Sprzedaż nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%, ponieważ Sprzedający są podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą zgodnie z ustawą o VAT. Nieruchomości te są terenami budowlanymi, a zatem nie są klasyfikowane jako nieruchomości rolne lub leśne, co wyklucza możliwość zwolnienia z VAT. Kupująca, jako zarejestrowany czynny podatnik VAT, ma prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości, gdyż będzie je wykorzystywać do czynności opodatkowanych. Interpretacja potwierdza stanowisko Wnioskodawców dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości VAT oraz prawa Kupującej do odliczenia tego podatku.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 marca 2020 r. (data wpływu) z dnia 25 marca 2020r. (data wpływu) oraz z dnia 3 kwietnia 2020r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
uznania, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującej stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT (podatek od towarów i usług) według stawki 23%,
prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywającego przedmiotową nieruchomość,
– jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 17 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od towarów i usług w zakresie:
uznania, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującej stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT według stawki 23%,
prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywającą przedmiotowej nieruchomości,
Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 18 marca 2020 r., 25 marca 2020r. w dniu 3 kwietnia 2020r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o dodatkową opłatę.
We wniosku złożonym przez:
Zainteresowanego będącego stroną postępowania: …
Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:…
przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku).
Przedmiotem wniosku jest wydanie wspólnej interpretacji dla podmiotów sprzedających i podmiotu kupującego nieruchomości (dalej: „Wnioskodawcy”) w zakresie opisanych poniżej okoliczności.
Okoliczności te stanowią trwający stan faktyczny (w związku z podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży i uregulowaniem zaliczek), jak i zdarzenie przyszłe (w związku z planowanym zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości).
Pytania dotyczące podatku od towarów i usług dotyczą zarówno stanu faktycznego - wpłacone zaliczki jak i zdarzenia przyszłego – dostawa nieruchomości (sposób wyliczenia opłaty: 2 pytania x 2 (1 stan faktyczny + 1 zdarzenie przyszłe) x 3 Wnioskodawców x 40 zł = 480 zł), podczas gdy pytanie z zakresu podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy wyłącznie zdarzenia przyszłego - umowa sprzedaży nieruchomości (sposób wyliczenia opłaty: 1 pytanie x 1 zdarzenie przyszłe x 3 Wnioskodawców x 40 zł = 120 zł).
W dniu 25 czerwca 2019 r. przed …, notariuszem w …, prowadzącą kancelarię notarialną przy ulicy … zawarta została pod Rep. A nr .. umowa przedwstępna (dalej: „Umowa” lub „Umowa przedwstępna”) sprzedaży pomiędzy X i Y, małżeństwem pozostającym w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (dalej: „Sprzedającymi”) i . Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytowo-akcyjną z siedzibą w ….. (dalej: „Kupującą”). Umowa przedwstępna została następnie zmieniona aneksem z dnia 2 lipca 2019 r. zawartym przed tą samą notariusz pod rep. A nr … Dalszy opis warunków Umowy przedwstępnej uwzględnia aneks.
Na mocy Umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia w terminie do dnia 31 grudnia 2020 roku umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona”), mocą której Sprzedający przeniosą na rzecz Kupującej niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w powiecie `(...)` (miejscowość …) stanowiącą projektowaną działkę gruntu, o powierzchni nie mniejszej niż 30.000 m 2 i nie większej niż 32.000 m2 oraz niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą projektowaną działkę gruntu o powierzchni nie mniejszej niż 30.000 m2 nie większej niż 46.758 m2 powstałe w wyniku scalenia i podziału szeregu istniejących działek (dalej: „Nieruchomości”). Wymogiem Kupującej jest więc aby scalenie i podział istniejących działek gruntu dokonane zostały przez Sprzedających przed zawarciem Umowy przyrzeczonej, na którą Strony się umówiły. Sprzedaż Nieruchomości na podstawie Umowy przyrzeczonej nastąpi po dniu 31 marca 2020 r.
Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego, będącego przedmiotem wniosku, Wnioskodawcy wskazują, że na Nieruchomość składają się następujące dziatki gruntu, objęte odpowiednimi księgami wieczystymi w łącznej liczbie 25, położone `(...)`, zgodnie z poniższym wyliczeniem:
działka gruntu nr z obrębu …, położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu …, położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`,
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu …, położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu …, położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr .. z obrębu .., położona w `(...)`;
działka gruntu nr … z obrębu .., położona w `(...)`.
Część spośród istniejących obecnie działek, które wejdą w skład Nieruchomości, była już na moment zawarcia Umowy przedwstępnej i jest obecnie przedmiotem współwłasności małżeńskiej Sprzedających. Działki te zostały przez Sprzedających, nabyte na podstawie zawartych przez nich umów sprzedaży. Umowa przedwstępna wskazywała, że w skład Nieruchomości mają wejść także działki, które są własnością/współwłasnością osób trzecich, ale które zostaną nabyte przez Sprzedających przed zawarciem Umowy przyrzeczonej (określane w Umowie przedwstępnej jako „nieruchomości przyszłe”). Na dzień złożenia niniejszego wniosku, wszystkie „nieruchomości przyszłe” zostały już nabyte przez Sprzedających zgodnie z wymaganiami Kupującej, co oznacza, że ostateczna powierzchnia Nieruchomości i sposób jej podziału wymagany przez Kupującą są już sprecyzowane.
Jak wskazano powyżej, przed sprzedażą Nieruchomości wymienione wyżej działki zostaną scalone i podzielone w ten sposób, że utworzone zostaną dwie nowe dziatki - działkom tym nie nadano jeszcze numerów. Przedmiotem podziału i scalenia nie będą działki nr …, . Przedmiotem sprzedaży będzie więc sześć działek. Stąd liczba zdarzeń przyszłych w niniejszym, wniosku wynosi 7 (6 działek - pytanie o podatek VAT nr 1, 1 zawarcie umowy - pytanie o PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) nr 3).
Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedających do majątku wspólnego w latach 2007, 2008, 2010, 2012, 2018 i 2019. Przedmiotem nabycia były zarówno pełna własność, jak udziały we własności poszczególnych działek. Do końca 2012 r. Nieruchomości były nabywane wyłącznie na cele osobiste jako sposób ulokowania osobistego majątku (środków finansowych) Sprzedających. Ze względu jednak na powzięcie przez Radę Miasta … uchwały Nr … z dnia 31 maja 2016 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod nazwą „Obręb …”, zgodnie z którym między innymi działki nabyte do końca 2012 r. zostały przeznaczone na zabudowę komercyjną, Sprzedający postanowili w latach 2018 i 2019 nabyć kolejne działki sąsiadujące z opisanymi wyżej nieruchomościami w celach inwestycyjnych, tj. z zamiarem dalszej sprzedaży. Na Nieruchomościach nie były prowadzone żadne prace, w szczególności działki nie były wynajmowane ani wydzierżawiane przez Sprzedających,
Uzupełniając wniosek, Wnioskodawcy odnoszą się dodatkowa do następujących pytań:
Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających. Poszczególne działki nabywane były w celu ulokowania majątku Sprzedających (tj. na cele inwestycyjne).
Nabycie Nieruchomości nastąpiło w drodze czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej
Czy z tytułu nabycia ww. działek wystawiono fakturę z naliczonym podatkiem VAT? Nie.
Czy z tytułu nabycia ww. działek Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Nie.
Czy ww. działki był wykorzystywane przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Nie - nie były one w ogóle wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Sprzedających.
Nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków stanowią działki gruntu oznaczone w przeważającej mierze symbolem „R - grunty orne”, poza tym jako „DR – drogi”. Nieruchomości są niezabudowane. Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej. W stosunku do działek wchodzących w skład Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Nr …Rady Miasta …. z dnia 27 września 2018 roku (Dz. Urz. Woj. `(...)`. z dnia 25.10.2018 r., poz. 10113), przewidujący przeznaczenie Nieruchomości pod budowę wielkopowierzchniowych obiektów handlowych o pow. powyżej 2.000 m 2 oraz tereny dróg publicznych klasy zbiorczej i lokalnej (dalej: „MPZP”).
Zatem Nieruchomości nie stanowią obecnie nieruchomości rolnych w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1362) z uwagi na przeznaczenie ich w MPZP na cele inne niż rolne, ani też nieruchomości leśnych, jak też nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy 28 września 1991 roku o lasach (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 2129).
Nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Sprzedających w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przystępując do transakcji sprzedaży nieruchomości, Sprzedający dokonują przeniesienia własności części posiadanego majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. W odniesieniu do nieruchomości Sprzedający podejmowali też wyłącznie działania z zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Mając na uwadze, że Nieruchomości nie wchodziły w skład przedsiębiorstwa Sprzedających, nie można także uznać, by były organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębnione w tym przedsiębiorstwie (jako zorganizowana część przedsiębiorstwa).
W Umowie przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się względem Kupującej oraz jej doradców do bezzwłocznego udzielania wszelkich wymaganych informacji i wyjaśnień dotyczących Nieruchomości oraz przekazywania faktów (wiadomości) związanych z nimi, tak szybko, jak to możliwe po tym, jak się sami o nich dowiedzą.
Sprzedający jednocześnie zobowiązali się do współdziałania z Kupującą w celu uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji, opinii, uzgodnień, stanowisk, zezwoleń, lub innych aktów administracyjnych związanych z realizacją przez nią inwestycji na Nieruchomościach, w tym do podejmowania wszelkich niezbędnych działań zmierzających do realizacji procesu inwestycyjnego, a także do udzielania niezbędnych informacji, oświadczeń Kupującej lub organom administracji, w szczególności zaś Sprzedający zobowiązali się, że w odniesieniu do takich pozwoleń, decyzji, opinii, uzgodnień, stanowisk, zezwoleń lub innych aktów administracyjnych Sprzedający (działając bezpośrednio lub pośrednio, w szczególności przez jakiegokolwiek przedstawiciela lub pełnomocnika) nie będą podejmowali jakichkolwiek czynności mających na celu ich zaskarżenie, stwierdzenie nieważności, uchylenie, opóźnienie daty ich wydania lub ostateczności lub prawomocności.
Sprzedający udzielili Kupującej w akcie notarialnym dokumentującym Umowę przedwstępną oraz zobowiązali się udzielić takiego zezwolenia każdemu z podmiotów wskazanych przez Kupującą nieodwołalnego i bezwarunkowego prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane o treści uprawniającej Kupującą oraz każdego z tychże podmiotów do wystąpienia jako inwestor o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na realizację na Nieruchomościach inwestycji polegającej na budowie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączami mediów), wjazdami, dojazdami, parkingami itp., wraz ze zgodą na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.
X prowadzi obecnie działalność gospodarczą wpisaną do Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej pod firmą X (REGON: …, NIP: …). X jest wpisany do rejestru podatników VAT, jako podatnik VAT czynny. Zgodnie ze wskazaniami Umowy przedwstępnej Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ani nie są związane z obecnie prowadzoną przez X działalnością gospodarczą. Y nie prowadzi natomiast obecnie działalności gospodarczej, nie jest wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, ani też do rejestru podatników VAT.
Jeżeli Interpretacja indywidualna wydana w odpowiedzi na nin. wniosek potwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości działać będą jako podatnicy VAT, to Y niezwłocznie dokona rejestracji jako podatnik VAT czynny. W związku z powyższym na dzień zawarcia Umowy przyrzeczonej, Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Kupujący wpłacił już do depozytów notarialnych na poczet ceny Nieruchomości określone kwoty tytułem zaliczek, które notariusz w części wypłacił na rachunek bankowy Sprzedających.
Umowa przedwstępna przewiduje szereg warunków zawieszających, za których dopełnienie są w dużej mierze odpowiedzialni Sprzedający. Między innymi Sprzedający i Kupująca postanowili, że przed zawarciem Umowy przyrzeczonej, uprawomocni się wpis Sprzedających jako jedynych właścicieli na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, do ksiąg wieczystych prowadzonych dla każdej nieruchomości przyszłej (w tym, w celu uniknięcia wątpliwości, dla tych, dla których według stanu na moment zawarcia Umowy przedwstępnej nie jest prowadzona żadna księga wieczysta) oraz, że będą w stanie powtórzyć w Umowie przyrzeczonej zapewnienie i oświadczenia złożone w Umowie przedwstępnej dotyczące stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości (z wyjątkiem tych, które będą wynikać z ich zmian uzgodnionych przez Sprzedających i Kupujących w Umowie przedwstępnej oraz takich, na które Kupująca wyrazi zgodę na piśmie pod rygorem nieważności).
W zakresie warunków zawieszających Sprzedający w Umowie przedwstępnej zostali zobowiązani do przeprowadzenia na własny koszt własnym staraniem scalenia i podziału działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, o obszarze nie większym i nie mniejszym niż ten określony w Umowie przedwstępnej, w tym uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale (względnie także decyzji o scaleniu) wydanej przez właściwy organ, założeniu dla nich nowych ksiąg wieczystych albo przeniesienia wszystkich scalanych działek do jednej z dotychczasowych ksiąg wieczystych oraz uzyskaniu prawomocnego wpisu Sprzedających jako właścicieli nieruchomości powstałych z podziału (względnie z podziału i scalenia). Nadto nieruchomości powstałe w wyniku podziału (względnie podziału i scalenia) mają być wolne od wszelkich obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich, w szczególności III i IV ksiąg wieczystych nie będzie żadnych wpisów, wzmianek o wnioskach ani wniosków, z wyjątkiem wniosków dotyczących wpisów na rzecz Kupującej lub podmiotów wskazanych przez Kupującą lub wpisów zaakceptowanych przez Kupującą w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Istotnym warunkiem zawarcia Umowy przyrzeczonej jest także to, że w jej dacie nadal będzie obowiązywał dla Nieruchomości MPZP (w całości i bez zmian, także odnośnie nieruchomości powstałych w wyniku podziału, względnie podziału i scalenia) przewidujący dotychczasowe przeznaczenie terenu pod budowę wielkopowierzchniowych obiektów handlowych o pow. powyżej 2.000 m2 .
Kupująca należy do grupy kapitałowej … S.A. prowadzącej działalność w branży deweloperskiej, w tym w segmencie galerii i parków handlowych. Nabyte Nieruchomości będą przez nią wykorzystywane do czynności opodatkowanych. W szczególności Kupująca planuje zrealizować na nich inwestycję budowlaną w postaci obiektu handlowo-usługowego przeznaczonego na wynajem lub sprzedaż i/lub sprzedać lub wydzierżawić całość lub część Nieruchomości. Wszystkie warianty wykorzystania Nieruchomości, tj. realizacja inwestycji i osiąganie obrotu z najmu powierzchni, realizacja inwestycji i jej sprzedaż, wydzierżawienie Nieruchomości przed zrealizowaniem inwestycji, sprzedaż Nieruchomości przed zrealizowaniem inwestycji, stanowić będą czynności opodatkowane VAT.
Kupująca jest od 2012 roku zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i będzie takim podatnikiem także w momencie zawarcia Umowy przyrzeczonej.
Jeżeli interpretacja indywidualna wydana w odpowiedzi na wniosek potwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości działać będą jako podatnicy VAT, Sprzedający udokumentują otrzymane zaliczki oraz sprzedaż Nieruchomości fakturami VAT, które zostaną doręczone Kupującej.
Nadto, ponownie uzupełniając wniosek, Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiadając na następujące pytania Organu, wskazał:
1a) Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Kupującej a jakie na Sprzedających?
Umowa Przedwstępna wskazuje w pierwszym rzędzie na standardowe prawa i obowiązki Stron transakcji, typowe dla tego typu umów dotyczących nabycia niezabudowanych nieruchomości, na których nabywca lub podmiot trzeci zamierza zrealizować inwestycję budowlaną, w tym konkretnym przypadku polegającą na wybudowaniu wielkopowierzchniowego obiektu handlowego.
W zakresie standardowych zobowiązań Sprzedających z Umowy Przedwstępnej, których celem jest zawarcie umowy przyrzeczonej, Wnioskodawcy wskazują w szczególności:
Sprzedający są (lub byli - część z tych obowiązków została już zrealizowana,) ponadto zobowiązani do podjęcia określonych czynności lub działań, wykraczających poza dążenie wyłącznie do zawarcia umowy przyrzeczonej w wykonaniu Umowy Przedwstępnej.
Są to w szczególności następujące obowiązki Sprzedających wynikające z Umowy dotyczące:
Z kolei w odniesieniu do standardowych zobowiązań Kupującej, które mają przede wszystkim na celu zawarcie i realizację umowy przyrzeczonej, Wnioskodawcy wskazują w szczególności, zapłatę zaliczek na poczet ceny Nieruchomości.
1b) Czy w ww. przedwstępnej umowie sprzedaży zostały ustalone Warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na Kupującą? Jeśli tak, to, jakie?
Zgodnie z Umową Przedwstępną zawarcie umowy przyrzeczonej ma charakter warunkowy, zgodnie z warunkami zawieszającymi wymienionymi w jej pkt 8.
Warunki te, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie umowy przyrzeczonej, są następujące:
Z kolei warunkiem zawieszającym, który powinna zgodnie z Umową Przedwstępną spełnić Kupująca jest zawarcie do dnia 31 lipca 2019 umowy przedwstępnej sprzedaży - z innym podmiotem na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej - spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Kupująca zobowiąże się do sprzedaży na rzecz tego podmiotu Działki A, tak jak została ona zdefiniowana w Umowie Przedwstępnej, na warunkach zawieszających zawartych w tej umowie, w szczególności pod warunkiem wpisu Kupującej, jako właściciela Działki A w księdze wieczystej założonej dla tej nieruchomości.
Do warunków zawieszających, których spełnienie jest niezależne od woli Sprzedających, jak też Kupującej należy zaliczyć, w ocenie Wnioskodawców:
Wszystkie ww. warunki zawieszające, zarówno te, które obowiązani są spełnić Sprzedający, jak też te, które obowiązania jest spełnić Kupująca są zastrzeżone na korzyść Kupującej, co oznacza, że to Kupująca może zażądać zawarcia umowy przyrzeczonej od Sprzedających, nawet bez spełnienia wszystkich lub niektórych warunków zawieszających wymienionych powyżej. Nadto Kupująca może zrzec się któregokolwiek z warunków opisanych powyżej, na podstawie oświadczenia na piśmie pod rygorem nieważności, skierowanego do Sprzedających.
1c) Czy Zainteresowani niebędący stroną postępowania udzielili/udzielą nabywcy działek, o których mowa we wniosku, pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących działek?
Tak, Sprzedający (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) udzielili Kupującej lub podmiotowi, wskazanemu przez Kupującą lub przez podmiot, z którym Kupująca zawarła przedwstępną umową sprzedaży Działki A, o której mowa powyżej, pełnomocnictw lub upoważnień, które w swej istocie mają charakter pełnomocnictw.
1d) Jeżeli tak, to: do uzyskania, jakich konkretnie decyzji i pozwoleń Zainteresowani niebędący stroną postępowania udzielili/udzielą pełnomocnictw nabywcy do występowania w Ich imieniu?
Sprzedający udzielili Kupującej lub podmiotowi wskazanemu przez Kupującą lub przez podmiot, z którym Kupująca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Działki A lub temu podmiotowi, bezwarunkowej i nieodwołalnej zgody do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, o treści uprawniającego Kupującą oraz każdy z tychże podmiotów do wystąpienia, jako inwestor o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączami mediów), wjazdami, dojazdami, parkingami itp. wraz ze zgodą na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.
Sprzedający zobowiązali się także w Umowie Przedwstępnej do udzielenia upoważnienia dotyczącego bezwarunkowej i nieodwołalnej zgody na dysponowanie Działką A oraz Działką B na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na rzecz Kupującej lub na rzecz podmiotu wskazanego przez Kupującą lub na rzecz podmiotu, z którym Kupująca zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Działki A lub podmiotu wskazanego przez ten podmiot, które miało zostać złożone przez Sprzedających odrębnie odnośnie Działki A oraz odrębnie odnośnie Działki B, o treści uprawniającej Kupującą oraz każdy ze wskazanych wyżej podmiotów do wystąpienia, jako inwestor o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na realizację na Działce A (odpowiednio Działce B) inwestycji polegającej na budowie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączami mediów), wjazdami, dojazdami, parkingami itp. wraz ze zgodą na wyłączenie Działki A (odpowiednio Działki B) z produkcji rolnej.
Nadto, Sprzedający udzieli Kupującej oraz dodatkowo Panu …., każdemu z tych podmiotów rozłącznie, z prawem do samodzielnego działania oraz każdemu z tych podmiotów z prawem substytucji (udzielania dalszych upoważnień) do podejmowania w imieniu na rzecz każdego ze Sprzedających wszystkich działań mających na celu należyte wykonanie Umowy Przedwstępnej, w szczególności ziszczenie się warunków zawieszających, o których w niej mowa, wykonania zobowiązań Sprzedających oraz ziszczenie się warunków wypłaty zaliczek, na warunkach według uznania każdego z pełnomocników, w tym także do ustanawiania hipotek, w tym hipotek łącznych na rzecz Kupującej oraz spółki, z którą Kupującą zawarła przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą Działki A, w tym także od momentu nabycia nieruchomości przyszłych przez Sprzedających, także na tych nieruchomościach, do określonej w Umowie Przedwstępnej kwoty najwyższej każdej z tych hipotek, w tym także hipotek łącznych, do zmiany treści tak ustanowionych hipotek oraz do zmiany ich pierwszeństwa, przy czym każdy z pełnomocników może być drugą stroną (lub jedną ze stron) lub reprezentować drugą stronę (lub jedną ze stron) czynności prawnej, której dokonuje w imieniu Sprzedających w oparciu o niniejszej pełnomocnictwo (zastosowanie art. 108 Kodeksu cywilnego zostało w tym zakresie wyłączone).
Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Kupująca - W tym działając za pośrednictwem współpracującego z nią biura projektowego - ubiega się o i stopniowo uzyskuje:
warunki zasilania z ….,
umowy przyłączeniowe,
warunki przyłączenia do sieci wod-kan,
warunki doprowadzenia gazu i ciepła,
warunki zagospodarowania wód opadowych na terenie inwestycji,
warunki usunięcia kolizji z …..
Jak zakładają Wnioskodawcy, na moment sprzedaży Nieruchomości, ww. czynności będą w większości zakończone, jednak częściowo mogą być jeszcze w toku.
Nie, Sprzedający przed sprzedażą nie poczynili oraz nie zamierzają poczynić na ww. działkach, jakichkolwiek innych działań faktycznych zwiększających ich wartość.
Nie, Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu znalezienia nabywców dla przedmiotowych działek gruntu.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.
Zdaniem Zainteresowanych:
Pytanie 1
Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującej stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT według stawki 23%.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Mając na uwadze, że Nieruchomości są towarami w tym znaczeniu, ich odpłatna dostawa stanowić będzie przedmiotowo czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
W ocenie Wnioskodawców, Sprzedający spełniają wskazaną definicję podatników VAT w odniesieniu do dostawy Nieruchomości.
Po pierwsze należy zauważyć, że przedmiotem Umowy przedwstępnej jest szereg działek, przy czym część z nich została przez Sprzedających nabyta wcześniej, a w odniesieniu do pozostałych, Sprzedający już po zawarciu Umowy przedwstępnej podejmowali zorganizowane starania w celu ich nabycia („nieruchomości przyszłe”).
Ponadto przed sprzedażą, Sprzedający zobowiązani zostali, aby z własnej inicjatywy (jako strona postępowania administracyjnego w tym zakresie) i na własny koszt doprowadzić do podziału (względnie podziału i scalenia) działek wchodzących w skład Nieruchomości. Podział (względnie podział i scalenie) warunkuje sprzedaż Nieruchomości, spełniając w tym zakresie oczekiwania Kupującej (względnie innych nabywców), co do powierzchni, kształtu i innych walorów faktycznych i prawnych sprzedawanych Nieruchomości, pozwalając także Kupującej (względnie innym nabywcom) zrealizować na nabytych Nieruchomościach inwestycje w zakresie wybudowania na nich wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.
Sprzedający zobowiązali się także względem Kupującej oraz jej doradców do bezzwłocznego udzielania wszelkich wymaganych informacji i wyjaśnień dotyczących Nieruchomości oraz przekazywania faktów (wiadomości) związanych z nimi, tak szybko, jak to możliwe po tym, jak się sami o nich dowiedzą. Sprzedający jednocześnie zobowiązali się do współdziałania z Kupującą w celu uzyskania wszelkich pozwoleń, decyzji, opinii, uzgodnień, stanowisk, zezwoleń lub innych aktów administracyjnych związanych z realizacją przez nią inwestycji na Nieruchomościach, w tym do podejmowania wszelkich niezbędnych działań zmierzających do realizacji procesu inwestycyjnego, a także do udzielania niezbędnych informacji, oświadczeń Kupującej lub organom administracji, w szczególności zaś Sprzedający zobowiązali się, że w odniesieniu do takich pozwoleń, decyzji, opinii, uzgodnień, stanowisk, zezwoleń lub innych aktów administracyjnych Sprzedający (działając bezpośrednio lub pośrednio, w szczególności przez jakiegokolwiek przedstawiciela lub pełnomocnika) nie będą podejmowali jakichkolwiek czynności mających na celu ich zaskarżenie, stwierdzenie nieważności, uchylenie, opóźnienie daty ich wydania lub ostateczności lub prawomocności.
Sprzedający także udzielili Kupującej w akcie notarialnym dokumentującym Umowę przedwstępną oraz zobowiązali się udzielić takiego zezwolenia każdemu z podmiotów wskazanych przez Kupującą nieodwołalnego i bezwarunkowego prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane o treści uprawniającej Kupującą oraz każdego z tychże podmiotów do wystąpienia jako inwestor o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na realizację na Nieruchomościach inwestycji polegającej na budowie wielkopowierzchniowych obiektów handlowych wraz z infrastrukturą techniczną (w tym doprowadzeniem i przyłączami mediów), wjazdami, dojazdami, parkingami itp. wraz ze zgodą na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.
Tym samym, w świetle art. 5 ust. 1 i art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT, dostawa Nieruchomości stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT. Dostawa ta podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 23%, co wynika z art. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy VAT.
Dostawa nie będzie także korzystać ze zwolnienia z VAT. Jedyną potencjalną podstawą zwolnienia z VAT dostawy działki niezabudowanej jest art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zgodnie z którym zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Art. 2 pkt 33 ustawy VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, są bowiem przeznaczona pod zabudowę zgodnie z MPZP. Tym samym ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.
Prawidłowość powyższego stanowiska została potwierdzona w szeregu interpretacji indywidualnych. Przykładowo można wskazać interpretacje wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 11 października 2017 r. w sprawie 0115-KDIT1-3.4012.503.2017.2.AP oraz w sprawie 0115-KDIT1-3.4012.504.2017.2.AP, w których organ interpretacyjny uznał m. in.: „Powyższe działania podjęte przez Panią/Pana - wbrew stanowisku zawartemu we wniosku - świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, stwierdzić należy, że dokonując czynności sprzedaży działek w sposób opisany we wniosku, działać będzie Pani/Pan jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Działania podejmowane przez Panią/Pana nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dostawy terenu przeznaczonego pod zabudowę nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, lecz z uwagi na jej zorganizowany charakter, spełnione zostały warunki do uznania jej za realizowaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w ramach działalności gospodarczej”.
Tym samym, Sprzedający (każde z nich) przy sprzedaży Nieruchomości występować będą jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy VAT.
Nadto, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców za prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest objęta podatkiem od towarów i usług i jest opodatkowana podstawową stawką tego podatku, Sprzedający wystawią faktury dokumentujące otrzymane zaliczki i sprzedaż Nieruchomości, przy czym X przed wystawieniem takich faktur złoży zgłoszenie rejestracyjne do rejestru podatników VAT (VAT-R), jako czynnego podatnika tego podatku.
Pytanie 2.
W ocenie Wnioskodawców, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z uiszczeniem zaliczek na poczet ceny Nieruchomości i nabyciem Nieruchomości.
Jak wskazano w stanowisku dotyczącym Pytania 1, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23%. Wobec powyższego Sprzedający będą zobowiązani do udokumentowania otrzymania zaliczek oraz dostawy Nieruchomości fakturami VAT, na których wykażą podatek VAT według tej stawki. Faktury te zostaną doręczone Kupującej. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.
Kupująca jest i będzie na dzień dostawy Nieruchomości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie spełniać definicję podatnika VAT zawartą w art. 15 ustawy VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupująca będzie wykorzystywać je do czynności opodatkowanych VAT. W szczególności Kupująca planuje zrealizować na Nieruchomościach inwestycję budowlaną w postaci obiektu handlowo-usługowego przeznaczonego na wynajem lub sprzedaż i/lub sprzedać lub wydzierżawić całość lub część Nieruchomości. Wszystkie warianty wykorzystania Nieruchomości, tj. realizacja inwestycji i osiąganie obrotu z najmu powierzchni, realizacja inwestycji i jej sprzedaż, wydzierżawienie Nieruchomości przed zrealizowaniem inwestycji, sprzedaż Nieruchomości przed zrealizowaniem inwestycji stanowić będą czynności opodatkowane VAT.
Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
Z uwagi na powyższe, po otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT od Sprzedających z tytułu odpowiednio wpłaty zaliczek i nabycia Nieruchomości, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony związany z wpłatą zaliczek na poczet ceny Nieruchomości i nabyciem Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT tj. Nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga w stanie faktycznym w dacie zaistnienia zdarzenia oraz w zdarzeniu przyszłym stanie prawnym obowiązującym w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086, z późn. zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z opisu sprawy wynika, że Na mocy Umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia w terminie do dnia 31 grudnia 2020 roku umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona”), mocą której Sprzedający przeniosą na rzecz Kupującej niezabudowaną nieruchomość gruntową położoną w powiecie `(...)`. Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedających do majątku wspólnego w latach 2007, 2008, 2010, 2012, 2018 i 2019. Przedmiotem nabycia były zarówno pełna własność, jak udziały we własności poszczególnych działek. Do końca 2012 r. Nieruchomości były nabywane wyłącznie na cele osobiste jako sposób ulokowania osobistego majątku (środków finansowych) Sprzedających. Ze względu jednak na powzięcie przez Radę Miasta … uchwały Nr … z dnia 31 maja 2016 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod nazwą „Obręb …”, zgodnie z którym między innymi działki nabyte do końca 2012 r. zostały przeznaczone na zabudowę komercyjną, Sprzedający postanowili w latach 2018 i 2019 nabyć kolejne działki sąsiadujące z opisanymi wyżej nieruchomościami w celach inwestycyjnych, tj. z zamiarem dalszej sprzedaży. Na Nieruchomościach nie były prowadzone żadne prace, w szczególności działki nie były wynajmowane ani wydzierżawiane przez Sprzedających. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających. Poszczególne działki nabywane były w celu ulokowania majątku Sprzedających (tj. na cele inwestycyjne). Nabycie Nieruchomości nastąpiło w drodze czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej), nie były one w ogóle wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Sprzedających. Sprzedający (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) udzielili Kupującej lub podmiotowi, wskazanemu przez Kupującą lub przez podmiot, z którym Kupująca zawarła przedwstępną umową sprzedaży Działki A, o której mowa powyżej, pełnomocnictw lub upoważnień, które w swej istocie mają charakter pełnomocnictw. W zakresie warunków zawieszających Sprzedający w Umowie przedwstępnej zostali zobowiązani do przeprowadzenia na własny koszt własnym staraniem scalenia i podziału działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, o obszarze nie większym i nie mniejszym niż ten określony w Umowie przedwstępnej, w tym uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale (względnie także decyzji o scaleniu) wydanej przez właściwy organ, założeniu dla nich nowych ksiąg wieczystych albo przeniesienia wszystkich scalanych działek do jednej z dotychczasowych ksiąg wieczystych oraz uzyskaniu prawomocnego wpisu Sprzedających jako właścicieli nieruchomości powstałych z podziału (względnie z podziału i scalenia).
Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Kupująca - w tym działając za pośrednictwem współpracującego z nią biura projektowego - ubiega się o i stopniowo uzyskuje:
warunki zasilania z ….,
umowy przyłączeniowe,
warunki przyłączenia do sieci wod-kan,
warunki doprowadzenia gazu i ciepła,
warunki zagospodarowania wód opadowych na terenie inwestycji,
warunki usunięcia kolizji z …..
W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działek, będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania działek będących we współwłasności małżeńskiej. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Zainteresowani niebędący stroną postępowania udzielili Kupującemu stosownych pełnomocnictw.
Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych niebędących stroną postępowania. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców) niebędących stroną postępowania. Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiącą nadal własność Zainteresowanych niebędących stroną postępowania. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zainteresowanych, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.
Zainteresowani niebędący stroną postępowania w taki sposób zorganizowali sprzedaż działek, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, grunt będący własnością Zainteresowanych niebędących stroną postępowania będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych niebędących stroną postępowania.
W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Nadto, jak wynika z opisu sprawy, do końca 2012 r. Nieruchomości były nabywane wyłącznie na cele osobiste jako sposób ulokowania osobistego majątku (środków finansowych) Sprzedających. W latach 2018 i 2019 Sprzedający postanowili nabyć kolejne działki sąsiadujące z opisanymi wyżej nieruchomościami w celach inwestycyjnych, tj. z zamiarem dalszej sprzedaży. Sprzedający w Umowie przedwstępnej zostali zobowiązani do przeprowadzenia na własny koszt własnym staraniem scalenia i podziału działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, o obszarze nie większym i nie mniejszym niż ten określony w Umowie przedwstępnej, w tym uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale (względnie także decyzji o scaleniu).
Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży działek będącej we współwłasności małżeńskiej, Zainteresowani niebędący stroną postępowania nie będą zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.
Zatem, w przedmiotowej sprawie, Zainteresowani niebędący stroną postępowania podejmując ww. czynności, zaangażowali środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działek będących we współwłasności małżeńskiej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż działek przez Zainteresowanych niebędących stronom postępowania, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowani niebędący stroną postępowania będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych niebędących stroną postępowania za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przedmiotowych działek będącej we współwłasności małżeńskiej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności obniżone stawki podatku lub zwolnienie od podatku. Zastosowanie obniżonych stawek podatku lub zwolnienia od podatku możliwe jest jednak tylko wówczas, gdy wynika to wprost z ustawy lub przepisów wykonawczych.
Stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z obowiązującym od dnia 1 stycznia 2019 r. art. 146aa ust. 1 ustawy, do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:
Z kolei, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.
Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy Nieruchomość która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.
Mając na uwadze przedstawiony przez Zainteresowanych opis sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro – jak wskazano w opisie sprawy – w stosunku do działek wchodzących w skład Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący przeznaczenie Nieruchomości pod budowę wielkopowierzchniowych obiektów handlowych oraz tereny dróg publicznych klasy zbiorczej i lokalnej, zatem działki będące przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującej, będą spełniały definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym ich dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie będą spełnione, ponieważ – jak wynika z opisu sprawy – działki nie były one w ogóle wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej Sprzedających, tym samym nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Podsumowując, sprzedaż przedmiotowych działek niezabudowanych – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie czynnością opodatkowaną podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%, dla tej dostawy nie znajdą bowiem zastosowania zwolnienia od podatku VAT na mocy przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w związku ze sprzedażą działek niezabudowanych, Zainteresowani niebędący stroną postępowania będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na fakt, że sprzedaż działek niezabudowanych, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, to będzie czynnością opodatkowaną podstawową stawką VAT w wysokości 23% – zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.
Przechodząc natomiast do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującą przedmiotową nieruchomość, stwierdzić należy, iż zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W myśl art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.
Z opisu sprawy wynika, iż Kupująca jest i będzie na dzień dostawy Nieruchomości zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie spełniać definicję podatnika VAT zawartą w art. 15 ustawy VAT. Kupująca należy do grupy kapitałowej …. S.A. prowadzącej działalność w branży deweloperskiej, w tym w segmencie galerii i parków handlowych. Nabyte Nieruchomości będą przez nią wykorzystywane do czynności opodatkowanych. W szczególności Kupująca planuje zrealizować na nich inwestycję budowlaną w postaci obiektu handlowo-usługowego przeznaczonego na wynajem lub sprzedaż lub sprzedać i/lub wydzierżawić całość lub część Nieruchomości. Wszystkie warianty wykorzystania Nieruchomości, tj. realizacja inwestycji i osiąganie obrotu z najmu powierzchni realizacja inwestycji i jej sprzedaż, wydzierżawienie Nieruchomości przed zrealizowaniem inwestycji, sprzedaż Nieruchomości przed zrealizowaniem inwestycji stanowić będą czynności opodatkowane VAT.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż w analizowanym przypadku, z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy tj. wykorzystywania przez Kupującą Nieruchomości do czynności opodatkowanych, Kupującej - będącej zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług - będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z uiszczeniem zaliczek na poczet ceny Nieruchomości i nabyciem Nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia negatywnych przesłanek wymienionych w art. 88 ustawy.
Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy wydana interpretacja traci swą aktualność.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019, poz. 1751, z pózn. zm.), w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., zwanej dalej „ustawą nowelizującą”, przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c-12f, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załączników nr 3, 10 i 12 do ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się od dnia 1 lipca 2020 r., z zastrzeżeniem ust. 3.
Stosownie do art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., w okresie od dnia 1 listopada 2019 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 2, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załącznika nr 2, załącznika nr 3, z wyłączeniem poz. 72-75, załącznika nr 10, z wyłączeniem poz. 32-35, oraz załącznika nr 12 do ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.
Jak stanowi art. 7 ust. 3 ustawy nowelizującej, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., do wiążących informacji stawkowych, zwanych dalej „WIS”, wydawanych przed dniem 1 lipca 2020 r.:
W myśl art. 7 ust. 4 ustawy nowelizującej, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 marca 2020 r., WIS wydana przed dniem 1 lipca 2020 r. wiąże organy podatkowe wobec podatnika, dla którego została wydana w odniesieniu do towaru będącego przedmiotem dostawy, importu lub wewnątrzwspólnotowego nabycia dokonanych po dniu 30 czerwca 2020 r. oraz usługi, która została wykonana po tym dniu, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3.
Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe już od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS będzie mógł dotyczyć stanu prawnego, który zacznie obowiązywać dopiero od 1 lipca 2020 r.
Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że niniejsza interpretacja w zakresie uznania, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującej stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT według stawki 23%, wywiera skutki prawne wyłącznie dla okoliczności przedstawionych w opisie sprawy oraz w stanie prawnym obowiązującym w dniu wydania interpretacji. Natomiast niniejsza interpretacja w zakresie stawki dla sprzedaży Nieruchomości, nie wywiera skutków prawnych dla czynności wykonanych po 30 czerwca 2020 r.
Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Ponadto, wskazać należy, że Wnioskodawca do przedmiotowego wniosku uiścił w dniu 13 stycznia 2020r. kwotę 600,00 zł oraz w dniu 18 marca 2020r. kwotę 3240,00 zł (łączna opłata 3840 zł). W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wysokość należnej opłaty wynosi 120 zł (1 zdarzenie x 40 zł x 3 Zainteresowanych). Natomiast, w związku z wydaniem w zakresie podatku od towarów i usług interpretacji indywidualnej w zakresie 7 zdarzeń, należna opłata od wniosku wynosi 840 zł. Zatem łącznie należna opłata w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od towarów i usług wynosi 960 zł. W związku z powyższym opłata w kwocie 2880 zł, zostanie zwrócona – stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej –na rachunek wskazany we wniosku.
Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
uznania, czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującej stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT według stawki 23%,
prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywającego przedmiotową nieruchomość.
Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy)
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 pkt 14 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili