Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
opodatkowania przychodów z najmu krótkoterminowego mieszkania. Uzupełniła go Pani
pismem z 12 kwietnia 2025 r. (wpływ 12 kwietnia 2025 r.).
Opis zdarzenia przyszłego
Głównym źródłem dochodu Wnioskodawczyni jest zatrudnienie na umowę o pracę na
czas nieokreślony. Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności
gospodarczej. W 2021 r. nabyła nieruchomość mieszkalną, a konkretnie mieszkanie 36,28
2m, w którym przebywa rzadko bowiem większość czasu przebywa w miejscu
zamieszkania partnera.
Wnioskodawczyni chciałby spróbować wynająć mieszkanie na zasadzie najmu
krótkoterminowego, w tym za pośrednictwem portalu ..... Oba portale pozwalają na
zamieszczenie ogłoszenia o najmie krótkoterminowym i samodzielne określenie, w jakie
dni i w jakiej cenie będzie oferowany wynajem. Przedmiotem najmu będzie ww.
mieszkanie, a opłata za pobyt będzie pobierana za pośrednictwem firmy zajmującej się
pośredniczeniem w rezerwacji najmu. Mieszkanie Wnioskodawczyni będzie sprzątać we
własnym zakresie. W trakcie najmu nie będzie świadczyć żadnych usług dodatkowych
takich jak: sprzątanie pokoju w okresie najmu, bieżąca wymiana pościeli lub ręczników,
wyżywienie, ani innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem
nieruchomością. Klucze do mieszkania będą odbierane od gości poprzez odpowiednią
skrytkę, którą goście otworzą za pomocą otrzymanego kodu, a w wyjątkowych sytuacjach
klucze zostaną przekazane bezpośrednio gościom.
Celem najmu jest uzyskanie środków na pokrycie kosztów utrzymania lokalu oraz
wsparcie domowego budżetu. Wnioskodawczyni nie posiada innego lokalu mieszkalnego,
z którego czerpałaby korzyści finansowe (wynajem).
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że jest wyłącznym właścicielem
mieszkania. Umowy najmu będą zawierane na okresy od jednego do siedmiu dni.
Mieszkanie zamierza wynajmować osobom prywatnym. Najem nie będzie spełniał
przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, najem będzie miał miejsce sporadycznie, w czasie, gdy
w mieszkaniu nie będzie przebywała Wnioskodawczyni oraz nikt z Jej rodziny. Wszystkie
czynności związane najmem i jego obsługą będzie Wnioskodawczyni wykonywała
osobiście, a głównym źródłem Jej dochodów jest praca na etacie. Z usług portalu ....
Wnioskodawczyni będzie korzystała od maja 2025 r. Przychody z najmu Wnioskodawczyni
będzie kwalifikować do przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
Pytanie (postawione w uzupełnieniu wniosku)
Czy przychody z najmu własnego mieszkania, na zasadach opisanych we wniosku oraz
uściślonych w jego uzupełnieniu, należy zaliczyć do przychodów wyszczególnionych w art.
10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym i opodatkować zgodnie z art. 2 ust. 1a
ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne?
Pani stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Wnioskodawczyni, przychody, o których mowa we wniosku, należy zaliczyć do
przychodów wymienionych w art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym i
opodatkować zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych:
Źródłami przychodów są:
· pozarolnicza działalność gospodarcza;
· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
prowadzoną działalnością.
Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
warunki:
zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej
ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością
gospodarczą,
nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Umowa najmu z kolei została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz.
Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
gospodarczej.
Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii
„związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
działalności gospodarczej.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
232), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym”.
Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 2021 r. nabyła Pani mieszkanie
236,28 m, w którym przebywa rzadko, bowiem większość czasu przebywa w miejscu
zamieszkania partnera. Zamierza wynająć mieszkanie na zasadzie najmu
krótkoterminowego, w tym za pośrednictwem portalu .... od maja 2025 r. Przedmiotem
najmu będzie ww. mieszkanie, a opłata za pobyt będzie pobierana za pośrednictwem
firmy zajmującej się pośredniczeniem w rezerwacji najmu. Wszystkie czynności związane
najmem i jego obsługą będzie Pani wykonywała osobiście, a głównym źródłem Pani
dochodów jest praca na etacie. W trakcie najmu nie będzie Pani świadczyć żadnych usług
dodatkowych takich jak: sprzątanie, bieżąca wymiana pościeli ręczników, wyżywienie, ani
innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomością. Klucze do
mieszkania będą odbierane od gości poprzez odpowiednią skrytkę, którą goście otworzą
za pomocą otrzymanego kodu, a w wyjątkowych sytuacjach klucze zostaną przekazane
bezpośrednio gościom. Umowy najmu będą zawierane na okresy od jednego do siedmiu
dni z osobami prywatnymi. Najem nie będzie spełniał przesłanek działalności
gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, najem będzie miał miejsce sporadycznie, w czasie, gdy nie będzie Pani
przebywała w mieszkaniu. Przychody z najmu będzie Pani kwalifikować do przychodów
wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody,
które zamierza Pani uzyskiwać z tytułu najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego,
niezwiązanego z działalnością gospodarczą, zalicza się do źródła przychodów, o którym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj.
przychodów z najmu prywatnego. Uzyskane z tego tytułu przychody będą opodatkowane
zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
osoby fizyczne, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie objętym
pytaniem.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności
podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy
przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym.
W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu
przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi
domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi
on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.