0114-KDIP4-3.4012.22.2021.3.DS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 15 stycznia 2021 r. (data wpływu 15 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 marca 2021 r. ( data wpływu 22 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 17 marca 2021 r. (doręczone dnia 18 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania, że sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie zbycie składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, i w konsekwencji że ww. transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT (podatek od towarów i usług),

• uznania, że sprzedaż Działki A stanowić będzie zbycie składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, i w konsekwencji że ww. transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT,

• opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy,

• opodatkowania podatkiem VAT dostawy Działki A na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy,

• prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości,

• prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Działki A

– jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości oraz Działki A stanowić będzie zbycie składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, i w konsekwencji że ww. transakcja będzie podlegała przepisom ustawy o VAT, opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości i działki A na podstawie art. 43 ust. 10 -11 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, a także prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości i Działki A. Złożony wniosek uzupełniony został pismem z dnia 22 marca 2021 r. (data wpływu 22 marca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 17 marca 2021 r. (doręczone dnia 18 marca 2021 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o.
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Działalność i status zainteresowanych. A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, zarządzania nieruchomościami logistycznymi i magazynowymi czy działalność deweloperską, tj. działalność opodatkowaną VAT. B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. obsługi rynku nieruchomości czy realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków tj. działalność opodatkowaną VAT. Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), przy ulicy (…), obręb ewidencyjny (…). Nabywca zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży na warunkach szczegółowo opisanych w punkcie 2 poniżej (dalej: Transakcja), prawo własności nieruchomości położonej przy ulicy (…) w (…) od Zbywcy, który jest jej właścicielem. Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Zainteresowani lub Strony. Strony są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT jak i przepisów dotyczących podatków dochodowych.

2. Planowana Transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę. Strony zawarły w dniu 22 grudnia 2020 r. przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna) w celu zawarcia Transakcji w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: Umowa Przyrzeczona). W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:

   1. prawo własności działek gruntu położonych w (…), przy ulicy (…) i ulicy (…), obręb ewidencyjny (…), oznaczonych numerami ewidencyjnymi:
      1. 1/1, dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), przy czym działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1, która powstała z podziału działki 1/2 nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej;
      2. 2/1, dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, która powstała z podziału działki 2/3 nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej;
      3. 3/1 i 3/2, dla których Sąd Rejonowy (…), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym 3/1, która powstała z podziału działki 3/3 nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej;
      4. 4/1, dla której Sąd Rejonowy (`(...)`), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym 4/1, która powstała z podziału działki 4/2 nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej;
      5. 4/3, dla której Sąd Rejonowy (`(...)`), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym 4/3, która powstała z podziału działki 4/4 nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej;
      6. 5/1, dla której Sąd Rejonowy (`(...)`), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`);
      7. 6/1, dla której Sąd Rejonowy (`(...)`), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`);
      8. 7/1, dla której Sąd Rejonowy (`(...)`), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`);
      9. 8/1, dla której Sąd Rejonowy (`(...)`), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`);(dalej łącznie: Działki).
   2. prawo własności budynków znajdujących się na Działkach, stanowiących własność Sprzedającego, tj.:
      • budynek magazynowy, składający się z trzech przylegających do siebie budynków - zlokalizowany na działkach wskazanych w pkt i - v powyżej (dalej: Budynek A);
      • budynek magazynowy składający się z czterech przylegających do siebie budynków - zlokalizowany na działkach wskazanych w pkt vi - ix powyżej (dalej: Budynek B);
      • budynek wartowni - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt i powyżej (dalej: Budynek wartowni);
      • budynek pompowni zlokalizowany na działce wskazanej w pkt v powyżej (dalej: Budynek pompowni);
      • budynek zbiornika wody przeciwpożarowej - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt v powyżej (dalej: Zbiornik wody przeciwpożarowej);(dalej łącznie: Budynki),
   3. prawo własności wszelkich budowli i urządzeń budowlanych, znajdujących się na Działkach, stanowiących własność Sprzedającego, tj.:
      • zbiornik retencyjny - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt i powyżej;
      • ogrodzenie - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • bramy wjazdowe przesuwne - jedna zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i powyżej, druga na działkach wskazanych w pkt v i pkt vi powyżej;
      • szlabany (rogatki) - jedna zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i powyżej, druga na działkach wskazanych w pkt v i pkt vi powyżej;
      • tablica informacyjna - zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i powyżej;
      • maszty reklamowe - zlokalizowane na działce wskazanej w pkt i powyżej;
      • słup oświetlenia zewnętrznego - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt i powyżej;
      • drogi wewnętrzne - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • parkingi - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • chodniki - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • wiata na rowery - zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i powyżej;
      • wiaty (palarnie) - jedna zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i powyżej, druga na działce wskazanej w pkt vi powyżej;
      • stacja redukcyjna gazu - zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i powyżej;
      • sieć gazowa - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i - vii powyżej (z wyjątkiem działki 3/2);
      • sieć wodociągowa do celów bytowych oraz pożarowych wraz z hydrantami - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • kanalizacja sanitarna - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • kanalizacja deszczowa - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • kanalizacja wód opadowych - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • sieć elektryczna - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i - ix powyżej;
      • ściany oporowe pochylni parkingów - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i, pkt v oraz pkt vi powyżej;(dalej łącznie: Budowle),

   (dalej łącznie wszystkie budynki i budowle: Budynki/Budowle), (dalej łącznie Działki oraz Budynki/Budowle: Nieruchomość). Dodatkowo Strony pragną zauważyć, że na działce wskazanej w pkt iv powyżej znajduje się budynek stacji transformatorowej należący do dostawcy energii elektrycznej. Z kolei linia telefoniczna - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i, pkt ii, pkt vi oraz pkt vii powyżej jest własnością dostawcy mediów. Ponadto, w Umowie Przyrzeczonej Sprzedający przeniesie na Kupującego, w szczególności:

   1. prawa i obowiązki wynikające z istniejących umów najmu, które zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego);
   2. wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie umów najmu, jeśli data rozpoczęcia najmu nie nastąpiła przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej i wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie umów najmu (w przypadku, gdy prawa takie nie zostaną przeniesione z mocy prawa) oraz wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie umów dodatkowych zawartych z najemcami z wyjątkami wskazanymi w Umowie Przedwstępnej;
   3. wszystkie prawa Sprzedającego wynikające z dokumentów na zabezpieczenie najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
   4. wszelkie autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej opracowanej w związku z inwestycją (dalej: Projekty), wraz z wszelkimi przenoszalnymi zgodami i upoważnieniami w zakresie praw osobistych lub zależnych, jak również przenoszalne zgody na dokonywanie zmian Projektów, w zakresie przysługującym Sprzedającemu, na wszystkich polach eksploatacji, na których zostały one nabyte przez Sprzedającego na podstawie umów z architektami, generalnymi wykonawcami i innymi wykonawcami;
   5. wszystkie prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji projektowych;
   6. wszelkie prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji generalnych wykonawców, gwarancji innego wykonawcy oraz zabezpieczenia innego wykonawcy;
   7. instalację CCTV;(dalej łącznie: Przenoszone Elementy).

3. Planowane transakcje towarzyszące nabyciu Nieruchomości - działka 9/9 oraz działka A Zgodnie z Umową Przedwstępną, Strony zobowiązały się również do zawarcia:

   1. przyrzeczonej umowy sprzedaży działki A (która powstanie w sposób opisany poniżej) (dalej: Przyrzeczona Umowa Sprzedaży Działki A), albo
   2. warunkowej umowy sprzedaży działki 9/9 (w przypadku braku podziału działki A w terminie do 30 listopada 2021 roku) (dalej: Warunkowa Umowa Sprzedaży Działki 9/9).

   Intencją Kupującego jest zagwarantowanie swobodnego wjazdu na Nieruchomość z ulicy (…). W tym celu zależy mu na nabyciu działki A, która ma powstać z podziału działki ewidencyjnej 9/9 (obie zdefiniowane poniżej). W przypadku braku wydzielenia działki A z działki ewidencyjnej 9/9 do dnia 30 listopada 2021 r., Nabywca nabędzie od Sprzedającego działkę ewidencyjną 9/9. Działka A, którą Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego w chwili obecnej stanowi niewydzieloną część działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 9/9, dla której Sąd Rejonowy (`(...)`), (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (`(...)`) (działka 9/9 wraz ze znajdującymi się na przedmiotowej działce budowlami i infrastrukturą techniczną (opisanymi poniżej) zwana jest dalej: Działką 9/9), Działka A, która powstanie z podziału Działki 9/9 zgodnie ze wstępnym planem podziału, stanowiącym Załącznik do Umowy Przedwstępnej oznaczona będzie jako działka nr 9/1, o powierzchni 6.150 m2 (sześć tysięcy sto pięćdziesiąt metrów kwadratowych) - dalej: Działka A. Z działki 9/9 planowane jest również wydzielenie działki 9/4 o powierzchni 4.668 m2 (cztery tysiące sześćset sześćdziesiąt osiem metrów kwadratowych). Działka ta ma zostać wywłaszczona zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r., nr. 115 poz. 741 z późn. zm.). Jeśli do wywłaszczenia by nie doszło przed momentem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A (okoliczność mało prawdopodobna), działka ta również zostanie nabyta w ramach umowy sprzedaży Działki A. Na Działce A (a tym samym także na Działce 9/9) znajdują się następujące budowle: droga wjazdowa z ulicy (…), chodnik, tablica informacyjna, słup oświetlenia zewnętrznego, trzy wpusty drogowe podłączone do obiektowej kanalizacji deszczowej, kabel zasilający oświetlenie, przyłącze kanalizacji sanitarnej, kanalizacja deszczowa oraz kanalizacja wód opadowych. Dodatkowo na moment transakcji znajdzie się na Działce A nowa budowla w postaci wiaty przystankowej (jest ona w chwili obecnej w budowie, ale oddanie jej do użytkowania planowane jest przed momentem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A). Ponadto na Działce A znajduje się przyłącze gazowe, jednakże jest ono własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Wnioskodawcy podkreślają, że intencją Stron jest nabycie przez Kupującego w ramach transakcji towarzyszących nabyciu Nieruchomości wyłącznie jednej z działek, tj. (i) albo Działki A (wydzielonej z Działki 9/9), (ii) albo Działki 9/9, jednakże z zastrzeżeniem, że Działka 9/9 będzie przedmiotem nabycia w przypadku, gdy nie dojdzie do wydzielenia Działki A z Działki 9/9 w terminie do dnia 30 listopada 2021 r. Strony na chwilę obecną nie mają wiedzy, czy i kiedy dojdzie do wydzielenia Działki A z Działki 9/9. Możliwe, że dojdzie do tego przed Transakcją (tj. zawarciem Umowy Przyrzeczonej). W takiej sytuacji w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie również do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A. W przypadku gdy takiego wydzielenia nie będzie na moment Transakcji, Przyrzeczona Umowa Sprzedaży Działki A będzie miała miejsce w terminie późniejszym w 2021 r. lub w pierwszym półroczu 2022 r. Jednakże, jak wskazano wyżej, w przypadku braku wydzielenia Działki A z Działki 9/9 do dnia 30 listopada 2021 r., Kupujący nabędzie od Sprzedającego Działkę 9/9. W przypadku gdy będzie to konieczne, zostanie uzyskana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej lub postanowienie o umorzeniu postępowania o wydanie ww. zgody. Z uwagi jednak na przysługujące Lasom Państwowym reprezentującym Skarb Państwa prawo pierwokupu (stosownie do art. 37a ust. 1 pkt 1) i 2) ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach), przeniesienie własności Działki 9/9 na Kupującego nastąpi dwuetapowo, tj.:

   • Strony zawrą Warunkową Umowę Sprzedaży Działki 9/9, pod jedynym warunkiem ustawowym jakim będzie niewykonanie przez Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa prawa pierwokupu przysługującego im na podstawie art. 37a ust. 1 pkt 1) i 2) ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jednolity: Dz. U. 2020 roku, poz. 1463), a następnie
   • po spełnieniu się warunku ustawowego, o którym mowa powyżej, Strony zawrą umowę przeniesienia Działki 9/9 (dalej: Umowa Przeniesienia Działki 9/9).Kierując się potrzebą zapewnienia odpowiedniego dojazdu do Nieruchomości, Sprzedający zobowiązał się do ustanowienia w Umowie Przyrzeczonej na czas nieokreślony odpłatnej służebności gruntowej (drogowej) na Działce 9/9 na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości obejmującej prawo przechodu i przejazdu przez Działkę 9/9 oraz służebności gruntowej na Działce 9/9 obejmującej prawo do posadowienia infrastruktury technicznej oraz dostępu i eksploatacji istniejącej infrastruktury znajdującej się na przedmiotowej działce (przy czym wynagrodzenie za te służebności będzie ujęte w cenie sprzedaży za Nieruchomość). Jednakże, jeżeli Przyrzeczona Umowa Sprzedaży Działki A zostanie zawarta jednocześnie z Umową Przyrzeczoną, to Sprzedający nie będzie zobowiązany do ustanowienia przedmiotowej służebności.

4. Historia i status Nieruchomości, Działki 9/9 oraz niewydzielonej Działki A. Prawo własności Nieruchomości oraz Działki 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A), Sprzedający nabył na mocy umów sprzedaży z dnia 27 listopada 2014 r. zawartych:

   1. ze spółką C. Sp. z o.o. (dalej: Poprzedni Właściciel 1), na podstawie, której zostały nabyte działki o numerach ewidencyjnych 1/1 2/1, 3/1, 3/2, 4/1, 4/3.
   2. ze spółką D. Sp. z o.o. (dalej: Poprzedni Właściciel 2), na podstawie, której zostały nabyte działki o numerach ewidencyjnych: 5/2, 6/2, 7/2, 8/2.Nabycie Nieruchomości oraz Działki 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A) przez Sprzedającego miało miejsce w ramach czynności opodatkowanej VAT, z tytułu której dokonał on odliczenia VAT naliczonego. Poprzedni Właściciel 2 nabył prawo własności działek o numerach ewidencyjnych 5/2, 6/2, 7/2, 8/2 na mocy umowy sprzedaży z dnia 30 kwietnia 2009 r. zawartej z Poprzednim Właścicielem 1. Nabycie wskazanych działek przez Poprzedniego Właściciela 2 miało miejsce w ramach czynności opodatkowanej VAT. Poprzedni Właściciel 1 nabył prawo własności działek na podstawie umów o przeniesienie własności nieruchomości z osobami fizycznymi w 2008 r. Przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie ww. umów zawartych z osobami fizycznymi nie było opodatkowane VAT. Poprzedni Właściciel 1/Poprzedni Właściciel 2 wybudowali Budynki/Budowle oraz budowle znajdujące się na Działce 9/9 (a zatem także na niewydzielonej Działce A) i dokonali ich komercjalizacji. Budowa następowała etapami - tj. poszczególne części Budynków/Budowli oraz budowli znajdujących się na Działce 9/9 (a zatem także na niewydzielonej Działce A) były oddawane do użytkowania w latach 2010-2014. Nieruchomość od momentu jej nabycia wykorzystywana jest przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni magazynowych (dalej: Powierzchnie Wynajęte) na rzecz najemców (dalej: Najemcy). Przedmioty najmu były i są Najemcom wydawane po zawarciu odpowiednich umów. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych opodatkowanych VAT. Na moment składania niniejszego wniosku 99% powierzchni Budynku A przeznaczonej do wynajęcia jest objęte umowami najmu. Wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku A nastąpiło 16 grudnia 2011 r. Natomiast w przypadku Budynku B, 100% powierzchni Budynku B przeznaczonej do wynajęcia jest objęte umowami najmu. Wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku B nastąpiło 1 lutego 2013 r. Powierzchnie wolne w Budynku A w tej chwili niewynajęte były w przeszłości przedmiotem najmu opodatkowanego VAT. Po dacie nabycia przez Sprzedającego Budynki/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości oraz budowle znajdujące się na Działce 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A) w przeważającej większości nie były ulepszane w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych przez Sprzedającego. Jedynie w stosunku do niektórych Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający dokonał ulepszeń. Natomiast wartość tych ulepszeń - alokowanych odpowiednio do Budynku A i Budynku B - nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej ani Budynku A ani Budynku B ujętych przez Sprzedającego w rejestrze środków trwałych. Również ulepszenia poszczególnych Budowli oraz Budowli znajdujących się na Działce 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A) nie przekroczą na moment Transakcji (lub odpowiednio w odniesieniu do Działki A / Działki 9/9 - na moment sprzedaży/przeniesienia Działki A albo Działki 9/9) 30% wartości początkowej. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu ulepszeń Budynków/Budowli.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji. Dodatkowo, w ramach transakcji, Sprzedający dostarczy Kupującemu następujące dokumenty dotyczące Nieruchomości oraz Działki A albo Działki 9/9 (w zależności czy dojdzie do wydzielenia) (w przypadku Działki A albo Działki 9/9 - z wyłączeniem dokumentacji dot. najmu):

   • zaktualizowany (odzwierciedlający stan na dzień Transakcji) wykaz umów najmu,
   • podpisane oryginały umów najmu, które będą w posiadaniu Sprzedającego,
   • oryginały dokumentacji związanej z procesem budowlanym (pozwoleń, projektów budowlanych zarówno rysunków, jak i części opisowych, wszystkich projektów architektonicznych i branżowych),
   • oryginały dokumentów na zabezpieczenie najmu, wszystkich umów z generalnymi wykonawcami, umów z innymi wykonawcami, zabezpieczenia innego wykonawcy, umów z architektami oraz umów dodatkowych zawartych z najemcami z wyjątkami wskazanymi w Umowie Przedwstępnej,
   • oryginały dokumentacji powykonawczej dla Budynku A oraz Budynku B, dokumentacji powykonawczej dla prac wykończeniowych, oraz instrukcji obsługi dotyczących wszelkich instalacji i maszyn oraz instrukcji BHP,
   • oryginały książek obiektu budowlanego i świadectwa charakterystyki energetycznej;

   (dalej łącznie: Dokumentacja). W związku z nabyciem Nieruchomości oraz Działki A albo Działki 9/9 (w przypadku niewydzielenia Działki A z Działki 9/9) przez Kupującego nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu Pracy - z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia i nigdy nie zatrudniał pracowników w rozumieniu Kodeksu Pracy. Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością oraz Działką 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A), zarówno w zakresie kompleksowej obsługi administracyjnej i obsługi działalności najmu na Nieruchomościach (tzw. „property management”) jak również w wymiarze technicznym (tzw. „facility management”) wykonywane są przez podmioty trzecie, z którymi Sprzedający zawarł umowy o zarządzanie (dalej: Umowy o Zarządzanie). W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy, innych niż wskazane składniki majątkowe istotne w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych, w szczególności następujące składniki majątku Zbywcy nie wejdą w skład Transakcji:

   • prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie;
   • prawa i obowiązki z umów serwisowych/dostawy mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości;
   • umowy związane z finansowaniem działalności gospodarczej Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania;
   • istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;
   • know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;
   • dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego;
   • prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem, których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);
   • środki pieniężne znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedającego;
   • wszelkie umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;
   • prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;
   • należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);
   • firma Sprzedającego;
   • tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

   Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości i infrastruktury mu towarzyszącej. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie ze względów biznesowych jest bardzo prawdopodobne, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów serwisowych/umów na dostawę mediów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa. Strony Transakcji w Umowie Przedwstępnej wskazały, że kwota ceny z tytułu Transakcji, którą Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia zostanie rozdzielona na cenę za:

   • Grunt,
   • Budynki, w tym Budynek A i Budynek B,
   • Budowle,
   • Instalację CCTV,
   • Ustanowienie służebności gruntowych.

   Dodatkowo zgodnie z Umową Przedwstępną:

   1. Sprzedający będzie odpowiedzialny za płatność w zakresie wszystkich kosztów operacyjnych oraz będzie uprawniony do wszystkich korzyści związanych z Nieruchomością za okres do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej: Data Zamknięcia) (z wyłączeniem tej daty), a Kupujący za okres rozpoczynający się w Dacie Zamknięcia,
   2. Sprzedający będzie uprawniony do pobierania czynszów na podstawie umów najmu za okres upływający w Dacie Zamknięcia (z jej wyłączeniem). W zamian za zapłatę przez Sprzedającego Kupującemu kwoty równej płatnościom czynszu należnym na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w Dacie Zamknięcia (włącznie) i upływający w ostatnim dniu miesiąca Daty Zamknięcia, Kupujący zezwoli Sprzedającemu na pobieranie płatności czynszu na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w Dacie Zamknięcia (włącznie) i upływający w ostatnim dniu miesiąca Daty Zamknięcia. Kupujący wystawi odpowiednią fakturę VAT, dotyczącą powstrzymania się przez Kupującego od pobierania płatności czynszu na wyżej wspomnianą kwotę oraz dostarczy ją Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia. Sprzedający dokona powyższej płatności w drodze potrącenia z płatnością ceny sprzedaży Nieruchomości,
   3. Kupujący przekaże na rzecz Sprzedającego wszelkie kwoty otrzymane od Najemców (omyłkowo lub na innej zasadzie) z tytułu płatności czynszu należnych za okres upływający w ostatnim dniu miesiąca Daty Zamknięcia,
   4. Sprzedający pokryje wszelkie koszty operacyjne związane z Nieruchomością oraz Działką 9/9, (z której wydzielona zostanie Działka A) do Daty Zamknięcia (z wyłączeniem tej daty),
   5. Sprzedający będzie upoważniony do wystawiania faktur VAT dla Najemców na opłaty eksploatacyjne i płatności z tytułu mediów za okres do końca miesiąca Daty Zamknięcia oraz do pobierania takich opłat eksploatacyjnych i płatności z tytułu mediów oraz powstrzyma się od wystawiania faktur i pobierania od Najemców opłat eksploatacyjnych oraz płatności z tytułu mediów za okres następujący po miesiącu, w którym nastąpi Data Zamknięcia,
   6. Strony, po Dacie Zamknięcia rozliczą opłaty eksploatacyjne i płatności z tytułu mediów pobrane od Najemców z opłatami eksploatacyjnymi i płatnościami z tytułu mediów podlegającymi odzyskaniu od Najemców (w tym kosztami dostaw energii elektrycznej i innych mediów oraz kosztami innych usług związanych z utrzymaniem powierzchni wspólnych, podatkami od nieruchomości, wynagrodzeniem za zarządzanie nieruchomością, w tym utrzymaniem technicznym i ubezpieczeniem) przypadającymi na okres do Daty Zamknięcia,
   7. Sprzedający w rozsądnym zakresie zapewni Kupującemu wsparcie i Strony będą ze sobą współpracować w zakresie rozliczenia opłat eksploatacyjnych, a Sprzedający udzieli Kupującemu wszystkich informacji będących w jego posiadaniu, jakie mogą być konieczne lub przydatne w celu dokonania takiego rozliczenia z Najemcami,
   8. Wszelkie ryzyka związane z Nieruchomością przejdą na Kupującego w Dacie Zamknięcia wraz z wydaniem Nieruchomości,Powyższe uzgodnienia opisane pod pkt (a) - (h) będą miały odpowiednie zastosowanie w zakresie Działki A albo Działki 9/9 (w zależności od przypadku). Sprzedający będzie odpowiedzialny za płatność w zakresie wszystkich kosztów operacyjnych oraz będzie uprawniony do wszystkich korzyści związanych z: (i) Działką A za okres do dnia, w którym nastąpi zawarcie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A (z wyłączeniem tej daty), (ii) Działką 9/9 za okres do daty zawarcia Umowy Przeniesienia Działki 9/9. Wszelkie ryzyka związane z Działką A przejdą na Kupującego wraz z wydaniem Działki A, a wszelkie ryzyka związane z Działką 9/9 przejdą na Kupującego wraz z wydaniem Działki 9/9. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zapewnił, że w chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A oraz Umowy Przeniesienia Działki 9/9, poręczyciel będący podmiotem powiązanym ze Zbywcą podpisze z Kupującym umowę poręczenia, z odpowiednimi odniesieniami do Umowy Przyrzeczonej (i odpowiednio Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A albo Umowy Przeniesienia Działki 9/9), w której poręczy wykonanie wszystkich zobowiązań Sprzedającego odpowiednio wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Kupujący uzyskał promesę ubezpieczenia tytułu prawnego obejmującą zobowiązanie do wystawienia ubezpieczenia tytułu prawnego do (i) Nieruchomości oraz (ii) Działki A albo Działki 9/9 (w zależności od przypadku). W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do zwrotu kosztów tej polisy ubezpieczeniowej (która zostanie wystawiona przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej) w wysokości wskazanej w przedmiotowej promesie (dalej: Koszt Ubezpieczenia Tytułu Prawnego) i wyraził zgodę na potrącenie Kosztu Ubezpieczenia Tytułu Prawnego z ceną sprzedaży Nieruchomości. Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również na dzień transakcji, Nieruchomość, Działka A, ani Działka 9/9 (w zależności o przypadku) (w tym na moment jej sprzedaży/przeniesienia na rzecz Nabywcy) nie są, ani nie będą organizacyjnie wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako formalny dział, wydział, oddział itp. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza tą, jaka wynika z aktu założycielskiego Zbywcy. Jeżeli na dzień Transakcji pozostaną do zaspokojenia jakiekolwiek zachęty najemców (tj. np. w postaci płatności związanych z zawarciem umów najmu itp.), Kupujący pokryje koszty pozostałych do zaspokojenia zachęt najemców (ich wartość zostanie bowiem wzięta pod uwagę w formule kalkulacji ceny za Transakcję - tj. pomniejszy cenę). W odniesieniu do jednej umowy zawartej z najemcą (E. S.A.), Strony postanowiły, że Sprzedający do Daty Zamknięcia ureguluje kwoty należne temu najemcy z tytułu zachęt. Jako zabezpieczenie przedmiotowego zobowiązania Zbywcy, odpowiednia kwota zostanie przez niego wpłacona na rachunek escrow. Przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia organów podatkowych wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej dotyczące Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

6. Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji, dokumentowania Transakcji oraz złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT. W związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz Działki A albo Działki 9/9 (w zależności od przypadku), Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowne faktury VAT wykazujące cenę Transakcji oraz cenę za Działkę A albo cenę za Działkę 9/9 (w zależności od przypadku). Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości (powyżej zdefiniowanym jako „Data Zamknięcia”) oraz dostawy Działki A albo Działki 9/9 (w zależności od przypadku), Kupujący oraz Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości/Działki A albo Działki 9/9 (w zależności od przypadku) z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Strony planują zawarcie Umowy Przyrzeczonej do dnia 15 października 2021 r. W odniesieniu do Działki A albo Działki 9/9 (w zależności od przypadku), Strony zamierzają zawrzeć Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży Działki A albo Umowę Przeniesienia Działki 9/9 (w zależności od przypadku) do dnia 31 grudnia 2021 r. Wnioskodawcy podkreślają, że są to jedynie orientacyjne daty i niewykluczone jest zawarcie ww. umów we wcześniejszym bądź późniejszym terminie. Dodatkowo, zgodnie z Umową Przedwstępną, Strony uzgodniły, że dokonają wzajemnego potrącenia wierzytelności przysługujących Kupującemu wobec Sprzedającego z wierzytelnościami przysługującymi Sprzedającemu wobec Kupującego z tytułu ceny sprzedaży Nieruchomości. Wierzytelnościami, które będą przysługiwały Kupującemu wobec Sprzedającego, a które zostaną potrącone to m.in. kwoty kaucji na zabezpieczenie najmu, czy też Koszt Ubezpieczenia Tytułu Prawnego.

7. Podjęcie działalności na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji. Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością. Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości oraz Działki A albo Działki 9/9 (w zależności od przypadku), nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?
2. Czy sprzedaż Działki A w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji dostawa ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?
3. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT?
4. Czy dostawa Działki A w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT (i nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), tzn.:
   • w części, w której, od momentu jej pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży, upłynie okres krótszy niż dwa lata - jako dostawa dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia oraz
   • w pozostałej części - w jakiej ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dostawy z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - w przypadku złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przed dniem sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
5. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz jest uprawniony do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT?
6. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Działki A w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A oraz jest uprawniony do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Stanowisko Wnioskodawców (Zainteresowanych) w zakresie pytania 1

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do wskazanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym sprzedaż Nieruchomości w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawców (Zainteresowanych) w zakresie pytania 2

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Działki A w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, jako że nie będzie można jej zakwalifikować ani jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji do wskazanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym sprzedaż Działki A w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki A, będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawców (Zainteresowanych) w zakresie pytania 3

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT, skoro przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości (powyżej zdefiniowanym jako „Data Zamknięcia”), Kupujący oraz Sprzedający złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawców (Zainteresowanych) w zakresie pytania 4

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku dostawy Działki A w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A,

• w części, w której, od momentu jej pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży Działki A, upłynie okres krótszy niż dwa lata - jako dostawa w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, oraz

• w pozostałej części - w jakiej Ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dostawy z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - w przypadku złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przed dniem sprzedaży Działki A zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT

• znajdzie zastosowanie opodatkowanie VAT (i nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT).

Stanowisko Wnioskodawców (Zainteresowanych) w zakresie pytania 5

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację sprzedaży Nieruchomości dla celów VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, o ile Kupujący oraz Sprzedający zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT złożą zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Nieruchomość będzie bowiem wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT.

Stanowisko Wnioskodawców (Zainteresowanych) w zakresie pytania 6

Zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację sprzedaży Działki A dla celów VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Działki A w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki A oraz do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, o ile Kupujący oraz Sprzedający zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT złożą zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Działka A będzie bowiem wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych (umożliwienie Najemcom wjazdu na teren Nieruchomości), a jej nabycie nastąpi, jak wynika z powyższej analizy, w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu VAT i jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców (Zainteresowanych)

1. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości / Działki A - zasady ogólne. W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja oraz sprzedaż Działki A będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się jednak do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT). Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji/sprzedaży Działki A za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji/sprzedaży Działki A spod zakresu VAT. 2.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części. Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   • oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
   • własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
   • prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
   • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
   • koncesje, licencje i zezwolenia,
   • patenty i inne prawa własności przemysłowej,
   • majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
   • tajemnice przedsiębiorstwa,
   • księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

   Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. 2.2. Przedmiot Transakcji/sprzedaży Działki A vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa. Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji oraz sprzedaż Działki A stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji/sprzedaży Działki A, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, zarówno Transakcji jak i sprzedaży Działki A nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za podlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

   • interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(`(...)`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.
   • stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(`(...)`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
   • w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.2.3. Przedmiot Transakcji/przedmiot sprzedaży Działki A vs. całość organizacyjna i funkcjonalna. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem Transakcji sprzedaży Działki A nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość / Działkę A. W konsekwencji, po dacie ww. transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa koniecznych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, zarządzania nieruchomościami logistycznymi i magazynowymi czy działalności deweloperskiej. Dodatkowo - jak zaznaczono powyżej - w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Zbywcy. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości / Działki A - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości / Działki A, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym. Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby ww. transakcje zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, w ocenie Stron przedmiot ww. transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji/sprzedaży Działki A za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie transakcji spod zakresu VAT. 3.1. Zorganizowana część przedsiębiorstwa. Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji oraz sprzedaży Działki A nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Zgodnie z powoływaną już wyżej definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/AKr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

   • istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
   • zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
   • składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
   • zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

   Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa. Dlatego też, zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). 3.2. Odrębność organizacyjna. Zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość/sprzedaż Działki A nie zostały formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowią one odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach ww. transakcji. Zdaniem Zainteresowanych odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. 3.3. Odrębność finansowa. Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowej sprawie nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji/sprzedaży Działki A, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości/Działki A. Wynikało to w szczególności z faktu, że to właśnie na Nieruchomości/Działce A była prowadzona zasadnicza część działalności gospodarczej Zbywcy w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, zarządzania nieruchomościami logistycznymi i magazynowymi czy działalności deweloperskiej. 3.4.Samodzielność ZCP. Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem transakcji szeregu opisanych powyżej elementów działalności gospodarczej Zbywcy, pozbawia zbywaną Nieruchomość/Działkę A zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Stron elementy planowanej Transakcji/sprzedaży Działki A nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa. 3.5. Przedmiot Transakcji/przedmiot sprzedaży Działki A vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. 3.6. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji/przedmiotu sprzedaży Działki A za ZCP bądź przedsiębiorstwo. W ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji/sprzedaży Działki A nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. W ocenie Stron przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), w których Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT a jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą VAT tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa/ZCP (Ogólne wyjaśnienia przepisów prawa podatkowego dotyczące stosowania tych przepisów (objaśnienia podatkowe) wydawane przez Ministra właściwego do spraw finansów publicznych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe). Zgodnie z Objaśnieniami:

   • w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
     • prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
     • umowy o zarządzanie nieruchomością;
     • umowy zarządzania aktywami;
     • należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,
   • za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy,
   • nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP,
   • nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:
     • ruchomości,
     • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,
     • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,
     • prawa autorskie,
     • dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

   W świetle powyższych Objaśnień Ministerstwa Finansów, nie ulega więc wątpliwości, iż przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za: (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

   1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
   2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

   Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”. Dodatkowo stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie w najnowszych orzeczeniach sądów administracyjnych - przykładowo NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl)”. Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również w najnowszym wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 293/17. Podsumowując zdaniem Zainteresowanych zarówno Transakcja jak i sprzedaż Działki A:

   • będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i
   • nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

4. Brak zwolnienia z VAT planowanej Transakcji / sprzedaży Działki A. 4.1. Zasady ogólne. Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja/sprzedaż Działki A w ocenie Zainteresowanych, będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy planowana Transakcja/sprzedaż Działki A nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. 4.2. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości/dostawy Działki A. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Odnosząc powyższe do dostawy Nieruchomości/dostawy Działki A opisanej w niniejszym wniosku należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Jako, że ww. transakcje obejmują zbycie Nieruchomości/Działki A wraz z posadowionymi na nich odpowiednio Budynkami/Budowlami oraz budowlami na Działce A, w ocenie Zainteresowanych art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w związku z faktem, że Nieruchomość/Działka A była wykorzystywana przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (najem nieruchomości magazynowej), a zatem Nieruchomość oraz Działka A nie były w ogóle wykorzystywane (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej z VAT. Podsumowując, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości/Działki A nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. 4.3. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. 4.3.1. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”. Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

   1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
   2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

   W świetle znowelizowanej definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

   1. wybudowaniu lub
   2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

   4.3.2. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, do dostawy Nieruchomości oraz Działki A. W ocenie Zainteresowanych opierając się na znowelizowanej definicji „pierwszego zasiedlenia” w odniesieniu do Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło już pierwsze zasiedlenie z racji tego, że Budynki/Budowle co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją będą wykorzystywane przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego w ramach prowadzonej przez nich działalności opodatkowanej VAT polegającej na najmie powierzchni magazynowej. Z kolei budowle ulokowane na Działce A choć nie są bezpośrednio przedmiotem najmu, jednakże są udostępniane Najemcom. Mianowicie przez Działkę A prowadzi droga dojazdowa na teren parku magazynowego, z której Najemcy korzystają w celu dojazdu do Nieruchomości. W opinii Zainteresowanych, w odniesieniu do Budynków/Budowli znajdujących się na Nieruchomości oraz części budowli zlokalizowanych na Działce A pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w 2014 r. tj. w momencie sprzedaży Nieruchomości oraz Działki A na rzecz Zbywcy, która podlegała opodatkowaniu VAT. Wyjątkiem w tym zakresie jest Wiata przystankowa, która powstanie w 2021 r. na Działce A. Zostanie ona oddana do użytkowania przed zawarciem umowy sprzedaży Działki A. Tym samym dostawa w tym zakresie będzie następowała w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Dodatkowo Zainteresowani, tak jak zostało to już wzmiankowane w opisie zdarzenia przyszłego, nie ponosili oraz nie poniosą do momentu Transakcji/sprzedaży Działki A ulepszeń których wartość przekroczy 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków/Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości / budowli zlokalizowanych na Działce A. Przy założeniu więc, że planowana Transakcja oraz sprzedaż Działki A zostanie dokonana w 2021 r., pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków oraz Budowli/części budowli zlokalizowanych na Działce A, a planowaną Transakcją/sprzedażą Działki A upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Należy bowiem uznać, że te obiekty budowlane były w istocie przez ten okres wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT - choć nie od razu zostały w 100% wynajęte na podstawie odpłatnych umów najmu, Zbywca wybudował je z zamiarem ich wykorzystania w takim właśnie celu. Biorąc pod uwagę powyższe do dostawy Budynków/Budowli znajdujących się na Nieruchomości/części budowli zlokalizowanych na Działce A znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
   2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

   Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

   1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
   2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
   3. adres budynku, budowli lub ich części.

   Jak zaznaczono powyżej, zarówno Zbywca jak i Nabywca, będą na moment Transakcji oraz transakcji sprzedaży Działki A czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości / Działki A, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. W związku z tym, skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości/Działki A przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości/Działki A będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości/Działki A, to przedmiotowa Transakcja/sprzedaż działki A będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT. W przypadku Działki A w związku z oddaniem do użytkowania Wiaty przystankowej w 2021 r. dojdzie do jej opodatkowania VAT bez konieczności składania oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT, gdyż dostawa w tym zakresie będzie mieć miejsce w terminie 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia. 4.4. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości oraz budowli posadowionych na Działce A nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Tymczasem w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości oraz części budowli posadowionych na Działce A będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ponieważ co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją/sprzedażą Działki A miało już miejsce ich pierwsze zasiedlenie. Powyższy schemat opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazując, że: „ Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie”. Pewnym wyjątkiem od powyższego uzasadnienia jest Wiata przystankowa, która będzie zlokalizowana na Działce A (oddana do użytkowania w 2021 r. ale przed momentem sprzedaży Działki A). Jednakże również w tym zakresie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż Zbywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu budowy Wiaty przystankowej. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych do dostawy Nieruchomości oraz dostawy Działki A nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. 4.5. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT planowanej dostawy Nieruchomości / dostawy Działki A. Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

   • do dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W związku z tym, że Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, to dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT,
   • zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT,
   • w odniesieniu do dostawy Działki A analogicznie dojdzie do złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy części budowli znajdujących się na Działce A. Z kolei Wiata przystankowa zlokalizowana na Działce A będzie podlegała opodatkowaniu w związku z dokonywaną dostawą w terminie 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa Działki A będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT,
   • do dostawy Nieruchomości oraz dostawy Działki A nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

   W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują również, iż uwzględnienie pytania nr 3 i 4 przedmiotowego wniosku, w formie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej jest w ich opinii zasadne i nie powinno budzić wątpliwości pod kątem potencjalnego wystąpienia o potwierdzenie w tym zakresie w ramach wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a Ustawy o VAT. Zgodnie z treścią art. 42a Ustawy o VAT, „Wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

   1. opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;
   2. klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług niezbędną do:
      1. określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,
      2. stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie - w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;
   3. stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi”.Natomiast zgodnie z art. 42b ust. 4 Ustawy o VAT „Wniosek o wydanie WIS może zawierać żądanie sklasyfikowania towaru albo usługi na potrzeby stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie, innych niż dotyczące określenia stawki podatku”. Kierując się zatem intencją ustawodawcy, wyrażoną w konstrukcji wskazanych wyżej przepisów (w szczególności w art. 42a pkt 2), wiążąca informacja stawkowa dla potrzeb stosowania przepisów w zakresie VAT może być wydawana jedynie, gdy przepisy podatkowe odwołują się do klasyfikacji statystycznych - kwalifikacji CN, Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) lub Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług)). Wskazany wyżej zamiar Ustawodawcy potwierdza również cytowany niżej fragment uzasadnienia projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Ordynacja podatkowa (druk sejmowy nr 3255), wprowadzającej instytucję wiążącej informacji stawkowej (Ustawa z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw; t. j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1751). Mianowicie „Zgodnie z projektowanymi przepisami WIS będzie decyzją wydawaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, na potrzeby opodatkowania VAT dostawy, importu, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. WIS - zawierająca m.in. klasyfikację towaru według CN albo według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, albo według PKWiU - będzie mogła być wykorzystana przez podatnika również na potrzeby stosowania przepisów w zakresie VAT, które tę klasyfikację przywołują, np. opodatkowania VAT transakcji na zasadzie odwróconego obciążenia, na potrzeby stosowania instytucji odpowiedzialności solidarnej, zwolnienia podmiotowego czy też zwolnienia z obowiązku stosowania kasy rejestrującej - art. 42a ustawy o VAT.” Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych odnośnie pytania nr 3 i 4 , dostawa nieruchomości w ramach Transakcji oraz dostawa Działki A, podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT, przy czym w Ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których podlega ona zwolnieniu z VAT (zwolnienia przedmiotowe), określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Analiza treści wskazanych wyżej regulacji Ustawy o VAT prowadzi do wniosku, że zawarte w nich zwolnienia przedmiotowe (w tym w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), które powinno zdaniem Zainteresowanych mieć zastosowanie w niniejszej sprawie w zakresie dostawy Nieruchomości/dostawy części budowli z Działki A, nie odwołują się w żaden sposób do klasyfikacji statystycznych, lecz skonstruowane są w sposób opisowy. Tym samym pytanie o zastosowanie zwolnienia z VAT/jego wyłączenie na mocy oświadczenia o wyborze opodatkowania, nie może być przedmiotem wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej ze względu na fakt, iż jest ściśle związane z interpretacją przepisów Ustawy o VAT dotyczących opisowych zwolnień przedmiotowych, które nie odwołują się w żaden sposób do klasyfikacji statystycznych (CN, PKOB, PKWiU). W konsekwencji, zasadnym jest udzielenie odpowiedzi w tym zakresie przez Organ w trybie postępowania interpretacyjnego.

5. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji/sprzedaż Działki A przez Nabywcę. Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości/Działki A przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość/Działka A, będące przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Na dzień dokonania Transakcji/sprzedaży Działki A, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Jak wskazano powyżej Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu powierzchni magazynowych, tj. działalność opodatkowaną VAT. Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej Ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanych transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających ich faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktur VAT oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy. Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe odnośnie opisów zdarzeń przyszłych zbliżonych do opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego w niniejszym wniosku:

   • interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.421.2018.2.KO,
   • interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.194.2019.2.RM,
   • interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112-KDIL4.4012.85.2019.3.JK,
   • interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

W świetle powyższego zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji/transakcji sprzedaży Działki A i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających faktyczne ich dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości/Działki A.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7(`(...)`).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy, obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C 444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: „(`(...)`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy sprzedaż Nieruchomości oraz Działki A w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona od opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy (pytanie 1 i 2 z wniosku).

Z opisu sprawy wynika, że w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy Nieruchomość - prawo własności działek gruntu położonych w (`(...)`), przy ulicy (`(...)`) i ulicy (`(...)`), obręb ewidencyjny (`(...)`), oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1/1, 2/1, 3/1, 3/2, 4/1, 4/3, 5/1, 6/1, 7/1, 8/1. Przeniesione zostanie również prawo własności budynków znajdujących się na Działkach, stanowiących własność Sprzedającego, tj.:

• Budynek A - budynek magazynowy, składający się z trzech przylegających do siebie budynków zlokalizowanych na działkach: 1/1, 2/1, 3/1, 3/1, 4/1, 4/3,

• Budynek B - budynek magazynowy składający się z czterech przylegających do siebie budynków zlokalizowanych na działkach 5/1, 6/1, 7/1, 8/1,

• budynek wartowni zlokalizowany na działce 1/1,

• budynek pompowni zlokalizowany na działce 4/3,

• budynek zbiornika wody przeciwpożarowej zlokalizowany na działce 4/3,

jak również prawo własności wszelkich budowli i urządzeń budowlanych, znajdujących się na Działkach, stanowiących własność Sprzedającego, tj.: zbiornik retencyjny, ogrodzenie, bramy wjazdowe przesuwne, szlabany (rogatki), tablica informacyjna, maszty reklamowe, słup oświetlenia zewnętrznego, drogi wewnętrzne, parkingi, chodniki, wiata na rowery, wiaty (palarnie) stacja redukcyjna gazu, sieć gazowa, sieć wodociągowa do celów bytowych oraz pożarowych wraz z hydrantami, kanalizacja sanitarna, kanalizacja deszczowa, kanalizacja wód opadowych, sieć elektryczna, oraz ściany oporowe pochylni parkingów.

Nieruchomość od momentu jej nabycia wykorzystywana jest przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni magazynowych. Przedmioty najmu były i są Najemcom wydawane po zawarciu odpowiednich umów. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych opodatkowanych VAT.

Ponadto, w Umowie Przyrzeczonej Sprzedający przeniesie na Kupującego, w szczególności:

1. prawa i obowiązki wynikające z istniejących umów najmu, które zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego);
2. wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie umów najmu, jeśli data rozpoczęcia najmu nie nastąpiła przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej i wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie umów najmu (w przypadku, gdy prawa takie nie zostaną przeniesione z mocy prawa) oraz wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie umów dodatkowych zawartych z najemcami z wyjątkami wskazanymi w Umowie Przedwstępnej;
3. wszystkie prawa Sprzedającego wynikające z dokumentów na zabezpieczenie najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
4. wszelkie autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej opracowanej w związku z inwestycją, wraz z wszelkimi przenoszalnymi zgodami i upoważnieniami w zakresie praw osobistych lub zależnych, jak również przenoszalne zgody na dokonywanie zmian Projektów, w zakresie przysługującym Sprzedającemu, na wszystkich polach eksploatacji, na których zostały one nabyte przez Sprzedającego na podstawie umów z architektami, generalnymi wykonawcami i innymi wykonawcami;
5. wszystkie prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji projektowych;
6. wszelkie prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji generalnych wykonawców, gwarancji innego wykonawcy oraz zabezpieczenia innego wykonawcy;
7. instalację CCTV;

Zgodnie z Umową Przedwstępną, Strony zobowiązały się również do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki A, albo warunkowej umowy sprzedaży działki 9/9 (w przypadku braku podziału działki A w terminie do 30 listopada 2021 roku), która zapewni swobodny wjazd na Nieruchomość.

Na Działce A (a tym samym także na Działce 9/9) znajdują się następujące budowle: droga wjazdowa z ulicy (…), chodnik, tablica informacyjna, słup oświetlenia zewnętrznego, trzy wpusty drogowe podłączone do obiektowej kanalizacji deszczowej, kabel zasilający oświetlenie, przyłącze kanalizacji sanitarnej, kanalizacja deszczowa oraz kanalizacja wód opadowych. Dodatkowo na moment transakcji znajdzie się na Działce A nowa budowla w postaci wiaty przystankowej (jest ona w chwili obecnej w budowie, ale oddanie jej do użytkowania planowane jest przed momentem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A). Ponadto na Działce A znajduje się przyłącze gazowe, jednakże jest ono własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Intencją Stron jest nabycie przez Kupującego w ramach transakcji towarzyszących nabyciu Nieruchomości wyłącznie jednej z działek, tj. albo Działki A (wydzielonej z Działki 9/9), albo Działki 9/9, jednakże z zastrzeżeniem, że Działka 9/9 będzie przedmiotem nabycia w przypadku, gdy nie dojdzie do wydzielenia Działki A z Działki 9/9 w terminie do dnia 30 listopada 2021 r.

W ramach transakcji, Sprzedający dostarczy Kupującemu następujące dokumenty dotyczące Nieruchomości oraz Działki A albo Działki 9/9 (w zależności czy dojdzie do wydzielenia) (w przypadku Działki A albo Działki 9/9 - z wyłączeniem dokumentacji dot. najmu):

• zaktualizowany (odzwierciedlający stan na dzień Transakcji) wykaz umów najmu,

• podpisane oryginały umów najmu, które będą w posiadaniu Sprzedającego,

• oryginały dokumentacji związanej z procesem budowlanym (pozwoleń, projektów budowlanych zarówno rysunków, jak i części opisowych, wszystkich projektów architektonicznych i branżowych),

• oryginały dokumentów na zabezpieczenie najmu, wszystkich umów z generalnymi wykonawcami, umów z innymi wykonawcami, zabezpieczenia innego wykonawcy, umów z architektami oraz umów dodatkowych zawartych z najemcami z wyjątkami wskazanymi w Umowie Przedwstępnej,

• oryginały dokumentacji powykonawczej dla Budynku A oraz Budynku B, dokumentacji powykonawczej dla prac wykończeniowych, oraz instrukcji obsługi dotyczących wszelkich instalacji i maszyn oraz instrukcji BHP,

• oryginały książek obiektu budowlanego i świadectwa charakterystyki energetycznej.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy, następujących składników majątku:

• prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie;

• prawa i obowiązki z umów serwisowych/dostawy mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości;

• umowy związane z finansowaniem działalności gospodarczej Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania;

• istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;

• know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

• dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem, których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

• środki pieniężne znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedającego;

• wszelkie umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

• należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

• firma Sprzedającego;

• tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

W związku z nabyciem Nieruchomości oraz Działki A albo Działki 9/9 (w przypadku niewydzielenia Działki A z Działki 9/9) przez Kupującego nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu Pracy - z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia i nigdy nie zatrudniał pracowników w rozumieniu Kodeksu Pracy.

Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością oraz Działką 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A), zarówno w zakresie kompleksowej obsługi administracyjnej i obsługi działalności najmu na Nieruchomościach (tzw. „property management”) jak również w wymiarze technicznym (tzw. „facility management”) wykonywane są przez podmioty trzecie, z którymi Sprzedający zawarł umowy o zarządzanie.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot transakcji nie będzie stanowić masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

Na nabywcę nie zostanie przeniesiony szereg składników (m. in. prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie, prawa i obowiązki z umów serwisowych czy też dostawy mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości, jak również umowy związane z finansowaniem działalności gospodarczej Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania, oraz istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne), co uniemożliwi Nabywcy prowadzenie działalności jedynie oparciu o składniki materialne i niematerialne, które będą towarzyszyć Transakcji. Zatem Kupujący w oparciu o nabyte składniki nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego i będzie zmuszony podjąć dodatkowe działania aby tę działalność kontynuować.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii sposobu opodatkowania podatkiem VAT ww. Transakcji (pytania 3 i 4 z wniosku).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prawo własności Nieruchomości oraz Działki 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A), Sprzedający nabył na mocy umów sprzedaży z dnia 27 listopada 2014 r. zawartych ze spółką C Sp. z o.o., na podstawie której zostały nabyte działki o numerach ewidencyjnych 1/1, 2/1, 3/1, 3/2, 4/1, 4/1, oraz ze spółką D. Sp. z o.o., na podstawie której zostały nabyte działki o numerach ewidencyjnych: 5/1, 6/1, 7/1, 8/1.

Nabycie Nieruchomości oraz Działki 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A) przez Sprzedającego miało miejsce w ramach czynności opodatkowanej VAT, z tytułu której dokonał on odliczenia VAT naliczonego.

Poprzedni Właściciel 1/Poprzedni Właściciel 2 wybudowali Budynki/Budowle oraz budowle znajdujące się na Działce 9/9 (a zatem także na niewydzielonej Działce A) i dokonali ich komercjalizacji. Budowa następowała etapami - tj. poszczególne części Budynków/Budowli oraz budowli znajdujących się na Działce 9/9 (a zatem także na niewydzielonej Działce A) były oddawane do użytkowania w latach 2010-2014.

Nieruchomość od momentu jej nabycia wykorzystywana jest przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni magazynowych na rzecz najemców.

Na moment składania niniejszego wniosku 99% powierzchni Budynku A przeznaczonej do wynajęcia jest objęte umowami najmu. Wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku A nastąpiło 16 grudnia 2011 r. Natomiast w przypadku Budynku B, 100% powierzchni Budynku B przeznaczonej do wynajęcia jest objęte umowami najmu. Wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku B nastąpiło 1 lutego 2013 r. Powierzchnie wolne w Budynku A w tej chwili niewynajęte, były w przeszłości przedmiotem najmu opodatkowanego VAT.

Po dacie nabycia przez Sprzedającego Budynki/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości oraz budowle znajdujące się na Działce 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A) w przeważającej większości nie były ulepszane w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych przez Sprzedającego. Jedynie w stosunku do niektórych Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający dokonał ulepszeń. Natomiast wartość tych ulepszeń - alokowanych odpowiednio do Budynku A i Budynku B - nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej ani Budynku A ani Budynku B ujętych przez Sprzedającego w rejestrze środków trwałych. Również ulepszenia poszczególnych Budowli oraz Budowli znajdujących się na Działce 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A) nie przekroczą na moment Transakcji (lub odpowiednio w odniesieniu do Działki A / Działki 9/9 - na moment sprzedaży/przeniesienia Działki A albo Działki 9/9) 30% wartości początkowej.

Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu ulepszeń Budynków/Budowli.

Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oraz dostawy Działki A albo Działki 9/9, Kupujący oraz Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości/Działki A albo Działki 9/9 z podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że transakcja będzie dotyczyła dostawy działek zabudowanych: Nieruchomości oraz Działki A albo Działki 9/9.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości zabudowanych – które to zabudowania stanowią budynki, budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej działce budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży będzie m.in. Nieruchomość zabudowana Budynkami i Budowlami. Sprzedawca nabył Nieruchomość w 2014 r. Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana do świadczenia usług najmu powierzchni magazynowych. Po dacie nabycia przez Sprzedającego Budynki/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości w przeważającej większości nie były ulepszane przez Sprzedającego. Jedynie w stosunku do niektórych Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający dokonał ulepszeń. Natomiast wartość tych ulepszeń - alokowanych odpowiednio do Budynku A i Budynku B - nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej ani Budynku A ani Budynku B ujętych przez Sprzedającego w rejestrze środków trwałych. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu ulepszeń Budynków/Budowli.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić że planowana transakcja dostawy opisanych Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości, nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem doszło do ich pierwszego zajęcia (używania) z uwagi na wykorzystywanie ich w ramach prowadzonej działalności i od tego momentu do chwili Transakcji, minie więcej niż 2 lata.

W związku z powyższym, dla sprzedaży Budynków i Budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym przedmiotowe Budynki i Budowle są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji, w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a ustawy, ponieważ dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą w momencie sprzedaży Nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W związku z powyższym, Zainteresowani będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i po złożeniu, przed dokonaniem transakcji sprzedaży, wspólnego oświadczenia - zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że planowana transakcja dostawy Nieruchomości zabudowanej ww. Budynkami i Budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zainteresowani – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania sprzedaży zabudowanej Nieruchomości.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem Transakcji będzie również Działka A albo Działka 9/9 zabudowana Budowlami.

Prawo własności Działki 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A), Sprzedający nabył w 2014 r. Na Działce A (a tym samym także na Działce 9/9) znajdują się następujące budowle: droga wjazdowa z ulicy (…), chodnik, tablica informacyjna, słup oświetlenia zewnętrznego, trzy wpusty drogowe podłączone do obiektowej kanalizacji deszczowej, kabel zasilający oświetlenie, przyłącze kanalizacji sanitarnej, kanalizacja deszczowa oraz kanalizacja wód opadowych. Nabycie Działki 9/9 (z której planowanej jest wydzielenie Działki A) przez Sprzedającego miało miejsce w ramach czynności opodatkowanej VAT, z tytułu której dokonał on odliczenia VAT naliczonego.

Jak wynika z wniosku, budowle znajdujące się na Działce 9/9 w przeważającej większości nie były ulepszane, ulepszenia budowli obecnie znajdujących się na Działce 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A) nie przekroczą na moment Transakcji 30% wartości początkowej tych budowli. Jak wynika z powyższych informacji Działka 9/9 (z której planowane jest wydzielenie Działki A), jest użytkowana przez Sprzedającego od 2014r., zatem Transakcja zbycia Budowli znajdujących się obecnie na Działce 9/9 będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia tych budowli. Planowana Transakcja nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem doszło już do ich pierwszego zajęcia (używania) z uwagi na wykorzystywanie tych Budowli w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a Transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, dla transakcji sprzedaży części Działki 9/9 (albo Działki A) zabudowanej Budowlami obecnie na niej posadowionymi, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – należy stwierdzić, że dostawa gruntu, na którym przedmiotowe Budowle są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Jednocześnie wskazać należy, że analogicznie jak w przypadku dostawy Nieruchomości o której mowa wyżej, również w przypadku dostawy części Działki 9/9 (albo Działki A), do której będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Strony Transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i po złożeniu, przed dokonaniem transakcji sprzedaży, wspólnego oświadczenia - zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy - wybrać opodatkowanie dostawy ww. części Działki 9/9 (bądź Działki A).

Dodatkowo na moment transakcji znajdzie się na Działce A nowa budowla w postaci Wiaty przystankowej (jest ona w chwili obecnej w budowie, ale oddanie jej do użytkowania planowane jest przed momentem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A).

Dostawa nowej Budowli – Wiaty przystankowej - której oddanie do użytkowania jest planowane przed zawarciem umowy sprzedaży, będzie następowała przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. W związku z powyższym, nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dostawa ta nie będzie podlegać również zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ani pkt 10a ustawy, gdyż jak wynika z wniosku, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w zw. z nabyciem Działki 9/9 i z prawa tego skorzystał. Ponadto, Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu budowy Wiaty przystankowej. Tym samym sprzedaż części Działki A, na której powstaje opisana budowla nie będzie korzystała ze zwolnienia i będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, Transakcja sprzedaży gruntu na którym będzie posadowiona wiata przystankowa, nie będzie korzystała z zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej na Nabywcę faktury VAT, dokumentującej przedmiotową Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy ( pytania 5 i 6 z wniosku)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1. nabycia towarów i usług,
2. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z opisu sprawy, w dniu transakcji Kupujący oraz Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia przedmiotowej dostawy Nieruchomości oraz Działki A (w części, w jakiej podlega ona zwolnieniu) z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowne faktury VAT. Nabywca po nabyciu Nieruchomości i Działki A, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu VAT.

Jak wskazano powyżej planowana sprzedaż Nieruchomości oraz Działki 9/9 (albo Działki A) nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości będą spełnione. Jak wynika bowiem z opisu sprawy Kupujący na dzień sprzedaży będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – jak rozstrzygnięto powyżej – sprzedaż Nieruchomości oraz części Działki 9/9 z posadowionymi budowlami nie będzie stanowiła czynności zwolnionej od podatku VAT w przypadku wyboru przez Strony Transakcji opcji opodatkowania tej dostawy (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z ust. 10 i 11 ustawy), natomiast części Działki 9/9, na której powstaje Wiata przystankowa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 ani pkt 10a ustawy).

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy art. 87 ustawy, regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te statuują możliwość otrzymania przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Wynika to z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w przedmiotowej sprawie zostaną spełnione warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy: Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT, natomiast Nieruchomość i Działka 9/9 (albo Działka A), będące przedmiotem transakcji będą wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Tym samym, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz Działki 9/9 (albo Działki A), oraz w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będzie mógł również ubiegać się o zwrot podatku VAT.

Wobec tego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 5 i 6 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.