W dniu 16 marca 2025 r. Wnioskodawczyni złożyła wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej skutków podatkowych związanych z planowaną sprzedażą nieruchomości nabytej w drodze darowizny. Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie dwie działki od rodziców w dniu 6 maja 2024 r. i zamierza sprzedać jedną z nich przed upływem 5 lat od nabycia, aby sfinansować zakup mieszkania, w którym będzie mieszkać z partnerem. Organ potwierdził, że dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości będą zwolnione od podatku dochodowego, pod warunkiem, że środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Interpretacja jest pozytywna, potwierdzając stanowisko Wnioskodawczyni.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnydłowe
Szanowna Pani, stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
16 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 16 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 16 kwietnia 2025 r. (wpływ 16 kwietnia 2025 r.) oraz z 30 kwietnia 2025 r. (wpływ 30 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
(ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku z 16 kwietnia 2025 r.) 6 maja 2024 r. Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od rodziców dwie nieruchomości w postaci dwóch działek (umowa darowizny z dnia 6 maja 2024 r. stwierdzona aktem notarialnym repertorium A nr (...) sporządzonym przez notariusza (...)). Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać w tym roku jedną z działek, tj. przed upływem 5 lat od jej nabycia w drodze darowizny w celu zakupu mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, w którym to mieszkaniu będzie zamieszkiwać razem ze swoim partnerem, z którym nie jest w związku małżeńskim. Zakupione mieszkanie będzie jedynym i stałym miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni. Przy zakupie mieszkania Wnioskodawczyni i jej partner będą posiłkować się kredytem hipotecznym. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od rodziców zostaną w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie w całości przeznaczone na część wkładu własnego na zakup mieszkania. Mieszkanie, które zostanie częściowo sfinansowane z przychodu ze zbycia działki darowanej Wnioskodawczyni będzie przedmiotem współwłasności pomiędzy Wnioskodawczynią, a partnerem Wnioskodawczyni w częściach równych, tj. po 1/2 udziału w nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem mieszkania o powierzchni ok. 2(...) m, w którym obecnie mieszka. Po zakupie większego mieszkania wraz z partnerem, mieszkanie Wnioskodawczyni zostanie przeznaczone na wynajem, z którego będzie opłacana część raty kredytu. W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniach pytania: 1. Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)? Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). 2. Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy planowana sprzedaż nieruchomości (działki/działek) będącej przedmiotem wniosku, nastąpi w ramach wykonywania tej działalności? Odpowiedź: Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz na dzień złożenia uzupełnienia wniosku jest zawieszona. Działalność ta nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Planowana sprzedaż nieruchomości (działki) będącej przedmiotem wniosku, nie będzie dokonywana w ramach wykonywania prowadzonej działalności gospodarczej.
3. Wskazała Pani w opisie sprawy, że: Przy zakupie mieszkania wnioskodawca i jej partner będą posiłkować się kredytem hipotecznym. Wobec tego należy wyjaśnić: a) kiedy planuje Pani zaciągnąć kredyt hipoteczny? Czy planuje Pani zaciągnąć kredyt hipoteczny przed sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku, czy po dokonanej sprzedaży ww. działki? Odpowiedź: Kredyt hipoteczny Wnioskodawczyni planuje zaciągnąć po dokonaniu sprzedaży działki wskazanej we wniosku o interpretację indywidualną, gdyż środki ze sprzedaży działki mają zostać przeznaczone na wkład własny pod kredyt hipoteczny. Wnioskodawczyni kredyt planuje zaciągnąć w terminie trzech lat od dokonania sprzedaży działki otrzymanej w darowiźnie, tak żeby zakup mieszkania nastąpił w ciągu trzech lat od dokonania sprzedaży działki. b) czy kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej? Odpowiedź: Kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce. c) czy w umowie kredytowej zostanie określony cel, na jaki zostanie on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel będzie wynikał z tej umowy? Odpowiedź: W umowie kredytowej zostanie określony cel, na jaki zostanie on zaciągnięty, tj. na zakup mieszkania. d) czy będzie Pani stroną umowy kredytowej i czy będzie odpowiadała Pani za spłatę ww. kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości? Odpowiedź: Zarówno Wnioskodawczyni, jak i partner Wnioskodawczyni będą stronami umowy kredytowej i będą solidarnie odpowiadać za spłatę kredytu, a więc do pełnej wysokości. 4. Czy mieszkanie, które zamierza Pani kupić będzie położone Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej? Odpowiedź: Mieszkanie, które Wnioskodawczyni zamierza kupić będzie położone Polsce. 5. Co rozumie Pani pod pojęciem „część wkładu własnego na zakup mieszkania”? Proszę o szczegółowe opisanie tej kwestii. W szczególności proszę wyjaśnić, czy przez „część wkładu własnego” ma Pani na myśli wysokość wkładu własnego przypadającego na Pani część nieruchomości, tj. 1/2 udziału w nieruchomości? Odpowiedź: Część wkładu własnego na zakup mieszkania oznacza wysokość wkładu własnego przypadającego na część nieruchomości Wnioskodawczyni, tj. 1/2 udziału w nieruchomości. Pozostałą część wkładu własnego wniesie partner Wnioskodawczyni. Część wkładu własnego Wnioskodawczyni będzie równa części wkładu własnego wniesionego przez partnera Wnioskodawczyni. 6. Czy wydatkowanie przez Panią środków na część wkładu własnego na zakup mieszkania nastąpi po sprzedaży działki otrzymanej przez Panią w darowiźnie? Odpowiedź: Wydatkowanie przez Wnioskodawczynię środków na część wkładu własnego na zakup mieszkania nastąpi po sprzedaży działki otrzymanej przez Wnioskodawczynię w darowiźnie.
Czy w opisanym stanie faktycznym dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny w okresie przed upływem 5 lat od jej nabycia będą zwolnione od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z ich przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe? Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 16 kwietnia 2025 r.) W ocenie Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, w okresie przed upływem 5 lat od jej nabycia, będą zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych, w związku z ich przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, jeżeli dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny, w okresie przed upływem 5 lat od jej nabycia, zostanie przeznaczony w ciągu kolejnych 3 lat na część wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na poczet zakupu mieszkania z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych („Ustawa o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)”): Źródłami przychodów są: (...) 8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...). Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są: (...) 131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zgodnie zaś z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a oraz pkt 2 lit. a ustawy o PIT: Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: 1) wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, (...) 2) wydatki poniesione na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1. W ocenie Wnioskodawczyni przeznaczenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny na część wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na poczet zakupu na współwłasność z partnerem mieszkania z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a Ustawy o PIT, a konkretnie wydatek na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. W ocenie Wnioskodawczyni, nie będzie przeszkodą dla zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT fakt, że Wnioskodawczyni posiada inną nieruchomość mieszkalną, gdyż po zakupie nowej nieruchomości, przeznaczonej na cele mieszkaniowe
nie będzie zamieszkiwała w starej nieruchomości i przeznaczy ją na wynajem osobom trzecim, z którego dochód będzie przeznaczony na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowej większej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni będzie zaś zamieszkiwała na stałe w nowej, nieruchomości, której nabycie będzie częściowo sfinansowane ze środków pochodzący ze zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny. Ustawa o PIT nie precyzuje, że zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych od transakcji zbycia nieruchomości ma zastosowania tylko w przypadku nabywania pierwszej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Zgodnie zaś z art. 2a ustawy Ordynacja podatkowa, niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika. Posiadanie innej nieruchomości mieszkaniowej, nie stoi zatem na przeszkodzie do skorzystania ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, jeżeli Wnioskodawczyni będzie na stałe zamieszkiwała w nieruchomości częściowo sfinansowanej ze zbycia nieruchomości będącej przedmiotem darowizny zbytej przed upływem 5 lat od jej nabycia w drodze darowizny. Takie stanowisko potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 lutego 2017 r., sygn. akt III SA/Wa 650/16, w którym wskazał, że: „w ocenie Sądu art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie skorzystania z analizowanej ulgi okoliczność, że podatnik nabywa kilka lokali mieszkalnych, jak i to, że aktualnie posiada inny lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje”. Takie same stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidulanej nr 0115-KDIT3.4011.256.2023.1.DP z 17 maja 2023 r. Również fakt nabycia mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość na cele mieszkaniowe na współwłasność z partnerem Wnioskodawczyni nie wyklucza zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT. Art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a oraz pkt 2 lit a wprost bowiem przewidują, że wydatkami na cele mieszkaniowe są wydatki poniesione chociażby na nabycie części lub udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym przedmiot odrębnej własności.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia. Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.): Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne. Stosownie do art. 155 § 1 ww. ustawy: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny. Z przedstawionego opisu sprawy oraz jego uzupełnień wynika, że 6 maja 2024 r. otrzymała Pani w darowiźnie od rodziców dwie nieruchomości w postaci dwóch działek. Ma Pani zamiar sprzedać w tym roku jedną z działek, tj. przed upływem 5 lat od jej nabycia w drodze darowizny w celu zakupu mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, w którym to mieszkaniu będzie Pani zamieszkiwać razem ze swoim partnerem, z którym nie jest w związku małżeńskim. Zakupione mieszkanie będzie jedynym i stałym miejscem Pani zamieszkania. Przy zakupie mieszkania wraz z partnerem będą się Państwo posiłkować kredytem hipotecznym. Kredyt hipoteczny planuje Pani zaciągnąć w banku mającym siedzibę na terenie Polski, po dokonaniu sprzedaży działki wskazanej we wniosku, gdyż środki ze sprzedaży działki mają zostać przeznaczone na wkład własny pod kredyt hipoteczny. Kredyt planuje Pani zaciągnąć w terminie trzech lat od dokonania sprzedaży działki otrzymanej w darowiźnie, tak żeby zakup mieszkania nastąpił w ciągu trzech lat od dokonania sprzedaży działki. Zarówno Pani, jak i Pani partner będą stronami umowy kredytowej i będą solidarnie odpowiadać za spłatę kredytu, a więc do pełnej wysokości. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od Pani rodziców zostaną w całości przeznaczone na część wkładu własnego na zakup mieszkania w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Wydatkowanie przez Panią środków na część wkładu własnego na zakup mieszkania nastąpi po sprzedaży działki otrzymanej przez Panią w darowiźnie. Mieszkanie, które zostanie częściowo sfinansowane z przychodu ze zbycia działki darowanej będzie przedmiotem współwłasności pomiędzy Panią, a Pani partnerem w częściach równych, tj. po 1/2 udziału w nieruchomości. W świetle powyższego stwierdzić należy, że planowana w tym roku (tj. w 2025 r.) sprzedaż jednej z dwóch działek nabytych w 2024 r. w drodze darowizny od rodziców, będzie stanowić dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie nieruchomości (działki) zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w których nastąpiło jej nabycie przez Panią. Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Art. 22 ust. 6d przytoczonej ustawy stanowi, że: Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: dochód zwolniony = D × W/P gdzie: D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa. Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że: Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy: Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie. Ponadto art. 21 ust. 28 powołanej ustawy stanowi, że: Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na: 1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub 2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne. Należy wyjaśnić, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Podkreślenia wymaga okoliczność, że zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego dochodu w związku z wydatkowaniem przychodu na nabycie nieruchomości. Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy interpretować ww. przepis. Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Świadczy o tym poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym, niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. „Własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych w sytuacji kiedy podatnik był właścicielem innej (innych) nieruchomości winna polegać na tym, że w przypadku zakupu kolejnej nieruchomości, w niej (na niej) podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie nieruchomości w znaczeniu przedmiotowym. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest więc wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość, która nie jest zamieszkała przez podatnika, nie jest wykorzystywana przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywana do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują ją lub zamieszkiwać będą inne niż podatnik osoby), nie jest nieruchomością, której zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego. Wskazuję, że ustawodawca nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednakże wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył ten lokal mieszkalny w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe. Jak już wskazano wyżej – planuje Pani zakup mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, w którym to mieszkaniu będzie Pani zamieszkiwać razem ze swoim partnerem, z którym nie jest Pani w związku małżeńskim. Zakupione mieszkanie będzie jedynym i stałym miejscem Pani zamieszkania. Przy zakupie mieszkania wraz z partnerem będą się Państwo posiłkować kredytem hipotecznym. Kredyt hipoteczny planuje Pani zaciągnąć w banku mającym siedzibę na terenie Polski, po dokonaniu sprzedaży działki wskazanej we wniosku, gdyż środki ze sprzedaży działki mają zostać przeznaczone na wkład własny pod kredyt hipoteczny. Kredyt planuje Pani zaciągnąć w terminie trzech lat od dokonania sprzedaży działki otrzymanej w darowiźnie, tak żeby zakup mieszkania nastąpił w ciągu trzech lat od dokonania sprzedaży działki. Zarówno Pani, jak i Pani partner będą stronami umowy kredytowej i będą solidarnie odpowiadać za spłatę kredytu, a więc do pełnej wysokości. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie od Pani rodziców zostaną w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie w całości przeznaczone na część wkładu własnego na zakup mieszkania. Wydatkowanie przez Panią środków na część wkładu własnego na zakup mieszkania nastąpi po sprzedaży działki otrzymanej przez Panią w darowiźnie. Mieszkanie, które zostanie częściowo sfinansowane z przychodu ze zbycia działki darowanej będzie przedmiotem współwłasności pomiędzy Panią, a Pani partnerem w częściach równych, tj. po 1/2 udziału w nieruchomości. Wyjaśniła Pani, że c zęść wkładu własnego na zakup mieszkania oznacza wysokość wkładu własnego przypadającego na Pani część nieruchomości, tj. 1/2 udziału w nieruchomości. Pozostałą część wkładu własnego wniesie Pani partner. Część Pani wkładu własnego będzie równa części wkładu własnego wniesionego przez Pani partnera. Jak wskazano powyżej, wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Jednym z takich celów jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że będzie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem całości środków ze sprzedaży nieruchomości (działki) nabytej w drodze darowizny na wkład własny zakupu 1 /2 udziału w mieszkaniu. Wydatki te mieszczą się w ustawowym pojęciu własnych celów mieszkaniowych. Nabycie bowiem 1/2 udziału w mieszkaniu, które będzie jedynym i stałym miejscem Pani zamieszkania i w którym – jak Pani wskazała – będzie Pani zamieszkiwać razem ze swoim partnerem, będzie mogła Pani kwalifikować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Jednakże zauważyć należy, że jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, przedmiotową nieruchomość nabędzie Pani na współwłasność z Pani partnerem w udziałach po 1/2 każdy. Oznacza to, że wielkość Pani udziału determinuje wysokość wydatków, które będą mogły być zakwalifikowane do wydatków na własne cele mieszkaniowe. Biorąc powyższe pod uwagę wyjaśnić należy, że za wydatek na własny cel mieszkaniowy będzie mogła Pani uznać tę część wkładu własnego, jaka mieści się w przysługującym Pani udziale we współwłasności nieruchomości, tj. mieszkaniu. Podsumowując, prawidłowe jest Pani stanowisko, zgodnie z którym dochód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości (działki) otrzymanej w drodze darowizny będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku przeznaczenia całości środków uzyskanych z tej sprzedaży na sfinansowanie Pani części wkładu własnego na nabycie udziału w nieruchomości (mieszkaniu).
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej wskazać należy, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego. W odniesieniu do powołanego wyroku sądu administracyjnego należy zauważyć, że zapadł on w indywidualnej sprawie określonego podmiotu i nie ma mocy wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili