0114-KDIP1-1.4012.414.2021.2.RR

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 15 czerwca 2021 r. (data wpływu 21 czerwca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 28 sierpnia 2021 r. (data wpływu 29 sierpnia 2021 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 20 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.414.2021.1.RR o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 28 sierpnia 2021 r. (data wpływu 29 sierpnia 2021 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 20 sierpnia 2021 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.414.2021.1.RR (skutecznie doręczone 24 sierpnia 2021 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

– Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Pana (…);

– Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

Panią (…)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

26 czerwca 2015 r. na mocy aktu notarialnego małżonkowie Pani (…) i Pan (…) kupili:

1. 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym 1 o powierzchni 0,7948 ha, położonej w (…) przy ulicy (`(...)`), objętej księgą wieczystą numer (…),
2. udział wynoszący 11/200 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym 2 o powierzchni 0,7209 ha, położonej w (…) przy ulicy (`(...)`), objętej księgą wieczystą numer (…),
3. udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym 3 o powierzchni 0,1690 ha położonej w (…) przy ulicy (`(...)`) oraz udział wynoszący 1/2 część we współwłasności usytuowanej na tej działce stanowiącej odrębną nieruchomość drogi (…), objętych księgą wieczystą numer (…).

21 lutego 2020 r. Wnioskodawcy otrzymali decyzję administracyjną wydaną przez Prezydenta Miasta (…) o podziale działki 1 na działki 4 oraz 5.

9 września 2020 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży spółce akcyjnej będącej podatnikiem podatku od towarów i usług:

1. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu numer 5

2. udział wynoszący 22/200 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 2.

Wnioskodawcy udzielili kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji procesu inwestycyjno-budowlanego.

Pani (…) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…) oraz jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

Pan (…) prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej z siedzibą w (…) oraz spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej żadnego z Wnioskodawców. Również nie były one przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Ponadto Wnioskodawca w uzupełnieniu do złożonego odpowiadając na zadane pytania wskazał, że:

1. Nieruchomości, których dotyczy planowana sprzedaż poszczególnych części w prawie użytkowania wieczystego są objęte małżeńską współwłasnością majątkową.
2. Działalność gospodarcza prowadzona przez małżonkę Wnioskodawcy nie była/nie jest związana z usługami zwianymi z obrotem nieruchomościami oraz z działalnością deweloperską.
3. Wnioskodawca oraz małżonka Wnioskodawcy nie jest rolnikiem ryczałtowym.
4. Nieruchomości, których dotyczy sprzedaż poszczególnych części w prawie użytkowania wieczystego nie były oraz nie będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez Wnioskodawcę lub małżonkę Wnioskodawcy do działalności rolniczej a tym samym z ww. gruntu Strony nie dokonują sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.
5. Udzielone przez Strony pełnomocnictwo upoważnia kupującego do uzyskania pozwolenia na budowę.
6. Kupujący w ramach udzielonego pełnomocnictwa zamierza dokonać do dnia zawarcia ostatecznej umowy niezbędnych czynności do uzyskania pozwolenia na budowę.
7. Strony nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
8. Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.
9. Działka o nr 1 została podzielona na mniejsze działki z powodu jej wielkości.
10. Podział działki nr 1 na mniejsze działki był wspólną decyzją małżonków.
11. Wnioskodawcy nabyli nieruchomości, których dotyczy sprzedaż w celu budowy domu jednorodzinnego.
12. Nieruchomości od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży nie były przez Strony wykorzystywane.
13. Zainteresowani nie podejmowali aktywnych działania w celu sprzedaży ww. działek gruntu tj. marketingowych/reklamowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.
14. Przed sprzedażą ww. działek Strony nie podejmowały (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowych nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenie, uzyskanie decyzji, uzyskanie pozwoleń.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w określonym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych**:**

Wnioskodawcy uważają, że w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Dostawa towaru, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu wykona podmiot, który działa jako podatnik.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 powołanej ustawy, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji. Nie sposób uznać, że czynności mające na celu zarząd majątkiem prywatnym przez Wnioskodawców można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej, a co za tym idzie za podatników podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, w myśl powołanych przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji.

Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej, należy również uznać za działalność gospodarczą, nawet w sytuacji gdyby działalność ta faktycznie nie została rozpoczęta.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Zaznaczenia wymaga, że w myśl art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.), zwanej dalej k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 k.r.o.).

Wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Z treści wniosku wynika, że małżonkowie 26 czerwca 2015 r. nabyli na mocy aktu notarialnego 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym 1 o powierzchni 0,7948 ha, położonej w (…) przy ulicy (`(...)`) oraz udział wynoszący 11/200 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym 2 o powierzchni 0,7209 ha, położonej w (…) przy ulicy (`(...)`) i udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym 3 o powierzchni 0,1690 ha położonej w (…) przy ulicy (`(...)`) oraz udział wynoszący 1/2 część we współwłasności usytuowanej na tej działce stanowiącej odrębną nieruchomość drogi (…). 21 lutego 2020 r. Wnioskodawcy otrzymali decyzję administracyjną wydaną przez Prezydenta Miasta (…) o podziale działki 1 na działki 4 oraz 5. 9 września 2020 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży spółce akcyjnej będącej podatnikiem podatku od towarów i usług:

1. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu numer 5

2. udział wynoszący 22/200 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 2.

Wnioskodawcy udzielili kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji procesu inwestycyjno-budowlanego.

Pani (…) prowadzi działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Pan (…) prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, która jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej żadnego z Wnioskodawców. Również nie były one przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że Nieruchomości, których dotyczy planowana sprzedaż poszczególnych części w prawie użytkowania wieczystego są objęte małżeńską współwłasnością majątkową. Działalność gospodarcza prowadzona przez małżonkę Wnioskodawcy nie była/nie jest związana z usługami zwianymi z obrotem nieruchomościami oraz z działalnością deweloperską. Wnioskodawca oraz małżonka Wnioskodawcy nie jest rolnikiem ryczałtowym. Udzielone przez Strony pełnomocnictwo upoważnia kupującego do uzyskania pozwolenia na budowę. Kupujący w ramach udzielonego pełnomocnictwa zamierza dokonać do dnia zawarcia ostatecznej umowy niezbędnych czynności do uzyskania pozwolenia na budowę. Strony nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Wnioskodawcy nabyli nieruchomości, których dotyczy sprzedaż w celu budowy domu jednorodzinnego. Zainteresowani nie podejmowali aktywnych działania w celu sprzedaży ww. działek gruntu tj. marketingowych/reklamowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Przed sprzedażą ww. działek Strony nie podejmowały (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości przedmiotowych nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenie, uzyskanie decyzji, uzyskanie pozwoleń.

Wątpliwości Sprzedających dotyczą kwestii ustalenia czy w określonym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze Spółką oraz udzielenie kupującemu szerokiego pełnomocnictwa celem dokonywania szeregu czynności związanych z gruntem będącym przedmiotem sprzedaży.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) - zwana dalej Kodeksem cywilnym.

W szczególności należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która została uregulowana w Dziale VI Przedstawicielstwo.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Powyższe oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji będzie nie Spółka, ale Sprzedający, bowiem pełnomocnik działać będzie w imieniu Sprzedających, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez pełnomocnika, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Sprzedających.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Sprzedający wykażą aktywność w przedmiocie sprzedaży działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osobę trzecią, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę w której udział nadal jest własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Jak wskazał Zainteresowany kupujący w ramach udzielonego pełnomocnictwa zamierza dokonać do dnia zawarcia ostatecznej umowy niezbędnych czynności do uzyskania pozwolenia na budowę. Dodać przy tym należy, że Wnioskodawcy udzielili kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji procesu inwestycyjno-budowlanego. Zatem do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Zainteresowanych. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione we wniosku okoliczności, należy stwierdzić, że Sprzedający z tytułu transakcji sprzedaży udziałów w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 5 i nr 2, będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonujących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż działek gruntu będzie stanowić zatem czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawców jest nieprawidłowe.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o opis sprawy. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisu sprawy podanego przez Zainteresowanych. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisu sprawy.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.