Wnioskodawca zamierza przenieść w drodze aportu składniki majątkowe związane z wynajmem powierzchni biurowych i usługowych w ramach kompleksu biurowego do trzech spółek komandytowo-akcyjnych. Argumentuje, że planowane aporty będą wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jako aporty zorganizowanych części przedsiębiorstwa. Organ podatkowy uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe. Zgodnie z definicją przedsiębiorstwa oraz zorganizowanej części przedsiębiorstwa, aporty obejmą nie tylko nieruchomość z umowami najmu, ale także całą zorganizowaną strukturę niezbędną do prowadzenia działalności wynajmu powierzchni biurowych i usługowych. W skład tej struktury wchodzą m.in. umowy dotyczące zarządzania budynkami, umowy serwisowe, prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, a także środki trwałe i wyposażenie. Dodatkowo, spółki, które otrzymają aporty, będą kontynuowały tę działalność gospodarczą. W związku z tym, planowane aporty spełniają przesłanki uznania ich za aporty zorganizowanych części przedsiębiorstwa, co skutkuje ich wyłączeniem z opodatkowania podatkiem VAT.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyINTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej(Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 lutego 2017 r. (data wpływu 28 lutego 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 kwietnia 2017 r. (data wpływu 14 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) aportu zorganizowanych części przedsiębiorstwa – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 28 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony pismem z dnia 12 kwietnia 2017 r. (data wpływu 14 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT aportu zorganizowanych części przedsiębiorstwa.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
W. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (daiej: „Wnioskodawca”) jest podmiotem prowadzącym działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowych oraz usługowych. W tym zakresie Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym działki gruntu o numerze 24/2, o powierzchni 1,5036 ha, dla której Sąd Rejonowy X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (dalej jako „Nieruchomość Gruntowa”). Działka o numerze 24/4 jest aktualnie przedmiotem podziału geodezyjnego i wkrótce po złożeniu niniejszego wniosku może zostać podzielona na kilka mniejszych działek, co jednak nie powinno wpłynąć na istotę zapytania wniosku.
Na Nieruchomości Gruntowej został wybudowany kompleks pod nazwą „W. ”. Kompleks składa się z czterech budynków (w dalszej części łącznie określanych jako: „Budynki”): jeden o wysokości ok. 220 metrów (dalej: „Biurowiec A”), dwa mniejsze budynki o wysokości 55 m (dalej: „Biurowiec B” oraz „Biurowiec C”), oraz budynek o powierzchni ok. 400 metrów kwadratowych o funkcji usługowej, obecnie wynajęty na potrzeby prowadzenia restauracji (dalej: „Obiekt Restauracyjny” lub „Obiekt Gastronomiczny)), posadowionychna jednej wspólnej płycie fundamentowej oraz jednym wspólnym 5-kondygnacyjnym garażu podziemnym. Budynki w części naziemnej są niezależnie funkcjonującymi obiektami, ich ściany zewnętrzne nie przylegają do siebie i są one oddalone od siebie o kilkanaście/kilkadziesiąt metrów).
W dalszej części niniejszego wniosku Biurowiec A, Biurowiec B, Biurowiec C oraz Obiekt Restauracyjny określane są łącznie jako „Kompleks”. Na opisanej działce gruntu znajdują się także budowle pełniące funkcję służebną względem Kompleksu (np. chodniki, fontanny i inne obiekty małej architektury).
W ramach wykonywania opisanej powyżej działalności gospodarczej (wynajem powierzchni w dużym kompleksie biurowym wymaga stworzenia całej struktury organizacyjnej umożliwiającej, z jednej strony, bezpieczne oraz sprawne funkcjonowanie budynku, oraz z drugiej strony, sprawny pobór czynszów najmu od kilkudziesięciu najemców oraz ich sprawną obsługę), Wnioskodawca zawarł łącznie kilkadziesiąt umów dotyczących następujących obszarów związanych z funkcjonowaniem poszczególnych Biurowców oraz Obiektu Restauracyjnego:
zarządzenie Biurowcami; ponieważ Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników, umowy o zarządzanie Biurowcami mają pierwszorzędne znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania kompleksu biurowego. Dzięki usługom nabywanym na podstawie tych umów możliwy jest prawidłowy nadzór nad wykonywaniem umów najmu przez najemców (płatność czynszu, dostarczenie zabezpieczeń przez najemców), naliczanie czynszu, kontrola płatności, bieżące kontakty z najemcami, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, dokonywanie płatności podatków lokalnych związanych z budynkiem, dbanie o zapewnienie zgodności z wymogami i normami prawa (przepisy przeciwpożarowe, bhp itp.);
zarządzanie systemami technicznymi, obsługą eksploatacyjną, kontrolą i konserwacją instalacji oraz systemów technicznych;
dostawa ciepła, energii elektrycznej, wody, usług telekomunikacyjnych;
ochrona mienia oraz osób;
utrzymanie czystości oraz wywozu nieczystości;
doradztwo w zakresie ochrony przeciwpożarowej;
całodobowy nadzór w zakresie ochrony przeciwpożarowej;
konserwacja i naprawa urządzeń dźwigowych;
dezynfekcja i deratyzacja;
usługi księgowe.
Wnioskodawcy przysługuje także szereg praw (opisanych szczegółowo w dalszej części) immanentnie związanych z prowadzoną działalnością (np. gwarancje udzielone przez wykonawców Biurowców, zabezpieczenia złożone przez najemców itp.). Jednocześnie, Wnioskodawca jest właścicielem praw autorskich do nazwy budynku „W. ”.
Należy wskazać, że w celu sfinansowania nabycia kompleksu biurowego, Wnioskodawca zaciągnął kredyt od konsorcjum banków, jak również pożyczki od podmiotów z grupy kapitałowej, do której należy Wnioskodawca.
Opisany powyżej kompleks biurowy został nabyty przez Wnioskodawcę w celu ukończenia komercjalizowania poszczególnych Biurowców oraz Obiektu Restauracyjnego (tj. doprowadzenia do zawarcia korzystnych umów najmu powierzchni biurowych oraz usługowych), a następnie prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni biurowych oraz usługowych. Ponieważ jednak w chwili obecnej Wnioskodawca rozważa wycofanie się z inwestycji oraz sprzedaż Kompleksu, zaś dotychczasowa analiza rynku sugeruje, że znalezienie nabywcy jednocześnie na wszystkie trzy Biurowce wchodzące w skład Kompleksu może nie być możliwe (potencjalni inwestorzy są zainteresowani poszczególnymi Biurowcami), Wnioskodawca podjął decyzję o prawnym wydzieleniu poszczególnych Biurowców ze struktury Kompleksu. Co więcej, na podstawie analizy preferencji inwestorów Wnioskodawca spodziewa się, że będą oni zainteresowani raczej nabyciem całego podmiotu prawnego (spółki) będącego właścicielem każdego z Biurowców, niż aktywa w postaci samej nieruchomości [części Kompleksu obejmującego dany Biurowiec],
W związku z powyższymi okolicznościami, Wnioskodawca planuje przeniesienie (w drodze wniesienia wkładu niepieniężnego do trzech spółek komandytowo-akcyjnych dalej: „Spółki”) działalności związanej z poszczególnymi Biurowcami oraz Obiektem Gastronomicznym. Wniesienie wkładu nastąpi w ten sposób, że do pierwszej Spółki zostanie wniesiony wkład w postaci składników majątkowych związanych z prowadzeniem działalności Wnioskodawcy dotyczącej Biurowca A, do drugiej Spółki zostanie wniesiony wkład w postaci składników majątkowych związanych z działalnością Wnioskodawcy dotyczącą Biurowca B oraz Obiektu Restauracyjnego, natomiast do trzeciej Spółki zostanie wniesiona działalność Wnioskodawcy dotycząca Biurowca C.
W tym zakresie w wyniku omawianej transakcji, do Spółek zostanie przeniesiona praktycznie całość materialnych oraz niematerialnych składników majątkowych, jak również należności i zobowiązań związanych z poszczególnymi Biurowcami. Wyjątkowo, w zakresie praw do znaku oraz nazwy „W. ”, których z przyczyn prawnych nie można podzielić na trzy Spółki, planowane jest, że równolegle z wniesieniem wkładu do Spółek zostanie udzielona wszystkim trzem Spółkom licencja do jego używania. Następnie prawo do nazwy oraz znaku zostanie przeniesione do odrębnego podmiotu, który będzie licencjodawcą względem trzech Spółek. Alternatywnie, Wnioskodawca nie wyklucza, że prawo do nazwy oraz znaku zostanie zbyte na rzecz Spółki, która będzie nabywcą Biurowca A, która następnie udzieli licencji pozostałym dwóm Spółkom. Decyzja, w tym zakresie, będzie uzależniona od możliwości prawnych oraz preferencji potencjalnych nabywców Kompleksu, które na dzień składnia niniejszego wniosku są jeszcze przedmiotem analizy.
Po przeprowadzeniu powyższych transakcji planowane jest zlikwidowanie Wnioskodawcy.
Ponieważ pytania Wnioskodawcy dotyczą potencjalnych konsekwencji planowanych transakcji aportów na gruncie podatku od towarów i usług, poniżej Wnioskodawca opisuje:
sposób, w jaki w dniu wniesienia aportów zostanie podzielony Kompleks, na który składają się poszczególne Biurowce oraz Obiekt Restauracyjny, aby elementy te mogły stanowić przedmiot aportów do Spółek;
strukturę wewnętrzną Wnioskodawcy na dzień dokonania aportów;
zakres przedmiotowy planowanych aportów;
okoliczności związane z kontynuowaniem działalności gospodarczej przez poszczególne Spółki, które otrzymają aporty.
sposób, w jaki w dniu wniesienia aportów zostanie podzielony Kompleks
Jak zostało zasygnalizowane powyżej, Biurowce (jak również Obiekt Restauracyjny) składające się na Kompleks zlokalizowane są na wspólnym parkingu podziemnym. Z uwagi na lokalizację Kompleksu na wspólnym parkingu podziemnym, podział geodezyjny działki gruntu, na których zlokalizowany jest Kompleks na samodzielne działki geodezyjne (każdą zabudowaną odrębnie Biurowcem i odpowiednio Obiektem Gastronomicznym) jest wysoce utrudniony.
W konsekwencji, przed dokonaniem aportów, zostaną wydzielone oddzielne lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w rozumieniu Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Wnioskodawca zakłada, że stosowny organ architektury potwierdzi, wydając zaświadczenie, że każdy z Biurowców i odpowiednio Obiekt Gastronomiczny jest samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, a tym samym możliwe jest wyodrębnienie czterech lokali (w zależności od decyzji organu architektury możliwe jest też wydzielone pięciu lokali, jeżeli do osobnego lokalu zostałaby wydzielona podziemna część garażowa) o innym przeznaczeniu niż mieszkalne. Jednakże, ponieważ Wnioskodawca nie uzyskał jeszcze zaświadczeń o samodzielności lokali odpowiadających powierzchniowo odpowiednio całym Biurowcom i Obiektowi Gastronomicznemu, Wnioskodawca nie wyklucza, że w każdym z Biurowców zostaną wydzielone więcej niż jeden lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, których łączna powierzchnia będzie odpowiadać łącznej powierzchni całego Biurowca. Istnieje też możliwość, że część odpowiadająca powierzchni Budynku A nie zostanie wyodrębniona w formie samodzielnego lokalu lub odpowiedni lokali użytkowych na obecnym etapie i wówczas przedmiotem aportu byłaby niewyodrębnione lokale odpowiadające Biurowcowi A.
Jednocześnie Obiekt Gastronomiczny, podziemna część Kompleksu (garaż podziemny), prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym zlokalizowane są Biurowce i Obiekt Gastronomiczny, budowle zlokalizowane na gruncie oraz instalacje i urządzenia, które nie będą przeznaczone do wyłącznego korzystania właścicielom poszczególnych lokali, będą stanowić części wspólne całego Kompleksu (dalej „Części Wspólne”). W odniesieniu do podziemnej części Kompleksu - tj. garażu - możliwe jest, że zostanie wydzielona do osobnego lokalu o funkcji innej niż mieszkalna, który następnie będzie stanowił współwłasność właścicieli poszczególnych Biurowców. Każdoczesnemu właścicielowi poszczególnego Lokalu (w przypadku niewyodrębnienia lokali w Biurowcu A - także właścicielowi niewyodrębnionych lokali w Biurowcu A) będzie przysługiwać udział w częściach wspólnych obliczony stosownie do postanowień Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Na dzień wniesienia aportów wewnętrzna struktura Wnioskodawcy będzie, na podstawie stosownej uchwały zarządu, podzielona na trzy oddzielne jednostki organizacyjne, do których zostanie alokowana całość działalności związanej z poszczególnymi Biurowcami.
W tym zakresie:
Poszczególnym jednostkom zostanie także przypisana dokumentacja związana z poszczególnymi Biurowcami, a także z działalnością Wnioskodawcy prowadzoną w danym Biurowcu. Każdej z jednostek organizacyjnych zostanie także przekazana kopia dokumentacji dotyczącej Części Wspólnych. Również decyzje administracyjne (np. pozwolenia dotyczące prac wykończeniowych, jeśli takie będą jeszcze realizowane, decyzje pozwolenia na użytkowanie poszczególnych Biurowców/Obiektu Gastronomicznego) związane z poszczególnymi Biurowcami zostaną przekazane na rzecz Jednostek organizacyjnych.
Do każdej z Jednostek zostaną przypisane określone miejsca parkingowe, magazyny oraz pomieszczenia techniczne, znajdujące się w garażu podziemnym, jak również niektóre naziemne elementy Części Wspólnych (np. miejsca pod ogródki przy restauracjach, miejsca pod bankomaty), które będą przeznaczone do wyłącznego korzystania (i pobierania pożytków) danej Jednostce organizacyjnej.
Przedmiotem wkładu będą:
do Spółki przeznaczonej dla Biurowca C - prawo własności samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne odpowiadające powierzchnią użytkową wszystkim kondygnacjami naziemnym Biurowca C lub w przypadku gdy niezbędne będzie wyodrębnienie w Biurowcu C więcej niż jednego lokalu, to prawo własności wszystkich samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, o łącznej powierzchni użytkowej odpowiadającej wszystkim kondygnacjom naziemnym Biurowca C (z uwzględnieniem ewentualnych części wspólnych w Biurowcu C) (dalej łącznie zwane: „Lokalem C”), wraz z wszystkimi przynależnościami tego lokalu, innymi niż wyszczególnione poniżej, o ile takie będą występować;
do Spółki przeznaczonej dla Biurowca B -prawo własności samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne odpowiadające powierzchnią użytkową wszystkim kondygnacjami naziemnym Biurowca B lub w przypadku gdy niezbędne będzie wyodrębnienie w Biurowcu B więcej niż jednego lokalu, to prawo własności wszystkich samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, o łącznej powierzchni użytkowej odpowiadającej wszystkim kondygnacjom naziemnym Biurowca B (z uwzględnieniem ewentualnych części wspólnych w Biurowcu B) (dalej łącznie zwane: „Lokalem B”) oraz prawo własności Lokalu odpowiadającego Obiektowi Gastronomicznemu w przypadku jego wyodrębnienia jako samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu przed dokonaniem aportu wraz z wszystkimi przynależnościami lokali, innymi niż wyszczególnione poniżej, o ile takie będą występować
do Spółki przeznaczonej dla Biurowca A -prawo własności samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne odpowiadające powierzchnią użytkową wszystkim kondygnacjom naziemnym Biurowca A lub w przypadku gdy niezbędne będzie wyodrębnienie w Biurowcu A więcej niż jednego lokalu, to prawo własności wszystkich samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, o łącznej powierzchni użytkowej odpowiadającej wszystkim kondygnacjom naziemnym Biurowca A (z uwzględnieniem ewentualnych części wspólnych w Biurowcu A) (dalej łącznie zwane: „Lokalem A”) wraz z wszystkimi przynależnościami lokali, innymi niż wyszczególnione poniżej, o ile takie będą występować; w przypadku braku zaświadczenia o samodzielności lokalu/lokali dla Biurowca A przedmiotem wkładu byłoby prawo własności niewyodrębnionych lokali (odpowiadających powierzchni całego Biurowca A, z uwzględnieniem ewentualnych części wspólnych w Biurowcu A, a także w przypadku braku zaświadczenia o samodzielności lokalu dla Obiektu Gastronomicznego, także powierzchni Obiektu Gastronomicznego) wraz z wszystkimi przynależnościami takich niewyodrębnionych lokali, innymi niż wyszczególnione poniżej, o ile takie będą występować;
(Lokal C, Lokal B oraz Lokal A zwane dalej łącznie będą „Lokalem”).
Dodatkowo, w ramach wkładu, do każdej spółki wniesione będą:
udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na którym zlokalizowany jest Kompleks;
udział w Części Wspólnej (w tym w prawie własności (i) garażu podziemnego, (ii) budowli znajdujących się na gruncie, (iii) środków trwałych znajdujących się w Części Wspólnej, a nie przeznaczonych do wyłącznego korzystania właścicielom poszczególnych lokali i nie stanowiących własności poszczególnych najemców Kompleksu, (iv) wyposażenia znajdującego się w Części Wspólnej; w tym zakresie w umowie wniesienia wkładu lub niezwłocznie po jej podpisaniu w odrębnym dokumencie sporządzonym z udziałem spółek otrzymujących poszczególny wkład, zostaną zawarte (i) umowa (lub odpowiednio umowy) o podział Części Wspólnych do korzystania („quoad usum”), na podstawie której określone elementy Części Wspólnej (określone miejsca parkingowe, magazynki, pomieszczenia techniczne i określone elementy naziemne) zostaną przypisane do wyłącznego korzystania danej Spółce) oraz (ii) umowa regulująca zarządzanie Częścią Wspólną (powołany zostanie zewnętrzny zarządca, lub funkcje zarządzania częściami wspólnymi zostaną przypisane jednej ze Spółek, która zostanie wyposażona w stosowne pełnomocnictwa przez pozostałe dwie spółki);
w przypadku gdyby, część podziemna Kompleksu w postaci garażu podziemnego została wydzielona do osobnego lokalu, przedmiotem aportu będzie udział we wspólności w takim wyodrębnionym lokalu;
prawo własności wszystkich środków trwałych Wnioskodawcy przypisanych do danej Jednostki organizacyjnej (środki trwałe zlokalizowane w danym Biurowcu (nienależące do poszczególnych najemców danego Biurowca);
prawo własności wyposażenia drobnego poszczególnych Biurowców przypisane do danej Jednostki organizacyjnej (rzeczy ruchome znajdujące się w poszczególnych Biurowcach umożliwiające ich funkcjonowanie, np. meble, kwiaty, oznaczenia, obrazy, wyposażenie łazienek itp. nienależące do poszczególnych najemców danego Biurowca);
prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (w tym zakresie, z mocy prawa, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121, dalej: „Kodeks cywilny”) dotyczących powierzchni biurowych i usługowych znajdujących się w danym Biurowcu oraz miejsc parkingowych i magazynków znajdujących się w Części Wspólnej, ale przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez właściciela danego Biurowca oraz umów najmu/dzierżawy miejsc na szachty w danym Biurowcu; w zakresie obowiązujących w dniu wniesienia wkładu umów najmu/dzierżawy, Spółki wstąpią w stosunek najmu na miejsce Wnioskodawcy. Natomiast prawa i obowiązki z podpisanych umów najmu pomieszczeń w danym Biurowcu, które w dniu wniesienia wkładu nie zostaną jeszcze wydane najemcom zostaną przeniesione na Spółki w drodze umownej;
wierzytelności względem najemców z tytułu zapłaty czynszu związanego z danym Biurowcem;
prawa przysługujące Wnioskodawcy z zabezpieczeń umów najmu obejmujące: gwarancje, wpłacone depozyty oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji złożone przez najemców;
majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i budowlanych w zakresie dotyczącym poszczególnych Biurowców;
prawa z gwarancji i rękojmi za prace budowlane w części dotyczącej danego Biurowca oraz w części dotyczącej Części Wspólnych;
środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych (np. środki pieniężne wynikające z wpłaconych przez najemców depozytów) przypisanych dla danej Jednostki organizacyjnej;
licencje na korzystanie z systemów przeciwpożarowych oraz alarmowych, jak również do korzystania z telewizji przemysłowej dla obsługi poszczególnego Biurowca;
dokumentacja przypisaną do danej jednostki organizacyjnej (a także kopia dokumentacji dotycząca Części Wspólnej).
Jednocześnie, wraz z dokonaniem aportów na poszczególne Spółki zostaną przeniesione:
prawa i obowiązki ze wszystkich umów umożliwiających funkcjonowanie danego Biurowca, przede wszystkim, umowa o zarządzenie danym Biurowcem, oraz pozostałe umowy wymienione we wcześniejszej części wniosku;
zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu finansowania nabycia i ukończenia danego Biurowca wobec konsorcjum banków oraz podmiotów z grupy kapitałowej Wnioskodawcy, przy czym Spółki mogą być nadal współodpowiedzialne wobec konsorcjum banków za swoje zobowiązania z tytułu finansowania nabycia Biurowców (kwestia sposobu podziału zobowiązania kredytowego Wnioskodawcy oraz przyszłego kształtu zabezpieczeń, jest aktualnie przedmiotem negocjacji z konsorcjum banków, w związku z czym ostateczny kształt tych uzgodnień nie jest znany na dzień składania niniejszego wniosku)
kopie ksiąg rachunkowych oraz rejestrów VAT związanych z prowadzoną działalnością;
ewentualnie istniejące zobowiązania Wnioskodawcy (przypisane do danej Jednostki) względem najemców np. zobowiązanie do udzielenia bonifikaty w czynszu, zwrotu kosztów wykończenia pomieszczeń itp.)
umowy rachunków bankowych, przypisane do poszczególnych jednostek organizacyjnych.
Jednocześnie, jak wskazano powyżej, w dniu wniesienia wkładu, Wnioskodawca zawrze z każdą spółką komandytowo-akcyjna umowę licencji na korzystanie ze znaku oraz nazwy Budynku („W. ”).
Przedmiotem wkładu nie będą prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych. Wynika to z okoliczności, że już przed dniem dokonania wkładu, spółki będą miały zawarte umowy o świadczenie usług księgowych z tym samym podmiotem, który świadczy te usługi na rzecz Wnioskodawcy.
Po dokonaniu wkładu, poszczególne Spółki będą kontynuowały działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i usługowych. Zakłada się, że w przypadku znalezienia inwestora zainteresowanego działalnością gospodarczą związaną z Biurowcami (oraz Obiektu Gastronomicznego), przedmiotem transakcji będą prawa i obowiązki komplementariusza/akcje w spółkach komandytowo-akcyjnych.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym opisane we wniosku aporty składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem poszczególnych Jednostek organizacyjnych, do spółek komandytowo-akcyjnych, będą wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, jako aporty zorganizowanych części przedsiębiorstwa?
Zdaniem Wnioskodawcy, opisane we wniosku aporty składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem poszczególnych Jednostek organizacyjnych, do spółek komandytowo-akcyjnych będą wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, jako aporty zorganizowanych części przedsiębiorstwa.
Uzasadnienie
[Treść przepisu] Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
[Definicja przedsiębiorstwa] Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. W doktrynie prawa podatkowego, jak również w indywidualnych interpretacjach przepisów prawa podatkowego wydawanych przez organy podatkowe powszechnie akceptowanym jest pogląd, zgodnie z którym dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.
W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
Obejmuje ono w szczególności:
oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
koncesje, licencje i zezwolenia,
patenty i inne prawa własności przemysłowej,
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
tajemnice przedsiębiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przy czym, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2012 r., sygn. I FSK 1039/11: „Nie wszystkie elementy wskazane w przepisie muszą wystąpić łącznie, aby można było uznać je za przedsiębiorstwo. Musi być to jednak pewne minimum, bez którego przedsiębiorstwo w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych nie mogłoby realizować swoich działań gospodarczych.”
Natomiast, w wyroku z 27 marca 2013 r. sygn. akt II FSK 1489/11 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „kryterium oceny, czy przedmiot czynności prawnej stanowi przedsiębiorstwo będzie pewien poziom zorganizowania i wyodrębnienie funkcjonalne, a przede wszystkim zdolność do tego, aby przy pomocy składników majątkowych objętych umową prowadzić dotychczasową działalność gospodarczą.”
Powyższe oznacza, że z punktu widzenia przepisów Ustawy o VAT - jeżeli przedmiotem dostawy jest pewna zorganizowana masa składników majątku, zawierająca zasadnicze składniki spośród wymienionych w art. 55(1) Kodeksu cywilnego, to możliwym jest, że transakcja ta powinna zostać wyłączona z zakresu przedmiotowego Ustawy o VAT jako dostawa przedsiębiorstwa - nawet wówczas, gdy nie obejmuje ona wszystkich składników majątku danego przedsiębiorcy. Tezę taką wspiera prounijna wykładnia omawianej regulacji, która uwzględnia okoliczność, że przepisy unijnego prawa dotyczące podatku VAT (zostaną one omówione poniżej) przewidują opcję dla państw członkowskich wyłączenia z opodatkowania „dostawy całości lub części majątku przedsiębiorstwa”.
[Zorganizowana część przedsiębiorstwa] Zorganizowana część przedsiębiorstwa została zdefiniowana w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest więc to, aby;
istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie oraz aby składniki te były przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
zespół tych składników był wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie;
zespół tych składników był wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
zespół tych składników mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.
[Polskie przepisy na tle regulacji Unii Europejskiej] Omawiany art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT stanowi implementację artykułu 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz.UE.L 347 str. 1, z późn. zm., dalej: „Dyrektywa VAT”) który stanowi, że „w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.”
Przy interpretacji powyżej regulacji, na gruncie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) sformułowano cztery zasadnicze (z punktu widzenia niniejszej sprawy) wytyczne dotyczące kwalifikowania składników majątku podatnika jako „całości lub części majątku”:
po pierwsze, pojęcie przekazania „całości lub części majątku” jest terminem autonomicznym prawa Unii Europejskiej, który należy interpretować jednolicie na całym jej obszarze. Wobec braku definicji tego pojęcia w szóstej dyrektywie oraz wyraźnego odesłania do prawa państw członkowskich znaczenie i zakres tego pojęcia należy ustalić z uwzględnieniem jego kontekstu oraz celu, jakiemu służy omawiane uregulowanie (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Zita Modes, pkt 32-35).
po drugie, że pojęcie przekazania „całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa iub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz nie obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów (tak: wyrok w sprawie Zita Modes, pkt 40 oraz w sprawie SKF, pkt 37).
po trzecie, że stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu Dyrektywy VAT, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej (tak: pkt 25 wyroku w sprawie Christel Schriever);
po czwarte, że zastosowanie Artykułu 19 Dyrektywy VAT wymaga, by nabywca miał zamiar prowadzić przekazane przedsiębiorstwo lub jego część, a nie natychmiast zlikwidować działalność i ewentualnie sprzedać zapasy (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Zita Modes, pkt 44). Zamiar nabywcy może, a w niektórych przypadkach powinien być brany pod uwagę przy całościowej ocenie okoliczności transakcji, o ile można go ustalić na podstawie obiektywnych wskazówek (pkt 38 ww. wyroku w sprawie Christel Schriever).
[Wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. ] Omawiane powyżej przepisy oraz orzecznictwo (choć formułują istotne wskazówki, niezbędne dla odpowiedzi na pytanie w jakich przypadkach określona transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT) nie odpowiadają wprost na pytanie, w jakich przypadkach dostawa nieruchomości wykorzystywana przez dostawcę do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni biurowej, wraz z przeniesieniem umów najmu oraz umów, które z funkcjonalnego punktu widzenia umożliwiają prowadzenie tej działalności, stanowi dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części, w jakich zaś przypadkach dostawa taka powinna być postrzegana w kontekście „zwykłej” dostawy towarów w rozumieniu Ustawy o VAT.
Niemniej, w dniu 24 listopada 2016 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok o sygn. I FSK 1316/15, w którego uzasadnieniu kompleksowo odniósł się do kwestii w jakich sytuacjach sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej przez zbywcę w działalności gospodarczej polegającej na wynajmie pomieszczeń stanowi dostawę budynku (towaru w postaci budynku) podlegającą podatkowi VAT, w jakich zaś sytuacjach zasadnym jest przyjęcie, że sprzedaż obejmowała przedsiębiorstwo dostawcy (lub jego zorganizowaną część).
W stanie faktycznym sprawy spółka „A” dokonała dostawy na rzecz spółki „B” dwóch nieruchomości wykorzystywanych w działalności polegającej na wynajmie. Zakupione przez spółkę „B” nieruchomości pełniły w niej taką samą rolę, jak w spółce „A” - zarówno przed i po opisanymi transakcjami stanowiły przedmiot najmu dla tych samych podmiotów gospodarczych. Jednocześnie, miesiąc po transakcji dostawy nieruchomości Spółka „A” sprzedała na rzecz spółki „B” wyposażenie wynajmowanych pomieszczeń (między innymi mebli, drukarek, notebooków i telefonów). Obsługa księgowa (fakturowanie zdarzeń dotyczących wynajmowanych pomieszczeń), jak i sprawowanie zarządu nad wyodrębnioną częścią działalności spółki „A”, a następnie spółki „B” w zakresie ww. nieruchomości, dokonywana była przez te same osoby.
W sprawie tej NSA przyjął, że:
Za element rozgraniczający te dwie sytuacje NSA uznał więc okoliczność, czy przedmiotem transakcji, oprócz samej nieruchomości oraz umów najmu jest także struktura składająca sie na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości (a także, czy struktura ta jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa dokonującego dostawy).
Aby prawidłowo oddać istotę tego czym w przedmiotowym stanie faktycznym może być owa „struktura składająca się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości”, Wnioskodawca pragnie krótko scharakteryzować specyfikę prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w dużych kompleksach biurowych.
Po wybudowaniu biurowca / nabyciu biurowca przez inwestora, można wyodrębnić zasadniczo dwie fazy jego funkcjonowania.
W ramach pierwszej fazy niezbędna jest komercjalizacja budynku - w tym zakresie należy podjąć działania marketingowe, a następnie - wykorzystując sieć agentów - pozyskać atrakcyjnych na właściciela budynku najemców. Pozyskanie najemcy na powierzchnie w biurowcu znajdującym się prestiżowej lokalizacji niemal zawsze obejmuje długotrwały proces negocjacyjny (w zakresie warunków najmu, wykończenia pomieszczeń, praw i obowiązków najemcy oraz właściciela budynku itp.). Niejednokrotnie, pozyskanie najemcy wiąże się z wypłatami kwot mających zachęcić go do zawarcia umowy najmu, lub zrefinansowaniu mu kosztów zmiany siedziby.
Po dokonaniu komercjalizacji budynku rozpoczyna się druga faza, związana z jego codziennym funkcjonowaniem oraz eksploatacją. Obejmuje to, z jednej strony: zapewnienie sprawnego serwisu całej nieruchomości (zapewnienia ochrony, usług sprzątania części wspólnych, bieżącej konserwacji pomieszczeń oraz urządzeń technicznych (np. wind, klimatyzacji, systemów przeciwpożarowych, systemów anty włamaniowych itp.), nadzór nad stanem technicznym budynku itp. oraz, z drugiej strony, nadzór nad wykonywaniem umów najmu przez najemców (płatność czynszu, dostarczenie zabezpieczeń przez najemców), naliczanie czynszu, kontrolę płatności, bieżące kontakty z najemcami, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, raportowanie na rzecz właściciela budynku, dokonywanie płatności podatków lokalnych związanych z budynkiem, dbanie o zapewnienie zgodności z wymogami i normami prawa (przepisy przeciwpożarowe, bhp itp.)
Bez stworzenia struktury umożliwiającej wykonywanie powyższych funkcji, prowadzenie omawianej kategorii działalności gospodarczej jest właściwie, niemożliwe.
Funkcje te mogą być pełnione przy wykorzystaniu własnych zasobów danego podatnika (własnych pracowników, sprzętu, urządzeń itp.). Niemniej, w przypadku dużych budynków biurowych w praktyce niemal zawsze całość omawianych czynności zlecana jest przez właściciela nieruchomości zewnętrznym podmiotom. W szczególności działający na podstawie umowy usługowej zarządca nieruchomości (tzw. property manager), sprawuje zarząd nad nieruchomością i realizuje wszystkie opisane powyżej funkcje. Jednocześnie, kwestie związane z poszczególnymi aspektami funkcjonowania budynku (dostawa mediów, ochrona, zabezpieczenie p. pożarowe, przestrzeganie wymogów BHP, monitoring, sprzątanie, wywóz nieczystości) zlecane jest innym, zewnętrznym dostawcom usług.
Sytuacja taka ma miejsce również w stanie faktycznym opisanego wniosku, w którym Wnioskodawca powierzył kompleksową obsługę zarządzenia poszczególnymi Biurowcami zewnętrznemu podmiotowi. Jednocześnie, w celu wykonywania działalności polegającej na wyjmie powierzchni, Wnioskodawca zawarł szereg umów serwisowych umożliwiających funkcjonowanie budynków.
Wszystkie te elementy, tj. Biurowce wraz z przynależnościami oraz wyposażaniem, umowy najmu, umowy o zarządzenie, umowy serwisowe itd. składają się na pewną zorganizowaną strukturę, w oparciu o którą Wnioskodawca prowadzi działalność. Taka działająca „struktura” ma zostać przeniesiona do poszczególnych Spółek w drodze aportu.
Uwzględniając opisaną powyżej definicję przedsiębiorstwa oraz zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w ocenie Wnioskodawcy, opisane przez niego transakcje powinny zostać zakwalifikowane jako aporty trzech zorganizowanych części przedsiębiorstwa, a tym samym powinny korzystać z wyłączenia przedmiotowego na gruncie podatku VAT. Świadczą o tym następujące argumenty.
Po pierwsze, przedmiotem wkładów będą nie tylko Lokale wraz z umowami najmu, ale cała opisana powyżej struktura organizacyjna niezbędna do wykonywania omawianej działalności. W tym zakresie, do poszczególnych Spółek zostaną wniesione umowy związane z zarządzaniem Biurowcami, wszelkie umowy niezbędne dla ich prawidłowego funkcjonowania, umowy najmu powierzchni biurowej, prawa związane z rozliczeniami z najemcami, dokumentacja dotycząca działalności gospodarczej oraz samych Biurowców, środki trwałe, wyposażenie budynków, kopie ksiąg rachunkowych w zakresie niezbędnym do kontynuowania obecnej działalności gospodarczej itp. Na Spółki te zostaną także przeniesione zobowiązania związane z zakupem Kompleksu.
W konsekwencji, planowane przedmioty aportów powinny spełniać, nakreślone w omówionym powyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. I FSK 1316/15, warunki niezbędne do uznania ich za zorganizowane części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.
Po drugie, w oparciu o przeniesione składniki majątku możliwe będzie kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę i intencją Spółek, które otrzymają wkład jest prowadzenie działalności polegającej na wynajmie powierzchni biurowych i usługowych - spełnione jest więc przyjęte w orzecznictwie TSUE kryterium kontynuacji działalności.
Po trzecie, wnoszone do Spółek składniki majątkowe niewątpliwe są zorganizowane i powiązane pomiędzy sobą w taki sposób, że w oparciu o nie możliwym jest prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT (spełnione jest kryterium wynikające z orzecznictwa TSUE, aby całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej).
Po czwarte, uwzględniając definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartą w Ustawie o VAT należy przyjąć, że wnoszone do Spółek składniki majątku niewątpliwie spełniają tą definicję. Będą one na dzień dokonania wkładu wyodrębnione w strukturze Wnioskodawcy, zarówno pod względem organizacyjnym, jak również pod względem finansowym oraz funkcjonalnym. Będą one także obejmowały zobowiązania (aby sprecyzować, od strony prawnej zobowiązania (długi) nie mogą być przedmiotem wkładu pieniężnego, natomiast zobowiązania Wnioskodawcy, w tym przede wszystkim zobowiązania wynikające w zawartych umów kredytowych zostaną przeniesione na Spółki równolegle z wkładem pieniężnym i uwzględnione w określeniu wartości tego wkładu).
W konsekwencji, w opinii Wnioskodawcy, opisane przez niego we wniosku aporty składników majątkowych będą wyłączone z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, jako aporty zorganizowanych części przedsiębiorstwa.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.
Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili