Interpretacja dotyczy sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4, które są we współwłasności małżeńskiej. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie najmu oraz zarządzania nieruchomościami. Działki nr 1 i 2 są niezabudowane, jednak zostały zakwalifikowane jako tereny budowlane, co oznacza, że ich sprzedaż nie będzie objęta zwolnieniem z podatku VAT. Z kolei działki nr 3 i 4 są zabudowane obiektami handlowymi, które uznano za budowle. Ich sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że Wnioskodawca oraz nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2019 r. (data wpływu 8 listopada 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 17 stycznia 2020 r. (data wpływu 21 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych nr 1 i nr 2, będących we współwłasności małżeńskiej – jest nieprawidłowe,
zastosowania 23% stawki podatku VAT (podatek od towarów i usług) dla sprzedaży działek zabudowanych nr 3 i nr 4, będących we współwłasności małżeńskiej – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 4 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:
zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych nr 1 i nr 2, będących we współwłasności małżeńskiej,
zastosowania 23% stawki podatku VAT dla sprzedaży działek zabudowanych nr 3 i nr 4, będących we współwłasności małżeńskiej
oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 17 stycznia 2020 r. (data wpływu 21 stycznia 2020 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Wnioskodawca, będąc w związku małżeńskim z E. S., nabył (prywatnie - nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) nieruchomość złożoną z działek nr 5 i 6 na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w dniu 27 czerwca 2002 r. – akt notarialny Rep. `(...)` Dla działek tych była prowadzona księga wieczysta Nr `(...)` Po podziale działek nr 5 i 6 w 2019 r. na nowe działki o numerach 3, 1, 4 i 2 dokonano zmian wieczysto-księgowych i w dotychczasowej KW Nr … pozostały działki nr 1 i 2, natomiast działki nr 3 i 4 odłączono z tej księgi i została dla nich założona nowa księga wieczysta Nr `(...)`
Zatem aktualnie dla nieruchomości prowadzone są dwie odrębne księgi wieczyste:
Dział I „Oznaczenie nieruchomości” – działki ewidencyjne:
Lp.1 – numer działki: 1;
identyfikator działki: …;
obręb ewidencyjny (numer): …;
położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość): …, …, ., …;
ulica: …;
sposób korzystania: R – grunty orne;
przyłączenie (obszar): 0,1318 ha;
Lp.2 – numer działki: 2;
identyfikator działki. …;
obręb ewidencyjny (numer): …;
położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość): …, …, …., …;
ulica: …;
sposób korzystania: R – grunty orne;
przyłączenie (obszar): 0,1054 ha.
Obszar całej nieruchomości: 0,2372 ha.
Dział I Sp. „Spis praw związanych z własnością”: brak wpisów;
Dział II „Własność”:
Właściciele: T. S. s. R. i A. i E. S. c. H. i E. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.
Dział III i Dział IV: brak wpisów.
Dział I „Oznaczenie nieruchomości – działki ewidencyjne:
Lp.1 – numer działki: 3;
identyfikator działki: …;
obręb ewidencyjny (numer): …;
położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość): …, …, …., …;
ulica: …;
sposób korzystania: Bi – inne tereny zabudowane;
przyłączenie (nr księgi, z której odłączono działkę, obszar): Nr …, 0,1112 ha.
Lp.2 – numer działki: 4;
identyfikator działki: …;
obręb ewidencyjny (numer) …;
położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość): …, …, …., …;
ulica: …;
sposób korzystania: Bi – inne tereny zabudowane;
przyłączenie (nr księgi, z której odłączono działkę, obszar): Nr …, 0,0928 ha.
Obszar całej nieruchomości: 0,2040 ha.
Dział I – Sp. „ Spis praw związanych z własnością”: brak wpisów.
Dział II ,,Własność”:
Właściciele: T. S. s. R. i A. i E. S. c. H. i E. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.
Dział III i Dział IV: brak wpisów.
Działki nr 1 i 2 w …, ul. …, są niezabudowane.
Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, ze zm.), nieruchomość objęta niniejszym pytaniem znajduje się na terenie, dla którego nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - zaświadczenie Prezydenta Miasta z dnia 19 lipca 2019 r., Nr sprawy ….
Z treści uzasadnienia postanowienia znak: … z dnia 5 lipca 2018 r. o zawieszeniu z urzędu do dnia 28 listopada 2018 r. postępowania w sprawie podziału działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków nr 5 i 6 wynikało, że „przedmiotowy teren objęty był Uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 22 kwietnia 2009 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz procedurą zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z przyjętą Uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 31 marca 2017 r.”
Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w … Nr … z dnia 30 września 2010 r. nieruchomość złożona z działek nr 1 i 2 – leży na terenach oznaczonych jako MW – terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne (Wnioskodawca załączył do wniosku wydruk ze …, …).
Właściciele nieruchomości objętych ww. opinią w dniu 6 czerwca 2019 r. wystąpili do Urzędu Miasta z wnioskiem o przekazanie informacji: „czy działki o numerach 1 i 2, obręb …, znajdujące się przy ulicy …, są terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.). Zgodnie z powołanym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”
W odpowiedzi na powyższe Urząd Miasta w dniu 8 lipca 2019 r. poinformował: ,,Działki wskazane w piśmie znajdują się w terenie, dla którego nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, wskazane działki stanowią część terenu inwestycji w prowadzonym obecnie postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi i parkingami, wraz z budową (przebudową, rozbudową) urządzeń budowlanych oraz budową placu zabaw i innych obiektów małej architektury przy ul. … w …, w którym jesteście Państwo stroną” – na podstawie wniosku złożonego o wydanie WZ na budowę ww. inwestycji przez sp. z o.o. spółka komandytowa.
Właściciele działek nr 1 i 2 w dniu 6 czerwca 2019 r., wystąpili do Starostwa Powiatowego w … z wnioskiem o przekazanie informacji: „czy działki o numerach 1 i 2, obręb …, znajdujące się przy ulicy …, są terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 33 ustawy z dnia 11 kwietnia 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zgodnie z powołanym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.”
Starostwo Powiatowe w … w odpowiedzi na powyższe poinformowało: „Przedmiotowe działki nr 1 i 2 są zapisane w rejestrze ewidencji gruntów Miasta …jako działki o użytku RIVa, zgodnie z operatem nr … przyjętym do … dnia 15 kwietnia 2019 r. oraz decyzją Prezydenta Miasta Nr … z dnia 16 kwietnia 2019 r., zatwierdzającą podział działek. Starostwo Powiatowe nie posiada informacji, czy na wyżej wymienionych działkach znajdują się obiekty budowlane, które pozwoliłyby zaliczyć przedmiotowe działki do gruntów zabudowanych i zurbanizowanych. Natomiast, aby dokonać zmiany zapisu w rejestrze ewidencji gruntów z użytku RIVa na Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy) należy opracować dokumentację geodezyjną przyjętą do zasobu Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Dokumentacja taka może być opracowana w momencie rozpoczęcia budowy – np. wytyczenia geodezyjnego obiektu w terenie, wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy, wykonania niwelacji terenu, zagospodarowania terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów.”
Faktyczny stan użytkowania nieruchomości:
działki nr 1 i 2 to nieruchomość gruntowa niezabudowana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta) i od tych gruntów E.. i T. S. uiszczają corocznie podatek rolny;
działki nr 3 i 4 to nieruchomość gruntowa zabudowana na cele handlowo-usługowe, która związana jest z prowadzoną działalnością gospodarczą i od tych gruntów i budynków posadowionych na tych gruntach E. i T. S. uiszczają corocznie stosowny podatek od nieruchomości.
(Wnioskodawca załączył do wniosku kopię nakazu płatniczego w sprawie wymiaru łącznego zobowiązania pieniężnego na 2019 r. – w sprawie podatku od nieruchomości i za grunty pozostałe).
W uzupełnieniu wniosku wskazano:
Działka 5 i 6 posiadały łącznie powierzchnię 4 412 m2, z tego na działalność gospodarczą była wykorzystana tylko część działek o powierzchni 1500 m2. Pozostała część gruntu rolnego nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej, ponieważ były to grunty rolne nie użytkowane (tzw. odłóg). Po podziale na działkach 3 i 4 była w dalszym ciągu prowadzona działalność gospodarcza opodatkowana, natomiast na działkach 1 i 2 nie była prowadzona żadna działalność, były to grunty rolne nie użytkowane.
Działki przed podziałem (działki 5 i 6) oraz działki po podziale nie były wprowadzone na stan środków trwałych, ponieważ był to Wnioskodawcy i jego żony majątek prywatny, który w części Wnioskodawca wykorzystał do prowadzonej działalności gospodarczej.
Z tytułu nabycia działek objętych zakresem wniosku nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
W maju 2018 roku został złożony wniosek o podział działek. Wnioskodawca z żoną oraz synem tworzą spółkę cywilną. Spółka ta miała w planie rozszerzyć swoją działalność i postawić blok mieszkalny, co było udokumentowane w opinii sporządzonej przez Panią ….
Podział działek nastąpił z inicjatywy Wnioskodawcy i jego żony tj. E. S.
W celu podziału działek było zgłoszenie do geodety i do Urzędu Miasta o podział działek. Po podziale działek dokonano aktualizacji w ewidencji gruntów w Starostwie w … oraz zostały założone indywidualne księgi wieczyste. Czynności Wnioskodawca podejmował wspólnie z żoną tj. E. S.
Ad a. Przed podziałem w dniu 14.10.2004 roku została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla placu targowego z obiektem zaplecza socjalnego na działkach 5 i 6 Była do tego celu wykorzystana powierzchnia działek 1 500 m2.
Ad b. Wydanie decyzji nastąpiło na wniosek Wnioskodawcy tj. T. S.
Jako wspólnik spółki Wnioskodawca planował budowę bloku mieszkalnego na działce 1 i 2.
Kostka betonowa i ogrodzenie znajdujące się na działce nr 3 stanowi budowle w myśl art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019r., poz. 1186, z późn.zm.). Na działce 3 występują również urządzenia budowlane w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane. Kostka betonowa i ogrodzenie znajdujące się na działce nr 4 stanowi budowle w myśl art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019r., poz. 1186, z późn.zm.) Na działce 4 występują również urządzenia budowlane w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane.
Kostka betonowa i ogrodzenie znajdujące się na działce 3 oraz kostka betonowa znajdująca się na działce 4 nie są trwale związane z gruntem
Ad a) Pierwsze zasiedlenie nastąpiło 31.03.2006 roku.
Ad b) Pierwszego zasiedlenia dokonał T. S.
Ad c) Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.
Zdaniem Wnioskodawcy:
Ad. pytania 1:
Będzie to sprzedaż gruntu prywatnego niezabudowanego przez podatnika VAT - będzie to sprzedaż zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Działki nr 1 i 2 w R… ul. … nie są zabudowane, brak też na nich urządzeń budowlanych typu ogrodzenia, czy przyłącza mediów.
Ad pytania 2:
Będzie to sprzedaż gruntu prywatnego, który w ramach działalności gospodarczej został zabudowany - będzie to sprzedaż opodatkowany stawką podatku VAT - 23%.
Zgodnie z załączanymi kopiami wypisów z kartoteki budynków z dnia 06.05.2019 roku:
na działce nr 3 znajduje się budynek handlowo-usługowy ozn. numerem 314 o powierzchni zabudowy 177,00 m2, pow. użytkowej 123,66 m2, wybudowany w 2006 r.,
na działce nr 4 znajduje się budynek handlowo-usługowy ozn. numerem 315 o powierzchni zabudowy 160,00 m2, pow. użytkowej 104,54 m2, wybudowany w 2006 r. Adres tej nieruchomości ul. ….
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:
zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych nr 1 i nr 2, będących we współwłasności małżeńskiej – jest nieprawidłowe,
zastosowania 23% stawki podatku VAT dla sprzedaży działek zabudowanych nr 3 i nr 4, będących we współwłasności małżeńskiej - jest nieprawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).
Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086, z późn. zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Odnosząc się natomiast do sprzedaży działek , należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem prowadzonej działalności jest najem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Wnioskodawca w ramach wspólności majątkowej nabył od osób fizycznych działki nr 5 i nr 6. W dniu 14.10.2004 roku została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla placu targowego z obiektem zaplecza socjalnego na działkach 5 i 6. Do tego celu wykorzystana powierzchnia działek 1 500 m2. Pozostała część leżała odłogiem. Wydanie decyzji nastąpiło na wniosek Wnioskodawcy. Działalność gospodarcza była prowadzona wyłącznie przez Wnioskodawcę. Działka 5 i 6 posiadały łącznie powierzchnię 4 412 m2, z tego na działalność gospodarczą była wykorzystana tylko część działek o powierzchni 1500 m2. Wnioskodawca ze swoją żoną oraz synem tworzą spółkę cywilną. Spółka ta miała w planie rozszerzyć swoją działalność i postawić blok mieszkalny i w tym celu w 2019 r. ww. działki zostały podzielone. Podział działek nastąpił z inicjatywy Wnioskodawcy i jego małżonki. W wyniku podziału wyodrębniono z działek 6 i 5 tę część gruntu, która nie była wykorzystana do prowadzenia działalności. Po podziale na działkach 3 i 4 była w dalszym ciągu prowadzona działalność gospodarcza wyłącznie przez Wnioskodawcę, natomiast na działkach 1 i 2 nie była prowadzona żadna działalność - były to grunty rolne nie użytkowane rolniczo tzw. odłóg. Wnioskodawca wraz z żoną upoważnił stronę kupującą do dysponowania nieruchomościami na cele budowalne w rozumieniu przepisów Ustawy prawo budowlane. Zgodnie z jej zapisami w przypadku działek nr 1 i 2: „Strony oświadczają, że niniejszą umowę zawierają pod warunkami uzyskania przez spółkę ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy w terminie do dnia 30 listopada 2019 roku (warunek I) oraz ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez spółkę inwestycji polegającej na budowie wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych do dnia 31 stycznia 2020 roku (warunek II) Strony postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do dnia 7 lutego 2020 roku, po ziszczeniu się warunków o których mowa wyżej”. W przypadku działek nr 3 i 4 wskazano: „Strony oświadczają, że niniejszą umowę zawierają pod warunkiem uzyskania przez spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w …ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez spółkę inwestycji polegającej na budowie wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych do dnia 31 stycznia 2020 r. Przed dniem ostatecznej sprzedaży dla działek 1 i 2 została wydana 23.08.2019 roku decyzja o warunkach zabudowy - z inicjatywy nabywcy. Dla działek 1 i 2 zostały wydane warunki zabudowy dokument WZ – z inicjatywy nabywcy. Przed sprzedażą działek 1 i 2 zostanie wydane pozwolenie na budowę – z inicjatywy nabywcy. Obiekty na działkach 3 i 4 zostały wybudowane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawcy przysługiwało odliczenie podatku VAT. Stroną umów najmu obiektów zlokalizowanych na działkach 3 i 4 był tylko i wyłącznie Wnioskodawca tj. T. S. Na dzień sprzedaży działek 3 i 4 działki te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy na podstawie złożonego wniosku przez kupującego.
W świetle przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że okoliczności sprawy nie potwierdzają, że grunty stanowią majątek przeznaczony na cele prywatne, bowiem w dniu 14.10.2004 roku została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla placu targowego z obiektem zaplecza socjalnego na działkach 5 i 6 (działki przed podziałem) i przedmiotowe grunty były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej. Wskazać należy również, że Wnioskodawca wraz z żoną w 2019 r. dokonał podziału ww. działek. Natomiast podział nastąpił w celu rozszerzenia prowadzonej wspólnie z żoną i synem działalności gospodarczej w ramach spółki cywilnej i postawienia na tych gruntach bloku mieszkalnego, Wnioskodawca planował budowę bloki mieszkalnego na działkach nr 1 i 2. Ponadto na działkach nr 3 i 4 Wnioskodawca prowadził działalności gospodarczą w zakresie wynajmu.
Jednocześnie wskazać należy, że nabywca działki, będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działek nr 1, 2, 3 i 4, będących we współwłasności małżeńskiej. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującej Spółce stosownych upoważnień.
Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu upoważnień czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotowe działki stanowiące nadal własność Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Wobec powyższego, odnosząc się w pierwszej kolejności do dostawy działek nr 1 i 2 wskazać należy, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działek nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż działek nr 1 i nr 2 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Natomiast odnosząc się do sprzedaży działek nr 3 i nr 4 wskazać należy, że grunty te były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie powierzchni użytkowych.
Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od momentu nabycia nieruchomość ta była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Wnioskodawca prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miał nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości składającej się z działek nr 3 i 4, stanowiącej współwłasność małżeńską. Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości, uprzednio wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dla całej transakcji sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji, dostawa działek nr 3 i nr 4 w całości będzie podlegała po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Podsumowując, w związku z planowaną dostawą nieruchomości – będącej przedmiotem zapytania –Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Następnie przechodząc do ustalenia kwestii stawki podatku VAT dla sprzedaży przedmiotowych działek wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Z kolei, w myśl obowiązującego od dnia 1 stycznia 2019 r. art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.
Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).
Z kolei w myśl art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 9 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o:
obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego;
urządzenie budowlane - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
W tym miejscu należy wskazać, że urządzenia budowalne należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli.
Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że mające być przedmiotem sprzedaży działki nr 1 i 2 są niezabudowane. Ww. działki znajdują się w miejscu dla którego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, jak wskazał Zainteresowany, przed dniem ostatecznej sprzedaży dla działek 1 i 2 została wydana 23 sierpnia 2019 roku decyzja o warunkach zabudów - z inicjatywy nabywcy.
Tym samym, ww. działki nr 1 i 2 stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 3 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż wskazanych wyżej działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. działek wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jak wynika z opisu sprawy, w celu nabycia ww. działek został sporządzony tylko akt notarialny - nabycia od osób fizycznych. Transakcja nabycia działek nie została udokumentowana fakturą VAT. Zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług.
Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Zainteresowanemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo Wnioskodawcy nie przysługiwało. Ponadto z okoliczności sprawy nie wynika, że działki były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.
Zatem dostawa działek nr 1 i nr 2 będących we współwłasności małżeńskiej nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę działek nr 1 i nr 2, będących we współwłasności małżeńskiej, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działek opodatkowana będzie wg właściwej stawki podatku.
W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.
Natomiast odnosząc się do stawki podatku VAT dla dostawy działek nr 3 i nr 4 wskazać należy, że z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że na przedmiotowych działkach nr 3 i nr 4 znajdują się obiekty handlowe, składające się z kiosków drewnianych niezwiązanych trwale z gruntem, posadowionych na geowkrętach, które nie stanowią budynku. Dokument WZ - obiekt tymczasowy, zabudowa nietrwała z elementów nietrwałych. Kostka betonowa i ogrodzenie znajdujące się na działkach nr 3 i nr 4 stanowi budowle w myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Na działce 3 i nr 4 występują również urządzenia budowlane w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo Budowlane. Pierwsze zasiedlenie ww. budowli nastąpiło 31.03.2006 roku. Po oddaniu do użytkowania kostki betonowej i ogrodzenia nie były ponoszone wydatki na ulepszenie. Przed sprzedażą Wnioskodawca nie dokona rozbiórki opisanych we wniosku budowli i na moment dostawy ww. działki, będą stanowiły tereny zabudowane budowlami określonymi w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.
W analizowanym przypadku należy uznać, że w odniesieniu do posadowionych na działkach budowli w postaci kostki betonowej oraz ogrodzenia doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres przekraczający dwa lata. Jednocześnie przez Wnioskodawcę, nie były ponoszone wydatki na ulepszenia ww. budowli. Tym samym do sprzedaży budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Również dostawa urządzeń budowalnych znajdujących się na działkach nr 3 i nr 4, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż prawa własności gruntu, z którym związane są ww. budowle, jest zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy analogicznie jak sprzedaż budowli, które są z tym gruntem związane.
Zatem sprzedaż prawa własności ww. działek nr 3 i 4 zabudowanych budowlami korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Należy zauważyć, że Wnioskodawca może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy ww. działek nr 3 i 4, przy spełnieniu przez Wnioskodawcę i Kupującego warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.
W konsekwencji, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 z uwagi na odmienną argumentację należało uznać je za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla małżonka, o którym mowa we wniosku.
W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej– rozpatrzone.
Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili