Interpretacja dotyczy opodatkowania VAT dostawy niezabudowanej działki gruntowej, która powstanie w wyniku podziału większej nieruchomości. Organ uznał, że: 1. Dostawa tej działki podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Sprzedający (osoby fizyczne) działają jako podatnicy VAT, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedający podejmują szereg czynności przygotowawczych, takich jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz podział działki, co wskazuje na profesjonalne podejście do obrotu nieruchomościami. 2. Dostawa działki nie korzysta ze zwolnienia z VAT, ponieważ jest przeznaczona pod zabudowę, co oznacza, że stanowi teren budowlany, a nie niezabudowany teren, który mógłby być objęty zwolnieniem. 3. Kupujący ma prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup działki, ponieważ będzie ona wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT, takich jak budowa i sprzedaż lokali.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 grudnia 2020 r. (data wpływu 21 grudnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 19 lutego 2021 r. (data wpływu 23 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
-jest nieprawidłowe,
zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy niezabudowanej działki,
prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup działki,
-jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 21 grudnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od towarów i usług w zakresie:
niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy niezabudowanej działki,
zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy niezabudowanej działki,
prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup działki.
Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia z dnia 19 lutego 2021 r. (data wpływu 23 lutego 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.
We wniosku złożonym przez:
Zainteresowanego będącego stroną postępowania:D sp. z o.o.;
Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).
D sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje zakup niezabudowanej nieruchomości gruntowej, która powstanie z podziału działki ewidencyjnej o numerze 1, położonej w …, obręb ewidencyjny …, o powierzchni 10 280 m2, dla której Sąd Rejonowy dla …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą … (dalej: „Nieruchomość”).
25 listopada 2020 r. Spółka i A i B (dalej: „Sprzedający”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości.
Umowa przedwstępna zawiera szereg warunków, po spełnieniu których dojdzie do zawarcia między stronami umowy przyrzeczonej, a później także umowy przenoszącej własność nieruchomości. Warunki te są zasadniczo zastrzeżone na korzyść Kupującego.
Historia i charakterystyka Nieruchomości
Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, na którą składają się grunty orne klas II i IIIa.
Na Nieruchomości znajdują się słupy energetyczne i napowietrzna linia energetyczna a pod powierzchnią Nieruchomości sieć wodociągowa, które to obiekty nie zostały wzniesione przez Sprzedających.
Sprzedający nie mają dokładnych informacji o tym, kiedy obiekty te zostały wzniesione, ale z pewnością było to co najmniej 10 lat temu, możliwe, że nawet w latach 80 XX w. lub wcześniej.
Obiekty te jako elementy sieci są w faktycznym władaniu przedsiębiorstwa energetycznego oraz wodociągowego (gestorów sieci). Najprawdopodobniej przedsiębiorstwom tym przysługuje również prawo własności do tych obiektów.
Na Nieruchomości nie ma wzniesionych innych budynków lub budowli, w szczególności Sprzedający nie wybudowali na Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych.
Sprzedający nabyli Nieruchomość na współwłasność w dn. 2 września 2008 r. na podstawie umowy darowizny. Nabycie nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Teren Nieruchomości nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości nie wydano również decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, użyczenia lub umowy o podobnym charakterze.
Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedających ani inne podmioty do prowadzenia na niej działalności gospodarczej (poza opisaną sytuacją istnienia fragmentów sieci energetycznej i wodociągowej).
Jednym z warunków przeprowadzenia transakcji, o której mowa w dalszej części wniosku, jest uzyskanie ostatecznej/prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, która pozwoli na realizację przez Spółkę inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą („Inwestycja”).
W związku z tym Sprzedający zobowiązali się względem Spółki do wystąpienia (osobiście lub poprzez pełnomocnika) do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.
Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do wystąpienia (osobiście lub poprzez pełnomocnika) do właściwego organu o wydanie decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomość na dwie działki o pow. ok. 9 980 m2 oraz ok. 300 m2.
Powyższe czynności, tj. wystąpienie z wnioskami do właściwych organów o wydanie decyzji, wynikają z treści przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Sprzedającymi i Spółką, gdzie Sprzedający zobowiązali się do podjęcia tych działań po to, aby w momencie przystąpienia do przyrzeczonej umowy sprzedaży Spółka miała pewność odnośnie do tego, że nie będzie przeszkód natury administracyjnej do realizacji Inwestycji.
Powyższe działania nie są zatem motywowane chęcią zwiększenia przez Sprzedających atrakcyjności inwestycyjnej Nieruchomości, lecz wynikają z ostrożności Kupującego, który chce się upewnić, że będzie mógł wykorzystać zakupioną działkę zgodnie ze swoimi planami.
Sprzedający nie będą przy tym podejmować żadnych działań w celu uzbrojenia Nieruchomości w media, drogi, itp. infrastrukturę, aby zwiększyć jej atrakcyjność.
Charakterystyka przedmiotu transakcji
Przedmiotem transakcji (sprzedaży na rzecz Spółki) ma być niezabudowana działka gruntu o powierzchni ok. 9 980 m2 powstała w wyniku podziału Nieruchomości (dalej: „Działka”). Druga działka o pow. ok. 300 m2 powstała w wyniku podziału pozostanie współwłasnością Sprzedających (nie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki).
Po podziale Nieruchomości uzyskana dla niej decyzja o warunkach zabudowy będzie nadal obowiązywać, ale dla działek powstałych w wyniku podziału (w tym dla Działki).
Decyzja zostanie przeniesiona na Spółkę, która będzie realizować Inwestycję na Działce zgodnie z warunkami wynikającymi z decyzji o warunkach zabudowy. Zatem pomimo podziału Działka utrzyma charakter budowlany i nie ma konieczności, aby Spółka występowała o nową decyzję o warunkach zabudowy dla potrzeb realizacji Inwestycji.
Przez działkę będą przebiegać wspomniane sieci: energetyczna i wodociągowa.
Po zakupie Działki Spółka zamierza na niej zrealizować Inwestycję. Jednocześnie Kupujący będzie chciał ustalić z gestorami sieci warunki jej przebudowy lub przesunięcia, jeśli będzie to niezbędne dla realizacji Inwestycji.
Powstałe w wyniku realizacji Inwestycji lokale Spółka zamierza sprzedać. Sprzedaż lokali wraz z prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki, zatem zakup Działki będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Charakterystyka Sprzedających
Sprzedający są osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo przedsiębiorców. Sprzedający nie prowadzą również działalności rolniczej.
Sprzedający nie są również zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.
B prowadził działalność gospodarczą w przeszłości, ale nie była ona związana z obrotem nieruchomościami oraz nie była w niej wykorzystywana Nieruchomość.
Sprzedający nie zajmowali się ani nie zajmują się obrotem jakimikolwiek nieruchomościami, w szczególności w sposób profesjonalny czy zorganizowany. Wszelkie transakcje nabycia i zbycia nieruchomości, których byli stronami, poza wskazaną umową nabycia Nieruchomości w drodze darowizny, były związane z zaspakajaniem ich potrzeb osobistych (np. sprzedaż i zakup większego mieszkania, zakup miejsca postojowego).
Sprzedający nie posiadają innych działek przeznaczonych na sprzedaż.
Udziały w prawie własności Nieruchomości należą do ich majątków osobistych.
Z wyjątkiem wystąpienia z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji zatwierdzającej podział, o których mowa powyżej, Sprzedający nie podejmowali i nie podejmują żadnych działań zmierzających do odrolnienia Nieruchomości, uzbrojenia jej w media czy też podziału na mniejsze działki budowlane w celu zwiększenia potencjału inwestycyjnego.
Sprzedający nie podejmowali też zorganizowanych działań marketingowych o charakterze profesjonalnym zmierzających do sprzedaży Nieruchomości.
Uwagi dodatkowe
W umowie przedwstępnej strony uzgodniły również, że Sprzedający udzielają Spółce prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności na występowanie do organów administracji budowlanej w celu dokonania koniecznych uzgodnień, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji środowiskowej (jeśli będzie wymagana), gestorów mediów celem uzgodnienia warunków technicznych, itd.
Opisane prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane nie obejmuje zgody na prowadzenie jakichkolwiek prac budowlanych na terenie Nieruchomości do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i umowy przenoszącej własność Działki na Spółkę.
Koszty związane z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz wszelkich innych decyzji, uzgodnień, pozwoleń a także inne wydatki niezbędne ku temu, aby potwierdzić możliwość realizacji Inwestycji lub aby sprawić, że realizacja Inwestycji stanie się możliwe obciążają wyłącznie Spółkę.
W przypadku uznania przez tut. Organ, że przy sprzedaży (dostawy) Działki Sprzedający będą jednak działać w charakterze podatników VAT, Sprzedający złożą do właściwych dla siebie naczelników urzędów skarbowych zgłoszenie rejestracyjne celem rejestracji jako podatnicy VAT czynni oraz udokumentują transakcję poprzez wystawienie na Spółkę faktur VAT z wykazanym podatkiem należnym.
W uzupełnieniu wniosku na pytania nr 1-4 Organu:
Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:
A i B (dalej: „sprzedający”) nabyli współwłasność Nieruchomość w drodze darowizny w 2008 r. do swoich majątków osobistych. Od tamtego czasu Nieruchomość nie była, nie jest i do momentu zbycia na rzecz Spółki nie będzie wykorzystywana przez A i/lub B, czy to w całości czy to w części:
jako przedmiot umowy dzierżawy, najmu, użyczenia lub umowy o podobnym charakterze,
do prowadzenia na niej lub z jej wykorzystaniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej lub rolniczej.
Innymi słowy, grunt stanowiący Nieruchomość stanowi nieużytek, który nie był, nie jest i do dnia sprzedaży Nieruchomości nie będzie wykorzystywany przez kogokolwiek w sposób gospodarczy, poza tym, że stanowi współwłasność sprzedających i jest dla nich swoistą „lokatą”.
Ponieważ Nieruchomość ani jej część nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana do wykonywania jakichkolwiek czynności, które mogłyby być uznane za działalność gospodarczą, nie można również mówić o wykorzystaniu przez sprzedających Nieruchomości lub jej części do czynności zwolnionych z podatku VAT.
Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, aby ta mogła wystąpić do właściwych organów i instytucji o wydanie decyzji, pozwoleń, uzgodnień, itd., co ma pozwolić Spółce zabezpieczyć jej interesy, tj. potwierdzić a w przyszłości także umożliwić jej realizację Inwestycji w zakładanym zakresie i terminie. Czynność ta ma charakter nieodpłatny i czysto formalny (ma umożliwić Spółce wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji, uzgodnień, itp.) i nie można uznać jej za przejaw działalności gospodarczej sprzedających, w tym w drodze wykorzystywania gruntu w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na pytanie Organu nr 5: „W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że obiekty, tj. słupy energetyczne i napowietrzne linia energetyczna oraz sieć wodociągowa znajdujące się na działce są w faktycznym władaniu przedsiębiorstwa energetycznego oraz wodociągowego (gestorów sieci) należy wskazać, czy została ustalona służebność gruntowa, o której mowa w art. 285 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny? Jeżeli tak, to czy przedmiotowa służebność miała charakter odpłatny czy nieodpłatny.” Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:
A ani B nie mają informacji o tym, aby takowa służebność była ustanowiona na Nieruchomości, w szczególności zaś sami nie wyrażali zgody na ustanowienie służebności gruntowej na Nieruchomości.
Sprzedający nie mają również informacji o tym, aby na Nieruchomości była ustanowiona służebność przesyłu oraz sami nie wyrażali zgody na ustanowienie takowej.
Również księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości nie zawiera wpisów o ustanowieniu jakichkolwiek służebności na Nieruchomości.
Na pytanie Organu nr 6: „W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że „(`(...)`) Sprzedający zobowiązali się względem Spółki do wystąpienia (osobiście lub poprzez pełnomocnika) do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do wystąpienie (osobiście lub poprzez pełnomocnika) do właściwego organu o wydanie decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomość na dwie działki (`(...)`)” należy wskazać, czy w przedmiotowej sprawie Zainteresowani niebędący stroną postępowania w tym zakresie działali/będą działali przez pełnomocnika? Jeżeli tak, to:
Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:
A i B udzielili już pełnomocnictw do działania w ich imieniu osobie trzeciej niebędącej pracownikiem Spółki w celu uzyskania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy.
Pełnomocnictwa te mają następującą treść:
„do reprezentowania mnie przed organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami opiniującymi i uzgadniającymi w sprawie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze, z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, w … przy ulicy …, na działce o numerze ewidencyjnym 1 oraz części działek nr 2 (dalej: „Inwestycja”).
W razie wątpliwości co do zakresu niniejszego pełnomocnictwa należy traktować je rozszerzająco, w szczególności [imię i nazwisko pełnomocnika] umocowany jest do podpisywania i składania w moim imieniu wniosków, udzielania wyjaśnień, uzupełnień, występowania do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia, podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji.
Pełnomocnik umocowany jest do odbioru wszelkiej korespondencji wydawanej przez właściwe urzędy oraz instytucje na moją rzecz, w przedmiotowej sprawie.”
W zakresie czynności zmierzających do uzyskania decyzji podziałowej pełnomocnictwa nie zostały jeszcze udzielone, ale jeśli tak będzie, to zostaną one najpewniej udzielone także podmiotowi trzeciemu (np. geodecie poleconemu/wskazanemu przez Spółkę).
Takie ewentualne pełnomocnictwo będzie również upoważniało pełnomocnika do podejmowania wszelkich niezbędnych czynności w celu uzyskania decyzji podziałowej dla Nieruchomości, tj. złożenia wniosku, jego uzupełnienia, składania wyjaśnień w toku postępowania, itd.
Celem działań do jakich są/będą umocowani pełnomocnicy jest to, aby w momencie przystąpienia do przyrzeczonej umowy sprzedaży Spółka miała pewność odnośnie do tego, że nie będzie przeszkód natury administracyjnej do realizacji Inwestycji. Działania te nie są zatem motywowane chęcią zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej Nieruchomości przez sprzedających, lecz wynikają z ostrożności Spółki, która chce się upewnić, że będzie mogła wykorzystać zakupioną działkę zgodnie ze swoimi planami.
Należy podkreślić, że działania te są (będą) podejmowane już po tym jak strony zawarły przedwstępna umowę sprzedaży Nieruchomości. Gdyby nie ta okoliczność sprzedający nie byliby zainteresowani uzyskaniem takich decyzji, gdyż sami nie mają możliwości ani zamiaru realizować Inwestycji.
Ponadto, zgodnie z uzgodnieniami stron, wszelkie koszty uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jak również koszty uzyskania wszelkich pozostałych decyzji i opłaty wynikające z tych decyzji, uzgodnień, pozwoleń obciążają wyłącznie Spółkę, bez względu na fakt, czy przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie ostatecznie zawarta.
Na pytanie Organu nr 7: „Jakie inne warunki, oprócz zobowiązania się Sprzedających do dokonania czynności wskazanych we wniosku (tj. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, udzielenia Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), po spełnieniu których między stronami dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, zawiera umowa przedwstępna?”
W umowie przedwstępnej strony postanawiały, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących zdarzeń:
oraz wyłącznie w sytuacji, gdy w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązały się do zgodnej i lojalnej współpracy celem doprowadzenia do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a także do podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do spełnienia się zdarzeń zawieszających i podjęcia współpracy w celu informowania o wszelkich zdarzeniach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na spełnienie się zdarzeń.
Sprzedający:
Każda ze stron zobowiązała się także, przez okres 5 lat od podpisania umowy przedwstępnej do zachowania w poufności jej treści oraz wszystkich danych oraz informacji dotyczących drugiej strony, które zostały jej w jakikolwiek sposób udostępnione lub o których w jakikolwiek sposób uzyskała wiedzę podczas negocjacji i zawierania umowy przedwstępnej.
Zawierając umowę przedwstępną sprzedający wyrazili zgodę na występowanie przez Spółkę do organów administracji budowlanej w celu dokonania koniecznych uzgodnień, uzyskania decyzji budowlanej, do właściwego organu w celu wydania decyzji środowiskowej, o ile jej wydanie będzie konieczne, gestorów mediów w celu uzyskania warunków technicznych, zarządcy drogi w celu uzgodnienia obsługi komunikacyjnej Inwestycji, a także w ramach użyczenia Nieruchomości przenieśli na rzecz Spółki posiadanie Nieruchomości w zakresie wystąpienia do właściwych organów administracji publicznej z wnioskiem i uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub wykonanie nasadzenia kompensacyjnego. Zgoda ta uprawnia Spółkę do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane oraz do złożenia oświadczenia o posiadaniu Nieruchomości wraz ze zgodą właściciela na usunięcie drzew znajdujących się na Nieruchomości, a także wejścia na teren Nieruchomości celem dokonania pielęgnacji istniejącej zieleni oraz przeprowadzenia badań gruntowych, w tym badań geologicznych i geotechnicznych, w zakresie i na zasadach zgodnie z uznaniem Spółki. Sprzedający zobowiązali się na żądanie Spółki do wydania powyższych zgód w formie i zakresie niezbędnym dla uzyskania przez Spółkę decyzji budowlanej, decyzji środowiskowej, wymaganych przez Urząd Miejski w … lub inne instytucje. Ponadto sprzedający zobowiązali się na żądanie Spółki do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Spółkę, jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla Urzędu Miejskiego w … lub innej instytucji.
Sprzedający zobowiązali się także do udzielenia osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictwa w formie pisemnej do wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz w dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów, do dokonania wszelkich innych czynności w toku przeprowadzania audytu Nieruchomości. Powyższe zgody nie uprawniają Spółki do prowadzenia robót budowlanych na Nieruchomości przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia. Prawo do dysponowania przez Spółkę Nieruchomością na cele budowlane udzielone w umowie wygasa, w przypadku odstąpienia przez którąkolwiek ze stron od umowy.
Koszty uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jak również koszty uzyskania wszelkich pozostałych decyzji i opłat wynikających z tych decyzji, uzgodnień, pozwoleń oraz wykonania audytu, badań i sprawdzeń obciążają wyłącznie Spółkę, bez względu na fakt, czy przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie ostatecznie zawarta. Zatem czynności te nie są nakierowane na zwiększenie przez sprzedających wartości czy atrakcyjności inwestycyjnej Nieruchomości, lecz mają zabezpieczyć interes Spółki, tj. potwierdzić i umożliwić jej realizację Inwestycji w zakładanym zakresie i terminie. A i B nie byliby zainteresowani uzyskaniem takich decyzji, pozwoleń i rozstrzygnięć, gdyż sami nie mają możliwości ani zamiaru realizować Inwestycji.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
Zdaniem Zainteresowanych:
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:
Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedająca jako strony transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej występują z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji.
Potwierdzenie, że planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającej będzie wpływało na jej obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia należnego podatku VAT od transakcji.
Z punktu widzenia Kupującego będzie wpływało to natomiast na możliwość skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej nabycie Działki oraz braku opodatkowania transakcji podatkiem PCC. Każda ze stron transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej transakcji.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają:
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary należy zaś rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.
Zgodnie zatem z przywołanymi przepisami definicja towaru dla celów podatku VAT obejmuje również grunty, których sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana dostawa była opodatkowana musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.
Z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tegoż artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie zaś do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi także wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tak szerokie rozumienie definicji „działalności gospodarczej”, jest odzwierciedleniem zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT.
Analizując powyższe przepisy należy zauważyć, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika tego podatku, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Z tego względu zasadne jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych, jeśli dokonują one dostaw (np. sprzedaży) towarów stanowiących część ich majątku prywatnego.
W zakresie tego jakie czynności podejmowane przez osoby fizyczne w ramach rozporządzania majątkiem nie stanowią działalności gospodarczej, a tym samym, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, należy odwołać się do dorobku orzeczniczego Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), który jest również szeroko aprobowany przez polskie sądy administracyjne. Dla przykładu z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT. Ponadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej o tym nie przesądza. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.).
W tym świetle, zdaniem Zainteresowanych, za podatnika podatku VAT należy uznać osobę fizyczną, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, itp. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych działań podejmowanych przez osobę fizyczną, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W sprawach dotyczących opodatkowania dostawy nieruchomości dokonywanej przez osoby fizyczne, konieczne staje się zatem ustalenie, czy w celu sprzedaży nieruchomości osoba taka podejmuje profesjonalne (aktywne) działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu przepisów o podatku VAT, a więc za podatnika podatku VAT, czy też sprzedaż ta występuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy o VAT, lecz ponownie jego znaczenia można doszukać się w dorobku orzeczniczym TSUE, w tym np. w wyroku z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), który dotyczyły kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. W ocenie TSUE „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.
W okolicznościach analizowanej sprawy należy podkreślić, że:
Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w 2008 r. w drodze umowy darowizny, nie można zatem mówić o tym, że został nabyta z góry powziętym zamiarem jej odsprzedaży,
od momentu nabycia Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, tj.:
działalność gospodarcza, jaką B prowadził w przeszłości nie była związana z Nieruchomością,
Nieruchomość nie była też przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, użyczenia lub umowy o podobnym charakterze,
Sprzedający nie prowadzą i nie wykorzystywali Nieruchomości do prowadzenia działalności rolniczej,
w odniesieniu do Nieruchomości Sprzedający nie podejmowali żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów zajmujących profesjonalnym obrotem nieruchomościami takich jak np. uzbrojenie terenu, odrolnienie gruntów, podejmowanie działań marketingowych o profesjonalnym charakterze,
Sprzedający sami nie zajmowali się i nie zajmują obrotem nieruchomościami i nie posiadają żadnych innych nieruchomości na sprzedaż.
Zdaniem Zainteresowanych fakt, że Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, do wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, decyzji o zatwierdzeniu podziału, do występowania do organów administracji budowlanej w celu dokonania koniecznych uzgodnień, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji środowiskowej jeśli będzie wymagana), gestorów mediów celem uzgodnienia warunków technicznych, itd., nie powoduje, że sprzedaż (dostawa) Działki należy uznać za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej Sprzedających.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 października 2020 r., sygn. akt I FSK 190/18: „przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.”
W ocenie Sądu „takie okoliczności, jak: zamiar podziału gruntu i że w efekcie sprzedaży będą podlegały poszczególne działki oddzielnie, już po wydzieleniu, uzyskanie przez skarżącą „na swój wniosek” decyzji o warunkach zabudowy dla budynku wraz z garażem oraz zamiar uporządkowania terenu, tj. pozostałości po szklarni przez rozbiórkę zabudowań „na swój koszt”, przed podziałem nieruchomości na działki (str. 8 uzasadnienia skargi kasacyjnej) jeszcze nie przesądzają o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.”
Podobne spostrzeżenie poczynił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 14 października 2020 r., sygn. akt I SA/Po 402/20, w którym wskazał, że: „wprawdzie dla odziedziczonej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie do dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, niemniej jednak wystąpienia o wydanie takiej decyzji nie można traktować jak poczynań profesjonalisty w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy zwrócić uwagę, że dla terenu, na którym znajduje się odziedziczona nieruchomość nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, więc jedynie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy pozwalało właścicielom nieruchomości na uzyskanie wiedzy, że posiadana przez nich nieruchomość rolna będzie mogła stać się nieruchomością budowlaną. Oczywistym jest, że lepsze ceny uzyskują nieruchomości budowlane niż rolne. Natomiast podatnikowi wykonującemu zarząd majątkiem osobistym, który zamierzając zbyć ten majątek, dąży do uzyskania za sprzedawane jego składniki jak najlepszej ceny, nie można przypisywać działań profesjonalisty prowadzącego działalność gospodarczą. Również dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym skarżącego.”
Ponadto jak podkreślił WSA w Poznaniu: „Nie można zatem uznać, że wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym ustalenie w umowie przedwstępnej warunków zawarcia umowy przyrzeczonej a następnie udzielenie przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa, aby warunki te zrealizował i jednocześnie wydzierżawienie przyszłemu nabywcy nieruchomości, aby posiadał on tytuł prawny do podejmowania działań skutkujących wypełnieniem warunków. W przeciwnym razie do wypełnienia tych warunków zobowiązany byłby skarżący, będąc jednocześnie zobligowanym do ponoszenia kosztów z tym związanych. Tego rodzaju dbałości o majątek prywatny nie można poczytywać za aktywność właściwą dla profesjonalisty prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.
Należy również podkreślić, że działania skarżącego nie wiązały się z dokonywaniem jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych, te nakłady miał ponosić i ponosił przyszły zbywca. Na aktywność w zakresie handlu nieruchomościami wskazywać musi pewien ciąg podejmowanych czynności, zaś w rozpoznawanej sprawie taki ciąg czynności nie występuje. Nie można uznać skarżącego za podatnika podatku od towarów i usług jedynie na tej podstawie, że przed zbyciem udzielił on pełnomocnictwa i udostępnił nieruchomość przyszłemu nabywcy na podstawie umowy dzierżawy w celu spełnienia warunków wynikających z umowy przedwstępnej.
Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. Stąd wymogi postawione przez nabywcę, wskazane w ramach umowy przedwstępnej oraz konieczność udzielenia mu pełnomocnictwa i wydzierżawienia nieruchomości w celu realizacji warunków tej umowy.
Skoro zatem konkretny podmiot, zainteresowany nabyciem nieruchomości, zawiera umowę przedwstępną, oferuje korzystną cenę, ale domaga się przy tym dokonania określonych czynności w celu upewnienia się czy nieruchomość ta spełnia jego wymogi, to nie można zgody skarżącego na taki rodzaj postępowania nabywcy utożsamiać z podjęciem przez skarżącego prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Zauważyć przy tym należy, że czynności, których spełnienia domaga się nabywca, nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącego, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów.”
Zainteresowani w pełni podzielają powyższe poglądy zaprezentowane przez składy orzekające i zwracają uwagę, że wszelkie podejmowane przez nich działania, w tym udzielenie pełnomocnictw do podejmowania określonych czynności w celu potwierdzenie, że po zakupie Działki Spółka będzie mogła zrealizować na niej Inwestycję nie są inicjowane przez Sprzedających, lecz przez Spółkę w celu zabezpieczenia i realizacji jej własnych interesów. Działania te są następstwem warunków zapisanych w przedwstępnej umowie sprzedaży a nie proaktywnymi działaniami Sprzedających, aby pozyskać nabywców. Sprzedający nie ponoszą również kosztów tych działań. Nie można zatem utożsamiać tych działań z podjęciem przez Sprzedających prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, gdyż są to działania mieszczące się przez cały czas w zakresie racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym.
Wszystkie te okoliczności, zdaniem Zainteresowanych, dowodzą tego, że sprzedaż Działki będzie jedynie przejawem rozporządzania przez Sprzedających swoim majątkiem prywatnym i nie nosi ona znamion działalności gospodarczej. W rezultacie Sprzedający nie będą występować w charakterze podatnika VAT dokonując sprzedaży Działki na rzecz Kupującego i transakcja (dostawa) ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
W zakresie pytania nr 2:
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Tym samym, aby dostawa niezabudowanej działki gruntu mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, grunt ten nie może być przeznaczony pod zabudowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu albo musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia działki nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, obszar, na którym znajduje się Nieruchomość (Działka), nie jest objęty aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak przed dniem transakcji sprzedaży Działki dla Nieruchomości zostanie wydana ostateczne/prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i decyzja ta będzie nadal obowiązywać dla Działki. Tym samym na moment dostawy Działki będzie ona przeznaczona pod zabudowę. W rezultacie, Działka spełniać będzie definicję „terenów budowlanych” w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, dostawa Działki nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
W analizowanej sprawie przez teren Działki przebiegają co prawda fragmenty sieci energetycznej oraz sieci wodociągowej, które nie zostały wybudowane przez Sprzedających i najprawdopodobniej stanowią własność gestorów sieci, jednak z ekonomicznego punktu widzenia przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki będzie Działka, tj. niezabudowana działka grunt przeznaczona pod zabudowę (a nie fragmenty sieci energetycznej i sieci wodociągowej znajdujące się na Działce oraz Działka). Stanowisko takie znajduje również potwierdzenie w interpretacjach tut. Organu. Dla przykładu w interpretacji indywidualnej z 14 stycznia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.545.2019.2.KP stwierdzono, że sprzedaż działki gruntu, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy i przez którą przebiega sieć energetyczna dla celów podatku VAT powinna być uznana za dostawę terenów budowlanych (a nie dostawę budowli).
Zatem, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż (dostawa) Działki będzie stanowiła dostawę terenów budowalnych.
Jednocześnie, z uwagi na to, że:
Działka, jak i sama Nieruchomość, nie były wykorzystywane przez Sprzedających na cele działalności, a w szczególności zwolnionej od podatku VAT oraz
nabycie przez Sprzedających Nieruchomości w ramach umowy darowizny nie podlegało w ogóle opodatkowaniu podatkiem VAT,
warunki do zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie mogą mieć zastosowania.
W odniesieniu do warunku dotyczącego braku prawa do odliczenia VAT przy nabyciu działki warto odwołać się również do wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W konsekwencji, w przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w prawie własności Działki będą działać w charakterze podatników VAT, sprzedaż (dostawa) Działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa terenów budowlanych.
W zakresie pytania nr 3:
Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:
Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Jednocześnie w art. 88 ustawy o VAT ustawodawca wskazał okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Jednocześnie, w myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d w związku z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, z uwagi na to, że przedmiotem dostawy będą tereny budowlane (Działka) Sprzedający nie będą mogli skorzystać z prawa do zastosowania zwolnienia przedmiotowego i będą zobowiązani do rejestracji jako czynni podatnicy VAT przed dniem dostawy Działki. Dlatego biorąc pod uwagę to, że:
-wyłączenie prawa Spółki do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających w celu udokumentowania dostawy Działki nie będzie miało zastosowania.
Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących dostawę Działki należy zatem przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Na moment dostawy Działki Kupujący będzie pozostawać podatnikiem VAT czynnym. Ponadto, po nabyciu Działki Kupujący planuje realizację na niej Inwestycji, w ramach której powstaną budynki wielorodzinne wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedaż lokali powstałych w wyniku realizacji Inwestycji wraz z prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Zatem, jak wynika z powyższego, zakup Działki będzie związany wyłącznie z wykonywaniem przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.
W rezultacie, po dostawie Działki i otrzymaniu przez Kupującego faktur VAT dokumentujących tą transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na tych fakturach, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
Jednocześnie prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na takich fakturach powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę od Sprzedających, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym i w którym dojdzie do dostawy Działki, w którym po stronie Sprzedającej powstanie też obowiązek podatkowy z tego tytułu.
Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, że Sprzedający dokonując sprzedaży (dostawy) Działki będą działać w charakterze podatników VAT Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całą kwotę podatku VAT naliczonego, który będzie wykazany na fakturach wystawionych przez Sprzedających celem udokumentowania tej dostawy.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:
-jest nieprawidłowe,
zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy niezabudowanej działki,
prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup działki,
-jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).
Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Należy podkreślić, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Sprzedający (Zainteresowani niebędący stroną postępowania), w celu dokonania sprzedaży udziałów w działce powstałej z podziału działki nr 1 podejmowali/będą podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Rozpatrując wątpliwości Wnioskodawców dotyczące kwestii, czy dostawa niezabudowanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT należy wziąć pod uwagę całokształt działań związanych z planowaną sprzedażą.
Należy zauważyć, że Sprzedający dokonają szeregu określonych czynności, przed sprzedażą udziałów w działce.
Zawierając umowę przedwstępną Sprzedający wyrazili zgodę na występowanie przez Spółkę do organów administracji budowlanej w celu dokonania koniecznych uzgodnień, uzyskania decyzji budowlanej, do właściwego organu w celu wydania decyzji środowiskowej, o ile jej wydanie będzie konieczne, gestorów mediów w celu uzyskania warunków technicznych, zarządcy drogi w celu uzgodnienia obsługi komunikacyjnej Inwestycji, a także w ramach użyczenia Nieruchomości przenieśli na rzecz Spółki posiadanie Nieruchomości w zakresie wystąpienia do właściwych organów administracji publicznej z wnioskiem i uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub wykonanie nasadzenia kompensacyjnego.
Sprzedający zobowiązali się względem Spółki do wystąpienia (osobiście lub poprzez pełnomocnika) do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający zobowiązali się do wystąpienia (osobiście lub poprzez pełnomocnika) do właściwego organu o wydanie decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomość na dwie działki.
Sprzedający udzielili pełnomocnictw do działania w ich imieniu osobie trzeciej niebędącej pracownikiem Spółki w celu uzyskania dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy. Udzielone przez Sprzedających pełnomocnictwo upoważnia pełnomocnika m.in. do reprezentowania Sprzedających przed organami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami opiniującymi i uzgadniającymi w sprawie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze, z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Pełnomocnik umocowany jest do podpisywania i składania w imieniu Sprzedających wniosków, udzielania wyjaśnień, uzupełnień, występowania do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia, podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji.
W zakresie czynności zmierzających do uzyskania decyzji podziałowej pełnomocnictwa nie zostały jeszcze udzielone, ale jeśli tak będzie, to zostaną one najpewniej udzielone także podmiotowi trzeciemu (np. geodecie poleconemu/wskazanemu przez Spółkę). Takie ewentualne pełnomocnictwo będzie również upoważniało pełnomocnika do podejmowania wszelkich niezbędnych czynności w celu uzyskania decyzji podziałowej dla Nieruchomości, tj. złożenia wniosku, jego uzupełnienia, składania wyjaśnień w toku postępowania, itd.
Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, aby ta mogła wystąpić do właściwych organów i instytucji o wydanie decyzji, pozwoleń, uzgodnień, itd., co ma pozwolić Spółce zabezpieczyć jej interesy, tj. potwierdzić a w przyszłości także umożliwić jej realizację Inwestycji w zakładanym zakresie i terminie.
Sprzedający zobowiązali się także do udzielenia osobom wskazanym przez Spółkę pełnomocnictwa w formie pisemnej do wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz w dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów, do dokonania wszelkich innych czynności w toku przeprowadzania audytu Nieruchomości.
Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osobę trzecią - osobę upoważnioną - nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osobę upoważnioną wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotową działkę stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających.
Także przyszły nabywca nie mógłby wykonać szeregu opisanych we wniosku czynności, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez Sprzedających pełnomocnictwem.
Zatem, działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, przejawiającą się udzielonymi pełnomocnictwami, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru.
Działania Pełnomocnika Sprzedających - osoby trzeciej niebędącej pracownikiem Spółki - podejmowane w szczególności w sprawie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze, z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną oraz działania, do których umocowany jest Nabywca na podstawie udzielonych pełnomocnictw, a także wyrażenie zgody na dysponowanie przez Nabywcę Działką na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych decyzji, pozwoleń do realizacji planowanej inwestycji, stanowi ciąg czynności, które przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną).
Takie działania przemawiają za uznaniem Sprzedających udziały w działce powstałej z podziału działki ewidencyjnej o numerze 1 za podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania ich za podatników w myśl art. 15 ust. 1 ustawy.
Wobec powyższego, Zainteresowani niebędący stroną postępowania, dokonując sprzedaży udziałów w działce, nie będą korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako Ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu sprzedaży grunt będący współwłasnością Zainteresowanych niebędących stroną postępowania będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.
Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażują środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów w działce powstałej w wyniku podziału działki nr 1 w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, która powstanie z podziału działki ewidencyjnej o numerze 1, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnicy zdefiniowani w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w działce, która powstanie z podziału działki ewidencyjnej o numerze 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.
Zakresem pytania nr 2 jest kwestia dotycząca zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy niezabudowanej działki.
Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy mówi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Z powyższego wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Treść wniosku wskazuje, że na nieruchomości znajdują się słupy energetyczne i napowietrzna linia energetyczna, a pod powierzchnią Nieruchomości sieć wodociągowa, które to obiekty nie zostały wzniesione przez Sprzedających. Obiekty te jako elementy sieci są w faktycznym władaniu przedsiębiorstwa energetycznego oraz wodociągowego (gestorów sieci). Najprawdopodobniej przedsiębiorstwom tym przysługuje również prawo własności do tych obiektów. Na Nieruchomości nie ma wzniesionych innych budynków lub budowli, w szczególności Sprzedający nie wybudowali na Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych.
Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy – Kodeks cywilny).
Na podstawie art. 48 ustawy – Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.
Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy kodeks cywilny, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.
Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).
W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania) gruntu wraz z naniesieniami w postaci słupów energetycznych i napowietrznej linii energetycznej, a pod powierzchnią Nieruchomości sieci wodociągowej. Ww. sieci przesyłowe nie stanowią własności Sprzedających.
Ponadto, jak wynika z wniosku, jednym z warunków przeprowadzenia transakcji jest uzyskanie ostatecznej/prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, która pozwoli na realizację przez Spółkę inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą.
Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na nieruchomości gruntowej naniesienia w postaci sieci przesyłowych nie są własnością Sprzedających, to Sprzedający nie dokonają dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. W przypadku planowanej dostawy nieruchomości gruntowej, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowione są budowle niebędące własnością Sprzedających. Ponadto dla działki zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze, z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa działki, która powstanie z podziału działki ewidencyjnej o numerze 1, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a taka sytuacja nie będzie mieć miejsca, gdyż dostawa będzie dotyczyć gruntu zabudowanego.
Ponadto przy sprzedaży przedmiotowej działki, nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ z wniosku wynika, że działka nie była i nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.
W konsekwencji, planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9.
Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa działki, która powstanie z podziału działki ewidencyjnej o numerze 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku.
Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2, z uwagi na fakt, iż Zainteresowani wywiedli prawidłowy skutek prawny, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, uznano za prawidłowe.
Kwestia dotycząca pytania nr 3 we wniosku dotyczy prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących zakup działki.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.
Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
W świetle art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Po zakupie działki Spółka zamierza na niej zrealizować Inwestycję. Powstałe w wyniku realizacji Inwestycji lokale Spółka zamierza sprzedać. Sprzedaż lokali wraz z prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki, zatem zakup Działki będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
W analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących zakup Działki będą spełnione.
Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup przedmiotowej działki. Uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.
Wobec tego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili