0114-KDIP1-2.4012.381.2021.2.SST

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 lipca 2021 r. (data wpływu 12 lipca 2021 r.), uzupełnionym 21 września 2021 r. (data wpływu 22 września 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 10 września 2021 r. (skutecznie doręczone 13 września 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

22 września 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony 21 września 2021 r. (data wpływu 22 września 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 10 września 2021 r. (skutecznie doręczone 13 września 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na mocy aktów notarialnych (…) z dnia (…) 1997 r. Wnioskodawca stał się wraz z żoną (…) właścicielem nieruchomości - działek nr: 1, 2, 3, 4 i 5 położonych w (…) przy zbiegu ulic (…),(…) 2010 r. Burmistrz (…) wydał dla tych działek decyzję nr (…) o warunkach zabudowy. Są to obecnie działki budowlane. W dniu (…) 2021 r. Wnioskodawca zawarł wspólnie z żoną umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego (…) sprzedaży w/w nieruchomości. Stroną kupującą jest firma (…) z siedzibą (…), reprezentowaną przez (…). Ustalono cenę łączną za nieruchomość w wys.(…). zł plus ew. podatek VAT (podatek od towarów i usług). Ustalono dodatkowo, że niezbędnymi warunkami do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży są m.in.: uzyskanie przez stronę kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zgodnie z planami kupującego, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu z drogi publicznej na przedmiotową nieruchomość, uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączy. Wnioskodawca jako sprzedawca zobowiązał się do uzyskania interpretacji indywidualnej w zakresie ew. konieczności opodatkowania przyrzeczonej umowy sprzedaży podatkiem VAT bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT. Dodatkowo Wnioskodawca udzielił Kupującemu wszelkiego rodzaju pełnomocnictw do występowania przed wszelkiego rodzaju organami w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji prawnych w zakresie pozwoleń na budowę, warunków przyłączy, pozwoleń na wycinkę drzew i innych.

Ponadto na wezwanie Organu z 10 września 2021 r. Wnioskodawca w odpowiedzi na zadane pytania wskazał:

1. W jaki sposób i do jakich celów były przez Pana wykorzystywane działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 od momentu ich nabycia?

Od momentu nabycia działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 nie były w żaden sposób wykorzystywane, rosła na nich trawa i nic nie było robione. Jedynie w 2014 r. było udzielone pełnomocnictwo dla B sp. z o.o. do uzyskania wszelkich zezwoleń w celu uzyskania pozwoleń na budowę pawilonu handlowego, ale ostatecznie B. sp. z o.o. się wycofała nie realizując.

2. Czy przed sprzedażą działki podejmował/będzie podejmował Pan (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowych działek, np. uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenie, uzyskanie jakichś decyzji, uzyskanie jakichś pozwoleń jeśli tak należy precyzyjnie wskazać jakie to były/będą czynności?

Przed sprzedażą osobiście ani za pośrednictwem osób trzecich Wnioskodawca nie angażował własnych środków, mając na celu podniesienie wartości przedmiotowych działek.

3. Czy działki nr: 1, 2, 3, 4, 5 były/są/będą przed sprzedażą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze bądź też były/są/będą udostępniane odpłatnie Kupującemu lub osobom trzecim jeśli tak należy precyzyjnie wyjaśnić tą kwestię w tym kto był stroną umowy, przez jaki czas była udostępniania itp.?

Od momentu zakupu przedmiotowe działki nigdy nie były przedmiotem najmu nigdy nie były nikomu odpłatnie udostępniane.

4. Pełen zakres pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu, w szczególności proszę opisać jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działek nr: 1, 2, 3, 4, 5?

W zakresie pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu obejmuje:

· uzyskanie pozwoleń na budowę pawilonu handlowego z parkingiem,

· uzyskanie zezwolenia na wybudowanie odpowiedniego zjazdu z drogi publicznej na planowany parking, uzyskanie pozwolenia i ostateczna wycinka kilku drzew znajdujących się na skraju działki,

· uzyskanie odpowiednich zezwoleń i doprowadzenie do działki mediów tj. prąd, woda i gaz. Na obecną chwilę w całości są zrealizowane przyłącza mediów tj. prąd woda i gaz które są doprowadzone do skraju nieruchomości.

Wnioskodawca wskazał, że zostało uzyskane pozwolenie na wycinkę drzew, a także nieprawomocne zezwolenia na budowę pawilonu handlowego, parkingu i zjazdu z drogi publicznej. Zastrzeżenia wniósł właściciel sąsiedniej nieruchomości i sprawa jest w toku rozstrzygania. Z całą pewnością doprowadzanie do nieruchomości mediów podniosło ich wartość.

5. Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) jeśli tak należy wskazać jakich i kiedy oraz w jaki sposób i kiedy nabytych?

Wnioskodawca nigdy nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

6. Czy poza działkami nr: 1, 2, 3, 4, 5 posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać jeśli tak należy wskazać jakie, w jaki sposób i kiedy nabyte oraz kiedy zamierza je sprzedać?

Poza w/w działkami Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości które zamierza sprzedać.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zawarta po spełnieniu wszystkich wynikających z umowy przedwstępnej ostateczna umowa sprzedaży wcześniej wymienionych działek będzie czynnością, którą należy opodatkować podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, z kolei w myśl art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT grunt należy zakwalifikować jako towar. Jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu, bowiem aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. W tym celu każdorazowo należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w których Trybunał stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności me mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Inaczej jest natomiast zdaniem TSUE w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie sprzedaży nieruchomości, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Mając na uwadze przedstawiony i zaistniały już stan faktyczny, tj. podejmowane osobiście przez Wnioskodawcę czynności związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości, które wpłynęły na znaczne podniesienie jej wartości, wszelkie działania podejmowane na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw dla Kupującego związanych z działką mającą być przedmiotem sprzedaży należy uznać, że są to czynności, których charakter jednoznacznie wskazuje, że działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Jednoznaczny zarobkowy cel podjętych osobiście działań, oraz działań na podstawie udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw nie budzi wątpliwości. Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że planowana sprzedaż będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Ostateczna analiza przedstawionego stanu faktycznego w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroku TSUE prowadzi do wniosku, że wystąpiły okoliczności, które wskazują, że przyszłą sprzedaż działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`). Przez towary zaś rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej

(Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, a także udziałów w nich, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy_._

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze opis sprawy należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Stosownie zatem do przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że na mocy aktów notarialnych (…) z (…) 1997 r. Wnioskodawca wraz z małżonką stali się właścicielami działek nr: 1, 2, 3, 4, 5. Od momentu nabycia ww. działek nie były one w żaden sposób wykorzystywane, rosła na nich trawa i nie było nic na nich robione. Od momentu zakupu przedmiotowe działki, nigdy nie były przedmiotem najmu, nigdy nie były nikomu odpłatnie udostępniane. Przed sprzedażą osobiście ani za pośrednictwem osób trzecich Wnioskodawca nie angażował własnych środków, mając na celu podniesienie wartości przedmiotowych działek.

(…) 2021 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarł przedwstępną warunkową umowę sprzedaży z Kupującym. Ustalono dodatkowo, że niezbędnymi warunkami do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży są m.in.: uzyskanie przez stronę kupującą ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zgodnie z planami kupującego, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu z drogi publicznej na przedmiotową nieruchomość, uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie warunków technicznych przyłączy.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił wszelkiego rodzaju pełnomocnictw Kupującemu. Pełnomocnictwo obejmuje: uzyskanie pozwoleń na budowę pawilonu handlowego z parkingiem, uzyskanie zezwolenia na wybudowanie odpowiedniego zjazdu z drogi publicznej na planowany parking, uzyskanie pozwolenia i ostateczna wycinka kilku drzew znajdujących się na skraju działki, uzyskanie odpowiednich zezwoleń i doprowadzenie do działki mediów tj. prąd, woda i gaz, na obecną chwilę w całości są zrealizowane przyłącza mediów tj. prąd woda i gaz, które są doprowadzone do skraju nieruchomości.

Wnioskodawca wskazał, że zostało uzyskane pozwolenie na wycinkę drzew, a także nieprawomocne zezwolenia na budowę pawilonu handlowego, parkingu i zjazdu z drogi publicznej. Zastrzeżenia wniósł właściciel sąsiedniej nieruchomości i sprawa jest w toku rozstrzygania. Według Wnioskodawcy z całą pewnością doprowadzanie do nieruchomości mediów podniosło ich wartość.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą kwestii określenia, czy po spełnieniu wszystkich warunków wynikających z umowy przedwstępnej ostateczna umowa sprzedaży przedmiotowych działek będzie czynnością, którą należy opodatkować podatkiem od towarów i usług.

W okolicznościach analizowanej sprawy, do momentu przeniesienia własności przedmiotowych działek, tj. do momentu podpisania umowy ostatecznej, grunt pozostanie własnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca wraz Kupującym w przedwstępnej umowie uwarunkowali zawarcie umowy sprzedaży od uzyskania przez Kupującego szeregu dokumentów, m.in. decyzji o warunkach zabudowy działki czy też uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Kupującemu realizację inwestycji. Ponadto, Wnioskodawca udzielił Kupującemu wszelkiego rodzaju pełnomocnictw. Pełnomocnictwo obejmuje uzyskanie pozwoleń na budowę pawilonu handlowego z parkingiem, uzyskanie zezwolenia na wybudowanie odpowiedniego zjazdu z drogi publicznej na planowany parking, uzyskanie pozwolenia i ostateczna wycinka kilku drzew znajdujących się na skraju działki, uzyskanie odpowiednich zezwoleń i doprowadzenie do działki mediów tj. prąd, woda i gaz. Obecnie zostało uzyskane pozwolenie na wycinkę drzew, a także nieprawomocne zezwolenia na budowę pawilonu handlowego, parkingu i zjazdu z drogi publicznej.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), o czym stanowią cytowane powyżej przepisy Kodeksu cywilnego. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań (uzyskując stosowne decyzje i pozwolenia) uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Przy tym jak sam wskazał Wnioskodawca doprowadzanie do nieruchomości mediów podniosło ich wartość.

Wobec powyższego Wnioskodawca, sprzedając nieruchomość, nie dokona tego w ramach przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż nieruchomości, że Jego działanie połączone zostało z działaniami przyszłego nabywcy, stanowiąc pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Wszystkie te czynności, realizowane przez Kupującego na podstawie otrzymanego od Wnioskodawcy pełnomocnictwa, z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia dla oceny prawnopodatkowej sytuacji Wnioskodawcy pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość będąca własnością Wnioskodawcy o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca, udzielając Kupującemu pełnomocnictwa do podejmowania w swoim imieniu określonych czynności, umożliwiających zbycie przedmiotowej nieruchomości, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Wnioskodawca wykazał bowiem aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonywane przez pełnomocnika czynności wykluczają sprzedaż działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży przez Wnioskodawcę działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 po spełnieniu wszystkich warunków wynikających z umowy przedwstępnej będzie stanowić – podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT – odpłatną dostawę towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Organ wskazuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży działek nr: 1, 2, 3, 4, 5 względem Wnioskodawcy, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP lub /KIS/wnioski (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.