Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie
możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan pismami
złożonymi 17 kwietnia 2025 r. i 4 maja 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku
jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, obywatelem Polski, podlegającym obowiązkowi
podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce
położenia źródeł przychodów (tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy) zgodnie z art. 3
ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W dniu 24 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca zakupił samodzielnie lokal mieszkalny o
2powierzchni ok. 73 m, znajdujący się przy ul... w .... Cena zakupu wyniosła 318 000 zł, a
nabycie zostało sfinansowane częściowo wkładem własnym, a częściowo zaciągniętym w
polskim banku kredytem hipotecznym. Celem doprowadzenia lokalu do odpowiedniego
stanu użyteczności, Wnioskodawca poniósł właściwie udokumentowane wydatki
remontowe w kwocie 15 000 zł.
W dniu 6 sierpnia 2024 r. Wnioskodawca zbył wskazany lokal za kwotę 490 000 zł.
Przychód pomniejszony został o wysokość prowizji należnej agentowi nieruchomości,
który znalazł dla Wnioskodawcy kupującego i połączył strony transakcji. Kwota prowizji dla
agenta wyniosła 7 350 zł. Ponadto, Wnioskodawca nie otrzymał na swoje konto bankowe
całej kwoty uzyskanej ze zbycia lokalu, bowiem część kwoty, tj. 294 930 zł została
przekazana przez kupującego na rachunek techniczny banku Wnioskodawcy celem
całkowitej spłaty pozostałej kwoty kredytu hipotecznego.
W międzyczasie, tj. pomiędzy zakupem a sprzedażą omawianego lokalu, Wnioskodawca w
dniu ... sierpnia 2023 r. zawarł związek małżeński. Nie została ustalona rozdzielność
majątkowa, a więc z chwilą zawarcia małżeństwa pomiędzy Wnioskodawcą a Jego
małżonką, z mocy ustawy powstała wspólność majątkowa nazywana również wspólnością
ustawową. Przy czym, lokal będący przedmiotem wniosku pozostał majątkiem prywatnym
Wnioskodawcy, bowiem został zakupiony przed zawarciem małżeństwa i nie został
włączony do majątku małżeńskiego.
Dodatkowo w dniu 1 lipca 2024 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał zakupu na
własne cele mieszkaniowe domu jednorodzinnego za kwotę 640 000 zł, przy czym wkład
własny wyniósł 128 000 zł, a pozostała kwota 512 000 zł sfinansowana została
zaciągniętym przez Wnioskodawcę oraz Jego żonę kredytem hipotecznym. Kredyt został
zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce. W zakresie sprzedaży lokalu, o którym
mowa na wstępie, po stronie Wnioskodawcy powstał dochód do opodatkowania w
wysokości 149 650 zł, wyliczony poprzez odjęcie od przychodu ze zbycia w wysokości 482
650 zł (490 000 zł jako cena zbycia - 7 350 zł jako prowizja agenta) kosztów uzyskania
przychodów (318 000 zł ceny zakupu + 15 000 zł wydatków remontowych). Wnioskodawca
chciałby zwolnić część lub całość dochodu ze zbycia z opodatkowania poprzez
skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Częściowo środki te, zostały już wydatkowane (w
kwocie 294 930 zł) w dniu sporządzenia aktu notarialnego na rzecz spłaty pozostałej kwoty
kredytu hipotecznego. Pozostałą kwotę, tj. 187 720 zł (482 650 zł – 294 930 zł)
Wnioskodawca planuje przeznaczyć na remont zakupionego wspólnie z żoną domu oraz
na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na zakup tego domu.
Wydatki będą poczynione w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w
którym Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, iż środki ze zbycia prywatnego majątku, chciałby
wykorzystać na cele mieszkaniowe realizowane wspólnie z żoną w ramach wspólności
majątkowej w domu kupionym w ramach ustroju małżeńskiego.
W uzupełnieniu wniosku z 17 kwietnia 2025 r. wskazano:
Tytuł prawny jaki przysługiwał Wnioskodawcy do zakupionego w dniu 24 sierpnia 2021 r.
do Jego majątku odrębnego, lokalu mieszkalnego w momencie jego nabycia oraz
odpłatnego zbycia to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Wnioskodawca wykorzystywał ww. lokal mieszkalny w ten sposób, że był to Jego adres
stałego zamieszkania. Wnioskodawca realizował w lokalu własne cele mieszkaniowej, tj.
mieszkał w nim. Nie wynajmował i nie podnajmował go oraz w jakikolwiek inny sposób nie
czerpał korzyści z jego udostępniania osobom trzecim.
Przed sprzedażą w stosunku do ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nie podejmował
czynności w celu jego uatrakcyjnienia.
Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży ww. lokalu
mieszkalnego, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.
Dokonana w dniu 6 sierpnia 2024 r. sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie
nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychód uzyskany ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego zostanie wydatkowany w
całości, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym
nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy realizowane w
ramach ustroju wspólności małżeńskiej.
Na pytanie Organu o treści: „wobec wskazania w opisie sprawy: (...) Wnioskodawca nie
otrzymał na swoje konto bankowe całej kwoty uzyskanej ze zbycia lokalu bowiem część
kwoty, tj. 294 930 zł została przekazana przez kupującego na rachunek techniczny banku
Wnioskodawcy celem całkowitej spłaty pozostałej kwoty kredytu hipotecznego, proszę
wskazać kiedy dokładnie, na jaki okres oraz przez kogo (należy wskazać osoby będące
kredytobiorcami) została zawarta umowa o kredyt hipoteczny, o którym mowa w
powyższym fragmencie (dalej: „kredyt nr 1”)”, Wnioskodawca wskazał: „Umowa kredytu
została zawarta w dniu 13.08.2021 r. pomiędzy mną a bankiem ... na okres 30 lat”.
Przy zawarciu umowy o kredyt nr 1 nie było współkredytobiorców.
Na pytanie Organu o treści: czy ww. kredyt nr 1 został zaciągnięty w banku lub w
spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mającej siedzibę w państwie
członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru
Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, Wnioskodawca wskazał: „W banku z
siedzibą w Polsce”.
Kredyt nr 1 był kredytem mieszkaniowym, zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których
mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Cel zaciągnięcia ww. kredytu nr 1 jaki został wpisany w umowie kredytowej zawartej z
bankiem to: nabycie oraz remont lokalu mieszkalnego.
Ze środków pieniężnych pochodzących z ww. kredytu nr 1 faktycznie zostały poniesione
wydatki na nabycie oraz remont lokalu mieszkalnego.
W związku z zaciągniętym kredytem nr 1 ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne na
zakupionym mieszkaniu.
Kredyt nr 1 został spłacony przy sprzedaży mieszkania, tj. w dniu 23 sierpnia 2024 r.
spłacony został pozostały do spłaty kapitał bez odsetek.
Do zakupionego w dniu 1 lipca 2024 r. domu jednorodzinnego Wnioskodawcy i Jego żonie
przysługuje tytuł własności. Dom jest położony w ..., ul. .... Dom wraz z działką pod nim
został zakupiony do majątku wspólnego, małżeńskiego Wnioskodawcy i Jego żony.
Wnioskodawca razem z żoną i dziećmi mieszka w tym domu.
Na pytanie Organu o treści: „wobec wskazania w opisie sprawy: Pozostałą kwotę tj. 187
720 zł (482 650 – 294 930) Wnioskodawca planuje przeznaczyć na remont zakupionego
wspólnie z żoną domu oraz na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną
na zakup tego domu, proszę wskazać kiedy dokładnie i na jaki okres została zawarta
umowa o kredyt hipoteczny, o którym mowa w powyższym fragmencie (dalej: „kredyt nr
2”)”, Wnioskodawca wskazał: „Umowa została zawarta przeze mnie i małżonkę 25.06.2024
r. na okres 25 lat z bankiem ... z siedzibą w Polsce”.
Zgodnie z zawartą umową o kredyt nr 2, wszyscy kredytobiorcy (tj. Wnioskodawca i Jego
żona) odpowiadają za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości.
Na pytanie Organu o treści: czy ww. kredyt nr 2 został zaciągnięty w banku lub w
spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mającej siedzibę w państwie
członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru
Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, Wnioskodawca wskazał: „Tak”.
Kredyt nr 2 jest kredytem mieszkaniowym, zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których
mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W umowie kredytowej dotyczącej kredytu nr 2 zawartej z bankiem został wpisany cel: na
potrzeby mieszkaniowe, nabycie domu jednorodzinnego.
Całość środków z kredytu nr 2 faktycznie została przeznaczona na zakup domu.
W związku z zaciągniętym kredytem nr 2 ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne na
zakupionym domu, na który został zaciągnięty kredyt.
Całkowita spłata kredytu nr 2 nastąpi zgodnie z umową w ciągu 25 lat, częściowa spłata
kapitału nastąpi w 2025 r. lub 2026 r.
Spłata ww. kredytu nr 2 będzie obejmowała spłatę części kapitału bez odsetek.
Pod pojęciem wydatków na „remont domu” Wnioskodawca rozumie wydatki takie jak:
wymiana posadzki, wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymiana okien, wymiana
instalacji elektrycznej, renowacja elewacji, wszelkie materiały budowlane jakie będą
niezbędne do ukończenia przedsięwzięcia.
Ww. wydatki zostaną poniesione przez Wnioskodawcę nie później niż w ciągu trzech lat,
licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu
mieszkalnego Wnioskodawcy.
Wnioskodawca będzie posiadał wystawione na swoje imię i nazwisko rachunki i faktury
VAT (podatek od towarów i usług) lub inne udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody (np. umowę zawartą z
wykonawcą prac remontowych lub potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie)
potwierdzające wydatkowanie środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży
przedmiotowego lokalu mieszkalnego, na remont wyżej wskazanego domu.
Faktury VAT dokumentujące poniesione przez Wnioskodawcę wydatki w związku z
remontem domu zostaną wystawione przez podatnika niekorzystającego ze zwolnienia od
podatku od towarów i usług.
Wnioskodawca prowadzi od ... września 2019 r. jednoosobową działalność gospodarczą
pod nazwą .... Działalność ta nie jest związana z obrotem nieruchomościami,
Wnioskodawca jest ... i jest to jedyna prowadzona przez Niego działalność. Lokal ten nie
był przez Wnioskodawcę wykorzystywany w działalności gospodarczej. Pod adresem
lokalu Wnioskodawca miał jedynie wskazane miejsce prowadzenia w CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej). Lokal nie był
jednak środkiem trwałym w działalności Wnioskodawcy ani towarem do odsprzedaży,
Wnioskodawca nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od jego wartości.
Wnioskodawca posiada mieszkanie w ... przy ul. ..., które zostało Mu przekazane
darowizną w dniu ... kwietnia 2011 r. W tym mieszkaniu Wnioskodawca nie realizuje
własnych celów mieszkaniowych.
W przeszłości Wnioskodawca nie sprzedawał żadnych nieruchomości.
W uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2025 r. wskazano:
Pod pojęciem wydatków na remont domu jednorodzinnego, takich jak „wymiana
posadzki” Wnioskodawca rozumie: ułożenie styropianu oraz ogrzewania podłogowego,
wylewkę betonową trwale związaną ze strukturą domu, położenie kafli na tej podłodze.
Materiały jakie zostaną użyte do tego to: beton, kleje do kafli, kafle, rurki do ogrzewania
podłogowego, rozdzielacz ogrzewania podłogowego. Wszystkie te elementy będą trwale
związane ze strukturą domu.
Pod pojęciem wydatków na remont domu jednorodzinnego, takich jak „renowacja
elewacji” Wnioskodawca rozumie: uzupełnienie ubytków elewacji, nałożenie nowej farby.
Materiały jakie będą do tego wykorzystane to: tynk, zaprawa gruntująca, farba, styropian.
Wszelkie te materiały będą trwale związane ze strukturą domu.
Wskazując w uzupełnieniu wniosku: „wszelkie materiały budowlane jakie będą niezbędne
do ukończenia przedsięwzięcia” Wnioskodawca miał na myśli następujące materiały
budowlane: płyty karton gips i atlas m-system do ich zamocowania, płyty budowlane, płyty
OSB, gładź szpachlową, beton, bloczki komórkowe, panele podłogowe, listwy
wykończeniowe. Wszystkie materiały będą trwale związane ze strukturą domu.
Wydatki na remont domu jednorodzinnego, które Wnioskodawca planuje odliczyć w
ramach ulgi mieszkaniowej będą dotyczyć również prac budowlanych/remontowych.
Wymiana stolarki okiennej wraz z zakupem okien, renowacja i malowanie elewacji,
położenie płyt karton gipsowych oraz OSB, instalacja ogrzewania podłogowego, remont
dwóch łazienek, remont kuchni oraz salonu. Wszystkie materiały jakie zostaną użyte do
powyższych prac będą trwale związane ze strukturą domu.
Pytanie
Czy wydatki pochodzące ze środków uzyskanych ze zbycia w dniu 6 sierpnia 2024 r. lokalu
mieszkalnego stanowiącego majątek prywatny Wnioskodawcy, wydane na:
a) spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego żonę na nabycie
domu jednorodzinnego,
b) remont ww. domu zakupionego w ramach wspólności majątkowej,
będą uprawniały do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki pochodzące ze środków uzyskanych ze zbycia
dokonanego w dniu 6 sierpnia 2024 r. lokalu stanowiącego majątek prywatny
Wnioskodawcy, wydane na:
a) spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego żonę na nabycie
domu jednorodzinnego,
b) remont ww. domu zakupionego w ramach wspólności majątkowej,
będą uprawniały do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego
rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz
dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru
podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłami przychodów są odpłatne zbycie z
zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku,
licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te
odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest
odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww.
ustawy, stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj.
przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Dla
opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym
od osób fizycznych istotne znaczenie ma okres, jaki upłynął od nabycia przedmiotowego
mieszkania, do jego sprzedaży.
Z wniosku wynika, że lokal zakupiony został w 2021 r., sprzedany w 2024 r., a więc przed
upływem pięciu lat od daty jego nabycia. Tym samym, sprzedaż ww. lokalu stanowi źródło
przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, bowiem nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie tego mieszkania. Dochód uzyskany ze
zbycia nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z
odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek
dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego
podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3,
wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków
określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty
zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za
zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym
mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie. Dochód ze sprzedaży
nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych − na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy
− może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków
określonych w tym przepisie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która
odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca
roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej
nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele
mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do
wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem
przeznaczenia − w warunkach określonych w ustawie − uzyskanego z tytułu odpłatnego
zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele
mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Powyższe zwolnienie
obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka
proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele
mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód
z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas
uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku
dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2
ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w
takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub
udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na
grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego
pomieszczenia niemieszkalnego położonych w państwie członkowskim Unii
Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru
Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez
podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w
art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez
podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w
art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki)
zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,
o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których
mowa w lit. a lub b
− w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w
państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
W świetle natomiast art. 21 ust. 25a ww. ustawy, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1
lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem
okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw
wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na
nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 cyt. ustawy: Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o
których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie
stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również
niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie,
jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub
współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli
uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Na mocy art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w
ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również
innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych)
podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się
wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz
zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na
spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c. Zawarte w art. 21 ust. 25
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych
ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim
wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży
nieruchomości.
Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wprowadza również termin, w jakim
należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa
majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na
własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym
nastąpiło odpłatne zbycie. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe”
podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty − jest to
wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób
jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie
ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. W ww. przepisie ustawodawca
wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele
mieszkaniowe’. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”,
świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art.
21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest
możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko
takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb
mieszkaniowych podatnika. Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy
jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia
z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że
wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.
Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska
prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby
zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód
ze sprzedaży nieruchomości może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu,
zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie
kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb
mieszkaniowych. Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego
kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie
oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii
Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego
albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Z treści przytoczonego wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt,
na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które
zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych
potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek
kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem
kredyt - co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy − zaciągnięty przez
podatnika na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na zakup/budowę własnego budynku
mieszkalnego, a więc takiego, do którego przysługuje podatnikowi tytuł własności bądź
współwłasności. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt ma być zaciągnięty na cele
określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby środki
przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytu pochodziły ze sprzedaży
nieruchomości. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem
uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która
uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Jak wskazano we wniosku Wnioskodawca w 2024 r. sprzedał lokal zakupiony w 2021 r.,
przed ślubem. Lokal został sprzedany przed upływem pięciu lat od daty jego zakupu.
Między kupnem lokalu a sprzedażą, Wnioskodawca zawarł związek małżeński. Nie została
ustalona rozdzielność majątkowa. Część środków ze sprzedaży lokalu zostanie
przeznaczona na cele remontowe – wykończenie domu kupionego wspólnie z małżonką
jako majątek wspólny przed sprzedażą lokalu. Na zakup domu został zaciągnięty wspólny
kredyt hipoteczny (kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą lokalu). Kredyt został
zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce. Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży
lokalu Wnioskodawca przeznaczy na spłatę ww. kredytu hipotecznego na zakup domu
jednorodzinnego – w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym
dokonał odpłatnego zbycia lokalu. Dom zakupiony został na własne cele mieszkaniowe
Wnioskodawcy oraz Jego żony.
Przechodząc do wątpliwości, związanych z przeznaczeniem środków uzyskanych ze
sprzedaży lokalu stanowiącego majątek prywatny na remont domu oraz spłatę kredytu
zaciągniętego na zakup tegoż domu w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej
wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w
ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Zgodnie z art. 31 § 1 ww.
ustawy – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte
w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego
każdego z małżonków.
Jak wynika z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – do majątku osobistego
każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub
darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Ustrój wspólności
ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez
ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym,
że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym,
nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku
objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – oboje
małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Mając na uwadze powyższe przepisy uznać należy, że kwota przychodu uzyskanego ze
sprzedaży lokalu, którą Wnioskodawca przeznaczy na remont domu oraz spłatę kredytu
hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na zakup tegoż domu, w całości stanowi
wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania
zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeszkodą nie jest fakt, że wydatki
zostaną zrealizowane na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy oraz Jego żony bowiem, jak
wskazano wyżej małżeńska wspólność majątkowa charakteryzuje się tym, że w czasie jej
trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Nie sposób
więc wydzielić lub ograniczyć kwotę wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na cele
mieszkaniowe zrealizowane w ramach małżeństwa opartego na wspólności majątkowej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed
upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym
samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz
ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało
miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1
pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód
uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie
następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w
nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww.
ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że w 2021 r. nabył Pan na podstawie umowy
kupna-sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, do majątku
osobistego. Następnie w 2024 r. sprzedał Pan ww. lokal mieszkalny, a więc przed upływem
pięciu lat od daty jego nabycia.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro sprzedaż przedmiotowego lokalu
mieszkalnego dokonana została przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi ona dla Pana źródło
przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem
dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) (nie mylić z kosztem uzyskania
przychodów) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem
stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty
sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione
przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie
niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a
dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast
zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w
zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy
nieodpłatnie.
Pan lokal mieszkalny nabył odpłatnie, więc zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia
lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane
nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie
ich posiadania.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym
zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością
wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego
zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie – w przedmiotowej sprawie –
z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód
podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny
podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust.
1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
do dnia zapłaty podatku włącznie.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom
skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego
w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art.
30e.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa majątkowego), jaka proporcjonalnie
odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w
osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego
zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego
tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
Art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem
lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub
udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt
ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne
własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu
niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
Szwajcarskiej.
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o
którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
(pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę
kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b,
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu
lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Na mocy art. 21 ust. 29 powyższej ustawy:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi
część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w
tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki
poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz
zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada
na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Należy również wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 30 tejże ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa
w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w
rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym
oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane
zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika
korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy
opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W związku z powyższym powziął Pan wątpliwość, czy przeznaczając środki uzyskane ze
sprzedaży lokalu mieszkalnego (nabytego do Pana majątku osobistego) na spłatę kredytu
zaciągniętego wspólnie z żoną na zakup domu jednorodzinnego, przysługuje Panu prawo
do zwolnienia od opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie
wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym
terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu
uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wprowadza również termin, w jakim
należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa
majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na
własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym
nastąpiło odpłatne zbycie.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymienionych w
art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy ma charakter zamknięty − jest to wyliczenie
enumeratywne.
Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy
interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca,
systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym
zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady
powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.
Wobec tego podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia
wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy jest fakt wydatkowania (nie później niż w
okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia)
przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele
mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem
uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na
cele określone w pkt 1.
W art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma
zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele
mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując
podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik,
przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu
zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na
zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została
spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.
Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek
poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie
przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w
orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie
tzw. „dachu nad głową”.
Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może
przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww.
zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego
podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
(pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego
zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo –
kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym
państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
Szwajcarskiej.
Z treści przytoczonego wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt,
na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które
zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych
potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek
kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem
kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez
podatnika na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na zakup/budowę własnego budynku
mieszkalnego, a więc takiego, do którego przysługuje podatnikowi tytuł własności bądź
współwłasności. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt ma być zaciągnięty na cele
określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.
Ważne jest również, aby środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na spłatę
kredytu pochodziły ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest także, aby spłacany kredyt
zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten
zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Z informacji zawartych we wniosku oraz jego uzupełnieniach wynika, że 6 sierpnia 2024 r.
sprzedał Pan lokal mieszkalny (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego),
zakupiony przed ślubem. Lokal został sprzedany przed upływem pięciu lat od daty jego
zakupu. Między kupnem lokalu mieszkalnego a jego sprzedażą, zawarł Pan związek
małżeński. Nie została ustalona rozdzielność majątkowa. 25 czerwca 2024 r. zaciągnął Pan
wraz z żoną w banku kredyt hipoteczny na zakup domu jednorodzinnego, w którym
zamieszkał z rodziną. Część środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan m.
in. na spłatę ww. kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. domu, w którym
realizuje Pan własne potrzeby mieszkaniowe– w terminie trzech lat, licząc od końca roku
podatkowego, w którym dokonał Pan odpłatnego zbycia lokalu.
Zatem, część kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu mieszkalnego, którą przeznaczy Pan na spłatę kredytu hipotecznego
zaciągniętego wspólnie z żoną na zakup domu jednorodzinnego, stanowi wydatki
poniesione na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do zastosowania zwolnienia od
podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
Przechodząc do Pana wątpliwości, związanych z przeznaczeniem środków uzyskanych ze
sprzedaży lokalu mieszkalnego (nabytego do Pana majątku osobistego) na remont domu
jednorodzinnego, należącego do majątku wspólnego Pana i Pana żony należy wskazać, że
ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał
realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z
opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Takimi celami mogą być m.in. budowa,
rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego
części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych).
W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem zakupionego
budynku mieszkalnego, w którym podatnik zamierza realizować własne cele
mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie
zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie
budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w
języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia
do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in.
„naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w
istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu
stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się
stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do
tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa
budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej.
Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia
pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego
budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej
zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w
rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego,
a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego
budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc
jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje:
wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale
połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.
W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d)
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności,
wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym
wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu np.
instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu
przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na
skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i
wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.
Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych
wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek
udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich
warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi
z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie
przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.
Wobec powyższego, do prawidłowego dokumentowania w tym zakresie, trzeba wziąć pod
uwagę ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
W myśl art. 180 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:
Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy,
a nie jest sprzeczne z prawem.
Zatem, organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze
zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia
poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z
których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek
poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy,
akt notarialny, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny
potwierdzić.
Z opisu sprawy wynika, że część środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy
Pan również na cele remontowe, tj. remont domu jednorodzinnego zakupionego wspólnie
z Pana żoną do majątku wspólnego – w terminie trzech lat, licząc od końca roku
podatkowego, w którym dokonał Pan odpłatnego zbycia ww. lokalu.
Pod pojęciem wydatków na „remont domu” rozumie Pan wydatki poniesione na:
- wymianę posadzki (tj. ułożenie styropianu oraz ogrzewania podłogowego, wylewkę
betonową, położenie kafli) wykorzystując do tego następujące materiały: beton, kleje
do kafli, kafle, rurki do ogrzewania podłogowego, rozdzielacz ogrzewania
podłogowego);
- wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej;
- wymianę okien;
- wymianę instalacji elektrycznej;
- renowację elewacji (tj. uzupełnienie ubytków elewacji, nałożenie nowej farby)
wykorzystując do tego następujące materiały: tynk, zaprawa gruntująca, farba,
styropian;
- materiały budowlane jakie będą niezbędne do ukończenia przedsięwzięcia, tj. płyty
karton gips i atlas m-system do ich zamocowania, płyty budowlane, płyty OSB, gładź
szpachlową, beton, bloczki komórkowe, panele podłogowe, listwy wykończeniowe.
Wszelkie te materiały będą trwale związane ze strukturą domu.
Wydatki na remont domu jednorodzinnego, które planuje Pan odliczyć w ramach ulgi
mieszkaniowej będą dotyczyć również prac budowlanych/remontowych. Wymiana stolarki
okiennej wraz z zakupem okien, renowacja i malowanie elewacji, położenie płyt karton
gipsowych oraz OSB, instalacja ogrzewania podłogowego, remont dwóch łazienek, remont
kuchni oraz salonu. Wszystkie materiały jakie zostaną użyte do powyższych prac, będą
trwale związane ze strukturą domu.
Ww. wydatki zostaną poniesione przez Pana nie później niż w ciągu trzech lat, licząc od
końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie Pana lokalu mieszkalnego.
Będzie Pan posiadał wystawione na swoje imię i nazwisko rachunki i faktury VAT lub inne
udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody (np. umowę zawartą z wykonawcą prac
remontowych lub potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie) potwierdzające wydatkowanie
środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego,
na remont wyżej wskazanego domu. Faktury VAT dokumentujące poniesione przez Pana
wydatki w związku z remontem domu zostaną wystawione przez podatnika
niekorzystającego ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane
przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Pana części środków
pieniężnych (przychodu) uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego na remont domu jednorodzinnego wraz z potrzebnymi materiałami i
usługami poniesionymi na: wymianę posadzki (tj. ułożenie styropianu oraz ogrzewania
podłogowego, wylewkę betonową, położenie kafli) wykorzystując do tego następujące
materiały: beton, kleje do kafli, kafle, rurki do ogrzewania podłogowego, rozdzielacz
ogrzewania podłogowego), wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymianę okien,
wymianę instalacji elektrycznej, renowację elewacji (tj. uzupełnienie ubytków elewacji,
nałożenie nowej farby) wykorzystując do tego następujące materiały: tynk, zaprawa
gruntująca, farba, styropian, materiały budowlane jakie będą niezbędne do ukończenia
przedsięwzięcia, tj. płyty karton gips i atlas m-system do ich zamocowania, płyty
budowlane, płyty OSB, gładź szpachlową, beton, bloczki komórkowe, panele podłogowe,
listwy wykończeniowe, mieszczą się w kategorii wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d)
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych na remont
budynku mieszkalnego. Tym samym wydatki te są wydatkami związanymi z celami
mieszkaniowymi i uprawniają Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art.
21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy przy tym zaznaczyć, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały
uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z
2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
majątku osobistego każdego z małżonków.
Jak wynika z art. 33 pkt 1 i pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba
że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany
został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.
Zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Zatem z powyższego wynika, że w przypadku współwłasności wszyscy współwłaściciele są
właścicielami całej rzeczy, ale żaden z nich nie jest właścicielem całości. Niepodzielność
wspólnego prawa własności oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie ma fizycznie
wydzielonej części rzeczy na swoją wyłączną własność. Zarówno rzecz jako całość, jak i
każda część rzeczy należy do wszystkich współwłaścicieli. Biorąc to pod uwagę, a w
szczególności brzmienie cytowanego uprzednio art. 21 ust. 26 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, z którego wprost wynika, że przez własny budynek
rozumie się budynek stanowiący własność lub współwłasność podatnika, uznać należy, że
przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania można uwzględnić całą kwotę jaka
została wydatkowała na remont lokalu mieszkalnego, przez osobę, która jest jego
współwłaścicielem bez jej ograniczania do wysokości udziału we współwłasności w tym
budynku.
Reasumując, mając na uwadze powyższe przepisy uznać należy, że kwota przychodu
uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
którą przeznaczy Pan na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na
zakup domu jednorodzinnego oraz remont tego domu (w zakresie wskazanych przez Pana
wydatków), stanowi wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uprawniające do
zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25
pkt 1 lit. d) i pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeszkodą
nie jest fakt, że wydatki zostaną zrealizowane na cele mieszkaniowe Pana oraz Pana żony,
bowiem jak wskazano wyżej małżeńska wspólność majątkowa charakteryzuje się tym, że
w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym.
Nie sposób więc wydzielić lub ograniczyć kwotę wydatków poniesionych przez Pana na
cele mieszkaniowe zrealizowane w ramach małżeństwa opartego na wspólności
majątkowej.
Zaznaczyć jednakże należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
tytułu odpłatnego zbycia jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i
udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym
z odpłatnego zbycia. Zatem, w sytuacji, gdy cały przychód osiągnięty przez Pana z
odpłatnego zbycia zostanie wydatkowany na wskazane wyżej cele, dochód z tytułu
odpłatnego zbycia będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w
kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga
innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i
własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ
wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie
stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi
postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ
dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku (nie analizował załączonych
dokumentów). Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji
przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan
faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi
domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny
będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie
będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § Ordynacji
podatkowej.