Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła
go Pani pismem z 11 marca 2025 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym
24 kwietnia 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 2021 r. otrzymała Pani w darowiźnie działkę od swojej mamy. Obecnie rozważa Pani jej
podział i sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia. Pani mąż w 2016 r., jeszcze przed
małżeństwem, otrzymał w darowiźnie dom, który stanowi jego majątek osobisty. Planuje
Pani przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży działki na własne cele mieszkaniowe, w
szczególności na zakup domu od męża.
W uzupełnieniu wniosku z 11 marca 2025 r. wskazała Pani, że obecnie mieszka wraz z
mężem w domu rodzinnym swoich rodziców, w którym jest zameldowana od urodzenia.
Nie posiada Pani żadnego innego domu ani mieszkania na własność, a jedyną
nieruchomością, jaką Pani dysponuje, jest działka otrzymana w darowiźnie, którą planuje
Pani sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia. Pani mąż jest natomiast zameldowany
w innym budynku niż ten, który zamierza Pani od niego nabyć, co potwierdza, że nie jest
to Państwa dotychczasowe wspólne miejsce zamieszkania. Całość środków uzyskanych ze
sprzedaży działki zostanie przeznaczona na zakup domu od męża, który stanie się Pani
miejscem zamieszkania.
W uzupełnieniu wniosku z 24 kwietnia 2025 r. wskazała Pani, że działka o numerze
ewidencyjnym .., położona w ..., obręb ..., identyfikator działki: ..., ma powierzchnię ...
arów. Obecnie działka jest w trakcie podziału. Planuje Pani sprzedaż części tej działki -
około ... arów - przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
pod zabudowę mieszkalno-usługową. Sprzedaż nastąpi w 2025 r., a jeśli nie będzie to
możliwe to w 2026 r. Pozostała część działki, zgodnie z miejscowym planem, zostanie
przeznaczona pod planowaną budowę obwodnicy ... i nie może być przeznaczona do
sprzedaży, ani innego użytku z Pani strony. Działka nr ... do tej pory nie była przez Panią
wykorzystywana w jakikolwiek sposób. Sprzedaż działki nie następuje w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. Nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, ani
nie jest zarejestrowana jako przedsiębiorca. Nie prowadzi Pani działalności związanej z
obrotem nieruchomościami, najmem ani z usługami budowlanymi. Opisana działka jest
pierwszą i jedyną nieruchomością, jaką Pani posiada na własność. Nigdy wcześniej nie
sprzedawała Pani żadnej nieruchomości.
Związek małżeński zawarła Pani 26 czerwca 2021 r. W Pani małżeństwie obowiązuje
ustawowa wspólność majątkowa. Nie została zawarta żadna umowa majątkowa
małżeńska.
Budynek mieszkalny, który zamierza Pani nabyć, znajduje się w miejscowości ..., ..., na
działce nr ... o powierzchni ... arów. Działka ta jest częściowo zlokalizowana na terenie
2objętym osuwiskiem. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi ... m. Zamierza Pani nabyć
prawo własności do tego budynku. Od momentu otrzymania tej nieruchomości w
darowiźnie przez Pani męża w 2016 r. ani mąż, ani Pani nigdy w niej nie mieszkaliście. W
budynku tym mieszka babcia Pani męża, która posiada notarialnie zagwarantowane
dożywotnie prawo do zamieszkiwania. Zakup nieruchomości od męża, zamiast
rozszerzenia wspólności majątkowej, wynika z Pani potrzeby posiadania własnego
majątku osobistego. Obecnie Pani mąż posiada także udział w wysokości 1/4 w
nieruchomości położonej w ..., która obecnie stanowi rodzinny dom jego matki i brata.
Wydatkowanie środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości na zakup budynku
mieszkalnego nastąpi w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpi sprzedaż ww. działki. Środki te zostaną w całości przeznaczone na zakup
nieruchomości położonej w miejscowości ... (działka nr ...), na której znajduje się budynek
2mieszkalny wolnostojący o powierzchni użytkowej ... m. Budynek ten spełnia definicję
budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o której mowa w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7
lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). Obecnie, wraz z
mężem i dziećmi zamieszkuje Pani w domu Pani rodziców w ... przy ul. .... Dom ten
zamieszkują również Pani rodzice oraz brat.
Pani mąż jest zatrudniony w firmie „...” w miejscowości .... Odległość od obecnego miejsca
zamieszkania Pani męża do pracy męża wynosi 18 km. Natomiast od planowanego
nowego miejsca zamieszkania 8 km. Pani pracuje na podstawie umowy o pracę w
punktach „...” zlokalizowanych w ... i okolicznych miejscowościach. Pani miejsce pracy jest
zmienne, w zależności od przydziału.
Przed zawarciem związku małżeńskiego, Pani mąż zamieszkiwał w domu jednorodzinnym
2w ..., o powierzchni użytkowej około ... m. Budynek ten posadowiony jest częściowo na
terenie objętym osuwiskiem. Obecnie prawo własności do tej nieruchomości przysługuje
czterem osobom: matce Pani męża (...), Pani mężowi (...), jego bratu (...) oraz siostrze (...) –
każdemu z nich w równych częściach, tj. po 1/4 udziału. ... posiada wyłącznie 1/4 tej
nieruchomości i mieszka w niej wraz z matką. Dom ten pozostaje stałym miejscem ich
zamieszkania i przeznaczony jest również dla przyszłej rodziny brata Pani męża, jeśli
takową założy. Pani natomiast, zarówno przed ślubem, jak i po jego zawarciu,
zamieszkiwała i nadal zamieszkuje wspólnie z mężem i dziećmi w domu Pani rodziców,
położonym w ... przy ul. .... Jest to dom jednorodzinny wolnostojący, o powierzchni
2użytkowej około ... m. Własność tej nieruchomości przysługuje wyłącznie Pani matce - ....
Dom ten stanowi także miejsce zamieszkania Pani rodziców (... i ...) oraz Pani brata (...),
który nie posiada na własność żadnej nieruchomości. W przyszłości, jeśli założy rodzinę,
zamieszka w tym domu wspólnie z jej członkami. Z uwagi na ograniczoną przestrzeń oraz
brak tytułu prawnego do nieruchomości, w których obecnie mieszka Pani z mężem,
planujecie wraz z dziećmi przeprowadzkę do budynku położonego w ..., którego zamierza
2Pani stać się jedyną właścicielką. Budynek ten o powierzchni użytkowej ... m jest
wolnostojącym domem jednorodzinnym, usytuowanym na działce nr ... o powierzchni ...
arów. Nabycie tej nieruchomości ma na celu zapewnienie Państwa rodzinie
samodzielnego miejsca do życia oraz realizację Pani własnych celów mieszkaniowych.
Planuje Pani realizację własnych celów mieszkaniowych w budynku, który nabędzie od
męża. Planuje Pani w nim zamieszkać niezwłocznie po nabyciu, tj. z chwilą, gdy stanie się
Pani jego właścicielką.
Pytania
1. Czy sprzedaż działki, którą otrzymała Pani w darowiźnie od mamy w 2021 r. i która
stanowi Pani majątek osobisty, przed upływem 5 lat od jej nabycia, będzie
podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na
podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
jeśli środki ze sprzedaży przeznaczy Pani na zakup domu od męża, który otrzymał
go w darowiźnie w 2016 r. i który stanowi jego majątek osobisty?
2. Czy zakup nieruchomości od męża, za środki pochodzące ze sprzedaży działki,
spełnia warunek przeznaczenia dochodu na własne cele mieszkaniowe, o którym
mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i
uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób
fizycznych?
3. Czy zakup nieruchomości od męża będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od
czynności cywilnoprawnych (PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)) na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o
podatku od czynności cywilnoprawnych?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania nr 1 i nr 2 sformułowane
we wniosku dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie
pytania nr 3, dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych, zostało wydane
odrębne rozstrzygnięcie.
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, sprzedaż działki, którą otrzymała w darowiźnie od swojej mamy w 2021 r. i
która stanowi Pani majątek osobisty, przed upływem 5 lat od jej nabycia, co do zasady
będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na
podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak,
zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości
może zostać zwolniony z opodatkowania, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego,
w którym nastąpiła sprzedaż, zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Uważa
Pani, że przeznaczenie środków ze sprzedaży działki na zakup domu od Jej męża, który
otrzymał go w darowiźnie w 2016 r. i który stanowi jego majątek osobisty, spełnia ten
warunek, ponieważ zamierza Pani w tej nieruchomości zamieszkać i wykorzystywać ją na
własne cele mieszkaniowe. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie
wyłącza możliwości skorzystania ze zwolnienia w sytuacji, gdy zakup następuje od
małżonka, a istotne jest jedynie faktyczne przeznaczenie nieruchomości na cele
mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie
nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje
powstaniem przychodu.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na
rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy
jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do
spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do
dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie
obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest
nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę
aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje
przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym
darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę
przyjmuje.
Zatem, planowana przez Panią sprzedaż w 2025 r. lub 2026 r. nieruchomości gruntowej
nabytej w drodze umowy darowizny w 2021 r. będzie stanowić źródło przychodu w
rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i
będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ
odpłatne zbycie zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do
skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do
takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez
rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki
związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty
sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym
zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny
sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku
od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa
przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej
wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od
spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w
drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia
poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe,
w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada
łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary
spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika
długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i
polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił
roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu
odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi
zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak
obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób
fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45
ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21
ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości
przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w
całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Jak stanowi art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady
powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających
zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie
wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego
zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich
przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku
korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy
spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na
podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Z treści wniosku wynika, że związek małżeński zawarła Pani 26 czerwca 2021 r. W Pani
małżeństwie obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Nie została zawarta żadna
umowa majątkowa małżeńska. Budynek mieszkalny, który zamierza Pani nabyć, znajduje
2się w miejscowości .... Powierzchnia użytkowa budynku wynosi ... m. Zamierza Pani nabyć
prawo własności do tego budynku. Od momentu otrzymania tej nieruchomości w
darowiźnie przez Pani męża w 2016 r. ani mąż ani Pani nigdy w niej nie mieszkaliście. W
budynku tym mieszka babcia Pani męża, która posiada notarialnie zagwarantowane
dożywotnie prawo do zamieszkiwania. Nie posiada Pani żadnego innego domu, ani
mieszkania na własność, a jedyną nieruchomością jaką Pani dysponuje, jest działka
otrzymana w darowiźnie, którą planuje Pani sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia.
Zakup nieruchomości od męża, zamiast rozszerzenia wspólności majątkowej, wynika z
Pani potrzeby posiadania własnego majątku osobistego. Wydatkowanie środków
pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości na zakup budynku mieszkalnego nastąpi w ciągu
trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż ww. działki.
Środki te zostaną w całości przeznaczone na zakup nieruchomości położonej w
miejscowości .... Obecnie, wraz z mężem i dziećmi zamieszkuje Pani w domu Pani
rodziców w .... Pani pracuje na podstawie umowy o pracę w punktach „...” zlokalizowanych
w ... i okolicznych miejscowościach. Pani, zarówno przed ślubem, jak i po jego zawarciu,
zamieszkiwała i nadal zamieszkuje wspólnie z mężem i dziećmi w domu Pani rodziców,
położonym w .... Własność tej nieruchomości przysługuje wyłącznie Pani matce. Z uwagi
na ograniczoną przestrzeń oraz brak tytułu prawnego do nieruchomości, w których
obecnie mieszka Pani z mężem, planujecie wraz z dziećmi przeprowadzkę do budynku
położonego w ..., którego zamierza Pani stać się jedyną właścicielką. Nabycie tej
nieruchomości ma na celu zapewnienie Pani rodzinie samodzielnego miejsca do życia
oraz realizację Pani własnych celów mieszkaniowych. Planuje Pani w nim zamieszkać
niezwłocznie po nabyciu, tj. z chwilą, gdy stanie się Pani jego właścicielką.
Wątpliwości Pani budzi kwestia, czy planowany zakup domu od męża, uprawnia Panią do
skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości
skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze
sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie
trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w
art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie
tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww.
zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący). Poprzedzenie wyrażenia „cele
mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując
podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten
przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy
obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które
poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc
uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w
zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb
mieszkaniowych podatnika. Zatem, przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki,
które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele
mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia
wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w
stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło
bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację
własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z
brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na
podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest
wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych
celów mieszkaniowych. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na
własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy
administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art.
21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter
mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, wydatkowanie środków na określony przedmiot w
połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego
celów mieszkaniowych.
Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu nieruchomości w celu zaspokojenia
własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia
podatkowego. Nie wystarczy zatem samo poczynienie wydatków mieszkaniowych, lecz
konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb
mieszkaniowych. Organy podatkowe mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez
podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych
decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości. Weryfikacji takiej dokonuje się poprzez
porównanie obiektywnych faktów związanych z zakupem i późniejszym wykorzystaniem
nieruchomości do deklarowanych motywów działania podatnika. Przy czym motywy te
muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa
stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż w 2025 r. lub 2026 r. nieruchomości
gruntowej – działki powstałej z podziału działki nr ..., którą nabyła Pani w 2021 r. w drodze
darowizny, będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż zostanie
dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie działki nr ... i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób
fizycznych, na zasadach wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Planowane przez Panią wydatkowanie przychodu uzyskanego z ww. odpłatnego zbycia
nieruchomości w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi
odpłatne zbycie, na nabycie od męża nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym, w którym to budynku zamierza Pani realizować własne cele mieszkaniowe,
będzie uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego
zbycia nieruchomości, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) ww.
ustawy. Przy czym wskazać należy, że zwolnieniu podlegać będzie dochód w wysokości,
która będzie odpowiadać iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na
własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w
kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga
innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i
własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ
wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia
przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji
indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów
prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia
przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29
sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam
przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji
przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego),
stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku
ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z
których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania
dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku
do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak
ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez
wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło
się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani
chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.