0113-KDIPT1-3.4012.851.2020.4.AG

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2020 r. (data wpływu 13 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2021 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7 – jest prawidłowe;

• braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7 – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7 oraz w zakresie braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności ww. działek oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z 25 stycznia 2021 r. (data wpływu) poprzez doprecyzowanie opisu sprawy, stanowiska oraz wniesienie dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

(…) spółka (…) („Spółka” lub „Wnioskodawca”) posiada siedzibę na terytorium Polski, jest podatnikiem podatku VAT czynnym oraz właścicielem nieruchomości opisanych poniżej.

Wnioskodawca w dniu 24 września 2020 roku zawarł w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną zbycia nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) ze spółką (…) zawiązaną i zarejestrowaną zgodnie z prawem polskim (dalej: „Kupujący”). Kupujący jest podatnikiem podatku VAT czynnym. Pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.).

Na przedmiot sprzedaży składają się łącznie trzy nieruchomości („Przedmiot Sprzedaży”):

1. Nieruchomość położona we (…) przy ul. (…), obręb ewidencyjny (…), gmina (…), województwo (…), składająca się między innymi z działek o numerach 1, 2, 3, 4 i 5 o łącznym obszarze 3,6593 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 1”). Prawo użytkowania wieczystego zostało wpisane na rzecz Wnioskodawcy na podstawie zobowiązującej warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) i umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego z dnia (…).
2. Nieruchomość położona we (…) przy ul. (…), obręb ewidencyjny (…), gmina (…), województwo (…), stanowiąca działkę o numerze 6, o obszarze 0,5346 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2”). Prawo własności zostało wpisane na rzecz Wnioskodawcy na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) zawartej z Gminą (…).
3. Działka o powierzchni około 1,9100 ha, która to zostanie wydzielona na podstawie podziału geodezyjnego nieruchomości położonej we (…) przy ul. (…), obręb ewidencyjny (…), gmina (…), województwo (…), stanowiącej działkę o numerze 7, o obszarze 4,7624 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Opisana nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego.

Wnioskodawca oraz Kupujący w ramach Umowy Przedwstępnej zobowiązali się zawrzeć warunkową umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1, prawo własności Nieruchomości 2 oraz prawo własności Nieruchomości 3, pod warunkiem, że Gmina (…) nie wykona prawa pierwokupu przysługującego jej w stosunku do Nieruchomości 1 i 2 na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążających Nieruchomości służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą Kupującego, a wskazanych w treści Umowy Przedwstępnej.

Wszystkie działki, składające się na Przedmiot Sprzedaży są niezabudowane, nieogrodzone, nieuzbrojone i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działki w rejestrze gruntów oznaczone są symbolami RIVa - grunty orne, Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, W - rowy, Br - RIVa - grunty rolne zabudowane, N - nieużytki.

Wszystkie działki, składające się na Przedmiot Sprzedaży znajdują się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr … Rady Miejskiej (…) z dnia (…) (Dz. Urz. Woj. (…)) na terenie oznaczonym w planie symbolem 1.P.

Dla terenu oznaczonego symbolem 1.P ustala się następujące przeznaczenie podstawowe: produkcja, budownictwo, rzemiosło, magazyny i składy, transport, obiekty badawcze i laboratoria, administracja, biura, obsługa firm i klientów, edukacja, finanse, handel detaliczny, handel hurtowy, gastronomia, turystyka, wypoczynek oraz uzupełniające: urządzenia elektroenergetyczne, zieleń urządzona, parkingi, drogi wewnętrzne, bocznice kolejowe, infrastruktura techniczna.

Na terenie oznaczonym 1.P. obowiązują ustalenia dotyczące ukształtowania budynków. Nieprzekraczalna linia zabudowy jest określona na rysunku planu. Powierzchnia obszaru zabudowanego nie może stanowić więcej niż 60% powierzchni terenu. Wysokość zabudowy mierzona od poziomu terenu do górnych krawędzi gzymsów i okapów nie może być większa niż 12,5 m.

Na terenie oznaczonym 1.P. obowiązują ustalenia dotyczące sposobu zagospodarowania terenu. Zaakcentowanie przestrzeni wejściowych do poszczególnych obiektów i kompleksów zlokalizowanych wzdłuż ul. (…).. Szpaler drzew wzdłuż południowej i wschodniej granicy terenu, sąsiadującej z terenami kolejowymi, przy jednoczesnym spełnieniu warunku sytuowania drzew w sąsiedztwie linii kolejowej, w odległości większej, od granicy obszaru kolejowego, niż będzie wynosić ich maksymalna wysokość, nie mniejszej jednak niż 15 m od osi skrajnego toru. Dla obszaru bezpośrednio sąsiadującego z terenami kolejowymi ustala się zakaz zabudowy w odległości do 10 m od granicy obszaru kolejowego przy jednoczesnym spełnieniu minimalnej odległości 20 m od osi skrajnego toru. Obszar wyłączony z działalności związanej z produkcją i obrotem substancjami łatwopalnymi, wybuchowymi, żrącymi i pylącymi stanowiącymi potencjalne zagrożenie dla ruchu kolejowego oraz innej działalności stanowiącej zagrożenie dla środowiska, w odległości większej od granicy obszaru kolejowego, niż wynosi strefa poziomego awaryjnego zasięgu zagrożenia wybuchem oraz substancjami pylącymi, nie mniejszej jednak niż 15 m od osi skrajnego toru. Obowiązek wyposażenia budynków i budowli posadowionych w sąsiedztwie obszaru kolejowego w zabezpieczenia przed wibracjami, drganiami oraz hałasem pochodzącym od linii kolejowej. Obowiązek zachowania pasa terenu szerokości 3 m od zewnętrznej krawędzi budowli kolejowej (m.in. rowu odwadniającego, podtorza, podnóża nasypu) dla potrzeb kolejowej drogi technologicznej obsługującej linię kolejową (wykorzystywanej m.in. przez służby ratownicze). Zakaz lokalizacji ścieżek rowerowych i ciągów pieszych wzdłuż linii kolejowej, zakaz lokalizacji zbiorników wodnych gruntowych ze względu na ochronę podtorza kolejowego przed deformacją, zakaz wykorzystania rowów odwadniających tereny kolejowe dla użytkowników spoza ….. Obowiązek stosowania na obszarze, w którym przebywają ludzie, elementów ochrony akustycznej przed hałasem pochodzącym od linii kolejowej, np. ekranów akustycznych i innych zabezpieczeń. Obowiązek zastosowania nawierzchni utwardzonej ze spadkiem zapewniającym spływ wody w kierunku przeciwnym do terenów kolejowych dla wszystkich dojazdów manewrowych dla samochodów oraz parkingów. Zakaz lokalizacji otwartych placów składowych.

Na terenie oznaczonym 1.P. obowiązują ustalenia dotyczące systemu transportowego. Dojazd do terenu dopuszcza się wyłącznie od strony ulicy (…), (…) oraz ulicy łączącej ulicę (…) i ulicę (…). Dopuszcza się bocznice kolejowe i inną infrastrukturę kolejową z zastrzeżeniem, że wjazd bocznic kolejowych na teren dopuszcza się w strefie wprowadzenia bocznic kolejowych, wyznaczonej na rysunku planu. Obowiązują miejsca postojowe (m.p.) dla samochodów osobowych towarzyszące poszczególnym kategoriom przeznaczenia terenu.

Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Przedmiot Sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Według wiedzy Wnioskodawcy, Kupujący zamierza nabyć Przedmiot Sprzedaży w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo - logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w dacie wskazanej przez Kupującego Wnioskodawcy, z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, nie później niż w terminie 6 miesięcy od zawarcia Umowy Przedwstępnej („Data Ostateczna”) po spełnieniu poniższych warunków:

1. uzyskaniu przez Wnioskodawcę zaświadczeń wydanych przez właściwy: urząd skarbowy, urząd gminy, w trybie art. 306g i 306e ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2. nieujawnienia w toku przeprowadzonego przez Kupującego procesu analizy stanu Przedmiotu Sprzedaży przeszkód fizycznych i formalnych uniemożliwiających realizację inwestycji budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;
3. uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo- środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;
4. uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
5. potwierdzeniu przez Kupującego w toku procesu analizy stanu Nieruchomości, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;
6. uzyskaniu przez Kupującego zaświadczenia odpowiedniego organu potwierdzającego, iż droga, do której przylega Przedmiot Sprzedaży ma status drogi publicznej;
7. podpisaniu oraz przekazaniu przez Wnioskodawcę Kupującemu na wezwanie Kupującego dokumentów i informacji, których zestawienie stanowi załącznik do Umowy Przedwstępnej;
8. potwierdzeniu, że oświadczenia i zapewnienia Wnioskodawcy zawarte w § 2 Umowy Przedwstępnej pozostają ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;
9. wykreśleniu z księgi wieczystej umownego prawa pierwokupu wpisanego na rzecz spółki (…) S.A. z siedzibą we (…);
10. uzyskaniu zgody właściciela nieruchomości - Gminy (…), na wydzielenie Nieruchomości 1 do odrębnej księgi wieczystej;
11. dokonaniu podziału geodezyjnego działki nr (…);
12. wydania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie dot. opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży.

Zarówno Wnioskodawca jak i Kupujący w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą podatnikami VAT czynnymi.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

Spółka nabyła działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 w celu prowadzenia na nich działalności gospodarczej objętej zakresem działalności Spółki, tj. produkcji układów do pobierania krwi.

Spółka nie wykorzystywała ww. działek od momentu nabycia do momentu sprzedaży - działki nie były w żadnym zakresie użytkowane ze względu na oczekiwanie na rozbudowę zakładu produkcyjnego znajdującego się na działkach sąsiadujących.

Spółka ze względu na upływ kilkunastu lat od daty nabycia ww. działek nie ma możliwości ustalić z całkowitą pewnością czy z tytułu nabycia tych działek Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka od momentu nabycia nie wykorzystywała ww. działek do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, ani również do niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - działki nie były w żadnym zakresie użytkowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Przedmiotu Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według właściwej stawki podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku).

Opisana w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według właściwej stawki podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.) („ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`). Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 w związku z pkt 7 przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, jak i zbycie tego prawa. W oparciu o w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z uwagi na powyższe, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż (w formie własności lub użytkowania wieczystego) jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W oparciu o art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Sprzedaż nieruchomości na gruncie ustawy o VAT może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jednak, na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast możliwe zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT- rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku z powyższym, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. W konsekwencji - na potrzeby zastosowania ewentualnego zwolnienia należy, zgodnie z brzmieniem przepisów, oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki, tj. towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej a dokonującemu dostawy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawca od momentu nabycia Nieruchomości nie wykorzystywał jej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, ani również do niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - działka nie była w żadnym zakresie użytkowana. Jednocześnie Spółka ze względu na upływ kilkunastu lat od daty nabycia działki nie ma możliwości ustalić z całkowitą pewnością czy z tytułu nabycia tej działki Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uwagi na powyższe w ocenie Wnioskodawcy, nie istnieją podstawy do zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku oraz nie sposób stwierdzić czy z tytułu nabycia tej działki Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wobec czego elementem, który potencjalnie mógłby determinować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu Nieruchomości jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane, co zostało szczegółowo opisane we wniosku z dnia 10 listopada 2020 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

• podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7 – jest prawidłowe;

• braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7 –jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych wyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

• oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,

• zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarem jest także udział w prawie własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką prawa handlowego, czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka nabyła działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 w celu prowadzenia na nich działalności gospodarczej objętej zakresem działalności Spółki, tj. produkcji układów do pobierania krwi.

Uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7, wykorzystywanych przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji powyższego, sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7, będzie stanowiła dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży są działki niezabudowane, które znajdują się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczonym w planie symbolem 1.P. Dla terenu oznaczonego symbolem 1.P ustalone jest następujące przeznaczenie podstawowe: produkcja, budownictwo, rzemiosło, magazyny i składy, transport, obiekty badawcze i laboratoria, administracja, biura, obsługa firm i klientów, edukacja, finanse, handel detaliczny, handel hurtowy, gastronomia, turystyka, wypoczynek oraz uzupełniające: urządzenia elektroenergetyczne, zieleń urządzona, parkingi, drogi wewnętrzne, bocznice kolejowe, infrastruktura techniczna. Tym samym przedmiotowe działki spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży ww. działek.

Jeżeli nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków, daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Spółka planuje sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu działek o numerach 1, 2, 3, 4, 5. Powyższe prawo użytkowania wieczystego zostało wpisane na rzecz Wnioskodawcy na podstawie zobowiązującej warunkowej umowy sprzedaży z dnia 17 grudnia 2002 r. i umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego z dnia 28 stycznia 2003 r. Przedmiotem sprzedaży jest także prawo własności działki nr 6, które zostało wpisane na rzecz Wnioskodawcy na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 października 2003 r. zawartej z Gminą (…) oraz prawo własności działki, która to zostanie wydzielona na podstawie podziału geodezyjnego nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę o numerze 7. Jak wskazał Wnioskodawca ww. nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Jednym z warunków zastosowania zwolnienia z podatku VAT jest konieczność wykorzystywania towarów, będących przedmiotem dostawy przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT. Jak wynika z okoliczności sprawy działki niezabudowane od momentu ich nabycia nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem niespełnienie powyższego warunku daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Zainteresowaną prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 oraz działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony warunek, o którym mowa w tym przepisie.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 oraz działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7, będzie opodatkowana podatkiem VAT według określonej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem w powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowaną i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o opis sprawy. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Tut. Organ informuje, że niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz prawa własności działki nr 6 i działki, która powstanie po wydzieleniu z działki nr 7 oraz w części dotyczącej braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności ww. działek. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.