0114-KDIP4-1.4012.177.2020.2.MK

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 15 kwietnia 2020 r. (data wpływu 15 kwietnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 lipca 2020 r. (data wpływu 8 lipca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 30 czerwca 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.177.2020.1.MK (doręczone w dniu 1 lipca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe – w zakresie nieuznania przedmiotu planowanej transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a tym samym brak wyłączenia jej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy,

• prawidłowe – w zakresie braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży Nieruchomości,

• prawidłowe – w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości.

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 lipca 2020 r. (data wpływu 8 lipca 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 30 czerwca 2020 r. nr 0114-KDIP4-1.4012.177.2020.1.MK.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka 1 Sp. z o.o.
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka 2 Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowani, tj.:

• Spółka 2 (dalej jako Sprzedający), której przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

• Spółka 1 (dalej jako Kupujący), której przedmiotem działalności jest obrót nieruchomościami i działalność inwestycyjna

planują zawarcie umowy na podstawie, której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego działek gruntu i udział w prawie użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku i budowli na tych gruntach posadowionych (stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności) wolne od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (za wyjątkiem praw najmu lub dzierżawy wynikających z umów najmu i dzierżawy oraz ograniczonych praw rzeczowych, które są znane i zaakceptowane przez Kupującego) łącznie określane dalej jako Nieruchomość.

Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje:

1. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1,
2. udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 2.

Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr 1, objęte księgą wieczystą. W ewidencji gruntów działka nr 1 oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp).

Sprzedający posiada udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 2 do dnia 2 marca 2080 r. na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 20 września 2017 r. oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z dnia 12 października 2017 r.

Działka gruntu nr 2, objęta księgą wieczystą.

W ewidencji gruntów działka nr 2 oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi). Jest wykorzystywana jako droga dojazdowa między innymi do działek gruntu nr 2/1 i nr 2/7 i jest zabudowana infrastrukturą drogową.

Ostateczną decyzją Burmistrza o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zostały ustalone warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla terenu, na którym położona jest powyżej opisana działka gruntu.

Na przedmiotowej Nieruchomości zostaną wybudowane dwa przylegające do siebie budynki usługowo-handlowe (określane dalej jako Park Handlowy), o łącznej powierzchni wynoszącej ok. 3.772,00 m2. Ponadto Nieruchomość zostanie zabudowana: murem oporowym siecią teletechniczną cieplną, elektryczną oraz siecią kanalizacji sanitarnej i deszczowej (obecnie inwestycja jest w toku).

Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych w związku z budową Parku Handlowego.

Zainteresowani planują, że umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości zostanie zawarta w ciągu 14 dni od otwarcia Parku Handlowego dla klientów, lecz nie później niż do dnia 31 grudnia 2020 r.

Planowana sprzedaż będzie miała miejsce po dokonaniu odbioru lokali w Parku Handlowym przez wszystkich najemców i rozpoczęciu przez nich działalności oraz po uzyskaniu przez Sprzedającego ostatecznej i bezwarunkowej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Parku Handlowego.

Sprzedawana Nieruchomość nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), nie stanowi ona także jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS (Krajowy Rejestr Sądowy)). W związku z planowaną transakcją Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnych pracowników Sprzedającego, ani nie nabędzie od Sprzedającego know-how dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania Nieruchomościami.

W związku z planowaną transakcją nie zostaną przeniesione na Kupującego w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa);
2. koncesje, licencje i zezwolenia;
3. wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty z instytucjami finansowymi;
4. księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalność gospodarczej;
5. bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;
6. wierzytelności (w tym ewentualne wierzytelności związane z czynszami najmu powstałe przed dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości);
7. rachunki bankowe lub środki pieniężne na rachunkach bankowych;
8. umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;
9. umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości, zarządzaniem Nieruchomością;
10. znak towarowy stanowiący oznaczenie indywidualizujące Nieruchomość;
11. zobowiązanie z tytułu kredytów zaciągniętych przez Sprzedającego na budowę Nieruchomości;
12. zobowiązania z tytułu pożyczek otrzymanych od innych jednostek;
13. jakiekolwiek inne aktywa Sprzedającego.

Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie posiadane zabezpieczenia wynikające z zawartych przez siebie umów najmu (w szczególności przeniesie kwotę kaucji, o ile takowa będzie stanowić zabezpieczenie wynikające z umowy najmu).

Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa z przysługujących mu na podstawie umów względem Generalnego Wykonawcy gwarancji jakości wykonanych robót budowlano-montażowych dotyczących Parku Handlowego wraz z infrastrukturą oraz zostanie dokonana cesja gwarancji ubezpieczeniowej.

Sprzedający przeniesie na Kupującego również majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości i budynków wraz z infrastrukturą.

Poza ww. umowami najmu/dzierżawy w związku z zawarciem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości na Kupującego nie przejdą inne umowy zawarte przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości (w szczególności umowy z dostawcami mediów, odbioru odpadów, monitorowania systemu ppoż., sprzątania, odśnieżania, zarządzania i obsługi Nieruchomości). Kupujący po nabyciu Nieruchomości zawrze własne umowy dotyczące obsługi Nieruchomości.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu jej długoletniego wynajęcia. Tym samym Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana dla celów wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający i Kupujący są i będą w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W odpowiedzi na wezwanie organu, Wnioskodawca uzupełnił wniosek o następujące informacje:

1. czy składniki majątkowe i niemajątkowe będące przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyodrębnione na płaszczyźnie finansowej, tj. czy będą posiadać samodzielność finansową, pozwalającą na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz czy na podstawie prowadzonej przez zbywcę ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co możliwe będzie określenie wyniku finansowego?

W ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia na płaszczyźnie finansowej. W księgach rachunkowych Sprzedającego nie dokonano wydzielenia przychodów i kosztów związanych ze zbywaną Nieruchomością w sposób pozwalający na jej kwalifikację jako odrębnego działu przedsiębiorstwa.

1. czy zespół składników materialnych i niematerialnych będący przedmiotem sprzedaży będzie niezbędny i wystarczający do samodzielnego wykonywania zadań (kontynuacji działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Sprzedającego), a prowadzenie działalności przez wydzieloną część przedsiębiorstwa nie będzie wymagało angażowania innych składników majątku bądź podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych przez Kupującego (Wnioskodawcę)? Jeżeli Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonania jakichkolwiek czynności, to należy je wskazać?

Sprzedawana Nieruchomość nie będzie wystarczająca do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych przez Kupującego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanej Nieruchomości, bez zaangażowania własnych zasobów przedsiębiorstwa Kupującego. W szczególności:

• Kupujący nie przejmie pracowników Sprzedającego,

• Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego know-how dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości,

• żadne inne (poza wymienionymi we wniosku ) korzyści ani ciężary (tj. prawa, aktywa oraz zobowiązania) związane z Nieruchomością nie przejdą na Kupującego.

Należy jeszcze raz podkreślić, że przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą wyodrębnione, samodzielne elementy, które mogłyby jedynie potencjalnie być przedsiębiorstwem (lub zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa). W danych okolicznościach Nieruchomość stanowi wyłącznie wyodrębniony składnik majątkowy. Wymaga tu uwzględnienia, że za samodzielny zespół trudno uznać będącą przedmiotem analizowanej transakcji Nieruchomość bez pracowników, środków na rachunkach bankowych, przypisanych do Nieruchomości należności i zobowiązań (z wyjątkiem tych wynikających z umowy najmu).

1. należy wskazać, czym są w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 695) obiekty: droga dojazdowa, infrastruktura drogowa, mur oporowy, sieć teletechniczna, cieplna, elektryczna, sieć kanalizacji sanitarnej i deszczowej, o których mowa we wniosku, tj. czy są to urządzenia budowlane, budynki, budowle lub ich części? Informacje należy podać odrębnie do każdego ww. obiektu.

Droga dojazdowa jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane. Infrastruktura drogowa jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane. Mur oporowy jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane. Sieć teletechniczna jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane. Sieć cieplna jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane. Sieć elektryczna jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane. Sieć kanalizacji sanitarnej i deszczowej jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane.

1. czy wszystkie obiekty znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości będą własnością Sprzedającego?

Wszystkie obiekty znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości będą własnością Sprzedającego, z wyjątkiem:

• węzła cieplnego, który został już wybudowany przez Sprzedającego, ale zostanie przekazany do obsługi i na własności spółce Y. - jest to spółka zajmującą się dostarczaniem ciepła;

• infrastruktury teletechnicznej - konkretnie centrali łącza internetowego, której właścicielem jest operator (…).

1. proszę wskazać, które z budynków i budowli będących przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego zostały/zostaną przez Sprzedającego wybudowane – proszę również wskazać kiedy zostały/zostaną one wybudowane (proszę wskazać datę oddania ich do użytkowania), a które zostały przez Sprzedającego nabyte?

Wszystkie budynki i budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego (przy wykorzystaniu firm zewnętrznych). Pawilon nr 1 został już wybudowany wraz z infrastrukturą towarzyszącą, został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie, przewidywany termin otrzymania pozwolenia to 10 lipca 2020 r.

Pawilon nr 2 jest w trakcie realizacji, przewidywany termin otrzymania pozwolenia na użytkowanie to październik 2020 r.

1. czy i kiedy (należy podać daty) przed planowaną transakcją sprzedaży na rzecz Kupującego wybudowane przez Sprzedającego budynki i budowle (pozostałe naniesienia) zostaną oddane w najem lub w jakikolwiek inny sposób będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedającego? Proszę wskazać odrębnie do każdego budynku i budowli?

Oddane w najem zostaną lokale użytkowe w pawilonie nr 1 i 2 i tak:

Pawilon nr 1:

• lokal (…) przekazany został 30 czerwca 2020 r.,

• lokal (…) zostanie przekazany 10 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przekazany został 22 maja 2020 r.,

• lokal (…) przekazany został 24 kwietnia 2020 r.,

• (…) - nie jest obecnie znana data przekazania lokalu.

Przy tym przekazanie oznacza udostępnienie najemcy tego lokalu do adaptacji.

Otwarcie sklepów przez najemców dla klientów nastąpi:

• lokal (…) przewidywana data otwarcia 16 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia wrzesień 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia 13 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia 13 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia wrzesień 2020 r. lub październik 2020 r.

Pawilon nr 2:

• lokal (…) zostanie przekazany sierpień 2020 r.,

• lokal (…) zostanie przekazany sierpień 2020 r.

Otwarcie sklepów przez najemców dla klientów nastąpi w październiku 2020 r. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Dodatkowo wyjaśnić należy, że w pawilonach nr 1 oraz 2 nie ma lokali, co do których nie byłoby jeszcze najemcy.

Jeśli chodzi o pozostałe zlokalizowane na Nieruchomości obiekty, o których mowa w pkt. c), datą rozpoczęcia wykorzystywania w działalności gospodarczej Sprzedającego będzie 13 lipca 2020 r. Będzie to data otwarcia dwóch pierwszych lokali i tym samym data rozpoczęcia uzyskiwania przychodów z najmu przez Sprzedającego (ww. elementy infrastruktury będą służyć celom związanym z wynajmem Nieruchomości).

1. w przypadku budowli nabytych przez Sprzedającego proszę wskazać:
   • czy Sprzedający ponosił wydatki na ich ulepszenie? Jeśli tak, to czy stanowiły one wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym oraz czy wynosiły one co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów?
   • czy w związku z nabyciem budowli będących przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Proszę wskazać odrębnie do każdej budowli.
   • czy po ewentualnym ulepszeniu Sprzedający wykorzystywał obiekty znajdujące się na Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Wnioskodawca wskazał, że sytuacja taka nie miała miejsca.

1. czy którekolwiek z obiektów budowlanych będących przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Wnioskodawca wskazał, że sytuacja taka nie miała miejsca.

1. datę planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości planowana jest na październik 2020 r., po uzyskaniu przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie pawilonu nr 2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%?
3. Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Zdaniem Wnioskodawców:

1. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie opisanej we wniosku Nieruchomości przez Kupującego będzie podlegało opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do dokonanej transakcji nie znajdzie bowiem zastosowania wyłączenie z opodatkowania, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z którym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu stosowania przepisów tej ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu. W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się mianowicie do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności, jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport).

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 powyższej ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W ocenie Zainteresowanych brak jest podstaw do uznania transakcji przedstawionej w opisie stanu przyszłego za zbycie tak przedsiębiorstwa, jak i zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” wykorzystuje się regulację zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego, który to przepis stanowi, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo ma miejsce wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują) stanowiące zorganizowany zespół zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.

Z perspektywy Zainteresowanych, planowana transakcja dotyczy wyłącznie samej Nieruchomości, nie przedsiębiorstwa, jako że nie będzie ona obejmowała kluczowych składników, które mają istotne znaczenie dla funkcjonowania przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Należy bowiem wskazać, iż Kupujący nie nabędzie wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo. W szczególności zaś Kupujący nie planuje nabycia od Sprzedającego następujących elementów składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:

• oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa),

• wierzytelności Sprzedającego (innych niż wynikająca z umów najmu),

• środków pieniężnych i umów rachunków bankowych,

• zobowiązań (innych niż wynikających z umów najmu),

• praw, roszczeń i zobowiązań wynikających z umów o świadczenie usług księgowych, umowy najmu siedziby Sprzedawcy, usług serwisowych dla Nieruchomości,

• koncesji, licencji i zezwolenia udzielonych Sprzedającemu,

• wartości niematerialnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-how. reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty z instytucjami finansowymi,

• ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

• zakładu pracy Sprzedającego lub jakakolwiek jego części,

• zobowiązanie z tytułu kredytów zaciągniętych przez Sprzedającego na budowę Nieruchomości,

• zobowiązań z tytułu pożyczek otrzymanych od innych jednostek,

• innych niż prawa do Nieruchomości składników majątku trwałego należących do przedsiębiorstwa Sprzedającego, służących sprzedającemu do prowadzenia działalności.

W związku z powyższym, na skutek zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie do sprzedaży przedsiębiorstwa, gdyż część składników majątkowych należących do Sprzedającego i tworząca jego przedsiębiorstwo, wymieniona w art. 551 Kodeksu cywilnego, nie zostanie nabyta przez Kupującego, gdyż nie są one przedmiotem niniejszej transakcji. Oznacza to, że przedmiot umowy sprzedaży nie będzie stanowił zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (przekazane składniki nie będą wystarczające do kontynuowania całokształtu działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego).

Na szczególną uwagę w kontekście realiów przedstawionego zdarzenia przyszłego zasługuje interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., nr IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której organ wydający interpretację potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(`(...)`) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej Jak wynika z wniosku, po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości. Nabywca będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego”.

Biorąc pod uwagę zacytowany wyżej pogląd organu wydającego interpretację należy wskazać, iż Nieruchomość z umową najmu, przechodzącą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego nie będzie tworzyła samodzielnie przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części, co zostanie szerzej omówione w punkcie kolejnym). Należy tu wskazać, iż samo nabycie praw do gruntu, na którym posadowiony został budynek wraz z naniesieniami, nie pozwoli Kupującemu na prowadzenie działalności bez zaangażowania dodatkowych własnych zasobów, zapewnienia zaplecza personalnego, know-how, podpisania umów na obsługę nieruchomości, itd.

Stanowisko, iż sama nieruchomość z przejętymi z mocy prawa umowami najmu jej dotyczącymi nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa potwierdza również aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych. Tytułem przykładu można wskazać, na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia z dnia 24 listopada 2016 r., o sygn. akt I FSK 1316/15, który wskazał, iż „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części (`(...)`). Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT”.

Powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego jednoznacznie potwierdza, iż nabycia samej nieruchomości wraz z dotyczącymi jej stosunkami najmu nie może zostać uznane za nabycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne inne niż Nieruchomość i prawa bezpośrednio z nią związane elementy, a zatem nie można uznać iż przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła przedsiębiorstwa (lub zorganizowanej jego części).

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

W świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W oparciu o powyższy przepis należy stwierdzić, iż w celu uznania, że dany zespół składników majątkowych i niemajątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinien on być wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach organizacyjnej, finansowej, funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

Wyodrębnienie organizacyjne polega na tym, że działalność zorganizowanej części przedsiębiorstwa dotyczy jednej ze sfer działalności, które są prowadzone odrębnie (niezależnie od siebie) oraz dla których działalności został przydzielony określony majątek (zespół składników materialnych i niematerialnych) oraz określeni pracownicy. Ponadto konieczne jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako odrębna jednostka organizacyjna: dział, wydział, oddział itp., przy czym wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

W związku z faktem, że:

• Nieruchomość nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze),

• Nieruchomość nie stanowi jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS),

- w ocenie Zainteresowanych prawidłowy jest wniosek, iż przedmiot planowanej umowy sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem organów podatkowych, wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów, oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Zdaniem Zainteresowanych z punktu widzenia oceny tej przesłanki podstawowe znaczenie mają w przedmiotowym przypadku następujące okoliczności:

• Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych i innych dokumentów Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością),

• Kupujący nie przejmie rachunków bankowych Sprzedającego.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot planowanej umowy sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalność gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

W interpretacjach podkreśla się również fakt, iż odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (por. interpretera indywidualna z dnia 27 lipca 2012 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, nr IPTPP2/443-345/12-4/JN).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalność gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanej Nieruchomości. W szczególności:

• Kupujący nie przejmie pracowników Sprzedającego,

• Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego know-how dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomość.

• żadne inne (poza wyżej wymienionymi) korzyści ani ciężary (tj. prawa, aktywa oraz zobowiązania) związane z Nieruchomością nie przejdą na Kupującego.

W związku z powyższym, należy stwierdzać, że przedmiot umowy sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

Z uwagi na fakt, że zespół składników majątkowych i niemajątkowych będący przedmiotem planowanej umowy sprzedaży nie jest wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym, nie będzie on stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Należy w tym miejscu również zwrócić uwagę, że w orzecznictwie wyrażono pogląd, że „sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż” (wyrok NSA z dnia 6 października 1995 r. sygn. akt SA/Gd 1959/94).

Ponadto doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że występuje coś więcej niż tylko przypadkowy zbiór elementów. Dodatkowo, co podkreślane jest w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydawanych przez organy podatkowe, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że zorganizowana cześć przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., nr IPPP3/4512-60/16-2/PC oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., nr IPPP1/4512-1162/15-3/IGO, a także interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 lipca 2013 r., nr ILPP1/443-378/13-2/JSK, oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 22 lipca 2014 r., nr IBPP1/443-474/14/AW.

Mając na uwadze te stanowiska, podstawowa przesłanka do stwierdzenia istnienia przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części nie zachodzi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, gdyż przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą wyodrębnione, samodzielne elementy, które mogłyby jedynie potencjalnie być przedsiębiorstwem (lub zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa). W danych okolicznościach Nieruchomość stanowi wyłącznie wyodrębniony składnik majątkowy. Podkreślenia wymaga, że za samodzielny zespół trudno uznać będącą przedmiotem analizowanej transakcji Nieruchomość bez pracowników, środków na rachunkach bankowych, przypisanych do Nieruchomości należności i zobowiązań (z wyjątkiem tych wynikających z umowy najmu).

W opinii Zainteresowanych, wskazane powyżej okoliczności jednoznacznie świadczą o tym, że przedmiotem planowanej transakcji Sprzedającego z Kupującym będzie jedynie jeden ze składników majątku Sprzedającego tj. Nieruchomość wraz z prawami i obowiązkami bezpośrednio związanymi z tą Nieruchomością, a nie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Z treści art. 551 kodeksu cywilnego i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przy uwzględnieniu poglądów doktryny i orzecznictwa jasno wynika, że dla uznania danych składników majątkowych za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część wymagane jest, aby składniki te były wystarczające do samodzielnego realizowania zadania gospodarczego. Nie można uznać za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część składników majątkowych, które będą mogły realizować zadanie gospodarcze dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero po połączeniu z innym przedsiębiorstwem.

Nieruchomość, którą nabyć ma Kupujący, oraz związane z nią prawa, nie będą stanowiły składników majątkowych wystarczających do samodzielnej realizacji działalność gospodarczej w zakresie najmu. Koniecznym do tego będzie bowiem zorganizowanie przez Kupującego i prowadzenie obsługi Nieruchomości w zakresie umów najmu jej dotyczących, co będzie obejmowało m.in. serwisowanie budynku i infrastruktury, zapewnienie finansowania, zarządzanie umowami najmu (bieżące kontakty z najemcami, rozliczanie czynszów najmu i kosztów mediów), zapewnienie obsługi księgowej, organizowanie akcji reklamowych i marketingowych promujących obiekt, zapewnienie obsługi prawnej etc. Prowadzenie ww. działań będzie wymagało znacznego wysiłku organizacyjnego, poniesienia wysokich kosztów i byłoby praktycznie niemożliwe bez posiadania przez Kupującego odpowiedniej wiedzy i umiejętności (know-how) w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w branży nieruchomości.

Zdaniem Zainteresowanych, dopiero po połączeniu nabywanej od Sprzedającego Nieruchomości z ww. „zapleczem organizacyjnym” i know-how Kupującego, możliwe będzie realizowanie zamierzonego przez niego celu gospodarczego.

Należy również podkreślić, iż prezentowane przez Zainteresowanych stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku WSA we Wrocławiu z 29 grudnia 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 1071/16. Odnosząc się do sprawy analogicznej do będącej przedmiotem niniejszego wniosku, WSA we Wrocławiu przedstawił następujący pogląd: „Same w sobie nieruchomości zabudowane (nawet zabudowane pawilonem handlowym - jak w Z.) oraz działki gruntu - nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalność gospodarczej.

Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych.

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż będzie to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy VAT. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z niego zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły ZCP u zbywcy - czemu zbywający jednoznacznie zaprzeczył w oświadczeniu zawartym w akcie notarialnym sprzedaży, zaś organy nie wykazały, jakie elementy - istotne dla definicji z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, przesądziły o kwestionowaniu przedmiotów transakcji określonych w trzech aktach notarialnych.

Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przez zbywającego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy VAT (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1090/12 oraz w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15 - dostępne na http://orzeczenia.nsa gov.pl)”.

Należy zatem jeszcze raz podkreślić, iż w ramach planowanej transakcji Sprzedający dokona na rzecz Kupującego zbycia wyłącznie zabudowanej Nieruchomości, bez struktury składającej się w przedsiębiorstwie Sprzedającego na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości. Będące przedmiotem zbycia składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego - z uwagi na fakt że zespół składników majątkowych i niemajątkowych będący przedmiotem planowanej umowy sprzedaży nie jest w przedsiębiorstwie Sprzedającego wyodrębniony pod względem organizacyjnym, finansowym ani funkcjonalnym.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Nieruchomość, którą Sprzedający zamierza przenieść na Kupującego w związku z zawarciem Umowy sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, że Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1. Stawka VAT

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146aa ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy o VAT przewidziane zostały również zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym od 1 września 2019 r.), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc, wartości początkowej.

Nowelizacja przytoczonego przepisu, która weszła w życie z dniem 1 września 2019 r., jest rezultatem kwestionowania na gruncie orzecznictwa obowiązującego w poprzednim stanie prawnym warunku, wiążącego pierwsze zasiedlenie z oddaniem do użytkowania, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części (po ich wybudowaniu lub ulepszeniu) wyłącznie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

W kluczowym w tym zakresie wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 (Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie) Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdził, że „(`(...)`) Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym (`(...)`), które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30 proc., początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie »przebudowy« zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia (`(...)`)”.

Dostosowując przepisy ustawy o VAT do ww. wyroku TSUE, ustawodawca odstąpił w definicji pierwszego zasiedlenia od warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części następuje w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie - poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części - obejmuje obecnie również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu.

Odnosząc powyższą definicję do przedmiotowej sprawy uznać należy, iż na dzień planowanej transakcji sprzedaży spełniona będzie przesłanka pierwszego zasiedlenia w stosunku do Parku Handlowego zlokalizowanego na Nieruchomości, albowiem sprzedaż będzie miała miejsce po przekazaniu lokali poszczególnym najemcom, co nastąpi po uzyskaniu przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie Parku Handlowego.

Jednocześnie jednak okres, który upłynie pomiędzy uzyskaniem przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie budynku, warunkującego przekazanie lokali poszczególnym najemcom, a planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego będzie krótszy niż 2 lata. W związku z powyższą okolicznością uznać należy zatem, iż wystąpi sytuacja, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit b) ustawy o VAT, tj. sprzedaż Parku Handlowego wraz z infrastrukturą będzie stanowić dostawę towaru opodatkowaną na warunkach przewidzianych dla dostawy, która jest dokonywana przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Skutkiem tego stwierdzić należy, iż planowana dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą Parku Handlowego będzie krótszy niż 2 lata. Tym samym w przedmiotowym przypadku w stosunku do wszystkich budynków znajdujących się na Nieruchomości nie będą spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dodatkowo zauważyć należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z uwagi na fakt, iż w związku z wytworzeniem Parku Handlowego Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków stwierdzić należy, iż zbycie Parku Handlowego nie będzie podlegało zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym planowana sprzedaż Parku Handlowego będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.

Jednocześnie wskazać należy, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepis ten implikuje, iż podstawa opodatkowania według stawki 23% obejmie zarówno wartość Parku Handlowego, jak i wartość gruntu działek składających się na przedmiotową Nieruchomość, na której zostanie on posadowiony.

1. Uprawnienie Kupującego do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zdaniem Zainteresowanych, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na dzień dokonania transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej w wysokości 23%. Planowane nabycie Nieruchomości będzie zatem związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu nabycia Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało zatem na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a transakcja, jak wskazano powyżej, nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego.

Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatki należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w oparciu o wskazane powyżej przepisy ustawy o VAT, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący rozliczy zgodnie z przepisami ustawy o VAT fakturę otrzymaną od Sprzedającego dokumentującą nabycie Nieruchomości, kwota podatku naliczonego (m.in. z tego tytułu) będzie wyższa od kwoty podatku należnego, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy (w określonym terminie), pod warunkiem, iż nie dokona on obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

• prawidłowe - w zakresie nieuznania przedmiotu planowanej transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a tym samym brak wyłączenia jej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy,

• prawidłowe – w zakresie braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości,

• prawidłowe – w zakresie prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym z tytułu Transakcji nabycia Nieruchomości.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

• zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani, tj.:

• Spółka 2 (Sprzedający), której przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

• Spółka 1 (Kupujący), której przedmiotem działalności jest obrót nieruchomościami i działalność inwestycyjna

planują zawarcie umowy na podstawie, której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego działek gruntu i udział w prawie użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku i budowli na tych gruntach posadowionych (stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności) wolne od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (za wyjątkiem praw najmu lub dzierżawy wynikających z umów najmu i dzierżawy oraz ograniczonych praw rzeczowych, które są znane i zaakceptowane przez Kupującego) łącznie określane dalej jako Nieruchomość.

Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje:

• prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1,
• udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 2.

Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr 1. W ewidencji gruntów działka nr 1 oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Sprzedający posiada udział wynoszący ½ część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 2 do dnia 2 marca 2080 r. na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 20 września 2017 r. oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z dnia 12 października 2017 r. W ewidencji gruntów działka nr 2 oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi). Jest wykorzystywana jako droga dojazdowa między innymi do działek gruntu nr 2/1 i nr 2/7 i jest zabudowana infrastrukturą drogową.

Sprzedawana Nieruchomość nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), nie stanowi ona także jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). W związku z planowaną transakcją Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnych pracowników Sprzedającego, ani nie nabędzie od Sprzedającego know-how dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania Nieruchomościami. Wnioskodawca wskazał, że w ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej sprzedaży nie spełnia kryterium wyodrębnienia na płaszczyźnie finansowej. W księgach rachunkowych Sprzedającego nie dokonano wydzielenia przychodów i kosztów związanych ze zbywaną Nieruchomością w sposób pozwalający na jej kwalifikację jako odrębnego działu przedsiębiorstwa. Sprzedawana Nieruchomość nie będzie wystarczająca do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych przez Kupującego.

W związku z planowaną transakcją nie zostaną przeniesione na Kupującego w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa);
2. koncesje, licencje i zezwolenia,
3. wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty z instytucjami finansowymi,
4. księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalność gospodarczej.
5. bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe.
6. wierzytelności (w tym ewentualne wierzytelności związane z czynszami najmu powstałe przed dniem zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości)
7. rachunki barkowe lub środki pieniężne na rachunkach bankowych.
8. umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe.
9. umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości, zarządzaniem Nieruchomością,
10. znak towarowy stanowiący oznaczenie indywidualizujące Nieruchomość.
11. zobowiązanie z tytułu kredytów zaciągniętych przez Sprzedającego na budowę Nieruchomości.
12. zobowiązania z tytułu pożyczek otrzymanych od innych jednostek.
13. jakiekolwiek inne aktywa Sprzedającego.

Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie posiadane zabezpieczenia wynikające z zawartych przez siebie umów najmu (w szczególności przeniesie kwotę kaucji, o ile takowa będzie stanowić zabezpieczenie wynikające z umowy najmu). Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa z przysługujących mu na podstawie umów względem Generalnego Wykonawcy gwarancji jakości wykonanych robót budowlano-montażowych dotyczących Parku Handlowego wraz z infrastrukturą oraz zostanie dokonana cesja gwarancji ubezpieczeniowej. Sprzedający przeniesie na Kupującego również majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości i budynków wraz z infrastrukturą.

Poza ww. umowami najmu/dzierżawy w związku z zawarciem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości na Kupującego nie przejdą inne umowy zawarte przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości (w szczególności umowy z dostawcami mediów, odbioru odpadów, monitorowania systemu ppoż. sprzątania, odśnieżania, zarządzania i obsługi Nieruchomości). Kupujący po nabyciu Nieruchomości zawrze własne umowy dotyczące obsługi Nieruchomości.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania opisanego przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, planowanej dostawie Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na definicję przedsiębiorstwa. Poza zakresem opisanej transakcji pozostanie szereg składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa, np. koncesje, licencje, zezwolenia, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wartości niematerialne i prawne składające się na wartość firmy, rachunki bankowe lub środki pieniężne na rachunkach bankowych, zobowiązania z tytułu pożyczek otrzymanych od innych jednostek.

Należy więc stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z tym, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny.

Przedmiot transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem jak wskazali Wnioskodawcy, Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), nie stanowi ona także jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). W związku z planowaną transakcją Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnych pracowników Sprzedającego, ani nie nabędzie od Sprzedającego know-how dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania Nieruchomościami. Przedmiot planowanej sprzedaży nie spełnia również kryterium wyodrębnienia na płaszczyźnie finansowej. W księgach rachunkowych Sprzedającego nie dokonano wydzielenia przychodów i kosztów związanych ze zbywaną Nieruchomością w sposób pozwalający na jej kwalifikację jako odrębnego działu przedsiębiorstwa. Sprzedawana Nieruchomość nie będzie wystarczająca do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych przez Kupującego.

Tym samym z okoliczności sprawy wynika, że przedmiot transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, opisany we wniosku przedmiot transakcji, tj. Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Należy zauważyć, że w przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwia podatnikom skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani planują zawarcie umowy na podstawie, której Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo użytkowania wieczystego działek gruntu i udział w prawie użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku i budowli na tych gruntach posadowionych (stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności) wolne od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (za wyjątkiem praw najmu lub dzierżawy wynikających z umów najmu i dzierżawy oraz ograniczonych praw rzeczowych, które są znane i zaakceptowane przez Kupującego) łącznie określane dalej jako Nieruchomość.

Przedmiotowa Nieruchomość obejmuje:

• prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1,
• udział wynoszący 1/2 część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 2.

Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym działki gruntu nr 1. W ewidencji gruntów działka nr 1 oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp). Sprzedający posiada udział wynoszący ½ część w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 2 do dnia 2 marca 2080 r. na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 20 września 2017 r. oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z dnia 12 października 2017 r. W ewidencji gruntów działka nr 2 oznaczona jest jako inne tereny zabudowane (Bi). Jest wykorzystywana jako droga dojazdowa między innymi do działek gruntu nr 2/1 i nr 2/7 i jest zabudowana infrastrukturą drogową. Ostateczną decyzją Burmistrza z dnia 10 grudnia 2018 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zostały ustalone warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla terenu, na którym położona jest powyżej opisana działka gruntu. Na przedmiotowej Nieruchomości zostaną wybudowane dwa przylegające do siebie budynki usługowo-handlowe (określane dalej jako Park Handlowy), o łącznej powierzchni wynoszącej ok. 3.772,00 m2. Ponadto Nieruchomość zostanie zabudowana: murem oporowym siecią teletechniczną cieplną, elektryczną oraz siecią kanalizacji sanitarnej i deszczowej (obecnie inwestycja jest w toku). Sprzedającemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych w związku z budową Parku Handlowego.

Wnioskodawca wskazał, że obiekty: droga dojazdowa, infrastruktura drogowa, mur oporowy, sieć teletechniczna, sieć cieplna, sieć elektryczna, sieć kanalizacji sanitarnej i deszczowej są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3) ustawy prawo budowlane.

Wszystkie obiekty znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości będą własnością Sprzedającego, z wyjątkiem:

• węzła cieplnego, który został już wybudowany przez Sprzedającego, ale zostanie przekazany do obsługi i na własności spółce Y. - jest to spółka zajmującą się dostarczaniem ciepła;

• infrastruktury teletechnicznej - konkretnie centrali łącza internetowego, której właścicielem jest operator (…).

Wszystkie budynki i budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego (przy wykorzystaniu firm zewnętrznych). Pawilon nr 1 został już wybudowany wraz z infrastrukturą towarzyszącą, został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie, przewidywany termin otrzymania pozwolenia to 10 lipca 2020 r. Pawilon nr 2 jest w trakcie realizacji, przewidywany termin otrzymania pozwolenia na użytkowanie to październik 2020 r.

Oddane w najem zostaną lokale użytkowe w pawilonie nr 1 i 2, i tak:

Pawilon nr 1:

• lokal (…) przekazany został 30 czerwca 2020 r.,

• lokal (…) zostanie przekazany 10 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przekazany został 22 maja 2020 r.,

• lokal (…) przekazany został 24 kwietnia 2020 r.,

• (…) - nie jest obecnie znana data przekazania lokalu.

Przy tym przekazanie oznacza udostępnienie najemcy tego lokalu do adaptacji.

Otwarcie sklepów przez najemców dla klientów nastąpi:

• Lokal (…) przewidywana data otwarcia 16 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia wrzesień 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia 13 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia 13 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przewidywana data otwarcia wrzesień 2020 r. lub październik 2020 r.

Pawilon nr 2:

• lokal (…) zostanie przekazany sierpień 2020 r.,

• lokal (…) zostanie przekazany sierpień 2020 r.

Otwarcie sklepów przez najemców dla klientów nastąpi w październiku 2020 r. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo wyjaśnić należy, że w pawilonach nr 1 oraz 2 nie ma lokali, co do których nie byłoby jeszcze najemcy. Jeśli chodzi o pozostałe zlokalizowane na Nieruchomości obiekty, tj.: droga dojazdowa, infrastruktura drogowa, mur oporowy, sieć teletechniczna, sieć cieplna, sieć elektryczna, sieć kanalizacji sanitarnej i deszczowej datą rozpoczęcia wykorzystywania w działalności gospodarczej Sprzedającego będzie 13 lipca 2020 r. Będzie to data otwarcia dwóch pierwszych lokali i tym samym data rozpoczęcia uzyskiwania przychodów z najmu przez Sprzedającego (ww. elementy infrastruktury będą służyć celom związanym z wynajmem Nieruchomości). Ponadto, Wnioskodawca na pytanie Organu: „czy którekolwiek z obiektów budowlanych będących przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?” odpowiedział, że sytuacja taka nie miała miejsca. Transakcja sprzedaży Nieruchomości planowana jest na październik 2020 r., po uzyskaniu przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie pawilonu nr 2.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, w Pawilonie nr 1 oddane w najem zostaną lokale użytkowe, we wskazanych datach:

• lokal (…) przekazany został 30 czerwca 2020 r.,

• lokal (…) zostanie przekazany 10 lipca 2020 r.,

• lokal (…) przekazany został 22 maja 2020 r.,

• lokal (…) przekazany został 24 kwietnia 2020 r.,

• (…) - nie jest obecnie znana data przekazania lokalu.

Przy tym przekazanie oznacza udostępnienie najemcy tego lokalu do adaptacji.

W Pawilonie nr 2 oddane w najem zostaną lokale użytkowe, we wskazanych datach:

• lokal (…) zostanie przekazany sierpień 2020 r.,

• lokal (…) zostanie przekazany sierpień 2020 r.

W pawilonach nr 1 oraz 2 nie ma lokali, co do których nie byłoby jeszcze najemcy. Pozostałe zlokalizowane na Nieruchomości obiekty, tj.: droga dojazdowa, infrastruktura drogowa, mur oporowy, sieć teletechniczna, sieć cieplna, sieć elektryczna, sieć kanalizacji sanitarnej i deszczowej datą rozpoczęcia wykorzystywania w działalności gospodarczej Sprzedającego będzie 13 lipca 2020 r. Będzie to data otwarcia dwóch pierwszych lokali i tym samym data rozpoczęcia uzyskiwania przychodów z najmu przez Sprzedającego (ww. elementy infrastruktury będą służyć celom związanym z wynajmem Nieruchomości).

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że na dzień planowanej transakcji sprzedaży spełniona będzie przesłanka pierwszego zasiedlenia w stosunku do budynku usługowo-handlowego i budowli, albowiem sprzedaż będzie miała miejsce po przekazaniu poszczególnym najemcom lokali znajdujących się w budynku usługowo-handlowym oraz budowli. Jednocześnie okres, który upłynie pomiędzy przekazaniem najemcom lokali znajdujących się w budynku usługowo-handlowym oraz budowli, a planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości (tj. październik 2020 r.) będzie krótszy niż 2 lata. Tym samym do transakcji sprzedaży budynku usługowo-handlowego i budowli nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy budynku usługowo-handlowego oraz budowli, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Planowana dostawa budynku usługowo-handlowego oraz budowli nie będzie również korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazano w opisie sprawy, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych w związku z budową Parku Handlowego. Zatem nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym dostawa budynku usługowo-handlowego oraz budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Konsekwentnie również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału wynoszącego ½ część w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na których posadowiony jest budynek usługowo-handlowy i budowle – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie braku zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości uznano za prawidłowe.

Ad 3

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z art. 87 ust. 1 ww. ustawy wynika że, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupów z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w celu jej długoletniego wynajęcia. Tym samym Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana dla celów wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej tą transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Nadmienia się, że w zakresie stawki podatku, jaką będzie opodatkowana sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.