0114-KDIP4-1.4012.454.2021.2.DP

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 8 lipca 2021 r. (data wpływu 16 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 16 września 2021 r., data nadania 16 września 2021 r. (data wpływu 20 września 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 8 września 2021 r. (doręczone 10 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy pięciu działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 6 oraz jednej działki zabudowanej nr 5 – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

16 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 6 oraz 5.

Wniosek został uzupełniony pismem z 16 września 2021 r. (data wpływu 20 września 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Stan faktyczny nieruchomości (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku):

1. dz. nr położona w woj. (…), powiat (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`), A. - miasto, obręb (`(...)`), przy ul. (`(...)`) o pow. 961,00 m2, oznaczona jako pastwiska trwałe (PsIV) i grunty pod rowami (W-ŁIV). Działka jest niezabudowana. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gm. A. dz. ew. nr 1 położona jest na terenach oznaczonych symbolami KDGP-1 - tereny drogi publicznej klasy głównej ruchu przyspieszonego i U-4 - tereny usług (KW nr (…)). Właściciel nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość.

2. dz. ew. nr położona w woj. (`(...)`), powiat (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`), A. - miasto, obręb (`(...)`), przy ul. (`(...)`), o pow. 45,00 m2, oznaczona jako drogi (dr). Działka jest niezabudowana. Zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego gm. A. dz. ew. nr 2 położona jest na terenach oznaczonych symbolami KDGP-1 - tereny dróg publicznych klasy głównej ruchu przyspieszonego i KDL-11 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej (KW nr (…)). Właściciel nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość.

3. dz. ew. nr położona w woj. (`(...)`), powiat (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`) A. - miasto obręb (`(...)`), przy ul. (`(...)`) o pow. 1.024,00 m2, oznaczona jako pastwiska trwałe (PsIV), grunty pod rowami (W-ŁIV). Działka jest niezabudowana. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gm. A. dz. ew. nr 3 położona jest na terenach oznaczonych symbolem U-4 - tereny usług (KW nr (…)). Właściciel nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość.

4. dz. ew. położna w woj. (`(...)`), powiat (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`) A. - miasto, obręb (`(...)`) przy ul. (`(...)`), powierzchni 61,00 m2 oznaczona jako drogi (dr). Działka jest niezabudowana. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gm. A. dz. ew. nr 4 położona jest na terenach oznaczonych symbolem KDL-11 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej. (KW nr (…)). Właściciel nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość.

5. dz. ew. nr położona w woj. (`(...)`), powiat (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`) A. - miasto, obręb (`(...)`), przy ul. (`(...)`), o pow. 812,00 m2 oznaczona jako tereny mieszkaniowe (B). Działka jest zabudowana:

a) budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym 1-kondygnacyjnym, murowanym, o powierzchni zabudowy 125 m2 wybudowanym w 2000 r.

b) budynkiem niemieszkalnym 1-kondygnacyjnym, murowanym, o powierzchni zabudowy 77 m2,

którym nadano adres: (…). Zabudowania nie przekraczają granic gruntu. Brak innych budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gm. A. dz. ew. położona jest na terenach oznaczonych symbolem U-4 - tereny usług. (KW nr (…)). Właściciel nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość gruntową ani budynkową.

6. dz. nr 6 położona w woj. (`(...)`), powiat (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`) A. - miasto, obręb (`(...)`), przy ul. (`(...)`) o pow. 46,00 m2; oznaczona jako drogi (dr). Działka jest niezabudowana. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gm. A. dz. ew. nr 6 położona jest na terenach oznaczonych symbolem KDL - 11 - tereny dróg publicznych klasy lokalnej. Właściciel nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość.

9 listopada 2020 r. Spółka sp. z o.o. sp. k. (Wnioskodawca, Spółka) zawarła z (…) S.A. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 9 listopada 2021 r., w związku z powyższym Wnioskodawca zwraca z prośbą o wydanie przez Krajową Informację Skarbową interpretacji indywidualnej, stwierdzającej czy przedmiotowe nieruchomości zostaną opodatkowane podatkiem VAT (podatek od towarów i usług).

Ponadto w odpowiedzi na wezwanie Organu Wnioskodawca uzupełnił wniosek o następujące informacje:

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

31 maja 2017 r. Spółka została nabyta przez aktualnych właścicieli wraz z nieruchomościami, które stanowiły jej własność. Sama Spółka nabyła przedmiotowe nieruchomości 16 grudnia 2010 r., działał za nią wówczas zarząd związany z poprzednimi właścicielami.

Obecni właściciele zakupili Spółkę w celu realizowania na jej nieruchomościach inwestycji polegającej na budowie obiektów komercyjnych, niemniej jednak plany te nigdy nie doszły do skutku.

Odpowiadając na pytania Organu,czy nabycie działek: było udokumentowane fakturą wystawioną na Wnioskodawcę, podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki oraz czy podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i korzystało ze zwolnienia z opodatkowania, a także czy z tytułu nabycia działek przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego, Wnioskodawca wskazał, że nabycie Spółki nastąpiło umową przeniesienia praw i obowiązków komandytariusza w drodze sprzedaży.

Od momentu wejścia w posiadanie Nieruchomości do momentu planowanej sprzedaży Spółka w żaden sposób nie wykorzystywała przedmiotowych Nieruchomości i nie podejmowała wobec tychże Nieruchomości jakichkolwiek działań opodatkowanych podatkiem VAT. Budynki i budowle nie były oddane w użytkowanie oraz nie były wykorzystywane.

W odniesieniu do działki nr Wnioskodawca wskazał, że na działce znajdują się sieci elektryczne oraz będą się znajdować na działce w dniu sprzedaży. Budowle znajdujące się na działce nie są własnością Spółki i Wnioskodawca nie ma wiedzy, kiedy rozpoczęto użytkowanie budowli, dokumentacja przekazana nowym właścicielom Spółki nie była kompletna.

Spółka nigdy nie skorzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od daty nabycia przez obecnych właścicieli w 2017 r.

Spółka została nabyta w 2017 r., tj. 4 lata temu.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A. wynika, że działka nr 1 (w części) przeznaczona jest w części pod zabudowę usługową (symbol U-4), a w części pod budowę drogi (symbol KDGP-1).

W odniesieniu do działki nr Wnioskodawca wskazał, że na działce znajdują się sieci telekomunikacyjne oraz będą się znajdować na działce w dniu sprzedaży. Budowle znajdujące się na działce nie są własnością Spółki i Wnioskodawca nie ma wiedzy, kiedy rozpoczęto użytkowanie budowli, dokumentacja przekazana nowym właścicielom Spółki nie była kompletna. Spółka nigdy nie skorzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od daty nabycia przez obecnych właścicieli w 2017 r.

Spółka została nabyta w 2017 r., tj. 4 lata temu.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A. wynika, że działka nr 2 przeznaczona jest pod budowę drogi (symbol KDGP-1 i KDL-11).

W odniesieniu do działki Wnioskodawca wskazał, że na działce nie ma budowli, a z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A. wynika, że działka nr 3 przeznaczona jest pod zabudowę usługową (symbol U-4).

W odniesieniu do działki Wnioskodawca wskazał, na działce znajdują się sieci telekomunikacyjne oraz będą się znajdować na działce w dniu sprzedaży. Budowle znajdujące się na działce nie są własnością Spółki i Wnioskodawca nie ma wiedzy, kiedy rozpoczęto użytkowanie budowli, dokumentacja przekazana nowym właścicielom Spółki nie była kompletna. Spółka nigdy nie skorzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od daty nabycia przez obecnych właścicieli w 2017 r.

Spółka została nabyta w 2017 r., tj. 4 lata temu.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A. wynika, że działka nr 2 przeznaczona jest pod budowę drogi (symbol KDL-11).

W odniesieniu do działki nr Wnioskodawca wskazał, że na działce znajdują się sieci elektryczne, wodociągowe i kanalizacji oraz ww. budowle będą się znajdować na działce w dniu sprzedaży. Sieci elektryczne i wodociągowe znajdujące się na działce nie są własnością Spółki, sieci kanalizacji stanowią własność Spółki. Wnioskodawca nie ma wiedzy, kiedy rozpoczęto użytkowanie budowli, dokumentacja przekazana nowym właścicielom Spółki nie była kompletna. Spółka nigdy nie skorzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od daty nabycia przez obecnych właścicieli w 2017 r.

Nowi właściciele nabyli spółkę w 2017 r., tj. 4 lata temu.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A. wynika, że działka nr 5 przeznaczona jest pod zabudowę usługową (symbol U-4).

W okresie od daty nabycia Spółki przez nowych właścicieli do czasu planowanej transakcji, budynki posadowione na działce nr 5 nie były i nie są i nie będą użytkowane.

W odniesieniu do działki Wnioskodawca wskazał, na działce znajdują się sieci elektryczne, telekomunikacyjne i wodociągowe oraz będą się znajdować na działce w dniu sprzedaży. Budowle znajdujące się na działce nie są własnością Spółki i Wnioskodawca nie ma wiedzy, kiedy rozpoczęto użytkowanie budowli, dokumentacja przekazana nowym właścicielom Spółki nie była kompletna. Spółka nigdy nie skorzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od daty nabycia przez obecnych właścicieli w 2017 r.

Nowi właściciele nabyli spółkę w 2017 r., tj. 4 lata temu.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A. wynika, że działka nr 6 przeznaczona jest pod budowę drogi (symbol KDL-11).

Ponadto Wnioskodawca przywołał zapisy MPZP, tj. Uchwały nr (…) Rady Miejskiej w A. z dnia (…) 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A.:

· § 47. 1. Tereny oznaczone symbolami od U-1 do U-5 przeznacza się na realizacje i utrzymanie zabudowy usług komercyjnych.

2. Na terenach oznaczonych symbolami od U-1 do U-5 dopuszcza się realizacje i utrzymanie infrastruktury towarzyszącej, takiej jak: drogi wewnętrzne, miejsca parkingowe, infrastruktura techniczna, dojścia, dojazdy, przejazdy, ogrodzenia oraz obiekty malej architektury. [`(...)`]

§ 50. 3) na terenie oznaczonym symbolem U-4 dopuszcza się realizacje obiektów handlowych o maksymalnej powierzchni sprzedaży 2000 m2.

· § 74.1. Teren oznaczony symbolem KDGP-1 przeznacza się na utrzymanie i realizację drogi publicznej klasy drogi głównej ruchu przyśpieszonego, przy czym po oddaniu do użytku obwodnicy miasta A. (drogi krajowej), tj. gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie drogi, wydana przez właściwe organy, stanie się ostateczna, dopuszcza się obniżenie klasy drogi do klasy głównej lub zbiorczej).

· § 75. 1. Na terenach oznaczonych symbolami KDZ-1, KDZ-2, od KDL-1 do KDL-12, od KDD‑1 do KDD-8, od KDPJ-1 do KDPJ-5, KDW-1, KDW-2: 1) zakazuje się realizacji obiektów budowlanych i urządzeń niezwiązanych z przeznaczeniem terenu, z wyjątkiem obiektów budowlanych takich jak infrastruktura techniczna, urządzenia melioracji wodnej i przeciwpowodziowe, reklamy, obiekty małej architektury realizowanych za zgodą zarządcy drogi wydaną w oparciu przepisy odrębne z zakresu dróg publicznych; [`(...)`]

§ 77. 1. Na terenach oznaczonych symbolami KDGP-1, KDZ-1, KDZ‑2, od KDL-1 do KDL-15 należy utrzymać lub lokalizować pojedyncze jezdnie o ruchu dwukierunkowym).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zaistnieje konieczność naliczenia podatku VAT, czy też zwolnienie z tegoż podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wg najlepszej wiedzy Wnioskodawcy sprzedaż nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych (ściśle określonych) czynności stawkami obniżonymi, bądź z zastosowaniem zwolnienia od podatku. Określił również warunki stosowania obniżonych stawek i zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem lub sprzedano, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Jednakże – jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy – podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Należy zauważyć, że ustawa przewiduje również zwolnienia od podatku dla nieruchomości niezabudowanych.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. 9 listopada 2020 r. Wnioskodawca zawarł z (…) S.A. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem. Przedmiotowe nieruchomości Spółka nabyła 16 grudnia 2010 r., działał za nią wówczas zarząd związany z poprzednimi właścicielami. 31 maja 2017 r. Spółka została nabyta przez aktualnych właścicieli wraz z nieruchomościami, które stanowiły jej własność. Obecni właściciele zakupili Spółkę w celu realizowania na jej nieruchomościach inwestycji – budowy obiektów komercyjnych, która nie doszła do skutku.

Nieruchomości położone są w województwie (`(...)`), powiat (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`), A. - miasto, obręb (`(...)`), przy ulicy (`(...)`). Znajdują się na terenach, dla których został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Wnioskiem objęte są:

· działka nr 1 – niezabudowana, oznaczona jako pastwiska trwałe i grunty pod rowami, zgodnie z MPZP przeznaczona jest w części pod zabudowę usługową, a w części pod budowę drogi, znajdują się na niej sieci elektryczne niebędące własnością Spółki,

· działka nr 2 – niezabudowana, oznaczona jako droga, zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod budowę drogi, znajdują się na niej sieci telekomunikacyjne niebędące własnością Spółki,

· działka nr 3 – niezabudowana, oznaczona jako pastwiska trwałe i grunty pod rowami, zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod zabudowę usługową, nie ma na niej budowli,

· działka nr 4 – niezabudowana, oznaczona jako drogi, zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod budowę drogi, znajdują się na niej sieci elektryczne i telekomunikacyjne niebędące własnością Spółki,

· działka nr 5 – zabudowana, oznaczona jako tereny mieszkaniowe, zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod zabudowę usługową, znajdują się na niej sieci elektryczne i wodociągowe niebędące własnością Spółki oraz budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny i sieć kanalizacji będące własnością Spółki.

· działka nr 6 – niezabudowana, oznaczona jako drogi, zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod budowę drogim, znajdują się na niej sieci telekomunikacyjne i wodociągowe niebędące własnością Spółki.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zaistnieje konieczność naliczenia podatku VAT, czy też zwolnienie od podatku w przypadku sprzedaży powyższych nieruchomości.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a przedmiotem planowanej transakcji jest towar w rozumieniu art. 2 ust. 6 ustawy. Co za tym idzie, czynność sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 w podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak zaznaczono powyżej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zastosowanie zwolnienia od podatku.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek.

Wnioskodawca nie wykorzystywał w żaden sposób przedmiotowych nieruchomości, a więc nie można stwierdzić, że były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. W konsekwencji nie jest spełniony jeden z warunków zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym dostawa nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dalszą analizę możliwości zastosowania zwolnienia od podatku do planowanej transakcji należy rozpocząć od stwierdzenia, czy dana działka jest terenem niezabudowanym, czy też jest zabudowana budynkiem, budowlą lub ich częścią.

Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży, można pogrupować następująco:

1. działka nr 5, na której znajdują się:

· budynek mieszkalny i niemieszkalny,

· sieci elektryczne i wodociągowe, które nie są własnością Spółki,

· sieci kanalizacji, stanowiące własność Spółki,

2. działka nr 3, na której nie ma budynków ani budowli (jest niezabudowana),

3. działki nr 1, 2, 4, 6, na których znajdują się wyłącznie sieci telekomunikacyjne, elektryczne lub wodociągowe, które nie są własnością Spółki.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: Kodeks cywilny) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z treści § 2 cyt. przepisu wynika natomiast, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W myśl § 3 powołanego przepisu przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego – urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W myśl powołanych wyżej przepisów Kodeksu cywilnego sieci telekomunikacyjne, elektryczne lub wodociągowe, które nie są własnością Spółki, a które znajdują się na działkach nr 1, 2, 4, 6 oraz 5, nie mogą być przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży działek, a tym samym nie będą brane pod uwagę przy ustalaniu wysokości opodatkowania dostawy działek nr 1, 2, 4, 6 oraz 5.

W przedmiotowej sprawie Spółka nie jest właścicielem ww. naniesień, więc nie może dokonać ich dostawy. Zatem, skoro w niniejszej sprawie w odniesieniu do ww. naniesień nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, to nie będą one przedmiotem planowanej transakcji.

W konsekwencji w niniejszej sprawie przedmiotem dostawy będzie:

· grunt, w przypadku działek 1, 2, 3, 4, 6,

· należące do Spółki budynki i budowle znajdujące się na działce 5,

czyli przedmiotem wniosku jest dostawa pięciu działek niezabudowanych oraz jednej działki zabudowanej.

Jak wspomniano powyżej, analiza art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów determinuje przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane – które należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że wszystkie działki niezabudowane objęte wnioskiem są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta A., przy czym:

· działka nr 1 w części przeznaczona jest w części pod zabudowę usługową (symbol U‑4), a w części pod budowę drogi (symbol KDGP-1),

· działka nr 2 przeznaczona jest pod budowę drogi (symbol KDGP-1 i KDL-11),

· działka nr 3 przeznaczona jest pod zabudowę usługową (symbol U-4),

· działka nr 4 przeznaczona jest pod budowę drogi (symbol KDL-11),

· działka nr 6 przeznaczona jest pod budowę drogi (symbol KDL-11).

Zatem należy stwierdzić, że ww. działki stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę, czyli są terenami budowlanymi zdefiniowanymi w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 6 należało uznać za nieprawidłowe.

W celu ustalenia, czy dla dostawy działki nr 5 – zabudowanej budynkami o charakterze mieszkalnym i niemieszkalnym oraz siecią kanalizacji – zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków i budowli, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Wnioskodawca wskazał, że Spółka nabyła przedmiotowe nieruchomości 16 grudnia 2010 r. i nie wykorzystywała ich w żaden sposób do momentu planowanej sprzedaży, oraz że budynki i budowle nie były oddane w użytkowanie innemu podmiotowi ani nie były wykorzystywane przez Spółkę. Wynika z tego jednoznacznie, że przedmiotowe budynki i budowle znajdowały się już na działce w momencie nabycia ich przez Spółkę, a w konsekwencji, w stosunku do tych budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie rozumiane jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu.

Wnioskodawca wskazał, że nie poczynił żadnych nakładów na nieruchomość gruntową lub nieruchomości budynkowe.

A zatem dostawa działki nr 5 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy też dodać, że Wnioskodawca i jego kontrahent mogą również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż nie powinna być opodatkowana, a – jak wykazano w niniejszej interpretacji – dostawa działki nr 5 będzie czynnością opodatkowaną korzystającą ze zwolnienia od podatku, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Wydana interpretacja dotyczy tylko Wnioskodawcy, który wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie, i nie wywołuje skutków prawnych dla innych podmiotów uczestniczących w dostawie pięciu działek niezabudowanych nr 1, 2, 3, 4, 6 oraz jednej działki zabudowanej nr 5.

Ponadto tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytań) Wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.