0111-KDIB3-2.4012.657.2021.4.MD

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 sierpnia 2021 r. (data wpływu 13 sierpnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.) oraz pismem z 28 października 2021 r. (data wpływu 28 października 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

13 sierpnia 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1. Wniosek został uzupełniony pismem z 25 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 11 października 2021 r. znak: 0111-KDIB2-2.4014.216.2021.2.PB, 0111-KDIB3-2.4012.657.2021.3.MD oraz pismem z 28 października 2021 r. (data wpływu 28 października 2021 r.).

We wniosku uzupełnionym pismem z 25 i 28 października 2021 r. przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Sprzedawca

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,1673 ha położonej w miejscowości X. dla której Sąd Rejonowy w … V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr …..

Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 26 lipca 1977 r. od osób fizycznych. Przez ten okres czasu przedmiotowa nieruchomość jest w wyłącznym posiadaniu Wnioskodawcy.

Dnia 18 czerwca 2020 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nieruchomość stanowi grunty orne. Ponadto na przedmiotowej działce nie ma posadowionych jakichkolwiek budynków. Działka nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy kodeks cywilny.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). Wnioskodawca nie jest także osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą.

II. Kupujący

Kupujący jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemca. Kupujący jest przedsiębiorcą (P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, REGON …, NIP …, KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) ….).

W piśmie z 25 października 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano następujące informacje.

Kupujący jako osoba prawna (tj. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) skontaktował się osobiście ze Sprzedającym (Wnioskodawcą) będącym osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej z zapytaniem dotyczącym możliwości zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej numerem ewidencyjnym nr 1 o powierzchni 0,1673 ha położonej w miejscowości X., dla której Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr …..

Wnioskodawca nadmienia, że Sprzedającemu przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości (rok 1977) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (VAT).

Na pytanie Organu „Jakie konkretnie ustalono warunki w umowie przedwstępnej, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność ww. działki na kupującego?” Wnioskodawca wskazał: W treści przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego zawarto następujące postanowienia umowne, które po ich ziszczeniu przeniosą własność na Kupującego.

a) Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości, w której zobowiązał się do wystąpienia do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w trybie odpowiednich przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa w celu uzyskania stanowiska, czy sprzedaż niniejszej nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Strony ustaliły, że zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sprzedaż niniejszej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas cena będzie traktowana jako kwota netto, która zostanie powiększona o należny podatek VAT, a Kupujący będzie zobowiązany zapłacić Sprzedającemu cenę powiększoną o należny podatek VAT,

b) uzyskanie zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

c) przekazanie przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

d) przekazanie przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu,

e) dostarczenia przez Sprzedającego następujących dokumentów:

- wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek wchodzących w skład nieruchomości,

- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla niniejszej nieruchomości,

- zaświadczenia w przedmiocie objęcia nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Natomiast wobec Kupującego ustalono następujące warunki:

a) przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

b) uzyskaniu na koszt Kupującego ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo — środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację na nim zamieszonej przez Kupującego inwestycji,

c) potwierdzeniu, że warunki techniczne umożliwią realizację zamierzonej inwestycji,

d) potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośrednio dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp,

e) uzyskaniu warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegów mediów, znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji,

f) uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

g) zawarciu przez Kupującego umowy najmu dotyczącego budynku, który ma zostać wybudowany na niniejszej nieruchomości,

h) przedstawieniu przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie niniejszej nieruchomości.

Na pytanie Organu: „Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, o której mowa w opisie sprawy zawartej z Kupującym, będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?” Wnioskodawca podał, że: W związku z treścią postanowień przedmiotowej umowy na Sprzedającym będą ciążyły następujące prawa i obowiązki:

a) Sprzedający zobowiązał się, że opłaty związane z eksploatacją nieruchomości oraz wszelkie podatki z nią związane będą regulowane na bieżąco i na dzień zawarcia umowy sprzedaży nie będą istnieć,

b) przedstawieniu Sprzedającemu przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie niniejszej nieruchomości, a w przypadku nie przedłożenia tej uchwały Umowa wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej,

c) jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży nieruchomość będzie obciążona hipoteką, prowadzona będzie egzekucja z nieruchomości czy też w zaświadczeniach przedłożonych przez Sprzedającego w dniu zawarcia Umowy będą wynikały zaległości względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wówczas Kupujący zapłaci Sprzedającemu odpowiednio niższą cenę,

d) zapłata ceny za nieruchomość nastąpi poprzez złożenie ceny na jeden dzień przed zawarciem Umowy Sprzedaży do depozytu notarialnego, zapłata ceny nastąpi w terminie jednego dnia roboczego od dnia zawarcia umowy sprzedaży na rachunek Sprzedającego, a w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej kwoty wpłacone do depozytu notarialnego zostaną zwrócone Kupującemu.

Na pytanie Organu „Czy w związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży udzielił lub udzieli Pan (kupującemu) pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących sprzedawanej na jego rzecz niezabudowanej działki nr 1?” Wnioskodawca udzielił następującej odpowiedzi: W związku z zawartą przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zezwolił Kupującemu na dysponowanie niniejszą nieruchomością.

Na pytanie Organu „Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, należy wskazać do uzyskania jakich decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw (zgód, upoważnień)?” Wnioskodawca wskazał: Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu na dysponowanie przedmiotem sprzedaży (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej — na koszt Kupującego — badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że przedmiotowa nieruchomość wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Sprzedający ustanowił pełnomocnika (po stronie Kupującego) do następujących czynności:

a) przeglądania akt księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości, jak również składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej,

b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego niniejszej nieruchomości,

c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

d) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy — Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

e) uzyskanie zaświadczenia w przedmiocie objęcia nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

f) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych raz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

g) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego — decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

h) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

i) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej,

j) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydawanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości.

Kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy przyrzeczonej nie będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych na nieruchomości.

Kupujący nie będzie ponosił nakładów finansowych związanych z przedmiotową nieruchomością od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przedmiotowa nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawca na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 26 lipca 1977 roku na potrzeby osobiste. Działka została nabyta w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego na użytek własny.

Od chwili jej nabycia do roku 2016 Sprzedający wykorzystywał nieruchomość na użytek własny tj. uprawa zbóż. W roku 2016 nieruchomość została podzielona przez GDDKiA z uwagi na budowę autostrady … – od tego momentu nieruchomość nie jest użytkowana (utrudnienia związane z dojazdem do nieruchomości).

Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z przedmiotowej nieruchomości.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu, ani nie podejmował jakichkolwiek innych działań.

Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości czy też uatrakcyjnienia tejże nieruchomości przed przystąpieniem do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży.

Na pytanie Organu „Czy w momencie sprzedaży ww. działka będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, jeżeli tak, to jakie będzie przeznaczenie tej działki zgodnie z tym planem? Czy zgodnie z tym planem będzie to działka przeznaczona pod zabudowę?” Wnioskodawca podał, że: Tak, nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W treści dokumentu będącym wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy i wydanym w dniu 14 listopada 2019 roku z upoważnienia Wójta Gminy działka o numerze ewidencyjnym 1 jest przeznaczona pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol planu 1P) oraz w części pod tereny zieleni urządzonej —ok. 0,1000 ha (symbol planu 2ZP).

Aktualnie na nieruchomości – wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy – nie obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy, jednakże Kupujący ma upoważnienie do wystąpienia w imieniu Wnioskodawcy o tą decyzję.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wnioskodawca nie posiadam innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

W piśmie z 28 października 2021 r. Wnioskodawca doprecyzował, że zgodnie z tym planem działka będzie przeznaczona pod zabudowę na terenach oznaczonych jako symbole 1P oraz 2ZP.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 położonej w miejscowości X., pow. …, województwo …, dla której V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w … prowadzi KW nr ….7 przez Sprzedawcę i Kupującego zdeterminuje jej opodatkowania podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Stanowisko Wnioskodawcy (doprecyzowane w piśmie z 25 października 2021 r.):

W ocenie Wnioskodawcy zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości winno zostać opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Po pierwsze wskazać należy, że sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca (sprzedający) nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

W przypadku osób fizycznych, dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie statut podatnika VAT konieczne jest każdorazowe ustalenie czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze m.in. handlowca czy usługodawcy. Wobec powyższego na gruncie tejże sprawy brak jest podstaw do uznania żeby zaplanowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę dokonana została w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Dodać także należy, że Wnioskodawca w ciągu ostatnich lat nie zawierał żadnych umów sprzedaży nieruchomości jako sprzedający czy też kupujący.

Na gruncie tej umowy Wnioskodawca wyzbywa się jedynie majątku swojego majątku osobistego.

Reasumując – w ocenie Wnioskodawcy – w przypadku zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, umowa ta winna być opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W piśmie z 25 października 2021 r. Wnioskodawca doprecyzował, że jego zdaniem transakcja sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym nr 1 nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Na gruncie przedmiotowej sprawy nie można uznać, że spełnione zostały kryteria uznania zamierzonej transakcji w ramach działalności gospodarczej. Transakcja dokonana będzie poza profesjonalnym obrotem gospodarczym — Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie niniejszej sprawy, transakcja sprzedaży nieruchomości winna być opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto jako Sprzedający Wnioskodawca złożył oświadczenie w treści aktu notarialnego, że nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarowi usług, zaś sprzedaż przedmiotu sprzedaży nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym 1. Dnia 18 czerwca 2020 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedający wyraził zgodę i zezwolił Kupującemu na dysponowanie przedmiotem sprzedaży. Sprzedający ustanowił pełnomocnika (po stronie Kupującego).

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwość Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w jego imieniu m.in. następujących czynności: do wystąpienia do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury oraz włączenia do układu drogowego, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, a także do wystąpienia o uzyskanie decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, do wystąpienia o uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej i leśnej, do wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy.

W świetle powyższego wskazać należy, że pełnomocnik będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki niezabudowanej nr 1. Pomimo, że czynności te będą wykonywane przez pełnomocnika, to aby mogły być poczynione, to faktyczny właściciel działki – Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Kupującemu.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez sprzedającego, ale przez osobę trzecią (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w imieniu Wnioskodawcy i na jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel działki będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie m.in. warunków technicznych przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury oraz włączenia do układu drogowego, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej i produkcji rolniczej, decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, będzie angażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do tej działki przez cały okres posiadania.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość nie stanowiła majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie może ona służyć takiej działalności w całym okresie jej posiadania.

Natomiast analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że Wnioskodawcę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki niezabudowanej nr 1.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży ww. działki, będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.), ustawa określa:

1. zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej,

2. zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że dla działki niezabudowanej nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowana przestrzennego, z którego wynika, że działka będzie przeznaczona pod zabudowę. Zatem ww. działka stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wyklucza to więc możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wyłączenie czynności dostawy niezabudowanego terenu budowlanego z zakresu stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie przesądza jeszcze o tym, że dana czynność nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem z okoliczności sprawy wynika, że działka nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy ww. działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie dla dostawy działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działki będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.