0114-KDIP1-3.4012.463.2021.3.PRM

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 1 lipca 2021 r. (data wpływu 9 lipca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 18 sierpnia 2021 r. (data wpływu 23 sierpnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 11 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.463.2021.1.PRM (doręczone Stronie 16 sierpnia 2021 r.), oraz uzupełnionym pismem z 1 września 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 25 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.463.2021.2.PRM (doręczone Stronie 30 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dostawy działki niezabudowanej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej,uzupełniony pismem z 18 sierpnia 2021 r. (data wpływu 23 sierpnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 11 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.463.2021.1.PRM (doręczone 16 sierpnia 2021 r.) oraz uzupełniony pismem z 1 września 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 25 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.463.2021.2.PRM (doręczone 30 sierpnia 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dostawy działki niezabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca – osoba fizyczna – nie prowadzi działalności gospodarczej.

27 października 2017 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną dotyczącą przyszłej sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr 1/1, która powstała po podziale działki nr 1 położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…).

Umowę przedwstępną warunkową Wnioskodawca zawarł ze Spółką (będącą czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług)) zamierzającą wybudować na ww. działce pawilon handlowy wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą.

Działka nr 1/1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona jest jako teren aktywności gospodarczej nieprzemysłowej oraz usług niecentrotwórczych (symbol 141/UW).

Sprzedawca podpisał ze Spółką umowę dzierżawy celem dysponowania przez Spółkę przedmiotem umowy na cele budowlane. Dodatkowo w umowie przedwstępnej udzielił Spółce pełnomocnictw do występowania przez organami administracji państwowej celem uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę pawilonu handlowego.

18 czerwca 2021 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość w związku z pozyskaniem przez Spółkę niezbędnych dokumentów (w tym pozwolenia na budowę).

W uzupełnieniu do wniosku z 18 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że działka nr 1 została nabyta w ramach darowizny od rodziców jako majątek prywatny (akt notarialny z 12 stycznia 2016 r., rep. A (…)).

Działka nr 1 - a po podziale działka nr 1/1 - nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do żadnych celów, stanowiła wyłącznie majątek prywatny.

Nabycie działki nr 1 (darowizna), w wyniku podziału której powstała działka nr 1/1, nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie wystawiono faktury VAT. Z tytułu nabycia ww. działki nie przysługiwało prawo odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT.

Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej, działalności rolniczej i nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Działka nr 1, z której wydzielona została działka nr 1/1, nie była wykorzystywana w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Do momentu sprzedaży działki nr 1/1 nie zostały podjęte jakiekolwiek czynności wymagające własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działki gruntu. Przed sprzedażą działki nr 1/1 został dokonany jedynie podział drugiej działki wyodrębnionej z działki nr 1 tj. podział działki nr 1/2. Wnioskodawca przed sprzedażą działki nie podjął jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami mających na celu sprzedaż działki.

Ostateczna umowa sprzedaży działki nr 1/1 została zawarta aktem notarialnym 18 czerwca 2021 r., rep. A (…).

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości wynikające z podziału działki nr 1, które zamierza sprzedać, tj. jedną działkę niezabudowaną o nr 1/3 przylegającą do działki nr 1/1, powstałą z podziału działki nr 1/2. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych (oprócz wskazanej w przedmiotowym wniosku) nieruchomości zabudowanych lub niezabudowanych.

W uzupełnieniu do wniosku z 1 września 2021 r. Wnioskodawca wskazał, że nikt nie występował (sprzedawca lub kupujący) o ustalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym znajduje się m.in. działka nr 1 ustaliła uchwałą Rada Miejska w (…). Jako właściciel Wnioskodawca wystąpił o wydanie wypisu z ww. planu i zaświadczenia dla przedmiotowej działki.

Postanowienia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działki nr 1/1 w kwestii przeznaczenia podstawowego: usługi rzemiosła, drobne zakłady wytwórcze, usługi budowlane, usługi motoryzacyjne, magazyny z wykluczeniem magazynów wielkoprzestrzennych o charakterze logistycznym, obiekty handlowe o maksymalnej powierzchni sprzedaży 300 m2.

Postanowienia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działki nr 1/1 w kwestii przeznaczenia uzupełniającego:

1. zabudowa biurowa, administracyjna;

2. urządzenia infrastruktury technicznej;

3. ulice i urządzenia komunikacji kołowej i pieszej;

4. wyodrębnione tereny zieleni publicznej.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem (wypis aktu notarialnego z 15 września 2016 r., repertorium A nr (…)) były następujące:

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 2 tej umowy:

1. K. W. oraz M. W. w imieniu spółki pod firmą (…) z siedzibą w (…) zobowiązują się zawrzeć do dnia trzydziestego maja dwa tysiące siedemnastego roku (30.05.2017) umowę sprzedaży, zgodnie z którą K. W. sprzeda spółce pod firmą (…) z siedzibą w (…) w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń działkę gruntu o powierzchni 3.000,00 m3 (trzy tysiące metrów kwadratowych) powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1 i powierzchni 1,0272 ha, opisanej w § 1 niniejszego aktu za łączną cenę w kwocie (…) zł (…), zaś M. W. w imieniu spółki pod firmą (…) oświadcza, że prawo własności powyższej nieruchomości niezwłocznie, to jest w terminie 14 (czternastu) dni po spełnieniu się niżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia trzydziestego maja dwa tysiące siedemnastego roku (30.05.2017) pod niżej opisanymi warunkami, za opisaną wyżej cenę i w wyżej opisanym terminie kupi.

2. Strony uzależniają zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

a) wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 (…) zgodnie z załącznikiem graficznym załączonym do niniejszego aktu;

b) uzyskania przez Kupującego mapy sytuacyjnej z projektem podziału działki numer ew. 1 (…) i ostatecznej decyzji projektu podziału nieruchomości;

c) wykreślenia służebności osobistej o treści opisanej w § 1 niniejszego aktu z działu III księgi wieczystej, która zostanie założona dla działki gruntu o powierzchni 3.000,00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, stanowiącej działkę gruntu o numerze ew. 1 w terminie 1 (jednego) miesiąca od dokonania podziału;

d) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania działki gruntu o powierzchni 3.000,00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, stanowiącej działkę gruntu o numerze ew. 1, obiektami zgodnie z planem inwestycyjnym Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550 m2;

e) uzyskania przez Kupującego zaświadczenia z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z informacją czy na terenie gminy nie został przyjęty plan rewitalizacyjny oraz czy nie została wprowadzona specjalna strefa rewitalizacyjna zgodnie z ustawą o rewitalizacji (Dz. U. z 2015 r. poz. 1777) wraz z informacją, że działka numer ew. 1 opisana wyżej nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, a ponadto nie jest lasem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2015 r. poz. 2100) oraz nie jest objęta decyzją starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, wobec czego stosownie do treści art. 37a ust. 1 ustawy o lasach, Skarbowi Państwa nie przysługuje prawo pierwokupu powyższej nieruchomości;

f) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;

g) niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

h) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

i) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

j) uzyskania przez Sprzedawcę od naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego zaświadczenia, o którym mowa w art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2016 r. poz. 205).

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 3 tej umowy:

Stawający zgodnie oświadczają, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków określonych w § 2.2 niniejszego aktu, z wyjątkiem warunków określonych w § 2 ust. 2 lit. a) i b) oraz j) złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w § 2.2 niniejszej umowy, z wyjątkiem warunków określonych w § 2 ust. 2 lit. a) i b) oraz j).

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 4 tej umowy:

Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się nie obciążać prawa własności przedmiotowych działek jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich w czasie pomiędzy zawarciem niniejszej umowy a zawarciem umowy przyrzeczonej.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 5 tej umowy:

Sprzedawca zobowiązuje się do złożenia w umowie przeniesienia prawa własności nieruchomości opisanej bliżej w § 1 niniejszego aktu, oświadczenia o następującej treści: „Sprzedawca zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymać od dokonania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującego na działce gruntu o powierzchni 3.000.00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o numerze 1 opisanej w § 1.1, planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego”.

Sprzedawca oświadcza, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Kupującemu realizacji planowanej inwestycji na działce gruntu o powierzchni 3.000,00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o numerze 1 opisanej w § 1.1. Sprzedawca zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości (…)zł ((…) złotych) za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego, w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określone kwoty kary umownej.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 6 tej umowy:

Stawający oświadczają, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń określonych w § 2 niniejszego aktu oraz zobowiązują się dokonywać wszelkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 8 tej umowy:

Kupujący oświadcza, że zapłata całkowitej ceny sprzedaży nastąpi w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży, przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w umowie przyrzeczonej. W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, Sprzedawca do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej jest zobowiązany przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status Sprzedawcy jako czynnego podatnika podatku VAT interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Izby Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawi fakturę VAT.

W zakresie obowiązku, o którym mowa powyżej, Kupujący zobowiązuje się poddać w umowie przyrzeczonej sprzedaży egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

W odniesieniu do powyższego w § 7 ostatecznej umowy sprzedaży działki nr 1/1, określonej aktem notarialnym z 18 czerwca 2021 r., repertorium A nr (…) zapisano:

1. K. W. wystąpi do Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej (KIS) z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Strony oświadczają, że w przypadku wydania przez KIS interpretacji, z której wynikać będzie, iż przedmiotowa transakcja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zobowiązują się do zawarcia aneksu w formie aktu notarialnego do niniejszej umowy, w terminie 30 (trzydziestu) dni licząc od dnia otrzymania przez K. W. wyżej opisanej interpretacji podatkowej, w zakresie wskazanej wyżej ceny za Nieruchomość, w ten sposób, że cena Nieruchomości wskazana powyżej będzie kwotą netto, do której doliczony zostanie podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 9 tej umowy:

Sprzedawca zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymać od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującego podziału, o którym mowa w § 2 niniejszego aktu. Strony umowy ustalają, że w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia spółce pod firmą (…) z siedzibą w (…) podziału, o którym mowa w § 2 niniejszego aktu, w szczególności nie podpisania wniosku o podział nieruchomości, Sprzedawca zapłaci spółce karę umowną w wysokości (…)zł ((…) złotych), w terminie 7 (siedem) dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 10 tej umowy:

K. W. oświadcza, że wydanie w posiadanie przedmiotowej nieruchomości nastąpi w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży i co do powyższego obowiązku wydania zobowiązuje się poddać w umowie przyrzeczonej sprzedaży egzekucji, stosownie do art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 11 tej umowy:

Sprzedawca od dnia zawarcia niniejszej umowy przez cały okres jej trwania zobowiązuje się powstrzymać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej działki gruntu o powierzchni 3.000,00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o numerze ew. 1 opisanej w § 1.1., która to zmiana będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej Kupującego. W szczególności zobowiązuje się, że nie będzie dokonywał jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności działki gruntu o powierzchni 3.000,00 m2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o numerze ew. 1 opisanej w § 1.1., w tym także nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 12 tej umowy:

1. Sprzedawca jest zobowiązany do przedłożenia Kupującemu przed zawarciem umowy przyrzeczonej aktualnego zaświadczenia tj. wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, o niezaleganiu przez Sprzedawcę w opłaceniu składek na ubezpieczenie społeczne, zaświadczenia o braku zaległości podatkowych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej.

2. Stawający zgodnie ustalają, że w przypadku wystąpienia na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej ciążących na przedmiotowej nieruchomości zobowiązań hipotecznych lub zobowiązań innego rodzaju, w szczególności z tytułu nie zapłacenia składek na ubezpieczenie społeczne lub podatków i zawarcia przez Kupującego umowy przyrzeczonej, Kupujący ma prawo do zapłaty ceny w sprzedaży w ten sposób, że część ceny, której zapłata na rzecz wierzyciela spowoduje wykreślenie hipoteki lub wygaśnięcia zobowiązania, zostanie zapłacona na rachunek wierzyciela, natomiast cena w pozostałej części zostanie zapłacona na rzecz Sprzedawcy w sposób określony w § 8 niniejszego aktu. W takim przypadku Sprzedawca wyraża zgodę na wystąpienie do wierzycieli z zapytaniem o wysokość istniejącego zadłużenia.

3. Sprzedawca zobowiązuje się do doprowadzenia do wykreślenia oraz skutecznego wykreślenia służebności osobistej w treści opisanej w § 1 niniejszego aktu z działu III księgi wieczystej, która zostanie założona dla działki gruntu o powierzchni 3.000,00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o numerze ew. 1 opisanej w § 1 niniejszego aktu, stanowiącej działkę gruntu o numerze ew. 1 w terminie (jednego) miesiąca od dokonania podziału.

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 15 tej umowy:

1. Stawający zgodnie oświadczają, że koszty niniejszego aktu jak i umowy przyrzeczonej ponosi Kupujący, w tym opłatę sądową którą uiścił przelewem na rachunek Kancelarii Notarialnej.

2. Stawający zgodnie oświadczają, że koszty związane z realizacją warunków określonych w § 2 poniesie Kupujący, za wyjątkiem uzyskania zaświadczenia określonego w § 2 pkt j).

3. Sprzedawca oświadcza, że sprzedaż przez Niego przedmiotowej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w związku z tą sprzedażą nie jest podatnikiem tego podatku w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 ).

Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem określone w § 16 tej umowy:

Stawający zgodnie oświadczają i potwierdzają, że postanowienia przedmiotowej umowy ustalone zostały w wyniku wspólnych, indywidualnych uzgodnień Kupującego i Sprzedawcy.

Nabywca dokonał wszystkich czynności objętych udzielonym pełnomocnictwem. Pełen zakres pełnomocnictwa udzielonego nabywcy działki nr 1/1 znajduje się w wypisie aktu notarialnego z 15 września 2016 r., repertorium A nr (…) (przedwstępna umowa sprzedaży pod warunkiem), tj.:

W § 7 ww. wypisu aktu notarialnego ustalono pełen zakres pełnomocnictwa. Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 2 tego aktu notarialnego, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedawca oświadczył, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Jednocześnie oświadczył, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością stanowiąca działkę gruntu o powierzchni 3.000 m2, powstałą w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości opisanej w § 1 tego aktu notarialnego, stanowiącej działkę gruntu o numerze ew. 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnienia Kupującemu działki będącej przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności złożenia dokumentów w celu jej uzyskania oraz odbioru dokumentów.

Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działce o powierzchni 3.000,00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o numerze ew. 1 opisanej w § 1 tego aktu notarialnego, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Ponadto Sprzedawca udzielił pełnomocnictwa pracownikowi Kupującego do dokonania wszelkich czynności z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki gruntu o powierzchni 3.000,00 m2, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości opisanej w § 1 tego aktu notarialnego, stanowiącej działkę gruntu o numerze ew. 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, a także z wydaniem zaświadczenia potwierdzającego status istniejącego zjazdu oraz na przebudowanie istniejącego zjazdu, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 18 sierpnia 2021 r.):

Czy w związku z dokonaniem sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr 1/1 podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT, do ceny sprzedaży ww. działki Wnioskodawca powinien doliczyć należny podatek VAT - czy transakcja ta zwolniona jest z podatku VAT w myśl przepisów ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu do wniosku z 18 sierpnia 2021 r.):

W dniu 18 czerwca 2021 r. Wnioskodawca - jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej ani działalności rolniczej - dokonał sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/1 stanowiącej jego majątek prywatny. Działka nr 1/1 powstała z podziału działki nr 1, którą Wnioskodawca otrzymał 12 stycznia 2016 r., w ramach darowizny od rodziców i była jedyną nieruchomością jaką posiadał.

Działka nr 1/1 została sprzedana podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą w formie spółki akcyjnej, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Działka ta jest niezabudowana, stanowi grunt orny, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako teren 141-UW tj. teren aktywności gospodarczej nieprzemysłowej oraz usług niecentrotwórczych.

Wnioskodawca w czasie przeszłym nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niż przedmiotowa działka czy też dokonywał zakupu.

Nabywca uzyskał dzięki udzielonym pełnomocnictwom od Wnioskodawcy decyzję pozwolenia na budowę pawilonu handlowego.

W związku z tym zachodzi konieczność naliczenia podatku VAT – 23%, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów (np. gruntu) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku od towarów i usług w przypadku gdy dokonują oni sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany jest na własne potrzeby, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tych sprawach, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg wskazanych powyżej przykładowych czynności, a nie wystąpienie jednej z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej ani działalności rolniczej i nie był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Wnioskodawca w 2016 r. otrzymał w darowiźnie od rodziców niezabudowaną działkę nr 1.

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie wystawiono faktury.

Działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do żadnych celów, stanowiła wyłącznie majątek prywatny.

Ww. działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalonego uchwałą Rady Miasta.

W 2017 r. Wnioskodawca podpisał ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/1 powstałej z podziału działki nr 1, na mocy której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać ww. działką pod warunkiem:

- wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1,

· - uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość,

· - uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji.

W związku z planowaną sprzedażą działki nr 1/1 Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń,w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, a także na usytuowanie przez Spółkę Jej kosztem i staraniem tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Spółka dokonała wszystkich czynności objętych udzielonym pełnomocnictwem.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży Wnioskodawca wyraził również zgodę na dysponowanie przez Spółkę działką nr 1/1 na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp.

Wnioskodawca wydzierżawił Spółce przedmiotową działkę celem dysponowania przez Spółkę przedmiotem umowy na cele budowlane.

Do momentu sprzedaży działki nr 1/1 nie zostały podjęte jakiekolwiek czynności wymagające własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości w. działki gruntu. Przed sprzedażą działki nr 1/1 został dokonany podział drugiej wyodrębnionej z działki nr 1 tj. podział działki nr 1/2.

Wnioskodawca przed sprzedażą działki nie podjął jakichkolwiek aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami mających na celu sprzedaż działki.

Ostateczna umowa sprzedaży działki nr 1/1 została zawarta aktem notarialnym 18 czerwca 2021 r., rep. A (…).

W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości zabudowanych lub niezabudowanych.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości wynikające z podziału działki nr 1, które zamierza sprzedać, tj. jedną działkę niezabudowaną o nr 1/3 przylegającą do działki nr 1/1, powstałą z podziału działki nr 1/2.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanej działki nr 1/1.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką zawarto przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1/1, powstałej z podziału działki nr 1. Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami oraz do podejmowania działań niezbędnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, pozwoleń oraz warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego oraz na usytuowanie przez Spółkę Jej kosztem i staraniem tymczasowego przyłącza energetycznego. Wnioskodawca udzielił również Spółce zgody na dysponowanie działką w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. Spółka dokonała wszystkich czynności objętych udzielonym pełnomocnictwem.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (Spółkę), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość była własnością Wnioskodawcy i podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Jego sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę stosownych pełnomocnictw Spółce skutkowało tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Spółkę były podejmowane przez Wnioskodawcę w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel działki nr 1/1 był stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca wydzierżawił Spółce działkę nr 1/1 celem dysponowania przez Spółkę przedmiotem umowy na cele budowlane.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak

i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działki nr 1/1, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto, w analizowanej sprawie Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 1w celu sprzedaży działki nr 1/1. Dodatkowo dokonany został również podział innej działki wyodrębnionej z działki nr 1 tj. działki nr 1/2, w celu jej sprzedaży. Wnioskodawca zamierza w przyszłości sprzedać inne nieruchomości powstałe z podziału działki nr 1.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podejmowanych przez Wnioskodawcę działań (w tym dokonywanych przez pełnomocnika) świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż działki nr 1/1 przybrała formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedawcy wykraczały poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność dokonywana przez Sprzedawcę w przedmiocie zbycia działki była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami.

Skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki nr 1/1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z wniosku wynika, że działka nr 1/1, objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ustalonym uchwałą Rady Miasta, z którego wynika, że została ona przeznaczona pod usługi rzemiosła, drobne zakłady wytwórcze, usługi budowlane, usługi motoryzacyjne, magazyny z wykluczeniem magazynów wielkoprzestrzennych o charakterze logistycznym, obiekty handlowe o maksymalnej powierzchni sprzedaży 300 m2.

W analizowanym przypadku działka nr 1/1, stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawca nabył działkę nr 1 w ramach darowizny. Nabycie ww. działki nie podległo opodatkowaniu podatkiem VATi nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, działka nr 1 nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. Nie są zatem spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Zatem dla dostawy działki nr 1/1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr 1/1 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia do podatku VAT przy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Ponadto Organ zauważa, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. 3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.