Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności. Uzupełniła go Pani –
w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 kwietnia 2025 r. (data wpływu 21 kwietnia 2025
r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pani polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych).
W dniu 16 września 2022 r. wraz z partnerem nabyła Pani na rynku pierwotnym (od
Przedsiębiorstwa A SA z siedzibą w ... przy ul. ...) nieruchomość – lokal mieszkalny
położony przy ulicy ..., budynek ..., lokal nr ... w ... (województwo ...) za cenę sprzedaży
brutto 370 000,00 zł (transakcję udokumentowano aktem notarialnym nr ...).
Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany na podstawie umowy kredytowej
zawartej w dniu 9 września 2022 r. (umowa o kredyt w B SA nr ...).
Okres kredytowania obejmował 180 rat kapitałowo-odsetkowych. Datę spłaty kredytu
ustalono na 5 listopada 2035 r. Zobowiązanie kredytowe było regulowane zgodnie z
umową zarówno przez Panią, jak i Pani partnera.
Niestety, z uwagi na trwały rozpad Pani związku partnerskiego zmuszona została Pani
wraz z małoletnim synem opuścić przedmiotowy, wspólny lokal mieszkalny nabyty w dniu
16 września 2022 r. i zamieszkać w mieszkaniu stanowiącym własność Pani matki.
Następnie:
a) w dniu 18 grudnia 2024 r. w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności Pani
partner nabył od Pani udziały w przedmiotowym lokalu mieszkalnym stając się
równocześnie jego jedynym właścicielem (transakcję udokumentowano aktem
notarialnym nr ...);
b) w dniu 19 grudnia 2024 r. na podstawie umowy o zwolnienie z długu zawartej z B SA
została Pani zwolniona ze spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie
przedmiotowej nieruchomości.
Zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego nastąpiło z obowiązkiem spłaty przez Pani
partnera na Pani rzecz kwoty 72 000 zł stanowiącej jedynie wartość kosztów poniesionych
przez Panią w związku z pierwotnym nabyciem tego lokalu.
Ww. kwotę otrzymała Pani od partnera przelewem bankowym i stanowi ona dla Pani
całkowity przychód z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności.
W związku z powyższym odzyskała Pani jedynie sumę dotychczas poniesionych kosztów z
tytułu nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Jednocześnie informuje Pani, że odpłatne zniesienie współwłasności nie nastąpiło w
wykonaniu działalności gospodarczej i zostało (niestety) dokonane przed upływem pięciu
lat od nabycia przedmiotowej nieruchomości.
Uzupełnienie wniosku
Na pytanie:
Jaki tytuł prawny przysługiwał Pani do wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego
(lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki?)?
Odpowiedziała Pani:
Przysługiwało mi prawo do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Na pytanie:
Czy Pani wraz z drugim kredytobiorcą odpowiadali solidarnie za zobowiązania z tytułu
zawartej umowy kredytowej?
Odpowiedziała Pani:
Tak, wraz z drugim kredytobiorcą odpowiadałam solidarnie za zobowiązania z tytułu
zawartej umowy kredytowej.
Na pytanie:
Czy bank udzielający kredytu mógł żądać od Pani spłaty całości kredytu?
Odpowiedziała Pani:
Tak, bank udzielający kredytu mógł żądać ode mnie spłaty całości kredytu.
Na pytanie:
Jakie prawa i obowiązki wynikały dla Pani z zawartej umowy kredytowej?
Odpowiedziała Pani:
Prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy kredytowej:
§ 4
1.Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty kredytu wraz z odsetkami oraz innymi
zobowiązaniami wynikającymi z umowy kredytu. Każda z osób określonych łącznie w
niniejszej umowie jako Kredytobiorca odpowiada za spłatę całej wierzytelności Banku z
tytułu Umowy solidarnie z pozostałymi osobami. W przypadku śmierci Kredytobiorcy czy
też jednej z osób określonych łącznie w niniejszej umowie jako Kredytobiorca, po
przedstawieniu przez spadkobierców dokumentów potwierdzających spadkobranie, Bank
– na wniosek spadkobierców – uzgadnia z nimi warunki spłaty kredytu. Ustalenie
warunków spłaty, może być poprzedzone dokonaniem przez Bank oceny zdolności
kredytowej spadkobierców.
2.Każda z osób określona w Umowie jako Kredytobiorca ma prawo do samodzielnie
spłacić całość lub część kredytu przed terminem. Może tego dokonać poprzez złożenie
odpowiedniej dyspozycji.
Dyspozycja, o której mowa powyżej, może być złożona:
a) w placówce bankowej,
b) poprzez system bankowości internetowej, o ile Kredytobiorca jest użytkownikiem
tego systemu.
Dokonanie przedterminowej spłaty kredytu w części powoduje zmianę wysokości
należnych rat. Zmiana wysokości rat nastąpi w dniu dokonania przedterminowej spłaty, o
czym Bank powiadomi Kredytobiorcę w sposób określony w § 3 ust. 8. Zmiana wysokości
hipoteki po dokonanej nadpłacie nie wymaga aneksowania umowy. Na życzenie
Kredytobiorcy Bank wystawia dokumenty do zmiany wpisu hipoteki.
Dokonanie przedterminowej spłaty kredytu w części nie zwalnia Kredytobiorcy od
dokonywania spłat należnych rat w terminach określonych w ust. 4. i nie powoduje
skrócenia okresu kredytowania. Skrócenie okresu kredytowania jest możliwe tylko na
wniosek Kredytobiorcy pod warunkiem uruchomienia całości kredytu lub zaakceptowanej
przez Bank zgodnie z postanowieniami Umowy rezygnacji Kredytobiorcy z pozostałej
części kredytu przed uruchomieniem tej części i wymaga zawarcia aneksu do umowy.
Skrócenie okresu kredytowania nie jest możliwe jeśli jednocześnie skraca okres
obowiązywania stałej stopy procentowej.
§ 6
1. Kredytobiorca jest zobowiązany do ustanowienia następujących zabezpieczeń spłaty
kredytu:
a) hipoteki do kwoty 270 000,00 zł (słownie: dwieście siedemdziesiąt tysięcy 00/100
złotych) wpisanej na 1 miejscu na rzecz Banku, na nieruchomości stanowiącej
własność Państwa AA, BB położonej w miejscowości ..., ul. ..., budynek ..., lokal nr ...,
dla której zostanie urządzona Księga Wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy w
... ... Wydział Ksiąg Wieczystych.
b) Ubezpieczenie nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia na warunkach
opisanych w Umowie, przelewu wierzytelności z tytułu umów ubezpieczenia
stanowiącej załącznik do niniejszej Umowy. Minimalny zakres ubezpieczenia
obejmować musi mury wraz z stałymi elementami nieruchomości oraz zdarzenia
losowe takie jak ubezpieczenia od wody, ognia i innych zdarzeń losowych.
W przypadkach opisanych w § 7 ust. 3 j), k) Kredytobiorca jest zobowiązany
ustanowić dodatkowe zabezpieczenie.
c) Strony ustalają dodatkowe zabezpieczenie w formie pełnomocnictwa do pobierania
środków z rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, oszczędnościowych oraz
terminowych w Banku, także z uwzględnieniem dodatkowego pełnomocnictwa do
pobierania z rachunku wskazanego w § 4 ust 7. Szczegółowa treść powyższych
pełnomocnictw zawarta jest w ostatnim paragrafie niniejszej Umowy.
Zmiana ww. zabezpieczeń spłaty kredytu jest możliwa za zgodą obydwu stron umowy.
Koszty dotyczące ustanowienia, zmiany i zwolnienia obowiązkowego zabezpieczenia
opisano w § 12.
3. W przypadku niewywiązania się przez Kredytobiorcę z obowiązków wynikających z § 6
ust. 1b, Bank, po upływie terminu dostarczenia polisy ubezpieczeniowej wskazanego w
Załączniku 3 do umowy kredytu (dotyczy pierwszej polisy po zawarciu umowy) lub w
wiadomości informującej Kredytobiorcę o niewywiązaniu się z tego warunku (dotyczy
kolejnych polis ubezpieczeniowych), na podstawie udzielonego przez Kredytobiorcę oraz
wszystkich dłużników rzeczowych (jeśli występują) pełnomocnictwa, zawrze w imieniu i na
koszt Kredytobiorcy umowę ubezpieczenia tejże nieruchomości w minimalnym
wymaganym zakresie w jednym z towarzystw ubezpieczeniowych, które udzieliły Bankowi
pełnomocnictwa w ramach umowy agencyjnej do zawierania umów ubezpieczenia w
imieniu i na rzecz ubezpieczyciela. Lista tych towarzystw oraz Ogólne Warunki
Ubezpieczenia wraz z pozostałymi dokumentami ubezpieczeniowymi dostępne są na
stronie internetowej ...
§ 7
2. Kredytobiorca zobowiązuje się do:
a) spłaty kredytu wraz z odsetkami oraz opłat i prowizji określonych w Wyciągu z Tabeli
Opłat i Prowizji w terminach umownych, a także innych należności wynikających z
niniejszej umowy w terminie 14 dni roboczych od otrzymania z Banku wezwania do
zapłaty,
b) ustanowienia w terminie określonym w załączniku nr 3 hipoteki na rzecz Banku na
warunkach określonych w § 6 ust. 1 a Umowy. W momencie ustanowienia ww.
hipoteki księga wieczysta w której wpisano ww. hipotekę nie może zawierać innych
obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich (z wyjątkiem zaakceptowanych przez
Bank, tzw. takich które widniały w księdze wieczystej na dzień składania wniosku o
kredyt i Bank nie zażądał ich wykreślenia),
c) zapewnienia wpływu na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy, którego jest
właścicielem lub współwłaścicielem określony w § 4, ust. 7 w wysokości minimum ...
zł miesięcznie, w okresie 3 lat od daty zawarcia umowy (w związku z wybraną przez
Kredytobiorcę ofertą cenową i zgodnie z Tabelą Opłat i Prowizji. Pierwszy wpływ
musi nastąpić w miesiącu następnym po miesiącu, w którym nastąpiło podpisanie
umowy kredytowej,
d) zapewnienia korzystania przez przynajmniej jedną z osób określonych łącznie w
niniejszej umowie jako Kredytobiorca, w okresie 3 lat od daty zawarcia umowy, z
ochrony ubezpieczeniowej z tytułu umowy ubezpieczenia spłaty kredytu, którą
Kredytobiorca zawarł z towarzystwem ubezpieczeń za pośrednictwem Banku.
e) nie dokonywania przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy na osobę
trzecią.
3. Kredytobiorca jest zobowiązany do:
a) udostępnienia Bankowi (podmiotowi zewnętrznemu/rzeczoznawcy majątkowemu
działającemu na zlecenie Banku) nieruchomości – przedmiotu kredytowania i
zabezpieczenia w celu dokonania wyceny nieruchomości/inspekcji nieruchomości, do
czasu spłaty wszystkich zobowiązań z tytułu kredytu.
Powyższe czynności, są przeprowadzane w następujących przypadkach:
i zlecenia przez Bank wykonania usługi wyceny nieruchomości – na potrzeby przyjęcia
nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia lub potwierdzenia wartości
nieruchomości przyjętej jako przedmiot zabezpieczenia;
ii wykonania przez Bank inspekcji nieruchomości w celu kontroli postępu robót
budowlanych, stanu technicznego nieruchomości oraz wykorzystania środków z kredytu
(przed uruchomieniem transzy kredytu)lub zrealizowaniu celu określonego w Umowie.
iii zmian cen rynkowych nieruchomości, w wyniku których nastąpił istotny spadek wartości
nieruchomości, o którym mowa w lit. k(i);
iv zagrożenia obniżeniem wartości nieruchomości w przypadku zmiany stanu
nieruchomości, w związku ze sposobem jej użytkowania i wykorzystania;
v oceny stanu nieruchomości dla realizacji procesu aktualizacji wartości przyjętych
zabezpieczeń, przy czym taka aktualizacja odbywa się nie częściej niż raz w roku;
vi występowania zaległości w obsłudze kredytu powyżej 90 dni;
vii niewykonania obowiązku Kredytobiorcy polegającego na poinformowaniu Banku o
istotnym spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia,
określony w lit. k (i).
Inspekcje odbywać się będą w godzinach pracy Banku po uzgodnieniu terminu z
Kredytobiorcą z co najmniej dwudniowym wyprzedzeniem. O ile Kredytobiorca, pomimo
dodatkowego wezwania na piśmie do udostępnienia nieruchomości dla celów dokonania
inspekcji – w terminie 14 dni od otrzymania wezwania, nie udostępni nieruchomości, Bank
ma prawo podwyższyć marżę o 0,05 punktu procentowego w stosunku rocznym
począwszy od dnia następnego po upływie wyznaczonego terminu. Bank zaprzestaje
naliczania podwyższonej marży następnego dnia po udostępnieniu nieruchomości.
Podwyższona marża płatna będzie w dniu płatności raty począwszy od w następnego
miesiąca po miesiącu, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości. Za
wyjątkiem przypadków określonych poniżej, Bank nie pobiera opłat za czynności
wskazane w lit. a.
W przypadku skorzystania przez Kredytobiorcę z usługi wskazanej w lit a (i) Kredytobiorca
zobowiązuje się ponieść opłatę:
- na etapie wnioskowania o udzielenie kredytu – w wysokości wskazanej we wniosku
kredytowym złożonym przez Kredytobiorcę,
- po zawarciu umowy – w wypadku jej aneksowania w wysokości obowiązującej na
dzień złożenia wniosku o aneks i wskazanej w jego treści.
Opłatę za inspekcję nieruchomości określoną w lit. a (ii) Bank pobiera zgodnie z Wyciągiem
z Tabeli Opłat i Prowizji.
a) nie zaciągania, podczas obowiązywania umowy, pożyczek lub kredytów lub innych
umów o charakterze kredytowym, wskutek których stosunek wysokości wszystkich
wymaganych miesięcznie zobowiązań o charakterze kredytowym do wysokości
ostatnio podanego Bankowi, przez Kredytobiorcę, dochodu netto, przekroczy 65%, Do
kalkulacji wysokości wymaganych zobowiązań Kredytobiorcy o charakterze
kredytowym przyjmuje się sumę – pozostających do spłaty przez Kredytobiorcę w
danym miesiącu wobec wszystkich wierzycieli – kwot lub rat z tytułu kredytu/pożyczek
/leasingu/innych umów oraz po 5% każdego przyznanego Kredytobiorcy limitu dla
produktów odnawialnych (przez produkt odnawialny rozumie taki produkt kredytowy,
w którym każda spłata w okresie obowiązywania umowy umożliwia ponowne
wykorzystanie dostępnego limitu kredytowego o kwotę dokonanej spłaty).
b) informowania Banku o:
- aktualizacji dokumentu tożsamości, zmianach: imienia, nazwiska, adresu
zamieszkania, zmianie źródła dochodu, waluty dochodu (na inną niż zaakceptowana
w momencie podejmowania decyzji kredytowej), numeru telefonu komórkowego i
/lub stacjonarnego, adresu e-mail lub innych danych, które podał w celach kontaktu
z Bankiem. Aktualizacji danych w Banku można dokonać poprzez system
bankowości internetowej lub doręczając Bankowi odpowiednią informację w
placówce bankowej;
- zamiarze obciążenia przedmiotu zabezpieczenia kredytu, a także o zmianie stanu
prawnego nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia np. zmiana
właściciela nieruchomości.
d) informowania Banku o fakcie wszczęcia przeciwko Kredytobiorcy lub przeciwko
składnikom majątku Kredytobiorcy – postępowania egzekucyjnego lub zabezpieczającego,
e) informowania Banku o istotnym spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot
zabezpieczenia, określonym w lit. k (i) wskutek okoliczności faktycznych lub prawnych,
f) terminowego regulowania wszelkich należnych podatków i opłat związanych z
nieruchomością – przedmiotem zabezpieczenia,
g) zachowania nieruchomości – przedmiotu zabezpieczenia w należytym stanie
odpowiadającym normalnemu zużyciu; Kredytobiorca zobowiązany jest nie dopuścić do
zniszczenia, uszkodzenia ani istotnego spadku nieruchomości – określonego w lit. k (i),
h) niewykorzystania nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia na cele inne niż
mieszkaniowe lub komercyjne zaakceptowane na moment podejmowania decyzji
kredytowej,
i) niedokonywania zmian konstrukcyjnych w nieruchomości – przedmiocie zabezpieczenia,
które mogłyby prowadzić do zniszczenia, uszkodzenia lub istotnego spadku wartości
nieruchomości, określonego w lit. k (i),
j) przedstawienia w terminie do 14 dni od otrzymania żądania Banku, dokumentów
finansowych potwierdzających wysokość osiąganych dochodów, tj. kopii ostatniego
rocznego zeznania podatkowego dotyczącego Kredytobiorcy osobiście lub prowadzonych
przez niego działalności gospodarczych wraz z kopiami dowodów zapłaty podatku,
zaświadczeń o wysokości osiąganych dochodów lub wyciąg z rachunku bankowego, na
który wpływa wynagrodzenie, bez względu na ich źródła, oraz aktualnej informacji o ilości
osób w gospodarstwie domowym i o wysokości stałych miesięcznych wydatków (w tym rat
kredytu/pożyczek), w przypadku:
(i) nieterminowej spłaty przynajmniej dwóch pełnych miesięcznych rat kapitałowych –
odsetkowych lub odsetkowych,
lub
(ii) uzyskania przez Bank informacji o pogorszeniu sytuacji finansowej Kredytobiorcy
prowadzącej od utraty zdolności kredytowej stosownie do wymogów
określonych w lit. b),
lub
(iii) istotnego spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot hipotecznego
zabezpieczenia (zgodnie z opisem w lit. k (i))
k) ustanowienia na rzecz Banku dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu, w formie
hipoteki na innej nieruchomości niż stanowiąca przedmiot zabezpieczenia, w terminie 30
dni od otrzymania żądania Banku, w sytuacji:
(i) istotnego spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot hipotecznego
zabezpieczenia, o co najmniej 20% w stosunku do wartości nieruchomości przyjętej na
dzień ustanowienia zabezpieczenia, tj. wartości 337 838,37 złotych, z zastrzeżeniem, iż
spadek wartości nieruchomości uważa się za istotny, o ile aktualne saldo zadłużenia
Kredytobiorcy (razem z prowizjami i odsetkami) przekroczy 80% obniżonej wartości
nieruchomości.
(ii) sprzedaży nieruchomości przedmiotu zabezpieczenia w wyniku wszczętej egzekucji
przez innego wierzyciela, gdy aktualne saldo zadłużenia Kredytobiorcy (razem z
prowizjami i odsetkami) przekroczy 80% środków ze sprzedaży zabezpieczonych w
depozycie sądowym).
Wartość dodatkowego zabezpieczenia powinna odpowiadać co najmniej kwocie o którą
spadła wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia/brakującej wartości
zabezpieczenia, tzn. stosunek aktualnego salda zadłużenia Kredytobiorcy (razem z
prowizjami i odsetkami) do wartości zabezpieczeń nie może być wyższy niż 80%. W
przypadku braku możliwości ustanowienia ww. zabezpieczenia dopuszczalne jest
ustalenie innego rodzaju zabezpieczenia dodatkowego w trybie indywidualnych
uzgodnień między Bankiem a Kredytobiorcą.
l) zmiany wpisu hipoteki na nieruchomości – przedmiocie zabezpieczenia spowodowanej
zmianami zapisów umowy, skutkującymi koniecznością zmiany treści wpisu hipoteki.
Terminy i warunki dokonania tej zmiany zostaną określone w aneksie wprowadzającym
przedmiotowe zmiany do umowy.
m) Kredytobiorca oświadcza, że w dacie podpisania niniejszej Umowy nieruchomość
stanowiąca zabezpieczenie, zgodnie z § 6 ust. 1 niniejszej Umowy:
(i) nie jest obciążona żadnymi prawami, roszczeniami, ograniczonymi prawami rzeczowymi
poza obciążeniami, które widniały w księdze wieczystej na dzień składania wniosku o
kredyt; W przypadku gdy określone obciążenia istniały w dacie składania wniosku, a Bank
zażądał ich wykreślenia, na co Kredytobiorca wyraził zgodę obciążenia te zostały
wykreślone lub też wnioski o ich wykreślenie zostały złożone i nie będą cofnięte;
(ii) nie zostały złożone żadne wnioski o wpis innych praw, roszczeń, ograniczonych praw
rzeczowych niż wymienione w pkt. m (i)
n) pokrycia z własnych środków różnicy między ceną z umowy z Deweloperem
/Spółdzielnią Mieszkaniową a nową ceną po waloryzacji, jeśli zawarta umowa
Kredytobiorcy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową przewiduje możliwość
waloryzacji ceny nabytej nieruchomości,
oraz
informowania banku na piśmie o: odstąpieniu od / wypowiedzeniu /rozwiązaniu umowy z
Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową przez którąkolwiek ze stron w ciągu 7 dni od
zaistnienia zdarzenia wraz z podaniem powodu odstąpienia/ wypowiedzenia/rozwiązania
umowy i złożeniem w banku kopii dokumentów potwierdzających ten fakt (odstąpienie
/wypowiedzenie/rozwiązanie umowy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową.
o) Niezwłocznego zwrotu uruchomianych przez Bank środków w przypadku
niewykorzystania ich zgodnie z celem określonym w umowie, w szczególności w sytuacji:
- odstąpienia przez stronę od umowy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową
będącej przedmiotem finansowania przez Bank,
- rozwiązaniem/ wypowiedzeniem umowy Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową
będącej przedmiotem finansowania przez Bank,
- ogłoszenia upadłości Dewelopera/Spółdzielni Mieszkaniowej, zawarcia układu,
wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego i nie złożenia dyspozycji przelewu
środków na inny rachunek powierniczy,
- realizacji uprawnień wynikających z tytułu gwarancji ubezpieczeniowej/bankowej jeśli
takie zabezpieczenia zapewnił Deweloper/Spółdzielnia Mieszkaniowa,
oraz wystąpienia innych sytuacji skutkujących powstaniem uprawnienia do zwrotu na
rzecz Kredytobiorcy/Nabywcy będącego stroną umowy z Deweloperem/Spółdzielnią
Mieszkaniową wcześniej wypłaconych przez Bank środków na sfinansowanie transakcji.
p) przedstawienia w terminie do 14 dni od otrzymania żądania Banku, dokumentów
finansowych potwierdzających wysokość osiąganych dochodów wskazanych w lit. j
powyżej, w celu umożliwienia Bankowi ustalenia bieżącego poziomu wskaźnika obciążeń
Kredytobiorcy do jego dochodu. Bank może wystąpić z takim żądaniem nie częściej niż raz
do roku. Bank nie występuje z żądaniem jeśli jest już posiadaniu aktualnych na dany rok
dokumentów dotyczących sytuacji finansowej Kredytobiorcy.
§ 13
1. Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę z zachowanie 30-dniowego okresu
wypowiedzenia liczonego od dnia doręczenia Bankowi oświadczenia o
wypowiedzeniu. W takim przypadku Kredytobiorca zobowiązany jest do całkowitej
spłaty kredytu wraz z odsetkami i innymi prowizjami lub opłatami najpóźniej w
ostatnim dniu okresu wypowiedzenia.
2. Kredytobiorca ma prawo odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w terminie
14 dni od dnia zawarcia umowy. W tym wypadku składa on oświadczenie zgodne z
wzorem dołączonym do Umowy na adres Banku wskazany w tym wzorze.
3. W sytuacji odstąpienia przez Kredytobiorcę od umowy zwraca on Bankowi kwotę
kredytu wraz z odsetkami naliczonymi za każdy dzień od dnia uruchomienia kredytu
do dnia jego spłaty. Kredytobiorca zrobi to nie później niż w ciągu 30 dni od złożenia
oświadczenia o odstąpieniu.
4. Jeżeli po stronie Kredytobiorcy występuje więcej niż jedna osoba, do składania
oświadczeń woli związanych z wykonaniem, zmianą lub rozwiązaniem niniejszej
umowy konieczne jest łączne współdziałanie wszystkich tych osób, z zastrzeżeniem
wyjątków przewidzianych w niniejszej Umowie.
5. Brak złożenia zgodnych oświadczeń przez wszystkie osoby występujące po stronie
Kredytobiorcy powoduje, że oświadczenie woli Kredytobiorcy nie wywołuje skutków
tak co do osoby która je składa jak i pozostałych osób występujących po stronie
Kredytobiorcy.
W załączeniu skan umowy kredytowej.
Na pytanie:
Czy kredyt ten był przeznaczony wyłącznie na nabycie lokalu mieszkalnego, o którym
mowa we wniosku?
Odpowiedziała Pani:
Tak, Kredyt był przeznaczony wyłącznie na nabycie lokalu mieszkaniowego, o którym
mowa we wniosku.
Na pytanie:
Na jakiej podstawie i warunkach została Pani zwolniona z obowiązku świadczenia w
postaci spłaty zadłużenia wobec banku, który udzielił kredytu?
Odpowiedziała Pani:
Z obowiązku świadczenia spłaty zadłużenia wobec banku zostałam zwolniona poprzez
spełnienie warunków przedstawionych w dokumencie: Promesa Oświadczenia Banku
zawierające warunkowe zezwolenie na odstąpienie od długu Pani AA, w którym:
B SA z siedzibą w ..., oświadcza, odstąpienie od długu Pani AA z ww. kredytu, będzie
możliwe pod warunkiem:
1. Podpisania aneksu do umowy o Mieszkaniowy Kredyt Hipoteczny w złotych nr ... w
zakresie odstąpienia od długu Pani AA.
2. dodano następujące warunki:
1) przedłożenie aktu notarialnego, na mocy którego Pan BB pozostanie jedynym
właścicielem nieruchomości ul. ..., ... KW ... wraz z potwierdzaniem uregulowania ze
środków własnych klienta wszystkich ewentualnych wzajemnych zobowiązań, bez
obciążeń (jeżeli z ww. aktu będą wynikały jakiekolwiek dopłaty/płatności na rzecz
odstępującej Pani AA, wymagane potwierdzenie ich całkowitego uregulowania. W
przypadku umowy darowizny – bez ustanowionych służebności).
2) potwierdzenie złożenia opłaconego wniosku o zmianę właściciela tylko na pana BB (dot.
nieruchomości ul. ..., ..., KW ...).
Dokument w załączeniu.
Po spełnieniu ww. warunków Umowa o zwolnienie Pani z długu z Bankiem została
podpisana w dniu 19 grudnia 2024 r.
Dokument w załączeniu.
7a. Koszty, jakie poniosła Pani na nabycie lokalu mieszkalnego:
Lp. środki wpłacone kwota poniesiony koszt Info dodatkowe
1. opłata - notariusz, faktura nr .... z 3 650,22 3 650,22dnia 16 września 2022 r.
2. wycena 450,00 450,00
3. wkład własny i regularne wpłaty na 74 947,00 74 947,00konto w okresie od 09.2022-08.2024
4. dodatkowe zakupy 1938 1938 nieudokumentowane fakturami wliczone w poniesione koszty
suma wpłat za okres od 09.2022- 80 985,2208.2024
środki odjęte
1. pomniejszone o opłaty 9 041,44 9 041,44eksploatacyjne za mieszkanie liczone po połowie (tj. 18 082,88 zł/2)
2. kwota uzyskana od byłego partnera 71 943,78 72 000 w jako zwrot wpłaconych przez Panią zaokrągleniuśrodków
koszty poniesione
1. wycena 450,00 450,00
2. opłata - notariusz, faktura nr ..... z 3 650,22 3 650,22dnia 16.09.2022
3. koszt wpłaty raty kredytu dla 1 20 229,88 20 229,88osoby w okresie od 10.2022 do 08.2024 (1 759,12 zł *23 m-ce)
4. Faktura Końcowa numer .... 16 214,02 8 107,01kompleksowy montaż podłogi z dnia 11.04.2023
5. Faktura końcowa numer ... 2 643,23 1 321,62Kompleksowy montaż listew z dnia 11.07.2023 przypodłogowych
6. Faktura końcowa numer .... 9 265,94 4 632,97Kompleksowy montaż drzwi z dnia 11.07.2023
7. Faktura końcowa numer .... 35 380,80 17 690,40Kompleksowy montaż schodów z dnia 27.06.2023
8. Faktura końcowa numer ... Trwała 18 105,00 9 052,50zabudowa wnęki z dnia 13.09.2023
9. Faktura końcowa numer .... z dnia 7 177,50 3 588,7516.06.2023
10. Faktura VAT (podatek od towarów i usług) ... Kinkiet łazienkowy 209,88 209,88nad lustro z dnia 10.03.2023
11. Faktura.... lampa sufitowa LED z 449,9 449,9dnia 28.06.2023
12. pralka .... z dnia 13.03.2023 1 998,99 1 998,99
13. Fakt.... fotel z dnia 18.03.2024 1 097,00 1 097,00
suma poniesionych kosztów 72 479,12
Potwierdziła Pani, że koszty są udokumentowane fakturami lub rachunkami.
Koszty zostały poniesione w okresie od września 2022 roku do marca 2024 roku.
Potwierdziła Pani, że koszty w wysokości 47 052,02 zł (poz. 4-12 powyższej tabeli)
zwiększyły wartość nieruchomości.
Nie posiada Pani i nie posiadała wcześniej innych nieruchomości oprócz tej wskazanej we
wniosku.
Nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości niż ta wskazana we wniosku.
Nie udostępniała Pani i nie udostępnia innym osobom żadnej nieruchomości na postawie
umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
1. Czy przekazana Pani przez partnera kwota w zamian za odpłatne zniesienie
współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest przychodem, o którym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?
2. Czy w okolicznościach przedstawionych we wniosku, kwota która została Pani
przekazana, może zostać uznana za odpowiadającą wartości rynkowej odpłatnie zbytej
części lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 19 ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych, a tym samym stanowić podstawę do określenia przychodu z tytułu
zbycia?
3. Czy koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o
PIT, stanowi dla Pani suma poniesionych przez Panią kosztów związanych z nabyciem
przedmiotowego lokalu mieszkalnego do momentu zniesienia jego współwłasności?
Ta interpretacja stanowi rozstrzygnięcie w zakresie pytania nr 1 i nr 3, natomiast w
zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
1. Przekazana Pani przez partnera kwota w zamian za odpłatne zniesienie współwłasności
przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest dla Pani przychodem, o którym mowa w art. 10
ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.
3. Koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o PIT,
stanowi dla Pani suma poniesionych przez Panią kosztów związanych z nabyciem
przedmiotowego lokalu mieszkalnego do momentu zniesienia jego współwłasności.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest w części prawidłowe i w części
nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonaniu
działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed
upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych
następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również inne akty prawne, nie
zawierają definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych
terminów należy więc posłużyć się wykładnią językową.
Charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy
czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru
ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne
czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść
majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że
świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej
strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla
świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna
ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się
kosztem uszczuplenia własnego majątku.
W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
poz. 1061 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia
własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, czy zamiany, lecz ma zastosowanie
do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności
do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde
zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa
własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Przy czym
wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie
jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych
wierzytelności. Zatem pod pojęciem „odpłatne zbycie” należy rozumieć nie tylko sprzedaż,
ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności
nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością (niekoniecznie w formie
gotówkowej), a więc co do zasady również zniesienie współwłasności, w następstwie
którego współwłaściciel nieruchomości w zamian za nabycie udziału w tej nieruchomości
przejmuje dług czy dokonuje spłaty.
We wniosku wskazała Pani, że w 16 września 2022 r. wraz z partnerem nabyła Pani na
rynku pierwotnym nieruchomość – lokal mieszkalny (transakcję udokumentowano aktem
notarialnym). Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany na podstawie umowy
kredytowej zawartej w dniu 9 września 2022 r. Zobowiązanie kredytowe było regulowane
zgodnie z umową zarówno przez Panią, jak i Pani partnera. Z uwagi na trwały rozpad Pani
związku partnerskiego zmuszona została Pani wraz z małoletnim synem opuścić
przedmiotowy, wspólny lokal mieszkalny nabyty w dniu 16 września 2022 r. i zamieszkać
w mieszkaniu stanowiącym własność Pani matki. Następnie:
a) w dniu 18 grudnia 2024 r. w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności Pani
partner nabył od Pani udziały w przedmiotowym lokalu mieszkalnym stając się
równocześnie jego jedynym właścicielem (transakcję udokumentowano aktem
notarialnym nr ...);
b) w dniu 19 grudnia 2024 r. na podstawie umowy o zwolnienie z długu zawartej z B SA
została Pani zwolniona ze spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie
przedmiotowej nieruchomości.
Zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego nastąpiło z obowiązkiem spłaty przez Pani
partnera na Pani rzecz kwoty 72 000 zł stanowiącej jedynie wartość kosztów poniesionych
przez Panią w związku z pierwotnym nabyciem tego lokalu.
Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności
zauważyć należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu
przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która
stanowi przedmiot współwłasności.
W świetle art. 195 ww. Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
(współwłasność).
W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną.
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to
może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże
w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego
przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Stosownie do art. 211 ww. Kodeksu:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło
przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy
lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą
istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zatem, przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli
stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.
Art. 212 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego stanowią, że:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość
poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale
gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami
gruntowymi.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich
uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich
zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie
mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne
uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już
wymagalnych.
W rozpatrywanej sprawie zbycia mamy do czynienia z przykładem ekwiwalentności
świadczeń. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca (Pani) dokonując
przysporzenia, nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje świadczenie,
posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się w zwolnieniu Pani ze
spłacania kolejnych rat kredytu, a także w wyniku zniesienia współwłasności otrzymała
Pani również spłatę.
Zatem, przeniesienie przez Panią w 2024 r. udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym
Pani własność w drodze zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela –
było dla Pani odpłatnym zbyciem tego udziału (odpłatnym zniesieniem współwłasności),
które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostało przed upływem pięciu lat, licząc
od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Konsekwencją odpłatnego
zbycia udziału w ww. lokalu mieszkalnym w drodze zniesienia współwłasności, było m.in.
przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego
pierwotnie przez współwłaścicieli i dokonanie spłaty. Zwolnienie z długu miało – w
opisanym przypadku – określoną wartość majątkową, gdyż w jego wyniku przestała Pani
być zobowiązana wobec wierzyciela (banku) do zapłaty określonej kwoty pieniężnej.
Z uwagi na powyższe, prawidłowe jest Pani stanowisko, że przekazana Pani przez byłego
partnera kwota w zamian za odpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowego lokalu
mieszkalnego jest dla Pani przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę
pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o
sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych
od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie
zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe
rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki
poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła
dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć:
- koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
- koszty i opłaty sądowe,
- koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych.
Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego
zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą
być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty
związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty
związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek
dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki,
Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX
2010).
Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-
skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia
pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży, jak wskazano powyżej, jest cena
pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Zatem stwierdzić należy, że do kosztów odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym
można zakwalifikować wszystkie koszty, które były niezbędne, tzn. musiały być poniesione
aby czynność sprzedaży doszła do skutku.
Do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, nie może Pani zatem zaliczyć kosztów, które wymieniła
Pani jako koszty poniesione na nabycie nieruchomości.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy także utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się zgodnie z
art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od
tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia
lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,
które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
posiadania.
Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT
w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie
podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie
lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego
rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym
wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych
trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku
ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku
Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
W związku z tym, że nabyła Pani wraz z partnerem nieruchomość w drodze kupna
(nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów powinna Pani ustalić na podstawie art.
22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód,
stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w lokalu
mieszkalnym określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną
o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22
ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie
podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter
szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z
odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy
Z zacytowanych powyżej przepisów wynika więc jednoznacznie, że do kosztów uzyskania
przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą
wydatkował na udokumentowane fakturami VAT wydatki na nakłady, które zwiększyły
wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.
Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia
do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt
poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku
do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.
Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy, prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do
kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane
zostało koniecznością:
1) zwiększenia jej wartości,
2) poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz
3) udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie
opłat administracyjnych.
Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć
wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość.
Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie
posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej
odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym
charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one
sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności
nabywcy.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod
pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. W doktrynie ugruntowany jest pogląd,
zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków
poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady
ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze
budowlanym, remontowym.
Wydatki, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, czyli koszty uzyskania przychodu z
tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, to
udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,
powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki, które mają
bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z odpłatnego zbycia.
Do nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, można zaliczyć między innymi, na co zwrócił uwagę Naczelny Sąd
Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II FSK 2469/18, części
składowe, o których mowa w art. 47 ustawy z dnia 23 kwietnia 1961 r. Kodeks cywilny
(tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), jeżeli miały one wpływ na zwiększenie
wartości nieruchomości (lokalu).
Zgodnie ze wskazanym powyżej art. 47 ww. Kodeksu:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
części składowych.
Jak stanowi zaś art. 51 ww. Kodeksu:
§ 1. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy
(rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym
związku odpowiadającym temu celowi.
§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej.
§ 3. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej
faktycznego związku z rzeczą główną.
Zgodnie z art. 52 ww. Kodeksu:
Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem
przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów
szczególnych.
Przynależności, o których mowa w art. 51 i art. 52 Kodeksu cywilnego, mogą być
kwalifikowane w konkretnym przypadku jako nakłady na zbywaną nieruchomość (lokal).
W obu jednak przypadkach (tj. części składowych i przynależności), podstawową
przesłanką pozwalającą na uznanie tych wydatków za koszty uzyskania przychodów z
odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu), jest wykazanie przez podatnika, że nakłady te
zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości (lokalu), a co za tym idzie na osiągnięty ze
zbycia przychód.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod
pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu.
W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość
należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości.
Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale
również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia
„remont”. W związku z powyższym właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), w
szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, że:
Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym
robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a
niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów
budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym
budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych,
zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej
instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu
przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).
Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z
dnia 4 marca 1998 r. I SA/Gd 886/96 stwierdzając:
Za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie
stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu
utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie,
przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu
czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich
wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej,
centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych
elementów tych instalacji.
W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian,
podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna,
kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych
konstrukcyjnie z elementami budowlanymi lokalu.
Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie także fakt, że aby dany wydatek zaliczyć
jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać
udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z powyższym przepisem, warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do
kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury
VAT lub dokumentu stwierdzającego poniesienie opłaty administracyjnej.
Ustawodawca wprost wskazuje więc, jakimi dokumentami potwierdzającymi poniesienie
nakładów podatnik powinien dysponować.
Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza
zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na podstawie
dokumentów innych niż wymienione w art. 22 ust. 6e powyższej ustawy.
Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia
tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22
ust. 6c ustawy.
Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś
sposób z różnych względów towarzyszy np. nabyciu, to należy uznać go za wydatek
mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania.
Podstawową przesłanką pozwalającą na uznanie wydatków za koszty uzyskania
przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu), jest wykazanie przez podatnika,
że nakłady te zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości (lokalu), a co za tym idzie na
osiągnięty ze zbycia przychód. W przedmiotowej sprawie wskazała Pani, że koszty, które
Pani poniosła w pkt 4-12, są udokumentowane fakturami lub rachunkami oraz zwiększyły
wartość nieruchomości.
Zatem, poniesione przez Panią koszty w części, w której są udokumentowane fakturami
lub rachunkami oraz zwiększyły wartość nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów
uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych. Także poniesione przez Panią wydatki na opłatę u notariusza oraz
wycenę lokalu, mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych, mogą więc stanowić koszty uzyskania przychodu przy zbyciu udziału w
lokalu mieszkalnym.
Jednocześnie poniesione przez Panią koszty, które nie zwiększyły wartości nieruchomości,
nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu udziału w lokalu
mieszkalnym.
Zatem Pani stanowisko w ww. zakresie jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Nadmieniam, że nie mam możliwości sprawdzenia prawidłowości podanych przez Panią
kwot, przeprowadzania wyliczeń, przeliczeń, w tym ustalenia wysokości podatku, z uwagi
na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na Organ podatkowy
obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania
przepisów prawa podatkowego.
W związku z tym nie sprawdzam prawidłowości przedstawionych we wniosku wartości
liczbowych oraz nie zajmuję się weryfikacją prawidłowości przedstawionych w nim kwot i
wyliczeń. Prawidłowość, bądź nieprawidłowość przedstawionych w opisie sprawy kwot i
wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania
kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.
Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym,
na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej,
a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ
prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.
Tym samym w tej interpretacji nie potwierdzono prawidłowości zaprezentowanych przez
Panią kwot.
Stosownie do zadanych pytań (wyznaczających zakres wniosku) przedmiotem tej
interpretacji jest wyłącznie kwestia ustalenia, czy przychodem jest przekazana na Pani
rzecz kwota oraz czy za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości można uznać koszty
związane z nabyciem tej nieruchomości. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i
własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w tej interpretacji.
Ponadto nie analizuję załączonych do wniosku dokumentów. Analiza załączników nie
mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego
indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację
indywidualną). W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą być
przedmiotem merytorycznej analizy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.