Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
5 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 kwietnia
2025 r. (data wpływu 1 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Sprzedała Pani wraz z mężem mieszkanie, którego była Pani wraz z mężem właścicielem
krócej niż 5 lat. Dochód ze sprzedaży przeznaczy Pani wraz z mężem na własne cele
mieszkaniowe i w związku z tym chce Pani skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej w PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych).
Akt notarialny sprzedaży mieszkania podpisała Pani wraz z mężem 11 stycznia 2024 r.
Pierwsza rata wpłynęła na Pani i Pani męża konto, jako zadatek 17 listopada 2023 r. kwota
30 000 zł (umowa przedwstępna)
druga rata wpłynęła: 12 stycznia 2024 r., kwota 68 800 zł,
ostatnia rata wpłynęła: 22 stycznia 2024 r., kwota 300 000 zł.
11 grudnia 2023 r., mając pewność uzyskania dochodu ze sprzedaży mieszkania, spłaciła
Pani wraz z mężem posiadany kredyt hipoteczny, zaciągnięty na dom w którym mieszka
Pani wraz z mężem. Kwota spłaty kredytu: 98 000 zł.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
1) Lokal mieszkalny, który sprzedała Pani wraz z mężem 11 stycznia 2024 r. został kupiony
19 lipca 2023 r. (data aktu not.)
2) Kredyt hipoteczny był zaciągnięty w 2007 r. (umowa z dnia 4.11.2007 r.) na budowę
domu jednorodzinnego, w którym obecnie mieszka Pani wraz z mężem.
Kwota 98 000 zł to kwota jaka pozostała Pani i Pani mężowi do spłaty całego kredytu.
3) Spłata zadłużenia w kwocie 98 000 zł została w całości pokryta ze środków uzyskanych
ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Załącza Pani zaświadczenie z banku o spłacie kredytu.
4) Kredyt zaciągnięty był w Polsce.
Pytanie
Czy w rozliczeniu ulgi mieszkaniowej może Pani uwzględnić kwotę spłaty swojego kredytu
hipotecznego w wysokości dokonanej wpłaty czyli 98 000 zł, gdy przelew miał miejsce 11
grudnia 2023 r.?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, ponieważ od otrzymania zadatku, tj. od 17 listopada 2023 r., miała Pani
wraz z mężem pewność sprzedaży mieszkania, mogła Pani wraz z mężem podjąć decyzję o
spłacie kredytu hipotecznego i całość spłaty w wysokości 98 000 zł z dnia: 11 grudnia 2023
r., może Pani rozliczyć, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe i uwzględnić je w
rozliczeniu ulgi mieszkaniowej w PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:
nieprawidłowe - w części dotyczącej uznania za wydatek mieszkaniowy spłaty
kredytu hipotecznego ze środków własnych (przewyższających kwotę otrzymanego
zadatku) przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,
prawidłowe – w pozostałej części.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca
roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych
następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w 2023 r. nabyła Pani na
współwłasność z mężem lokal mieszkalny. W 2024 roku 2022 r. dokonała Pani odpłatnego
zbycia lokalu. Tym samym sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowi dla
Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
fizycznych.
Odpłatne zbycie nieruchomości
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a)- c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem
z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a
kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów
amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych
nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się
na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego
samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia
zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę
zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się
wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja
sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z
zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym
zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia,
lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie
faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Stosownie do art. 30e ust. 5 tej ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zwolnienie podatkowe
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21
ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych.
Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych
wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x (W / P) gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na
cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele
mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze
zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione
zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1. wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu
lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni
przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
Szwajcarskiej;
2. wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit.
a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
(pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu
(pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub
pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie
wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym
terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu
uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim
należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa
majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na
własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym
nastąpiło odpłatne zbycie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje
wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:
dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego
odpłatnego zbycia.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w
przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości
lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust.
25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat
od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego
zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele
mieszkaniowe” podatnika.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art.
21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał
realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z
opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została
spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek
poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie
przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w
orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie
tzw. „dachu nad głową”.
Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może
przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww.
zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego
podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Poprzedzenie
wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca
przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że
celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z
opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie
„własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww.
ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować
ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
(pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego
zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo –
kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym
państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
Szwajcarskiej.
Przy czym, z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z
odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa musi być nie tylko kredytem zaciągniętym na
cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ust. 1 ww. ustawy, ale również kredytem
zaciągniętym przez podatnika, a więc przez osobę, która uzyskuje przychód z tytułu
odpłatnego zbycia nieruchomości i u której powstaje zobowiązanie podatkowe z tego
tytułu.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:
1. w 2007 r. (umowa z dnia 4 listopada 2007 r.) zaciągnęła Pani wraz z mężem kredyt
hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego, w którym obecnie mieszkacie,
2. 19 lipca 2023 r. zakupiła Pani wraz z mężem lokal mieszkalny,
3. 11 stycznia 2024 r. sprzedała Pani wraz z mężem lokal mieszkalny,
a) pierwsza rata wpłynęła na Pani i Pani męża konto, jako zadatek 17 listopada 2023
r. kwota 30 000 zł (umowa przedwstępna),
b) druga rata wpłynęła: 12 stycznia 2024 r., kwota 68 800 zł,
c) ostatnia rata wpłynęła: 22 stycznia 2024 r., kwota 300 000 zł.
4. 11 grudnia 2023 r., mając pewność uzyskania dochodu ze sprzedaży mieszkania,
spłaciła Pani wraz z mężem posiadany kredyt hipoteczny w wysokości 98 000 zł,
zaciągnięty na dom w którym mieszka Pani wraz z mężem.
Powzięła Pani wątpliwość, czy ww. spłatę kredytu może Pani uznać za wydatek na własne
cele mieszkaniowe.
Spłata kredytu jako wydatek na własne cele mieszkaniowe
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie przychodu, który
został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się
jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.
Wydatkowanie przychodu (w tym ze środków odpowiadających kwocie otrzymanego
zadatku) na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem
nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego.
Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych uprzednio przepisów art. 21
ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy, momentem wydatkowania przez
podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu jest
data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data spłaty całości lub części kredytu
zaciągniętego na budowę nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek
prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego przychodu z terminem wydatkowania
środków pieniężnych.
W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody
uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na
własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich
otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie
cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały
otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a
następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy
sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.
W konsekwencji, zauważyć trzeba, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze
zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie
poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w
przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element
normy wyznaczającej termin wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego,
ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie
przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem
wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by
ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia
nieruchomości.
Istotne jest więc, czy w momencie poniesienia wydatków (w tym ze środków
odpowiadających kwocie otrzymanego zadatku) na własne cele mieszkaniowe podatnik
dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.
Odnosząc się zatem do kwestii spłaty kredytu – zaciągniętego na budowę domu, w którym
realizuje Pani własne cele mieszkaniowe – z otrzymanego zadatku na poczet sprzedaży
lokalu mieszkalnego to wskazać należy, że kwota tego zadatku może być podstawą do
skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z at. 21 ust. 25
pkt 2 ustawy, gdy przyrzeczona (ostateczna) umowa sprzedaży nieruchomości, została
zawarta już po poniesieniu wydatków na spłatę kredytu.
Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu
Administracyjnego. NSA w wyroku z 14 czerwca 2023 r. sygn. akt II FSK 29/21 wskazał:
”(...) rezultaty wykładni językowej art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie dają podstaw do
twierdzenia, aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia
dochodu z opodatkowania. Ustawodawca wymaga jedynie, aby dochód uzyskany ze
sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone
cele. Przepisy te nie przesądzają, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi
być wydatkowany w całości po definitywnym przeniesieniu własności na nabywcę.”
Zatem, na podstawie opisanego przez Panią stanu faktycznego stwierdzam, że
wydatkowanie środków odpowiadających kwocie otrzymanego zadatku od przyszłego
nabywcy lokalu mieszkalnego – wydatkowane przed jego sprzedażą na spłatę kredytu
zaciągniętego na budowę domu, w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe –
można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1
pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
które uprawniają Panią do skorzystania z tego zwolnienia.
Stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.
Odnosząc się natomiast do kwestii spłaty tej części kredytu, która nie została spłacona ze
środków odpowiadających kwocie otrzymanego zadatku, wskazać należy, że skoro spłaty
tej części kredytu dokonała Pani jeszcze przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży lokalu
mieszkalnego, to środków tych nie można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe,
o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. Ta część kredytu nie została bowiem spłacona z
przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zatem wydatki te nie dają
prawa do skorzystania z tego zwolnienia.
Opisane okoliczności, w wyniku których spłaciła Pani część kredytu ze środków własnych,
które przewyższyły kwotę otrzymanego zadatku nie wypełniają bowiem przesłanek do
skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Ustawodawca – jak już uprzednio wskazałem
– uzależnia skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art.
21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez
podatnika, w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i
praw majątkowych.
Zatem stanowisko Pani, w części dotyczącej uznania za wydatek mieszkaniowy spłaty
kredytu ze środków własnych (przewyższających kwotę otrzymanego zadatku) przed
uzyskaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego
wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1
ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie
wywołuje skutków prawnych dla Pani męża.
Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia
przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania
indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego
(zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania
podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego
postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne
skutki prawne.
Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy
okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje
stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu
(stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku
ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od
zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie
Pani chroniła.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
zastosuje się Pani do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.