INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn.zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2020 r. (data wpływu 16 lipca 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży działki – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 16 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług dla transakcji sprzedaży działki oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
Pani … (dalej określana jako „Wnioskodawczyni”) posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawczyni nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT (podatek od towarów i usług).
Opis działki nr x
Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką niezabudowanej działki gruntu położonej przy ul. … we …, obręb … …, …, działka nr x (dalej określanej jako „działka nr x”).
Działka ma powierzchnię … m2. Działka ma charakter rolny. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Działka stanowi współwłasność Wnioskodawczyni i jej siostry (po 50% udziałów we współwłasności).
Historia działki nr x
W 1991 r. Wnioskodawczyni i jej siostra nabyły własność działki nr x na podstawie umowy darowizny. Darczyńcą był ojciec Wnioskodawczyni i jej siostry, a obdarowanymi były Wnioskodawczyni i jej siostra.
W 2006 r. uzyskano decyzję zezwalającą na skablowanie (tj. umiejscowienie w ziemi) napowietrznej linii średniego napięcia znajdującej się m.in. na działce nr x, a w późniejszym czasie skablowanie to zostało zrealizowane. Czynności w zakresie skablowania zostały podjęte z inicjatywy brata Wnioskodawczyni i na koszt brata Wnioskodawczyni, który jest właścicielem oraz współwłaścicielem sąsiednich działek. Wniosek o zezwolenie na skablowanie związany był z rozważanym wybudowaniem się przez Wnioskodawczynię lub jej potomków.
W stosunku do działki nr x Wnioskodawczyni i jej siostra nie podejmowały działań związanych z jej podziałem albo z jej przekształceniem w działkę budowlaną.
Wykorzystanie działki nr x
Działka nr x była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię i jej siostrę do celów prywatnych (np. uprawy roślin na własny użytek). Obecnie działka nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię lub jej siostrę.
Z zastrzeżeniem sytuacji opisanej poniżej (tj. umowy ze spółką A sp. k.) działka nr x nie była udostępniana przez Wnioskodawczynię i jej siostrę na podstawie umowy dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.
Sprzedaż działki nr x
Działka nr x nie jest obecnie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię i jej siostrę. W związku z tym Wnioskodawczyni zamierza sprzedać udział we współwłasności działki nr x. Również siostra Wnioskodawczyni planuje sprzedaż swojego udziału we współwłasności działki nr x.
W celu ustalenia możliwości wykorzystania działki nr x były dla niej uzyskiwane decyzje o warunkach zabudowy. W 2005 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr x. W 2009 r. brat Wnioskodawczyni uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla działek których jest właścicielem oraz dodatkowo dla działki nr x. Również w 2009 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy m.in. dla działki nr x. W 2011 r. Wnioskodawczyni ponownie uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr x.
W 2016 r. pojawił się kupiec zainteresowany nabyciem działki nr x. Była to spółka A sp. k., która chciała na tej działce realizować inwestycję mieszkaniową. W dniu 7 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni i jej siostra oraz spółka A sp. k. podpisali przedwstępną umowę sprzedaży działki. W umowie wskazano, że zakup działki nastąpi pod warunkiem uzyskania przez spółkę A sp. k. w określonym terminie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowej. Również w dniu 7 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni i jej siostra podpisały ze spółką A sp. k. umowę dzierżawy działki nr x. Umowa dzierżawy była ściśle związana z przedwstępną umową sprzedaży, a jej celem było umożliwienie spółce A sp. k. uzyskania we własnym imieniu dokumentacji związanej z realizacją inwestycji mieszkaniowej, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę. Czynsz dzierżawny ustalono na 200 zł miesięcznie. Spółka A sp. k. uzyskała decyzję o zezwoleniu na wyłączenie działki z produkcji rolniczej, ale w określonym terminie nie uzyskała decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym nie doszło do sprzedaży działki nr x. Z końcem 2017 r. przedwstępna umowa sprzedaży wygasła, a umowa dzierżawy działki została rozwiązana.
Wnioskodawczyni podejmowała sporadyczne działania związane ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem działki nr x, które polegały na okresowym umieszczaniu płatnych i bezpłatnych ogłoszeń o sprzedaży w internecie.
Planowane działania
W przeszłości Wnioskodawczyni i jej siostra podejmowały opisane powyżej działania związane z działką nr x. W celu zrealizowania planowanej sprzedaży udziału we współwłasności działki nr x Wnioskodawczyni może w przyszłości podejmować albo nie podejmować kolejne działania związane z tą działką. Obecnie Wnioskodawczyni rozważa trzy możliwe warianty postępowania.
W pierwszym wariancie Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała żadnych nowych działań związanych z działką nr x oraz nie będzie podejmowała aktywnych działań związanych ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem tej działki (sposób postępowania dalej określany jako „wariant pierwszy”).
W drugim wariancie Wnioskodawczyni albo jej siostra wystąpi o wydanie warunków zabudowy dla działki nr x; ponadto Wnioskodawczyni albo jej siostra będzie poszukiwała kupca zainteresowanego nabyciem tej działki poprzez ogłoszenia w prasie lub internecie albo przy udziale pośredników nieruchomości; poza tym Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała innych działań związanych z tą działką (sposób postępowania dalej określany jako „wariant drugi”).
W trzecim wariancie Wnioskodawczyni albo jej siostra wystąpi o wydanie warunków zabudowy dla działki nr x oraz wystąpi o wydanie pozwolenia na budowę na działce nr x albo alternatywnie Wnioskodawczyni wydzierżawi działkę nr x, a dzierżawca wystąpi o wydanie warunków zabudowy dla działki nr x oraz wystąpi o wydanie pozwolenia na budowę na działce nr x; ponadto Wnioskodawczyni albo jej siostra będzie poszukiwała kupca zainteresowanego nabyciem tej działki poprzez ogłoszenia w prasie lub internecie albo przy udziale pośredników nieruchomości; poza tym Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała innych działań związanych z tą działką (sposób postępowania dalej określany jako „wariant trzeci”).
Sprzedaż innych nieruchomości
W 2006 r. Wnioskodawczyni sprzedała udział w stanowiącej jej współwłasność działce nr y. Sprzedaż miała miejsce na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Sprzedaż nie miała miejsca z inicjatywy Wnioskodawczyni, ale z inicjatywy Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad oraz wiązała się z planowaną budową obwodnicy Wrocławia. Sprzedaż ta była czynnością niezależną od Wnioskodawczyni.
Poza ww. transakcją Wnioskodawczyni nie wykonywała w ostatnich latach innych transakcji zbycia nieruchomości.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
- Czy w wariancie pierwszym planowanych działań w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności działki nr x Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy w wariancie pierwszym planowanych działań sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku jako nr 4)
- Czy w wariancie drugim planowanych działań w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności działki nr x Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy w wariancie drugim planowanych działań sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku jako nr 5)
- Czy w wariancie trzecim planowanych działań w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności działki nr x Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy w wariancie trzecim planowanych działań sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku jako nr 6)
Zdaniem Wnioskodawcy.
Podstawa prawna
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej w skrócie u.p.t.u.).
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.
Art. 7 ust. 1 u.p.t.u. stanowi, że „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`)”. Na podstawie art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towary rozumie się „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.
Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u. „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
Czynności opodatkowane VAT
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają czynności w przypadku których łącznie spełnione są dwa warunki - przedmiotowy i podmiotowy.
Warunek przedmiotowy sprowadza się do ustalenia, czy dana czynność mieści się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT wskazanych w art. 5 ust. 1 u.p.t.u. W katalogu tym wskazano m.in. odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju. Dostawa towarów to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jedną z form dostawy towarów jest umowa sprzedaży. Za towary uznaje się rzeczy (ruchome i nieruchome) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem są zatem również niezbudowane działki gruntu. W związku z tym należy przyjąć, że sprzedaż działek gruntu stanowi odpłatną dostawę towarów. W przypadku sprzedaży działek gruntu spełniony jest warunek przedmiotowy.
Z kolei warunek podmiotowy sprowadza się do ustalenia, czy dana czynność jest wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku VAT zawiera art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Działalność gospodarcza obejmuje m.in. wszelką działalność handlowców. Ogólnie można stwierdzić, że podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości będzie osoba fizyczna, które sprzedając nieruchomości czyni to tak jak profesjonalny podmiot zajmujący się działalnością handlową w zakresie sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami, to należy uznać że wykonuje ona działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT. Natomiast sprzedaż nieruchomości realizowana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Orzecznictwo i interpretacje indywidualne
W zakresie wykładni art. 15 ust. 2 u.p.t.u. oraz ustalania znaczenia pojęcia „działalności gospodarczej” na gruncie podatku VAT cenne wskazówki można odnaleźć w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i sądów administracyjnych oraz w interpretacjach indywidualnych.
W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. (sygn. C-180/10) wskazano: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.
W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1716/16) wskazano, że „Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (`(...)`)”.
W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 czerwca 2019 r. (sygn. 0115- KDIT1-3.4012.254.2019.1.AT) wskazano: „Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą”.
W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 kwietnia 2019 r. (sygn. 0114- KDIP1-2.4012.200.2019.1.RM) wskazano: „Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT”.
Stanowisko Wnioskodawczyni
Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x - zarówno w wariancie pierwszym, wariancie drugim, jaki i wariancie trzecim - nie będzie miała cech działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 u.p.t.u., a w konsekwencji sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości nie będą miały cech profesjonalnej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami. Z działalnością gospodarczą mamy do czynienia, jeśli osoba fizyczna w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami i zaangażuje w to środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się działalnością handlową w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność gospodarcza w zakresie obrotu nieruchomościami cechuje się podejmowaniem szeregu działań związanych z nieruchomością i przygotowaniem jej do sprzedaży (np. podział działki, przekształcenie charakteru działki). Wnioskodawczyni uważa, że nie podejmowała tego typu działań. W stosunku do działki nr x Wnioskodawczyni i jej siostra nie podejmowały działań związanych z jej podziałem albo z jej przekształceniem w działkę budowlaną. W szczególności za takie działanie nie należy uznawać skablowania napowietrznej linii średniego napięcia na działce nr x. Tego typu działanie miało na celu polepszenie nieruchomości, jednak nie pod kątem potencjalnej sprzedaży. Była to typowa dbałość o swój majątek prywatny, ponieważ skablowanie napowietrznej linii średniego napięcia zwiększało możliwości wykorzystania nieruchomości. Poza tym skablowanie napowietrznej linii średniego napięcia miało miejsce w 2006 r., a więc na co najmniej 14 lat przed planowaną sprzedażą nieruchomości. Również uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o prowadzeniu zorganizowanej działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Jest to typowe działanie podejmowane w celu uzyskania informacji o sposobie i warunkach wykorzystania nieruchomości, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Potwierdza to np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 6 grudnia 2018 r. (sygn. I SA/Sz 689/18), w którym stwierdzono: „Podkreślić nadto należy, iż wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy także należy zaliczyć do czynności związanych z wykonywaniem prawa własności, nie może ono być zatem traktowane jak aktywność profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Decyzja ta sama w sobie ustala jedynie warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu przez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych a wydawana jest w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (`(...)`). Stanowi zatem jedynie wiążącą informację o możliwym, budowlanym zagospodarowaniu działki. W warunkach braku miejscowego planu zagospodarowania terenu wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy był jedynym możliwym działaniem, które podjąć mógł Skarżący dla uzyskania takiej informacji. Wystąpienie o uzyskanie takiej informacji o dopuszczalnym sposobie zagospodarowania działki nie oznacza jeszcze, że działanie takie przekracza zwykłe wykonywanie prawa własności”. Tym samym można stwierdzić, że Wnioskodawczyni nie podejmowała w stosunku do sprzedawanej nieruchomości żadnych celowych, uporządkowanych i profesjonalnych działań typowych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.
Należy również wskazać, że także inne okoliczności sprzedaży nieruchomości wskazują na to, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości nie będą realizowane w sposób powtarzalny i regularny, co jest typowe dla działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Ostatniej sprzedaży udziału we współwłasności działek Wnioskodawczyni dokonała w 2006 r., a więc 14 lat temu. Przy czym sprzedaż udziału we współwłasności działki nr 23/2 nie miała miejsca z inicjatywy Wnioskodawczyni, ale z inicjatywy Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Była czynnością niezależną od Wnioskodawczyni.
Nabycie działki przez Wnioskodawczynię miało miejsce na podstawie umowy darowizny od ojca. Taki sposób nabycia wyraźnie wskazuje, że wiązało się ono ściśle z przekazaniem własności nieruchomości następnym pokoleniom w ramach rodziny. Z punktu widzenia Wnioskodawczyni nabycie działki nie miało cech działalności handlowej w zakresie sprzedaży nieruchomości, gdyż nie było to nabycie nieruchomości w celu jej odsprzedaży. Należy również zwrócić uwagę na czas jaki upłynął od momentu nabycia nieruchomości do chwili obecnej. Udział we współwłasności działki nr x został nabyty w 1991 r. W związku z tym od momentu nabycia nieruchomości do momentu jej przyszłej sprzedaży minie prawie 30 lat. Tak długi okres między nabyciem działki, a jej sprzedażą wskazuje jednoznacznie, że sprzedaż działki jest jedynie przejawem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Ponadto podkreślić należy, że działka nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawczynię lub jej siostrę do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Działka nr x była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię i jej siostrę do celów prywatnych (np. uprawy roślin na własny użytek). Nie można zatem mówić o związku między tą działką i jej sprzedażą a jakąkolwiek pozarolniczą działalnością gospodarczą wykonywaną przez Wnioskodawczynię lub jej siostrę.
W szczególności Wnioskodawczyni chciałaby podkreślić, że umowa dzierżawy zawarta ze spółką A sp. k. nie może przesądzać o tym, że sprzedaż działki nr x będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej. Należy wskazać, że umowa dzierżawy była ściśle związana z przedwstępną umową sprzedaży działki nr x zawartą ze spółką A sp. k. Celem umowy dzierżawy było umożliwienie spółce A sp. k. uzyskania we własnym imieniu dokumentacji związanej z realizacją inwestycji mieszkaniowej, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę. Czas trwania umowy dzierżawy pokrywa się z czasem uzyskiwania dokumentacji związanej z realizacją inwestycji mieszkaniowej przez spółkę A sp. k. Czynsz dzierżawny został ustalony na symbolicznym poziomie 200 zł miesięcznie. Wszystkie te okoliczności wskazują wyraźnie, że umowa dzierżawy była elementem szeroko rozumianego procesu sprzedaży nieruchomości, a nie formą wykonywania działalności gospodarczej. Przedstawione stanowisko potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 25 września 2019 r. (sygn. I SA/Łd 352/19), w którym stwierdzono: „Z uwagi na zapis umowy - skarżąca wyraziła zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę/kupującego przedmiotem dzierżawy - w ocenie organu działania strony nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Jest to duże uproszczenie ze strony organu. Dostrzec bowiem trzeba, iż jakkolwiek art. 15 ust. 1 ustawy o VAT za nieistotny przyjmuje cel czy rezultaty działalności gospodarczej, to na gruncie konkretnego stanu faktycznego, ocena założonych i oczekiwanych przychodów także może wspomagać interpretację co do celu podejmowanych działań. Jak wynika zaś z zapisów umowy dzierżawy i aneksu do niej, skarżąca wyraziła zgodę na dysponowanie przez spółkę A przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych w umowie przedwstępnej. Umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony umową przedwstępną, czynsz dzierżawny ustalono na kwotę 100 zł. Przyjmując, w ślad za organem, iż zawarcie tego rodzaju umowy jawi się jako przejaw prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, należałoby zupełnie wykluczyć z rynku transakcje sprzedaży zawierane przez osoby fizyczne". Ponadto należy wskazać, że w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości nie przesądza o tym, że sprzedaż tej nieruchomości jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Potwierdza to np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 16 stycznia 2020 r. (sygn. I SA/Wr 917/19), wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 15 stycznia 2020 r. (sygn. I SA/Bd 688/19) oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. (sygn. I SA/Po 804/19).
Zdaniem Wnioskodawczyni planowana sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, ale w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni nabyła tę działkę w 1991 r. od ojca na podstawie umowy darowizny. Od nabycia tej działki minęło prawie 30 lat. Działka była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię i jej siostrę do celów prywatnych. Obecnie działka nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię lub jej siostrę. Jednocześnie działania podejmowane przez wszystkie lata w stosunku do tej działki nie wykraczały poza typowe działania właściciela, któremu zależy na jak najlepszym utrzymaniu swojego majątku. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych szczególnych, uporządkowanych lub profesjonalnych działań mających na celu dokonanie sprzedaży tej działki. W związku z tym sprzedaż tej działki należy uznać za wykonywaną przez Wnioskodawczynię w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
Wnioskodawczyni uważa, że we wszystkich rozważanych na przyszłość wariantach postępowania (wariant pierwszy, wariant drugi i wariant trzeci) sprzedaż nieruchomości nie będzie miała cech działalności gospodarczej, a więc nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
W przypadku wariantu pierwszego nie budzi wątpliwości, że jeśli Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała żadnych nowych działań związanych z działką oraz nie będzie podejmowała aktywnych działań związanych ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem tej działki, to sprzedaż działki nie będzie miała cech działalności gospodarczej.
W przypadku wariantu drugiego i wariantu trzeciego Wnioskodawczyni również uważa, że sprzedaż działki nie będzie miała cech działalności gospodarczej. Działania w zakresie wystąpienia o wydanie warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę nie są typowe dla działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Celem tych działań jest wyłącznie zabezpieczenie interesów potencjalnego kupca, który będzie chciał wiedzieć co i na jakich zasadach może wybudować na działkach. W przypadku transakcji sprzedaży działek takie działania są często praktykowane, również w przypadku sprzedaży wykonywanej poza działalnością gospodarczą. Działania te nie będą zatem przesądzały, że sprzedaż działki ma cechy działalności gospodarczej. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 5 marca 2020 r. (sygn. I SA/Rz 913/19), w którym stwierdzono „Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę zdaniem Sądu nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości (…)”.
Równie wydzierżawienie działki, po to żeby umożliwić dzierżawcy wystąpienia o wydanie warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę nie będzie przesądzało prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Celem tych działań jest przyznanie dzierżawcy tytułu prawnego do wystąpienia we własnym imieniu o wydanie warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę, a w konsekwencji zabezpieczenie jego interesów. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. (sygn. I SA/Po 804/19), w którym stwierdzono „W ocenie Sądu przedstawione przez skarżącą okoliczności faktyczne, nie uzasadniają poglądu, że już tylko sam fakt oddania gruntu w dzierżawę sprawi, że w odniesieniu do tej konkretnej dzierżawy, skarżąca uzyskała status przedsiębiorcy, a zatem i późniejsza sprzedaż tego gruntu będzie sprzedażą nieruchomości wykorzystywaną w działalności gospodarczej, a nie z majątku osobistego” oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 16 stycznia 2020 r. (sygn. I SA/Wr 917/19), w którym stwierdzono: „Błędnie bowiem uznał organ interpretacyjny, że sprzedaż nieruchomości tylko z powodu jej przejściowe dzierżawy winny być kwalifikowane jako podjęte w warunkach działalności gospodarczej, a co za tym idzie, za dokonane przez podatnika VAT”.
Natomiast poszukiwanie kupca zainteresowanego nabyciem działek poprzez ogłoszenia w prasie lub Internecie albo przy udziale pośredników nieruchomości nie może być w dzisiejszych czasach uznawane za charakterystyczne dla działalności gospodarczej. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 czerwca 2018 r. (sygn. I SA/Łd 174/18), w którym stwierdzono: „W szczególności, zdaniem sądu, jeśli dana osoba zamierza podjąć działalność w zakresie handlu nieruchomościami, to zazwyczaj nie zleca sprzedaży nieruchomości pośrednikowi. Trudno bowiem w takim przypadku mówić, że sprzedający jest aktywnym handlowcem. Przeciwnie, zlecenie wyszukania nabywców pośrednikowi świadczy o bierności sprzedawcy, a nie o aktywności. Jego aktywność sprowadza się do podpisania umowy z pośrednikiem. (`(...)`) Wydaje się, że aktualnie od zawodowego handlowca nieruchomościami należałby oczekiwać np. profesjonalnie przygotowanej strony internetowej prezentującej oferowane do sprzedaży nieruchomości, a nie zlecanie sprzedaży pośrednikowi (`(...)`)” oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 6 listopada 2019 r. (sygn. I SA/Łd 416/19), w którym stwierdzono: „Po szóste, poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące gospodarczą. Zwykłe ogłoszenia to nie reklama, która charakteryzuje profesjonalistów na rynku obrotu nieruchomościami”.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że w zakresie sprzedaży udziału we współwłasności działki nr x - zarówno w wariancie pierwszym, wariancie drugim, jaki i wariancie trzecim - Wnioskodawczyni nie będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. W konsekwencji sprzedaż działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Podsumowanie
Stanowisko w zakresie pytania nr 4: w wariancie pierwszym planowanych działań w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności działki nr x Wnioskodawczyni nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji w wariancie pierwszym planowanych działań sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stanowisko w zakresie pytania nr 5: w wariancie drugim planowanych działań w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności działki nr x Wnioskodawczyni nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji w wariancie drugim planowanych działań sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stanowisko w zakresie pytania nr 6: w wariancie trzecim planowanych działań w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności działki nr x Wnioskodawczyni nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji w wariancie trzecim planowanych działań sprzedaż udziału we współwłasności działki nr x nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
- określone udziały w nieruchomości,
- prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
- udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W świetle powyższego, w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawczyni podjęła/podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką niezabudowanej działki nr x. Działka ma charakter rolny. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka stanowi współwłasność Wnioskodawczyni i jej siostry. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać udział we współwłasności działki nr x. W 2005 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr x. W 2009 r. brat Wnioskodawczyni uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla działek których jest właścicielem oraz dodatkowo dla działki nr x. Również w 2009 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy m.in. dla działki nr x. W 2011 r. Wnioskodawczyni ponownie uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla działki nr x. W 2016 r. pojawił się kupiec - spółka, która chciała na tej działce realizować inwestycję mieszkaniową. W dniu 7 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni i jej siostra oraz spółka podpisali przedwstępną umowę sprzedaży działki. W umowie wskazano, że zakup działki nastąpi pod warunkiem uzyskania przez spółkę w określonym terminie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowej. W dniu 7 listopada 2016 r. Wnioskodawczyni podpisała ze spółką umowę dzierżawy działki nr x. Czynsz dzierżawny ustalono na 200 zł miesięcznie. Z końcem 2017 r. przedwstępna umowa sprzedaży wygasła, a umowa dzierżawy działki została rozwiązana.
Należy wskazać, iż za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawczyni za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia fakt, że ww. działka nr x, której Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem została wydzierżawiona na rzecz spółki. Zatem Zainteresowana wyraziła zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę ww. działką nr x i otrzymywała zapłatę. Działań takich nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży udziału w prawie własności działki nr x Wnioskodawczyni nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.
Wydzierżawianie przez Zainteresowaną przedmiotowej działki (udziału w prawie własności działki nr x) powoduje, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Zainteresowaną w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości gruntowej powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowaną działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że dokonane przez Wnioskodawczynię czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w prawie własności przedmiotowej działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż udziału w prawie własności działki nr x będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Jak wyżej wskazano przedmiotowa działka nr x w wyniku oddania jej przez Wnioskodawczynię w dzierżawę utraciła charakter majątku prywatnego, wobec tego wszelkie ewentualne kolejne czynności podejmowane w stosunku do ww. działki, które będą miały miejsce przed sprzedażą nie będą związane z realizacją prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, więc czynność planowanej sprzedaży udziału w prawie własności działki nr x, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej– rozpatrzone.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
- z zastosowaniem art. 119a;
- w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
- z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.