0111-KDIB3-1.4012.276.2021.2.MSO

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z 31 marca 2021 r. (data wpływu 6 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 11 czerwca 2021 r. (data wpływu 17 czerwca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek o nr (…), (…) i (…) – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek o nr (…), (…) i (…).

Wniosek uzupełnił Pan pismem z 11 czerwca 2021 r. (data wpływu 17 czerwca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 28 maja 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012. 276.2021.1.MSO.

We wniosku przedstawił Pan następujący stan faktyczny:

Był Pan właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z niezabudowanych i niezagospodarowanych działek gruntu o numerze (…) i (…) o powierzchni (…) ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) oraz działki gruntu numer (…) o powierzchni 0,0481 ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…). Wszystkie działki stanowią grunty orne. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla J3MN uchwalonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 31 stycznia 2002 roku nr (…) ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) nr (…), poz. (…) z dnia (…) roku działka (…) obręb nr (…) położona jest w terenie (…) oraz w terenie zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych, działka nr (…) obręb nr (…) położona jest w terenie 1U oraz w terenie zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych, działka nr (…) obręb nr (…) położona jest w terenie (…) i (…), przy następujących ustaleniach: (…) – tereny zabudowy mieszkaniowej, 1.U, 2U – tereny usług komercyjnych i handlu, 21.KD1/2 – droga dojazdowa.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowanym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług). Nigdy nie prowadził Pan jednak działalności deweloperskiej czy też działalności związanych z zawodowym obrotem nieruchomościami.

Nieruchomości, których dotyczy wniosek nie były jednak wykorzystywane na cele prowadzonej od 2002 r. działalności gospodarczej, nie stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. Nie ponoszono na nieruchomość żadnych nakładów inwestycyjnych. Nieruchomości były składnikiem Pana majątku osobistego. Nieruchomości podlegają podatkowi od nieruchomości – według stawki podstawowej, jak dla nieruchomości, które nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W dniu 29 stycznia 2021 r. zawarł Pan umowę sprzedaży przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (…), Rep. (…) z (…) z siedzibą w (…), NIP (…), w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży działki nr (…) i (…) z dnia 22 maja 2019 r. Rep (…) zawartej przed Notariuszem (…).

Działki o numerach (…)oraz (…) zakupił Pan na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia (…) 2002 r., zawartej przed notariuszem (…), Rep. (…). Działka nr (…)powstała z podziału działki (…) na działki: (…) oraz (…) – na podstawie Mapy z projektem podziału nieruchomości i wykazu zmian gruntowych z dnia 10 lipca 2013 r. sporządzonej przez Burmistrza Miasta (…). W tym okresie ((…) 2013 r.) dokonał Pan sprzedaży wydzielonej działki (…), natomiast działka (…) pozostała nadal Pana własnością. Dalszych podziałów działek Pan nie dokonał.

Działka o numerze (…) została przez Pana nabyta na podstawie umowy odnowienia długu z dnia (…) 2003 r. zawartej przed notariuszem (…), Rep. (…).

Umowa przedwstępna została zawarta z inicjatywy (…), w celu umożliwienia kupującemu podejmowania czynności formalno-prawnych związanych z pozwoleniem na wybudowanie budynku handlowo-usługowego. Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem:

1. uzyskania przez kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2;
2. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
3. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
4. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowania tradycyjnych technologii budowlanych;
5. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
6. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji istniejącej infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
7. skutecznego wypowiedzenia i rozwiązania umów najmu zawartych na przedmiotowej nieruchomości.

Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta niezwłocznie, to jest w terminie 14 dni po spełnieniu ww. warunków, jednak nie później niż do dnia 22 maja 2020 r.

Kupującemu przysługiwało jednostronne prawo rezygnacji z zakupu, złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełniania się warunków określonych w umowie.

Wyjaśnia Pan, że nie był Pan zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę w stosunku do przedmiotowego gruntu, nie posiadał żadnych własnych zamierzeń inwestycyjnych. Wszelkie inicjatywy podejmowane przez Kupującego odnoszące się do przedmiotowej nieruchomości, miały na celu wyłącznie realizację zamierzenia inwestycyjnego Kupującego i dostosowane były indywidulanie do jego potrzeb. Kupujący zachował uprawnienie do rezygnacji z zakupu w każdym czasie, a wówczas podjęte przez niego działania np. uzyskanie pozwolenia na budowę, nie miałyby dla wnioskodawcy jakiegokolwiek znaczenia.

Samodzielnie kontaktował się Pan z przedstawicielem (…) ustalając warunki sprzedaży. Zarówno umowa przedwstępna jak i umowa sprzedaży została zawarta bez udziału agencji nieruchomości oraz bez jej pośrednictwa. Przedstawiciel (…) samodzielnie nawiązał z Panem kontakt, jako właścicielem nieruchomości z pytaniem, czy nie zamierza Pan sprzedać nieruchomości (…), na cele inwestycyjne. Treść przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy sprzedaży została przygotowana przez (…).

W treści umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń. Jednocześnie wyraził Pan zgodę Kupującemu na dysponowanie przez niego działkami będącymi przedmiotem umowy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 22 ustawy prawo budowlane.

W dniu 9 września 2019 r. została zawarta pomiędzy Panem a Kupującym Umowa dzierżawy nr (…), na podstawie której miał Pan wydzierżawić (…) działki gruntu o numerach (…), (…), (…). Strony ustaliły czynsz dzierżawny w wysokości 100 zł netto. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, przy czym w tym samym dniu został zawarty aneks nr 1 do Umowy dzierżawy, na mocy którego zmieniono okres obowiązywania umowy na czas określony tj. 3 miesiące. Do wykonania umowy faktycznie jednak nie doszło, ponieważ Kupujący (…) dysponował już w tym okresie przedmiotową nieruchomością na podstawie umowy przedwstępnej, która dawała mu wystarczające podstawy do korzystania z nieruchomości na cele budowlane, w żadnym innym zakresie nieruchomość przez (…) nie była wykorzystywana. W dniu (…) 2021 r. zawarł Pan z (…) porozumienie, w którym strony zgodnie oświadczyły, że umowa dzierżawy nr (…) wraz z aneksem, wobec jej bezprzedmiotowości nigdy nie została wykonana, przedmiot dzierżawy w ramach tej umowy nie został wydany (…), umowa nie wywołała żadnych skutków prawnych, jak również z jej tytułu (…) nie otrzymał żadnego wynagrodzenia, ani też nie wystawił żadnej faktury VAT.

Zarówno przed zawarciem umowy przedwstępnej, jak i po jej zawarciu, nie dokonywał Pan żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które miałyby na celu zwiększenie wartości i atrakcyjności nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie działki, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne. Działka nie była wykorzystywana na Pana cele prywatne, była ugorem. Sporadycznie działka była koszona z trawy i chwastów. W ciągu ostatnich kilku lat, na działce były jedynie zlokalizowane tablice reklamowe – na podstawie odrębnych umów. Tablice reklamowe były wykonywane, montowane i konserwowane samodzielnie przez najemców, Pan jedynie udostępniał działkę pod ich lokalizację.

Umowa przeniesienia własności miała zostać zawarta w terminie do dnia 22 maja 2020 r. W związku z tym, iż Kupujący po tej dacie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, w dniu 5 października 2020 r. wezwał Pan (…) do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wezwanie pozostało bez odpowiedzi, z tego względu wezwanie zostało ponowione pismem z dnia 13 listopada 2020 r. W tym czasie pomiędzy stronami prowadzone były rozmowy i negocjacje – (…) odmawiało zawarcia umowy przyrzeczonej, powołując się na fakt, iż nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego (…). Z informacji uzyskanych przez Pana w Starostwie Powiatowym w (…) wynikało jednak, że (…). w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej, nawet nie wystąpiło z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Finalnie jednak w dniu 29 stycznia 2021 r. przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (…) została zawarta umowa sprzedaży przedmiotowych nieruchomości na rzecz (…), za cenę (…) zł. Jednocześnie w treści umowy oświadczył Pan, że w terminie siedmiu miesięcy wystąpi do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej odnośnie powstania ewentualnego obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towaru i usług w związku ze sprzedażą dokonaną przedmiotowym aktem notarialnym. Strony potwierdziły, iż w przypadku potwierdzenia w wydanej indywidualnej interpretacji podatkowej, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług, cena wskazana w umowie sprzedaży będzie stanowiła cenę netto, do której zostanie doliczony podatek od towarów i usług według właściwej stawki.

Do dnia zawarcia umowy sprzedaży, nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowych nieruchomości, dotycząca zamierzenia inwestycyjnego kupującego, pomimo tego strony zdecydowały się na sfinalizowanie transakcji.

Również od daty zawarcia umowy przedwstępnej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, osobiście nie ponosił Pan żadnych nakładów inwestycyjnych na objęte wnioskiem nieruchomości, ani też żadnych wydatków związanych z planowaną inwestycją kupującego. Samodzielnie nie występował Pan również o wydanie jakichkolwiek pozwoleń, zezwoleń czy innych decyzji związanych z przedmiotową nieruchomością. Nie podejmował Pan również żadnych czynności faktycznych takich jak porządkowanie działki, niwelacja terenu itp.

Pismem z 11 czerwca 2021 r. (data wpływu 17 czerwca 2021 r.) uzupełnił Pan opis stanu faktycznego o następujące informacje:

Ad. 1)

Przedmiotem umowy sprzedaży dokonanej w dniu 29 stycznia 2021 r. były działki (…), (…), (…). Przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 22 maja 2019r. również dotyczyła działek (…), (…) oraz (…).

Ad. 2)

Działki zakupił Pan w celu oddania ich w przyszłości rodzinie, głównie dzieciom. Dnia 27 kwietnia 2018 r. oddał Pan swojej konkubinie działki (…), (…), (…) oraz (…). Dnia 13 listopada 2019 roku kupił Pan te same działki, czyli (…), (…), (…) oraz (…), gdyż doszło do rozpadu związku i potrzebne były Pana byłej konkubinie pieniądze.

Ad. 3)

Od momentu zakupu do momentu sprzedaży działki działka nie była w żaden sposób bezpośrednio przez Pana wykorzystywana. Działki były zarośnięte chwastami, leżały odłogiem, z wyjątkiem lokalizacji tablic reklamowych.

Ad. 4)

Podział działki (…) został dokonany w związku z planowaną sprzedażą części działki. Kupujący był zainteresowany zakupem wyłącznie części działki.

Ad. 5)

Nie występował Pan z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad. 6)

Przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży w dniu 22 maja 2019 r. działki będące przedmiotem zapytania nie były przedmiotem umów cywilnoprawnych, w tym umów najmu i dzierżawy, za wyjątkiem najmu tablic reklamowych.

Ad. 7)

Pobierał Pan opłaty z tytułu tablic reklamowych zlokalizowanych na działkach:

• Umowa najmu zawarta w (…) w dniu 1 sierpnia 2018 roku z Panią (…), prowadząca (…). Opłata za tablicę reklamową wynosiła (…) zł brutto miesięcznie,
• Umowa najmu zawarta w (…) w dniu 26 listopada 2018 roku z Panem (…), prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą „(…)”. Opłata za tablicę reklamową wynosiła (…) zł brutto miesięcznie,
• Umowa najmu zawarta w (…) w dniu 28 września 2016 roku z Panem (…), prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą „(…)”. Opłata za tablicę reklamową wynosiła (…) zł brutto miesięcznie,
• Umowa najmu zawarta w (…) w dniu 25 października 2018 roku w (…) z firmą „(…)” z siedzibą na ul. (…). Opłata za tablicę reklamową wynosiła (…) zł brutto miesięcznie. Jeśli chodzi o tą firmę, ona zapłaciła tylko pierwszą ratę za tablicę reklamową.

Ad. 8)

Sprzedaż działki (…) nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Ad. 9)

Oprócz sprzedaży działki (…), dokonał Pan sprzedaży działek (…), (…). Sprzedaż działek (…), (…) oraz (…) była objęta jedną umową sprzedaży z dnia 2 sierpnia 2013 r., wszystkie działki jako sąsiadujące, stanowiące całość gospodarczą zostały nabyte przed tego samego kupującego.

Dnia 27 kwietnia 2018 r. przekazał Pan swojej konkubinie w formie umowy sprzedaży działki (…), (…), (…)oraz (…). Dnia 13 listopada 2019 roku odkupił Pan te same działki, czyli (…), (…), (…)oraz (…), gdyż doszło do rozpadu związku i potrzebne były Pana byłej konkubinie pieniądze.

Wszystkie ww. działki oraz działki objęte zapytaniem, są działkami sąsiednimi, które stanowiły całość gospodarczą i położone są w (…) na zbiegu (…).

Ad. 10)

Spełnione warunki z umowy przedwstępnej z dnia 22 maja 2019 r.:

1. Kupujący uzyskał prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzje na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość;
2. skutecznie wypowiedziano i rozwiązano umowy najmu tablic reklamowych zawartych na przedmiotowe działki.

Ad. 11)

Czynności pełnomocnika: pełnomocnik złożył wniosek o uzyskanie decyzji na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, pełnomocnik złożył również wniosek o udzielnie pozwolenia na budowę, jednak wniosek taki został złożony dopiero w grudniu 2020 r., zaś warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w terminie do dnia 22 maja 2020 r. Do dnia zawarcia umowy sprzedaży, decyzja o pozwoleniu na budowę nie została wydana. O tym, by inne czynności były podejmowane przez pełnomocnika, nie posiada Pan żadnej wiedzy.

Ad. 12)

Kupujący na działkach będących przedmiotem zapytania nie dokonywał żadnych czynności od momentu zawarcia umowy przedwstępnej w dniu 22 maja 2019 r. do momentu podpisania umowy sprzedaży.

W związku z powyższym zadał Pan następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek (…), (…), (…)podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko:

W Pana ocenie sprzedaż działek (…), (…) oraz (…) w opisanym stanie faktycznym nie podlega podatkowi od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedanej działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że był Pan właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z niezabudowanych i niezagospodarowanych działek gruntu o nr (…), (…) i (…). Wszystkie działki stanowiły grunty orne. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działka (…) położona jest w terenie 2U i 21.KD1/2 oraz w terenie zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych, działka nr (…) położona jest w terenie 1U oraz w terenie zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych, działka nr (…) położona jest w terenie 8.MN3 i 21 .KD1/2, przy następujących ustaleniach: 8.MN3 – tereny zabudowy mieszkaniowej, 1.U, 2U – tereny usług komercyjnych i handlu, 21.KD1/2 – droga dojazdowa.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nigdy nie prowadził Pan jednak działalności deweloperskiej czy też działalności związanych z zawodowym obrotem nieruchomościami.

Nieruchomości, których dotyczy wniosek nie były wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowiły przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. Działki o numerach (…) oraz (…) zakupił Pan na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 16 grudnia 2002 r. Działka nr (…) powstała z podziału działki (…)na działki: (…)oraz (…). W tym okresie (02 sierpnia 2013 r.) dokonał Pan sprzedaży wydzielonej działki (…), natomiast działka (…) pozostała nadal Pana własnością. Dalszych podziałów działek Pan nie dokonał.

Działka o numerze (…) została przez Pana nabyta na podstawie umowy odnowienia długu z dnia 03 lutego 2003 r.

Działka nie była wykorzystywana na Pana cele prywatne, była ugorem. Sporadycznie działka była koszona z trawy i chwastów. W ciągu ostatnich kilku lat, na działce były zlokalizowane tablice reklamowe, które były przedmiotem odpłatnych umów najmu.

W dniu 22 maja 2019 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży działek, w celu umożliwienia kupującemu podejmowania czynności formalno-prawnych związanych z pozwoleniem na wybudowanie budynku handlowo-usługowego. Umowa przedwstępna została zawarta pod warunkiem:

• uzyskania przez kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni nie mniejszej niż 650 m2;
• uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
• niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
• potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowania tradycyjnych technologii budowlanych;
• uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej, przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
• uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji istniejącej infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
• skutecznego wypowiedzenia i rozwiązania umów najmu zawartych na przedmiotowej nieruchomości.

Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta niezwłocznie, to jest w terminie 14 dni po spełnieniu ww. warunków, jednak nie później niż do dnia 22 maja 2020 r.

Kupującemu przysługiwało jednostronne prawo rezygnacji z zakupu, złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełniania się warunków określonych w umowie. Wskazał Pan, że nie był zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę w stosunku do przedmiotowego gruntu, nie posiadał Pan żadnych własnych zamierzeń inwestycyjnych. Wszelkie inicjatywy podejmowane przez Kupującego odnoszące się do przedmiotowej nieruchomości, miały na celu wyłącznie realizację zamierzenia inwestycyjnego Kupującego i dostosowane były indywidulanie do jego potrzeb. Kupujący zachował uprawnienie do rezygnacji z zakupu w każdym czasie, a wówczas podjęte przez niego działania np. uzyskanie pozwolenia na budowę, nie miałyby dla Pana jakiegokolwiek znaczenia.

W treści umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń. Jednocześnie wyraził Pan zgodę Kupującemu na dysponowanie przez niego działkami będącymi przedmiotem umowy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 22 ustawy prawo budowlane.

W dniu 9 września 2019 r. została zawarta pomiędzy Panem a Kupującym Umowa dzierżawy, na podstawie której miał Pan wydzierżawić przedmiotowe działki. Strony ustaliły czynsz dzierżawny w wysokości 100 zł netto. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, przy czym w tym samym dniu został zawarty aneks do umowy, na mocy którego zmieniono okres obowiązywania umowy na czas określony tj. 3 miesiące. Do wykonania umowy faktycznie jednak nie doszło, ponieważ Kupujący dysponował już w tym okresie przedmiotową nieruchomością na podstawie umowy przedwstępnej, która dawała mu wystarczające podstawy do korzystania z nieruchomości na cele budowlane.

W dniu 29 stycznia 2021 r. zawarł Pan Kupującym porozumienie, w którym strony zgodnie oświadczyły, że umowa dzierżawy wraz z aneksem, wobec jej bezprzedmiotowości nigdy nie została wykonana.

Zarówno przed zawarciem umowy przedwstępnej, jak i po jej zawarciu, nie dokonywał Pan żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które miałyby na celu zwiększenie wartości i atrakcyjności nieruchomości, takich jak uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie działki, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne. Umowa przeniesienia własności miała zostać zawarta w terminie do dnia 22 maja 2020 r. W związku z tym, iż Kupujący po tej dacie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, w dniu 5 października 2020 r. wezwał Pan kupującego do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wezwanie pozostało bez odpowiedzi, z tego względu wezwanie zostało ponowione pismem z dnia 13 listopada 2020 r. W tym czasie pomiędzy stronami prowadzone były rozmowy i negocjacje – Kupujący odmawiał zawarcia umowy przyrzeczonej, powołując się na fakt, iż nie została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego (…). Z informacji uzyskanych przez Pana wynikało, że Kupujący w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej, nawet nie wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

W dniu 29 stycznia 2021 r. została zawarta umowa sprzedaży przedmiotowych nieruchomości

Z umowy przedwstępnej z dnia 22 maja 2019r. zostały spełnione następujące warunki:

• Kupujący uzyskał prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzje na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość;
• skutecznie wypowiedziano i rozwiązano umowy najmu tablic reklamowych zawartych na przedmiotowe działki.

Pełnomocnik w grudniu 2020 r. złożył wniosek o uzyskanie decyzji na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, pełnomocnik złożył również wniosek o udzielnie pozwolenia na budowę. Do dnia zawarcia umowy sprzedaży, decyzja o pozwoleniu na budowę nie została wydana. Kupujący na działkach będących przedmiotem zapytania nie dokonywał żadnych czynności od momentu zawarcia umowy przedwstępnej w dniu 22 maja 2019 r. do momentu podpisania umowy sprzedaży. Grunty były wykorzystywane pod wynajem tablic reklamowych.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż działek o nr (…), (…) i (…) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 659 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że będący usługą najem, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji, z tytułu świadczenia usług w zakresie najmu i dokonywania tych czynności w sposób systematyczny lub ciągły wykonawca czynności staje się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i de facto - podatnikiem podatku VAT zdefiniowanym w art. 15 ust. 1 ustawy, bez względu na to czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem zostaną więc wypełnione przesłanki określone w art. 15 ust. 1 oraz art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, pozwalające uznać najem za sprzedaż opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, podpisał Pan z Kupującą w dniu 22 maja 2020 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego. W umowie zobowiązał się Pan do sprzedaży nieruchomości między innymi pod warunkiem uzyskania przez Kupującą decyzji i opinii wydanych przez odpowiednie organy administracji publicznej, związanych z realizacją planów inwestycyjnych Kupującej.

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującej pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawo budowlane.

Wprawdzie część z tych warunków nie zostało wykonanych przez dniem 22 maja 2020 r. kiedy to miała zostać podpisana umowa sprzedaży, jednakże z umowy przedwstępnej z dnia 22 maja 2019r. zostały spełnione następujące warunki m.in. Kupujący uzyskał prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzje na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość. Ponadto przed dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w dniu 29 stycznia 2021 r. Pełnomocnik złożył wniosek o uzyskanie decyzji na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość, pełnomocnik złożył również wniosek o udzielnie pozwolenia na budowę. Pomimo, że wnioski zostały złożone w grudniu 2020 r. po terminie wyznaczonym w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy finalizującej transakcję dostawy przedmiotowych działek, to jednak zostały dokonane przed dniem ostatecznej dostawy.

Mając na uwadze całokształt przedstawionych okoliczności, nie można zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że nie był Pan zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę w stosunku do przedmiotowego gruntu, a wydane decyzje nie mają dla Pana żadnego znaczenia.

Fakt, że opisane we wniosku działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującą nie oznacza, że pozostawały one bez wpływu na Pan sytuację prawną. Kupująca dokonując tych działań dokonała uatrakcyjnienia działek – stanowiących nadal Pan własność – skutkującego wzrostem ich wartości. Czynności te dokonywane były za Pana pełną zgodą, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że czynności faktyczne i prawne niezbędne dla uzyskania decyzji i pozwoleń były przeprowadzane przez Kupującą na podstawie udzielonego przez Pan pełnomocnictwa, nie powoduje, że były one obojętne dla oceny skutków, jakie wywołają dla Pan jako sprzedającego na gruncie podatku od towarów i usług. Wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Pana.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołały skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (jako mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działek podjął Pan działania w sposób zorganizowany.

Całokształt okoliczności, prowadzi więc do wniosku, że dokonując sprzedaży działek o nr (…), (…) i (…), nie korzystał Pan z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Przyjmując, że dokonując sprzedaży opisanych nieruchomości działa Pan w charakterze podatnika należy również mieć na uwadze, że na gruntach będących przedmiotem sprzedaży przez okres kilku lat znajdowały się tablice reklamowe, pod które wynajmował Pan teren. Z tytułu tego najmu pobierał Pan regularnie co miesiąc czynsz, co wyraźnie świadczy o tym, że tereny były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem za taką na gruncie podatku od towarów i usług uznaje się najem. Przypomnieć należy, że każda umowa najmu mieści się w pojęciu świadczenia usług w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w ustawie o VAT (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT) – niezależnie od tego, czy chodzi o usługi świadczone w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy o najem prywatnego majątku. Zatem w ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanych działek o nr (…), (…) i (…), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach

C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana niezabudowanych działek o nr (…), (…) i (…), będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego, Pana stanowisko, należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.