych trasach, występują znaczne ograniczenia związane z potencjalnym zagospodarowaniem nieruchomości - na trasach przebiegu instalacji konieczne jest zachowanie pasa technologicznego, nie jest dopuszczalne dokonywanie nasadzeń drzew, wykonanie jakiejkolwiek zabudowy czy wybudowanie parkingu podziemnego, wykonanie dróg bądź innych instalacji wymaga dokonania uzgodnień z właścicielem sieci. Ponadto, jak wskazano, 29 lipca 2020 r. została wydana przez Prezydenta (…) na rzecz (…) w (…) decyzja nr (…) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegająca na budowie i przebudowie odcinka magistrali ciepłowniczej (…), co oznacza, że przez nieruchomość Wnioskodawców zostanie w niedalekiej przyszłości zamieniona w plac budowy, będzie przejeżdżał przez nią ciężki sprzęt, prowadzone prace budowlane. Trudno w takich okolicznościach uznać, że położenie na nieruchomości rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego, szczególnie o tak niekorzystnych trasach (idące przez środek nieruchomości, na skos, a nie chociażby wzdłuż granicy gospodarstwa) można uznać za walor nieruchomości.

Fakt położenia na nieruchomości rurociągu ciepłowniczego i kolektora ogólnospławnego wpływa negatywnie na wycenę nieruchomości obniżając jej wartość - niekorzystny przebieg sieci (na skos przez środek działki, po dwóch różnych przebiegach) ograniczają możliwości swobodnego zagospodarowania działki. Ponadto występują ograniczenia związane z ustanowieniem pasów technologicznych po obu stronach od przebiegu instalacji, gdzie nie jest dopuszczalne dokonywanie nasadzeń drzew, wykonanie jakiejkolwiek zabudowy czy wybudowanie parkingu podziemnego, a wykonanie dróg bądź innych instalacji wymaga dokonania uzgodnień z właścicielem sieci. Ponadto konieczne jest zapewnienie dostępu do instalacji, umożliwienie dokonywania przeglądów, remontów, udrożnień, modernizacji itp. Planowana przez właściciela sieci przebudowa ciepłociągu (…) będzie stanowiła dodatkowe utrudnienia związane z prowadzeniem na nieruchomości prac budowlanych, przejeżdżaniu przez nią ciężkiego sprzętu itp.

Wnioskodawcy nie planują dokonania kolejnego podziału nieruchomości objętej wnioskiem.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawcy zamierzają przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb własnych i potrzeb członków rodziny. Wnioskodawcy nie planują nabywania kolejnych nieruchomości za pozyskane środki.

Wnioskodawcy nie byli ani nie są zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ani nie prowadzili gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy.

Wnioskodawcy nie wykonywali dostaw żadnych towarów z działki - uprawy i hodowla były prowadzone na własne potrzeby.

PROCEDURA PLANISTYCZNA

Na dzień składania wniosku nieruchomości Wnioskodawców nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Prace nad uchwaleniem MPZP dla tego obszaru (MPZP (…)) są aktualnie w toku. Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)” Rada Miasta (…) podjęła 12 września 2018 r. (uchwała nr (…)). Rada Miasta (…) podjęła uchwałę z 12 września 2018 r. w sprawie przystąpienia do sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)” z inicjatywy Prezydenta (…). Prezydent (…) (jako projektodawca wskazano w treści uchwały Prezydenta (…)). Na zlecenie Prezydenta (…) została sporządzona w sierpniu 2018 r. przez Urząd (…) Biuro Planowania Przestrzennego analiza zasadności przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „o(…)” i na jej podstawie Prezydent (…) wydał zarządzenie nr (…) w sprawie przyjęcia i przekazania pod obrady Rady Miasta (…) projektu uchwały Rady Miasta (…) w sprawie przystąpienia do sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)”.

Wnioskodawcy nie wykazywali własnej inicjatywy, nie podejmowali żadnych działań w celu doprowadzenia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)”. Wnioskodawcy, wykonując przysługujące im uprawnienia do udziału w procedurze planistycznej, zapoznali się ze sporządzonym projektem planu i złożyli do niego 3 lipca 2020 r. jedną uwagę. Wnioskodawcy wskazali, że zapisy projektu planu nie spełniają założeń ładu przestrzennego występującego w okolicznej zabudowie. Organ podzielił stanowisko Wnioskodawców w tym zakresie, uwzględniając złożoną uwagę.

Projekt planu został sporządzony w 2020 r. i kilkakrotnie wyłożony do publicznego wglądu. 29 grudnia 2020 r. plan został przekazany pod głosowanie Rady Miasta (…). 13 stycznia 2021 r. odbyło się pierwsze czytanie projektu uchwały, a 27 stycznia 2021 r. drugie czytanie, na którym jednak zostały przegłosowane poprawki do treści uchwały, które wymagały częściowego ponowienia procedury planistycznej. W dniu 30 czerwca 2021 r. Rada Miasta (…) przyjęła kolejne poprawki do uchwały o rozpatrzeniu nieuwzględnionych uwag, która wymaga powtórzenia procedury planistycznej w tym zakresie.

Uchwalenie planu może nastąpić w przeciągu najbliższego roku. Zgodnie z zapisami projektu MPZP nieruchomości Wnioskodawców ujęte zostały w obszarze MW.8 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Obszary, obejmujące nieruchomości Wnioskodawców są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (obszar MW) również w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta (…) (uchwała nr (…) z 9 lipca 2014 r. w sprawie uchwalenia zmiany „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta (…)”).

Także w poprzednio obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nieruchomości Wnioskodawców objęte były obszarami:

· obszar MW.27 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w MPZP (…) - uchwała (…) z 5 grudnia 2007 r. (weszła w życie 14 marca 2008 r. - została stwierdzona nieważność ww. uchwały wyrokiem WSA z 28 listopada 2008 r. prawomocnym od 9 listopada 2009 r.)

· obszar M.2U 305 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową w Ogólnym Planie Zagospodarowania przestrzennego z 1994 r.

· obszar M1U i M2U o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową w Ogólnym Planie Zagospodarowania przestrzennego z 1993 r. Nieruchomości Wnioskodawców są aktualnie otoczone przez istniejącą zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną i przewidziane w planie przeznaczenie stanowi kontynuację istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

ZDARZENIE PRZYSZŁE:

Wnioskodawcy sprzedadzą wszystkie nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego opisane w niniejszym wniosku po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru „(…)” w dwóch częściach na rzecz dwóch nabywców.

Wnioskodawcy najchętniej sprzedaliby nieruchomość w jednej transakcji jednemu nabywcy, gdyż tak byłoby najłatwiej dla Wnioskodawców, jednak z uwagi na dużą powierzchnię nieruchomości Wnioskodawcy dopuszczają, że może nie znaleźć się jedna osoba, która gotowa będzie kupić całość nieruchomości. Wnioskodawcy nie posiadają umiejętności, ani czasu i chęci aby organizować większą ilość transakcji sprzedaży, więc ustalili, że sprzedadzą nieruchomość w dwóch częściach na rzecz dwóch nabywców.

Wnioskodawcy mają nadzieję, że gdy potencjalni zainteresowani dowiedzą się z ogólnodostępnych źródeł o wejściu w życie planu dopuszczającego na nieruchomościach Wnioskodawców zabudowę mieszkaniową, to zgłosi się do nich nabywca, który będzie miał możliwość kupienia całości nieruchomości jedną transakcją. Z uwagi jednak na brak podpisania umów przedwstępnych co do zbycia nieruchomości, szczegóły dotyczące zbycia nieruchomości nie są na dzień dzisiejszy Wnioskodawcom znane, nie znane jest również w jakim terminie odbędą się transakcje. Okolicznością, na którą Wnioskodawcy i potencjalni nabywcy nie mają wpływu jest procedura planistyczna i to czy plan zostanie uchwalony oraz kiedy to się stanie. Z uwagi jednak na zaawansowany etap sporządzania planu, zbycie nieruchomości może nastąpić już po wejściu w życie planu miejscowego.

Wnioskodawcy na dzień dzisiejszy nie podpisali jeszcze żadnych umów przedwstępnych. Wnioskodawcy nie podejmują żadnych działań w celu poszukiwań nabywcy (nie zamieszczali, ani nie zamierzają zamieszczać ogłoszeń, nie podjęli, ani nie zamierzają podjąć współpracy z pośrednikiem nieruchomości). Jednak w ostatnim czasie do Wnioskodawców zgłosiło się kilka osób zainteresowanych potencjalnym nabyciem nieruchomości również przed wejściem w życie MPZP (…), jednak nie zostały ustalone konkretne warunki nabycia nieruchomości.

Osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości pozyskują wiedzę o terenach niezabudowanych oraz toczących się procedurach planistycznych położonych na terenie miasta (…) ze źródeł ogólnodostępnych (mapy, informacje o przebiegu procedury planistycznej). Z uwagi na ograniczony zasób takich terenów w (…), inwestorzy sami podejmują inicjatywę w wyszukiwaniu takich terenów i kontaktowaniu się z właścicielami, jest to utrwalona od kilku lat praktyka.

Wnioskodawcy chcieliby możliwie jak najszybciej zbyć nieruchomości z uwagi na opisane w stanie faktycznym okoliczności, które doprowadziły do podjęcia przez Wnioskodawców decyzji o zbyciu wszystkich nieruchomości tj. podeszły wiek Wnioskodawców, obarczenie chorobami, przebyta przez Wnioskodawczynię ciężka operacja, planowana przez (…) w przebudowa instalacji na nieruchomości Wnioskodawców i konieczność dokonywania ponownej rekultywacji terenu.

Wskazać należy, że ze swej natury zdarzenie przyszłe jest niepewne, hipotetyczne, nie sposób jest zatem wymagać aby zdarzenie przyszłe było tak samo pewne, precyzyjne i konkretne jak opis stanu faktycznego, który miał miejsce w przeszłości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy - w przypadku dokonania przez Wnioskodawców sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku wchodzącym w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawców po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego nieruchomości Wnioskodawców w dwóch częściach na rzecz dwóch różnych nabywców - Wnioskodawcy będą uznani za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawców:

Wnioskodawcy wyjaśniają, że przedmiotem wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest wyłącznie ocena czy Wnioskodawcy przy zaistnieniu opisanego zdarzenia przyszłego będą uznani za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Przedmiotem wniosku nie jest natomiast ocena czy opisana w zdarzeniu przyszłym sytuacja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, nie występują podstawy do naliczenia opłaty od wniosku o wydanie interpretacji podatkowej w sposób opisany w wezwaniu, ponieważ Wnioskodawca nie oczekuje od Organu dokonania oceny podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług umowy sprzedaży 17 działek.

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w przypadku zaistnienia wskazanego we wniosku zdarzenia przyszłego, dokonana przez nich sprzedaż nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i Wnioskodawcy nie będą uznani za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podatnikami według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z treści powołanego przepisu wynika więc, że stwierdzenie czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności lub długi okres trwania i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności.

W przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawców podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Wnioskodawcy nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej, nie są zarejestrowani jako przedsiębiorcy w CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej). W szczególności nie prowadzą, ani nie prowadzili działalności związanej z obrotem nieruchomościami, pośrednictwem w obrocie nieruchomościami czy działalnością deweloperską.

Nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego stanowią majątek prywatny Wnioskodawców - Wnioskodawcy nabyli udziały w prawie własności przedmiotowych nieruchomości w drodze dziedziczenia po dziadkach Wnioskodawczyni ponad 30 lat temu, a następnie uzyskiwali udziały od pozostałych współwłaścicieli, którzy zbywali udziały w prawie własności ponieważ nie byli zainteresowani prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w rezultacie czego Wnioskodawcy stali się wyłącznymi właścicielami wskazanych nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności.

Celem uzyskania najpierw większościowych udziałów w prawie własności nieruchomości, a następnie prawa wyłącznej własności było dążenie do sprawnego zarządzania gospodarstwem rolnym, możliwości podejmowania decyzji odnośnie upraw i zasadzeń. Wnioskodawcy w czasie nabywania nieruchomości nie planowali ich odsprzedaży, chcieli samodzielnie prowadzić na tych nieruchomościach gospodarstwo rolne. Nabywanie udziałów w prawie własności nieruchomości nie miało charakteru zaplanowanych, systematycznych transakcji lecz zdarzały się nieregularnie, częściowo niezależnie od Wnioskodawców (dziedziczenie, zniesienie współwłasności), zależnie od chęci wyzbycia się udziałów przez pozostałych współwłaścicieli.

Podziały nieruchomości jakie zostały dokonane w przeciągu tych 30 lat również wynikały z okoliczności niezależnych od Wnioskodawców. Nie były planowane - były związane ze zniesieniem współwłasności, wydzieleniem działek na dopełnienie działek sąsiednich czy uwzględnieniem faktu przebiegu przez teren gospodarstwa rolnego instalacji ciepłociągu i kolektora kanalizacyjnego (które to instalacje zostały wykonane jako inwestycje miejskie, wbrew woli Wnioskodawców). W wyniku podziałów powstało 16 działek, które w związku z faktem, iż instalacje nie przecinają się pod kątem prostym i przebiegają przez środek i na skos gospodarstwa rolnego mają nieregularne kształty (trójkątów, rombów, trapezów) i nierówne powierzchnie. Podziały działek nie miały na celu uzyskanie działek o regularnych kształtach i równych powierzchniach, które nadawałyby się na zrealizowanie na nich np. inwestycji deweloperskiej. Aby móc wykorzystać nieruchomości w ww. celu konieczne jest wykonanie dalszych podziałów i scaleń, w celu uzyskania odpowiednich parametrów działek. Dokonywane przez Wnioskodawców podziały nie miały na celu zwiększenia wartości nieruchomości i ułatwienia ich sprzedaży.

Również czynności związane z planowanym zbyciem nieruchomości nie spełniają znamion stałości, powtarzalności, zorganizowania, ciągłości, profesjonalnego charakteru - Wnioskodawcy nie mają żadnego planu działań związanych z poszukiwaniem nabywców, nie wystawiają, ani nie zamierzają wystawiać ogłoszeń o sprzedaży, nie współpracują ani nie zamierzają współpracować z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami, nie dokonują innych aktywności skierowanych na poszukiwanie nabywców, oczekują na oferty składane przez potencjalnych nabywców. Brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawców w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących są profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek profesjonalnego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Wnioskodawcy nie podejmują się takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Nie jest zatem podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając na uwadze treść przywołanego we wniosku orzeczenia TSUE, zaaprobowanego w orzecznictwie krajowym, wskazać należy, że Wnioskodawcy nie podejmowali, ani nie planują podejmowania wymienionych w nim czynności, świadczących o podejmowaniu aktywności porównywalnej do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się tego rodzaju obrotem nieruchomościami. Odnośnie dokonanych na wniosek Wnioskodawców podziałów nieruchomości, wskazać należy, że nie były one dokonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości, lecz wynikały z okoliczności tj. zniesienie współwłasności, podziały na dopełnienie działek sąsiednich czy uwzględnienie faktycznego podziału działek przez przebiegające przez środek i w poprzek gospodarstwa rolnego instalacji ciepłociągowej i kanalizacyjnej.

Ponadto, w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że nawet gdyby podział był dokonany w celu zwiększenia wartości nieruchomości i ułatwienia jej sprzedaży, to okoliczność ta nie może per se przesądzać o prowadzeniu działalności gospodarczej. Jak wynika bowiem z rozważań TSUE zawartych w wyroku z 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10, okoliczność podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny nie jest decydująca. Podobne stanowisko wynika z orzecznictwa sądów krajowych (tak: wyrok WSA w Opolu z 30 stycznia 2019 r. sygn. akt I SA/Op 377/18, wyrok WSA w Poznaniu z 16 listopada 2018 r., sygn. akt I SA/Po 594/18), gdzie wskazuje się, że w drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Właściciel realizując swoje uprawnienie do korzystania oraz dysponowania przedmiotem tego prawa może podejmować działania zmierzające do podziału nieruchomości. Okoliczności te same w sobie, podejmowane nawet znaczną ilość razy nie mogą przemawiać za uznaniem, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13 trafnie wskazał, że podział nieruchomości w celu umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i może być w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego uzasadnione, gdy podmiot jeszcze nie wie, czy sprzeda jedną nieruchomość, czy więcej. Podobnie przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, który w orzeczeniu z 10 czerwca 2016 r., I SA/Wr 235/16, stwierdził m.in., że wprawdzie sam podział gruntów wymaga podjęcia określonej czynności, jednak nie wystarcza do uznania, że spełniona jest jedna z cech działalności gospodarczej - wykonywanie jej w sposób zorganizowany. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13 wskazał, że o prowadzeniu działalności gospodarczej świadczy nie sam fakt podziału gruntu lecz następujące po nim kolejne, zorganizowane czynności tj. uzbrojenie działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia świadczą prowadzeniu działalności gospodarczej.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że nie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawców za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy w stosunku do planowanej sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego w sposób opisany we wniosku. Planowana sprzedaż nie wykracza bowiem poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawców w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygnatura akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawcy są aktualnie współwłaścicielami, na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, gospodarstwa rolnego obejmującego siedemnaście niezabudowanych działek gruntu nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, nr 15, nr 16, nr 17. Wnioskodawcy na ww. działkach prowadzą gospodarstwo rolne, jednak nie wykonywali Oni dostaw żadnych towarów z działki - uprawy i hodowla były prowadzone na własne potrzeby. Wnioskodawcy nie byli ani nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, ani nie prowadzili gospodarstwa rolnego jako rolnicy ryczałtowi.

Wnioskodawcy nie prowadzą również na ww. gruntach we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły pozarolniczej działalności zarobkowej wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej. Wnioskodawca A. J. jest ponadto wspólnikiem spółki jawnej, która zajmuje się prowadzeniem apteki, jednak działalność ta w żaden sposób nie dotyczy nieruchomości objętych wnioskiem.

Na przestrzeni kilkudziesięciu lat miały miejsce liczne czynności prawne, w wyniku których Wnioskodawcy stali się wyłącznymi współwłaścicielami nieruchomości rolnych, które aktualnie składają się z siedemnastu ww. działek.

Wnioskodawcy nabyli udziały w prawie własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, w drodze dziedziczenia na podstawie testamentów w latach 1984, 1991, 1992 oraz na podstawie umów darowizny oraz trzech umów sprzedaży udziałów od pozostałych współwłaścicieli w latach 1994-1999. Wnioskodawcy przejęli w większości prowadzenie gospodarstwa rolnego za zgodą pozostałych współwłaścicieli.

Przez środek gospodarstwa rolnego Wnioskodawców, pomimo Ich sprzeciwu, przeprowadzono rurociąg ciepłowniczy, oddany do eksploatacji w 1986 roku oraz miejski kolektor ogólnospławny o dużej średnicy, oddany do eksploatacji w latach 1994-1999. Wnioskodawcy nie mieli żadnego wpływu na budowę tych inwestycji miejskich.

W latach 2008-2014 współwłasność nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego została zniesiona w drodze postępowań sądowych, w trakcie których zatwierdzonych zostało kilka podziałów działek wchodzących w skład opisanego gospodarstwa rolnego, w celu przyznania działek powstałych po podziale na rzecz poszczególnych współwłaścicieli.

W wyniku zniesienia współwłasności i zawarcia jeszcze jednej umowy sprzedaży udziałów w 2013 roku Wnioskodawcy stali się wyłącznymi właścicielami nieruchomości o łącznej powierzchni ok. 2,45 ha.

Ponadto, w 2014 roku Wnioskodawcy otrzymali w drodze darowizny nieruchomość obejmująca działkę nr 17.

Wnioskodawcy wnieśli o zatwierdzenie podziału geodezyjnego działek tworzących gospodarstwo rolne i utworzenie nowych działek.

Wnioskodawcy w przeszłości nabyli nieruchomości zarówno w celu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jak i w celu uregulowania stanu prawnego oraz dokonali dwóch transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości w celu pozyskania środków na budowę domu mieszkalnego oraz na nabycie udziałów w ww. gospodarstwie rolnym od współwłaścicieli.

Wnioskodawcy planują sprzedaż opisanego gospodarstwa rolnego w celu wyzbycia się swojego majątku prywatnego.

Wnioskodawcy nie podejmują żadnych działań w celu znalezienia nabywcy (nie zamieszczali ani nie zamierzają zamieszczać ogłoszeń, nie podjęli ani nie zamierzają podjąć współpracy z pośrednikiem nieruchomości). Natomiast w ostatnim czasie do Wnioskodawców zgłaszają się osoby, które same deklarują chęć nabycia ww. działek gruntu, ponieważ projektowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tym terenie zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań w celu doprowadzenia do sporządzania tego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie występowali dotychczas o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. nieruchomości, jak również nie planują Oni występowania o wydanie takiej decyzji.

Wnioskodawcy nie podpisali żadnych umów przedwstępnych sprzedaży ww. nieruchomości. Wnioskodawcy nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować żadnych działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży.

Wnioskodawcy samodzielnie zajmują się ww. nieruchomościami, nie udostępniają ich innym osobom.

Wnioskodawcy planują sprzedać wszystkie nieruchomości rolne wchodzące w skład opisanego gospodarstwa rolnego po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Wnioskodawcy nie planują dokonać kolejnego podziału tych nieruchomości, ani nie planują nabywania kolejnych nieruchomości za pozyskane środki.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawców dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości w dwóch częściach na rzecz dwóch różnych nabywców po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego te nieruchomości spowoduje, że Zainteresowani będą uznani za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym gruntu) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowani podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z przedstawionych okoliczności nie wynika taka aktywność Zainteresowanych, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do ww. siedemnastu działek gruntu przeznaczonych do sprzedaży. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nabyli ww. nieruchomość gruntową w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego na własne potrzeby. Wnioskodawcy nie udostępniali jej innym osobom oraz nie prowadzili na tym terenie pozarolniczej działalności zarobkowej. Podziały dokonywane na ww. gruncie nie miały na celu sprzedaży wydzielonych działek oraz nie podniosły ich atrakcyjności. Wnioskodawcy nie podpisali żadnych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem, nie podjęli ani nie zamierzają podjąć współpracy z pośrednikiem nieruchomości czy dokonywać innych działań marketingowych mających na celu znalezienie nabywcy (nie zamieszczali, ani nie zamierzają zamieszczać ogłoszeń). Do Wnioskodawców same zgłaszają się osoby, które deklarują chęć nabycia ww. nieruchomości. Ponadto, Sprzedający nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować żadnych działań mających na celu przygotowanie działek do sprzedaży, nie występowali i nie planują wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Trwające prace nad sporządzeniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie zostały rozpoczęte przez Wnioskodawców, zatem zmiana przeznaczenia gruntu po wydaniu tego aktu prawa miejscowego nie nastąpi z inicjatywy Sprzedających. Wnioskodawcy nie planują dokonać kolejnego podziału tych nieruchomości. Wnioskodawcy w przeszłości dokonali dwóch transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości w celu pozyskania środków na budowę domu mieszkalnego oraz na nabycie udziałów w ww. gospodarstwie rolnym od współwłaścicieli. Działania Wnioskodawców mieszczą się w ramach zarzadzania Ich majątkiem własnym/prywatnym. Tym samym transakcja sprzedaży siedemnastu ww. działek nie będzie podlegała przepisom ustawy, ponieważ przedmiotem transakcji będzie majątek osobisty Wnioskodawców.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy planowana sprzedaż ww. siedemnastu działek gruntu nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawców w przedmiocie zbycia tych nieruchomości gruntowych, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W świetle powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawcy dokonując sprzedaży działek gruntu nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż ww. działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawcy będą korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji odpowiadając na pytanie stwierdzić należy, że Zainteresowani sprzedając wskazaną we wniosku nieruchomość w dwóch częściach na rzecz dwóch nabywców po wejściu w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego obejmującego te nieruchomości nie będą uznani za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy jednak podkreślić, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, że Zainteresowani we wniosku wskazali, że zdarzenie przyszłe jest niepewne, hipotetyczne, gdyż nie sposób jest wymagać, aby zdarzenie przyszłe było tak samo pewne, precyzyjne i konkretne jak opis stanu faktycznego, który miał miejsce w przeszłości, niniejsza interpretacja indywidualna odnosi się do zdarzenia przyszłego wskazanego przez Wnioskodawcę, czyli do sytuacji prawnopodatkowej Zainteresowanych w chwili złożenia wniosku. Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku (np. zawarcie umowy przedwstępnej, udzielenie pełnomocnictwa, podjęcie działań marketingowych, itd.), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Organ informuje, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zaś w zakresie pytania oznaczonego nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.