0115-KDIT1-3.4012.577.2018.2.BJ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 sierpnia 2018 r. (data wpływu 4 września 2018 r. ), uzupełnionym w dniu 11 października 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2018 wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 11 października 2018 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W księdze wieczystej KW X prowadzonej przez Sąd Rejonowy w X jako właściciel wpisana jest Gmina Miasta X, a jako wieczysty użytkownik gruntu (działka nr 205/2) do dnia 28.10.2092 roku i właściciel budynków stanowiących odrębną nieruchomość S. w X. W dniu 13 kwietnia 2018 roku Spółdzielnia, zawarła Warunkową Przedwstępną Umowę Sprzedaży i Ustanowienie Hipoteki z X reprezentującą spółkę: Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe X Spółka Jawna z siedzibą we X (X). W piekarni była prowadzona produkcja pieczywa, a następnie transportowana do sklepów spożywczych w X i sąsiednich miejscowości. Przedmiotowa produkcja i sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Strony umowę zawierają pod warunkiem, że: Starosta X wyda decyzję o pozwoleniu na budowę budynku usługowego na nabywanej części działki oraz zapłaty przez Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe X Spółkę Jawną z siedzibą we X zadatku w wysokości X zł w dniu dzisiejszym na rachunek bankowy strony sprzedającej. Strony zgodnie ustalają, że strona kupująca niezwłocznie wystąpi o wydanie opisanego wyżej pozwolenia na budowę, a strona sprzedająca, jako właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na złożenie i wydanie pozwolenia na budowę na jej gruncie. Sprzedająca zobowiązuje się: niezwłocznie wszcząć procedurę podziału działki numer 205/2 w celu wydzielenia działki o powierzchni 0,0200 ha wraz z posadowionym na niej budynkiem sklepu oraz sprzedaży stronie kupującej pozostałej części działki zabudowanej budynkiem piekarni zgodnie z załącznikiem graficznym do niniejszego aktu oraz do przedłożenia do dnia zawarcia umowy sprzedaży zapewnienia Banku Spółdzielczego w X (dawnej w X) o wydaniu zezwolenia na bezciężarowe odłączenie zbywalnej nowo wydzielonej zabudowanej działki po zapłacie na konto Banku wskazane w tym oświadczeniu, kwoty nie wyższej niż pozostała cena sprzedaży, tj. 800.000 zł oraz do nieobciążania zbywanej nieruchomości do dnia zawarcia umowy sprzedaży. Strony zobowiązują się przy umowie sprzedaży ustanowić służebność drogi jeżeli obowiązek ich ustanowienia będzie wynikał z decyzji Burmistrza Miasta X zatwierdzającej podział nieruchomości.

Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji Burmistrza Miasta X zatwierdzającej podział nieruchomości i Starosty X o pozwoleniu na budowę budynku usługowego na nabycie części działki nie później niż do 30 listopada 2018 r.

W kwietniu produkcja pieczywa została wygaszona, a umowy o pracę z pracownikami zostały rozwiązane. Maszyny i urządzenia do produkcji pieczywa zostały sprzedane. Obecnie budynek stoi pusty.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 11 października 2018 r. wskazano:

1. Spółdzielnia nabyła prawa do nieruchomości w dniu 25 listopada 1966 r., zgodnie z decyzją był to sam teren bez zabudowy. W dniu 4 kwietnia 1967 r. otrzymano decyzję o pozwoleniu na budowę piekarni, którą wybudowano. W tych latach nie było podatku od towarów i usług, więc nie odliczono przedmiotowego podatku.
2. W dniu 24 grudnia 1985 r. otrzymano decyzję zatwierdzającą projekt budowy boksu na opał i śmietnik oraz od strony budynku mieszkalnego wykonać pas zieleni izolacyjnej średnio i wysokopiennej. W tych latach nie było podatku od towarów i usług, więc nie odliczono przedmiotowego podatku.
3. Budynki były budowane przez Spółdzielnię, brak dokumentacji, w którym dniu były oddane do użytkowania i w którym dniu rozpoczęto produkcję.
4. W tych latach nie było podatku od towarów i usług, więc nie odliczono przedmiotowego podatku (z tytułu wybudowania).
5. Ulepszenia – wybudowanie nowego komina do pierwotnej piekarni – pierwsza zaksięgowana faktura VAT (podatek od towarów i usług) za roboty: styczeń 2014 r. kwota nie przekraczała 30 % wartości początkowej budowy. Budynek po ulepszeniu komina był wykorzystywany do końca kwietnia 2018 r. do czynności opodatkowanych podatnikiem od towarów i usług.

Data przyjęcia do użytkowania przedmiotowych ulepszeń to styczeń 2014 r. Budynki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze po dokonaniu ulepszeń.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie

Czy z chwilą spełnienia umówionych warunków zgodnie z umową przedwstępną, strony przystąpią do umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości – transakcja będzie objęta podatkiem od towaru i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 z późn. zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2. dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(…) definicja »pierwszego zasiedlenia (zajęcia)« zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu«. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do treści art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak stanowi art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną budynkiem piekarni. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółdzielnię od 1967 r. Spółdzielnia ponosiła wydatki na ulepszenia w roku 2014, jednakże nie przekroczyły one 30% wartości początkowej budowy budynku piekarni.

Odnosząc się do przedstawionego opisu sprawy na gruncie powołanych przepisów w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej, jako odpłatna dostawa towarów - tak jak wskazał Wnioskodawca - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże, jak wskazano w treści uzasadnienia interpretacji, ustawa o podatku od towarów i usług, przewiduje m.in. zwolnienie od podatku w odniesieniu do dostawy budynków, budowli lub ich części po spełnieniu ściśle określonych warunków.

W analizowanej sprawie planowana dostawa opisanego budynku spełnia warunki do zastosowania zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, albowiem sprzedaż dokonywana będzie po pierwszym zasiedleniu, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (od pierwszego zasiedlenia upłynęły co najmniej 2 lata). Ponadto, wydatki, które ponosiła Spółdzielnia na ulepszenia były niższe niż 30% wartości początkowej obiektu.

Zatem mimo, iż Spółdzielnia prawidłowo stwierdziła, że transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towaru, w związku ze spełnieniem warunków określonych w ustawie dostawa budynku skorzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnieniem od podatku od towarów i usług w związku z art. 29a ust. 8 ustawy objęte będzie także zbycie gruntu, na którym znajduje się opisany budynek.

Z uwagi na powyższe oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy uznano je za prawidłowe.

Końcowo, wskazać należy, że analiza treści załączników nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym tut. organ nie jest uprawniony do oceny prawnej załączników, a niniejszą interpretację wydano na podstawie opisu sprawy przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.