0113-KDIPT1-1.4012.576.2021.2.AK

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 lipca 2021 r. (data wpływu 3 sierpnia 2021r.), uzupełnionym pismem z 23 września 2021 r. (data wpływu 28 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

3 sierpnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 23 września 2021 r. (data wpływu 28 września 2021 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, składającej się m.in. z działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi, położonej w gminie `(...)`.., ob. `(...)``(...)` o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 5,0532 ha (grunty orne klasy Rlllb, RIVa, RIVb, ŁIV, W, B-RIVa, B-RIVb, B-RV), dla której Sąd Rejonowy w `(...)`.. prowadzi księgę wieczystą nr … Powyższą działkę Wnioskodawca nabył w 2005r. w drodze darowizny od rodziców. Wnioskodawca nabył ją, będąc stanu wolnego i do dzisiaj stanu cywilnego nie zmienił.

Dnia 18 09.2020r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości ze spółką … Sp. z o.o. z siedzibą w `(...)``(...)` Umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży na rzecz ww. spółki wydzielonej niezabudowanej działki o pow. ok. 4,4100 ha na określonych w tej umowie warunkach, nazwanych: „warunki od których zależy skutek prawny zobowiązania Kupującego do zawarcia warunkowych umów sprzedaży". Umowę tą podpisali również właściciele działek sąsiednich i jest to, zgodnie z treścią tej umowy, wola Kupującego do jedynie łącznego nabycia wszystkich wydzielonych działek. Umowa przedwstępna została zawarta na okres do dnia 30.11.2021r.

Działka, która ma powstać w wyniku podziału i będąca przedmiotem zbycia leży na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr .. Rady Miejskiej w `(...)`. z dnia 22.02.2018r.), zgodnie z którym jest przeznaczona pod zabudowę obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub usług.

„Warunki od których zależy skutek prawny zobowiązania Kupującego do zawarcia warunkowych umów sprzedaży” są następujące:

1. Niekorzystanie z prawa pierwokupu przez gminę ….
2. Uzyskania ostatecznej i niezaskarżonej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny wszystkich działek, będących stroną umów, w tym działki nr 1, która po podziale stanie się przedmiotem sprzedaży.
3. Uzyskania przez Kupującego, we własnym imieniu i na własną rzecz, ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiotowych Działkach obiektu magazynowo-biurowego.
4. Uzyskania przez Kupującego wyników badań gruntu, które wykażą, iż Przedmiotowe Działki nie są skażone, ani zanieczyszczone jakimikolwiek szkodliwymi lub niebezpiecznymi substancjami w stopniu przekraczającym normy wynikające z obowiązujących przepisów prawa i powodującym konieczność rekultywacji gruntu albo w sposób mogący spowodować po stronie Kupującego obowiązek usunięcia zanieczyszczeń lub naprawienia powstałych szkód, jak też, iż na Przedmiotowych Działkach, jak też pod ich powierzchnią nie znajdują się żadne urządzenia typu zbiorniki.
5. Uzyskania przez Kupującego wyników badań geologicznych przeprowadzonych na terenie Przedmiotowych Działek, które wykażą, że warunki geotechniczne i geologiczne umożliwiają realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, bez konieczności wymiany istotnej ilości gruntu lub też wykonywaniu palowania terenu.
6. Uzyskania przez Kupującego tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z drogi dojazdowej, łączącej jedną z zainteresowanych kupnem działek z drogą krajową numer `(...)`, w zakresie ruchu pojazdów ciężarowych.

Warunki opisane powyżej zastrzeżone są na rzecz Kupującego, który może zrezygnować ze spełnienia jednego lub kilku powyższych warunków.

Wszyscy Sprzedający oraz Kupujący, w celu uniknięcia wątpliwości, oświadczyli, że przedwstępne umowy sprzedaży objęte aktem notarialnym, są od siebie zależne i w konsekwencji, zobowiązanie do zawarcia danej umowy przyrzeczonej jest zależne od zobowiązania do zawarcia pozostałych umów przyrzeczonych, a wygaśnięcie przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej danej Przedmiotowej Działki będzie skutkowało wygaśnięciem pozostałych przedwstępnych umów sprzedaży objętych niniejszym aktem notarialnym; to samo dotyczy sytuacji, gdy jedna z umów przedwstępnych objętych aktem notarialnym nie będzie wywoływała skutków prawnych.

Strony w umowie tej oświadczyły również, że zakwalifikowali sprzedaż działki jako niepodlegającej podatkowi VAT i cena określona w umowie nie obejmuje podatku od towarów i usług (VAT). Ustaliły także, że sprzedający wystąpią o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie ewentualnego podlegania sprzedaży działki podatkiem VAT.

Ponadto Strony w umowie tej ustaliły również, że:

- wszelkie koszty powstałe w wyniku realizacji tej umowy ponosi wyłączenie Kupujący, w tym koszty podziałów geodezyjnych działek, nawet gdyby umowy przyrzeczone nie doszły do skutku.

- udzieliły pełnomocnictwa przedstawicielom spółki …, celem uzyskania wszystkich wymaganych stanowisk, uzgodnień i decyzji (w tym decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości) właściwych organów koniecznych dla pełnej realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw. Pełnomocnictwo takie udzielone zostało również w odrębnym dokumencie. Wyrazili w nim zgodę na dysponowanie przez Kupującego działkami na cele budowlane, zgodnie z ustawą Prawo budowlane.

Kupujący oświadczył, że zobowiązuje się działać na podstawie pełnomocnictw w celu spełnienia się warunków zawieszających opisanych w umowie i w treści niniejszego wniosku w pkt od 2 do 6 powyżej.

Kupujący zobowiązał się, że gdy dojdzie do zawarcia umowy przeniesienia własności działki, to zapłaci cenę sprzedaży przelewem na rachunek bankowy wskazany w umowie przyrzeczonej w terminie 7 dni od dnia jej zawarcia. Sprzedający zobowiązali się do wydania Kupującemu działki w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca na pytania tut. Organu, tj.:

1. Czy dokonano już podziału działki nr 1? Jeżeli tak, proszę wskazać nr ewidencyjny działki powstałej z wydzielenia działki nr 1, która będzie przedmiotem sprzedaży?

2. Czy prowadzi/prowadził Pan działalność gospodarczą? Jeżeli tak, to należy wskazać od kiedy (proszę podać dzień, miesiąc i rok) i w jakim zakresie?

3. Czy prowadzi/prowadził Pan działalność w zakresie obrotu nieruchomościami?

4. W jaki sposób była od momentu nabycia wykorzystywana przez Pana działka nr 1?

5. W jaki sposób jest oraz do dnia sprzedaży będzie wykorzystywana przez Pana działka wydzielona z działki nr 1?

6. Czy jest/był Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.)?

7. Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

8. Jeśli jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, to proszę wskazać w ramach jakiej działalności, tj.

a) czy w związku z działalnością rolniczą?

b) czy w związku z inną działalnością gospodarczą (proszę wskazać jaką)?

9. Czy działka, będąca przedmiotem sprzedaży, na dzień sprzedaży jest/będzie uzbrojona w media lub zostanie wydana decyzja związana z uzbrojeniem tej działki w media (woda, prąd, gaz, inne – jakie?). Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostały/zostaną wykonane te czynności?

10. Czy udostępniał Pan do dnia sprzedaży działkę nr 1 oraz działkę wydzieloną z ww. działki innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to należy wskazać:

- datę zawarcia ww. umowy?

- na jaki okres była zawarta ww. umowa?

- czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny? Jeśli umowa miała charakter odpłatny to jaka była kwota czynszu z tytułu ww. umowy?

- kto odprowadzał/odprowadza należne podatki z tytułu ww. umowy? Jeśli Pan, to jakie to były/są podatki?

11. Czy do dnia złożenia wniosku dokonywał Pan kiedykolwiek sprzedaży działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

- kiedy dokonano transakcji (proszę wskazać datę)?

- jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

- ilu działek dotyczyły transakcje?

- w jakim okresie transakcje miały miejsce?

12. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza sprzedać?

wskazał:

1. Podział nieruchomości jest w toku. Decyzja podziałowa powinna zostać wydana w ciągu najbliższych 2 tygodniach.

2. … prowadził działalność gospodarczą od dnia 21.01.2020r. Dnia 01.06.2021r. działalność została zawieszona. Zakres indywidualnej działalności gospodarczej pod nazwą … dotyczyła sprzedaży hurtowej mięsa i wyrobów z mięsa oraz sprzedaży płodów rolnych, żywych zwierząt, surowców dla przemysłu tekstylnego i półproduktów.

3. Nie

4. Działka nr 1 stanowi część gospodarstwa rolnego, na której znajduje się budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze, a także pole uprawne na której uprawiane są zboża, którymi zaspakajana jest własna trzoda chlewna (świnie). Ta część rolna działki ma być przedmiotem sprzedaży.

5. Działka, która jest na etapie podziału, mająca być przedmiotem sprzedaży, w całości stanowi pole uprawne i do dnia jej sprzedaży funkcja jej się nie zmieni.

6. Tak, … jest rolnikiem ryczałtowym.

7. Nie.

8. Nie dotyczy.

9. Nie jest i nie będzie uzbrojona w media. Nie będzie wydanej decyzji.

10. Nie.

11. Tak, … dokonał jednej sprzedaży działki rolnej o pow. ok. 1 ha w 2008r. Nie pamięta dokładnie daty ani powierzchni tej działki.

12. Nie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż działki niezabudowanej, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy, podpisanie umowy przedwstępnej, a następnie sprzedaż działki, która ma powstać w wyniku podziału działki nr 1, zgodnie z warunkami opisanymi w umowie przedwstępnej nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Właścicielem nieruchomości, w tym działki nr 1 stał się na podstawie darowizny w 2005r.

Działka była i jest wykorzystywana w gospodarstwie rolnym Na działce uprawiane są zboża, którymi zaspakajana jest własna trzoda chlewna (świnie).

Wnioskodawca nie występował do gminy z prośbą o przekształcenie działki pod inwestycje, wykorzystywanej dotychczas i obecnie do celów rolnych, nie uzbrajał jej w infrastrukturę techniczną, umożliwiającą zabudowę i nie poniósł kosztów związanych z zawarciem umowy przedwstępnej oraz ewentualnej Umowy Sprzedaży. Podział geodezyjny działki, która ma być przedmiotem sprzedaży, jest wykonywany na koszt spółki zainteresowanej nabyciem, tj. …. W celu zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązany jest także do dostarczenia dokumentów do kancelarii notarialnej i poniesienia kosztów ich uzyskania. Są to zaświadczenia z Urzędu Gminy oraz Starostwa. Jest również zobowiązany do dostarczenia indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie ewentualnego opodatkowania sprzedaży działki podatkiem od towarów i usług.

W dniu podpisywania umowy przedwstępnej właściciele udzielili stosownych pełnomocnictw przedstawicielom spółki oraz dali spółce prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Spółka na własny koszt przeprowadza cały proces inwestycyjny, polegający na sprawdzeniu działki oraz działek sąsiednich pod kątem przyszłej zabudowy. Koszty podziału geodezyjnego działki również pokrywa spółka.

Działka nie była przedmiotem ogłoszeń z zamiarem jej sprzedaży. Działka ta, jak i pozostałe działki sąsiednie widnieją na stronie gminy jako potencjalne tereny inwestycyjne. Spółkę - potencjalnego Kupującego, przedstawiła agencja doradcza, z którą Wnioskodawca podpisał stosowną umowę o współpracy (umowa pośrednictwa).

Mając zatem na uwadze całokształt podjętych czynności oraz treść zawartej umowy przedwstępnej i przyszły zamiar sprzedaży działki, która ma być wydzielona z działki nr 1, Wnioskodawca uznaje, że transakcja sprzedaży nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług (VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle powyższego, w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym do kwestie dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę - art. 535 Kodeksu cywilnego. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, składającej się m.in. z działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi, o numerze ewidencyjnym 1. Powyższą działkę Wnioskodawca nabył w 2005r. w drodze darowizny od rodziców. Wnioskodawca nabył ją, będąc stanu wolnego i do dzisiaj stanu cywilnego nie zmienił. Podział nieruchomości jest w toku. Działka nr 1 stanowi część gospodarstwa rolnego, na której znajduje się budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze, a także pole uprawne na której uprawiane są zboża. Ta część rolna działki ma być przedmiotem sprzedaży. Działka, która jest na etapie podziału, mająca być przedmiotem sprzedaży, w całości stanowi pole uprawne i do dnia jej sprzedaży funkcja jej się nie zmieni. Dnia 18 09.2020r. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości ze spółką … Sp. z o.o.. Umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży na rzecz ww. spółki wydzielonej niezabudowanej działki o pow. ok. 4,4100 ha na określonych w tej umowie warunkach. Umowa przedwstępna została zawarta na okres do dnia 30.11.2021r.

„Warunki od których zależy skutek prawny zobowiązania Kupującego do zawarcia warunkowych umów sprzedaży” są następujące:

1. Niekorzystanie z prawa pierwokupu przez gminę `(...)`
2. Uzyskania ostatecznej i niezaskarżonej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny wszystkich działek, będących stroną umów, w tym działki nr 1, która po podziale stanie się przedmiotem sprzedaży.
3. Uzyskania przez Kupującego, we własnym imieniu i na własną rzecz, ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na Przedmiotowych Działkach obiektu magazynowo-biurowego.
4. Uzyskania przez Kupującego wyników badań gruntu, które wykażą, iż Przedmiotowe Działki nie są skażone, ani zanieczyszczone jakimikolwiek szkodliwymi lub niebezpiecznymi substancjami w stopniu przekraczającym normy wynikające z obowiązujących przepisów prawa i powodującym konieczność rekultywacji gruntu albo w sposób mogący spowodować po stronie Kupującego obowiązek usunięcia zanieczyszczeń lub naprawienia powstałych szkód, jak też, iż na Przedmiotowych Działkach, jak też pod ich powierzchnią nie znajdują się żadne urządzenia typu zbiorniki.
5. Uzyskania przez Kupującego wyników badań geologicznych przeprowadzonych na terenie Przedmiotowych Działek, które wykażą, że warunki geotechniczne i geologiczne umożliwiają realizację planowanej przez Kupującego inwestycji, bez konieczności wymiany istotnej ilości gruntu lub też wykonywaniu palowania terenu.
6. Uzyskania przez Kupującego tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z drogi dojazdowej, łączącej jedną z zainteresowanych kupnem działek z drogą krajową numer `(...)`, w zakresie ruchu pojazdów ciężarowych.

Ponadto Strony w umowie tej ustaliły również, że:

- wszelkie koszty powstałe w wyniku realizacji tej umowy ponosi wyłączenie Kupujący, w tym koszty podziałów geodezyjnych działek, nawet gdyby umowy przyrzeczone nie doszły do skutku.

- udzieliły pełnomocnictwa przedstawicielom spółki …, celem uzyskania wszystkich wymaganych stanowisk, uzgodnień i decyzji (w tym decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości) właściwych organów koniecznych dla pełnej realizacji planowanej przez Kupującego inwestycji z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw. Pełnomocnictwo takie udzielone zostało również w odrębnym dokumencie. Wyrazili w nim zgodę na dysponowanie przez Kupującego działkami na cele budowlane, zgodnie z ustawą Prawo budowlane.

W świetle powyższego, Nabywca nieruchomości, z którym Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę sprzedaży niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1. Pomimo, że ww. czynności dokonywane są przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 na rzecz podmiotu będącego potencjalnym kupującym, z którym Zainteresowany podpisał umowę przedwstępną, nie będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób organizuje sprzedaż niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy będą stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt stanowiący współwłasność Wnioskodawcy będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały grunty o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1, w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, więc czynność planowanej sprzedaży niezabudowanej działki powstałej w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się(art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.