Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 13 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
(...) lipca 2019 r. Wnioskodawczyni nabyła grunt pod budowę domu jednorodzinnego za
kwotę (...) ((...) to były własne środki Wnioskodawczyni, (...) było sfinansowane z
kredytu). (...) lipca 2019 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę o kredyt mieszkaniowy,
kredyt został udzielony w kwocie (...), z czego (...) zostały przeznaczone na zakup gruntu,
reszta była przeznaczona na budowę domu.
W trakcie spłacania kredytu mieszkaniowego Wnioskodawczyni znalazła się w trudnej
sytuacji finansowej spowodowanej wzrostem stóp procentowych, a co za tym idzie rat
kredytu.
W związku z powyższym, Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o wsparcie do
Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Wnioskodawczyni zostało przydzielone wsparcie
na podstawie umowy z (...) lipca 2022 r. – Fundusz spłacał za Wnioskodawczynię część
raty kredytu w kwocie (...) przez 18 miesięcy. W umowie był zapis, że zwrot udzielonego
wsparcia rozpocznie się 24 miesiące od momentu zakończenia wsparcia.
(...) stycznia 2024 r. Wnioskodawczyni sprzedała dom wybudowany na gruncie
zakupionym (...) lipca 2019 r. za kwotę (...). Z otrzymanych pieniędzy Wnioskodawczyni
spłaciła kredyt mieszkaniowy (zaciągnięty (...) lipca 2019 r.) na kwotę (...) i spłaciła
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców na kwotę (...).
Pytanie
Czy sporządzając deklarację PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)-39 z rok 2024 Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć
spłatę Funduszu Wsparcia Kredytobiorców jako własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art.
21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 i ust. 30a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163)?
Pani stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawczyni, spłata Funduszu Wsparcia Kredytobiorców może być
zakwalifikowana jako własny cel mieszkaniowy, zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy z dnia 26
lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca
roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem
przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w
nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych
następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”;
należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który
stanowi, że:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (...) lipca 2019 r. nabyła Pani grunt pod
budowę domu jednorodzinnego za kwotę (...) ((...) to były Pani własne środki, (...) było
sfinansowane z kredytu). (...) lipca 2019 r. zawarła Pani umowę o kredyt mieszkaniowy.
(...) stycznia 2024 r. sprzedała Pani dom wybudowany na tym gruncie za kwotę (...).
W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów
ustawy Kodeks cywilny.
Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
praw rzeczowych.
Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego.
Z art. art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:
Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
części składowych.
W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej
nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową
nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność
nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową
nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie
może być przedmiotem odrębnej własności, co oznacza, że właścicielem zarówno
gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel
nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.
Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie,
grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro
budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym
przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości
obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim
związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy
datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Jak wskazano na wstępie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu
działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem
przychodu w rozumieniu ustawy.
W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży
nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą
przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na
której wybudowano budynek (rozpoczęto budowę) – termin pięcioletni nie może być
liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie
budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca
roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania
budynku nie ma znaczenia.
Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później
wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment
nabycia gruntu.
Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że odpłatne zbycie (...) stycznia 2024 r. domu
wybudowanego na gruncie zakupionym w 2019 r. stanowi źródło przychodu
podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku
dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane przed upływem pięcioletniego
okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
Dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu
podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Jednocześnie na mocy art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę
zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia,
zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się
wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja
sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z
tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z
zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym
zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia,
lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z
art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie
określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z –
w przedmiotowej sprawie – art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym
od osób fizycznych.
Na podstawie art. 30e ust. 4 cyt. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek
dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
10 ust. 1 pkt 8
lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tej ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131
podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45
ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od
następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4,
do dnia zapłaty podatku włącznie.
Na podstawie art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 powołanej ustawy:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego
wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym,
w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku
podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w
dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom
skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego
w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w
art. 30e.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust.
1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art.
21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem od
opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego
zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości,
która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na
własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże
skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w
warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości
i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w
przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z
tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi
poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z
odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości
przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w
całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z
podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na
własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, i tak:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w
tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego
gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału
w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten
zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego
przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym
mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w
lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu
(pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z
odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu
(pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę
w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z
zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Stosownie do art. 21 ust. 26 powołanej ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d
i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub
współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub
pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również
niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub
pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie
ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich
prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Według art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub
udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku
albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi
część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w
tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki
poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki
przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz
zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada
na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
W myśl art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa
w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w
rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym
oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane
zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika
korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy
opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zgodnie z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu
(pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze
zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt
1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków
uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem
(pożyczką).
Powyższy przepis potwierdza, że spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości
może być traktowana jako poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe oraz, że taka
spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości może być traktowana jako wydatek
na cele mieszkaniowe (uprawniający do zwolnienia z podatku), nawet jeśli ta kwota
(pokryta kredytem) została ujęta jako koszty zakupu nieruchomości.
Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady
powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą
bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W
związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt
131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 cyt. ustawy ma charakter zamknięty.
Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest
wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie.
Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia dochodu z odpłatnego
zbycia od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania
przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych.
W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w
terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust.
25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie
przedmiotowego zwolnienia. Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe
wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie
stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków
określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty
zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został
poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych
spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek
poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie
przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w
orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie
tzw. „dachu nad głową”.
Wskazała Pani we wniosku, że (...) lipca 2019 r. zawarła Pani umowę o kredyt
mieszkaniowy – kredyt został udzielony w kwocie (...), z czego (...) zostały przeznaczone na
zakup gruntu, reszta była przeznaczona na budowę domu. (...) lipca 2019 r. nabyła Pani
grunt pod budowę domu jednorodzinnego za kwotę (...) ((...) to były Pani własne środki, (...)
było sfinansowane z kredytu). W trakcie spłacania kredytu mieszkaniowego znalazła się
Pani w trudnej sytuacji finansowej spowodowanej wzrostem stóp procentowych, a co za
tym idzie rat kredytu. W związku z powyższym, wystąpiła Pani z wnioskiem o wsparcie do
Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Zostało Pani przydzielone wsparcie na podstawie
umowy z (...) lipca 2022 r. – Fundusz spłacał za Panią część raty kredytu w kwocie (...) przez
18 miesięcy. W umowie był zapis, że zwrot udzielonego wsparcia rozpocznie się 24
miesiące od momentu zakończenia wsparcia. (...) stycznia 2024 r. sprzedała Pani dom,
wybudowany na gruncie zakupionym (...) lipca 2019 r. za kwotę (...). Z otrzymanych
pieniędzy spłaciła Pani kredyt mieszkaniowy (zaciągnięty (...) lipca 2019 r.) na kwotę (...) i
spłaciła Pani Fundusz Wsparcia Kredytobiorców na kwotę (...).
W niniejszej sprawie powzięła Pani wątpliwość, czy będzie Pani mogła zaliczyć spłatę
Funduszu Wsparcia Kredytobiorców jako własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust.
1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Zatem rozstrzygnięcia wymaga, czy wydatkując pieniądze uzyskane ze sprzedaży w 2024 r.
nieruchomości na spłatę Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, spełniła Pani przesłanki, o
których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 oraz art. 21 ust. 30a ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak wskazano powyżej, ustawodawca w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe”
podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, który ma charakter
zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
Z zacytowanego powyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych wynika jednoznacznie, że cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania
ww. zwolnienia przedmiotowego obejmują m.in. spłatę kredytu (pożyczki) udzielonego
/udzielonej – przez bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, mających
siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do
Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej – na budowę,
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego
części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Zatem aby dochód ze zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mógł zostać
objęty przedmiotowym zwolnieniem muszą zostać spełnione łącznie następujące
przesłanki: spłacony kredyt (pożyczka) nie może być jakimkolwiek kredytem (pożyczką),
lecz musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięty (zaciągnięta) przez podatnika na
cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 oraz musi być to
kredyt (pożyczka) zaciągnięty (zaciągnięta) w banku lub w spółdzielczej kasie
oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii
Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego
albo w Konfederacji Szwajcarskiej przed dniem uzyskania przychodu.
Wskazuję, że Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK) to mechanizm zapewniający
pomoc dla kredytobiorców, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej i są
zobowiązani do spłaty rat kredytu mieszkaniowego. Na FWK składają się wpłaty
kredytodawców. Wsparcie wypłacane jest na okres nie dłuższy niż 36 miesięcy, przy czym
indywidualnie ustalana kwota wsparcia nie może być wyższa niż 2.000 zł miesięcznie. Jest
ono przekazywane przez Bank Gospodarstwa Krajowego bankowi kredytobiorcy, który
udzielił kredytu mieszkaniowego.
Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzam, że spłata wsparcia z Funduszu Wsparcia
Kredytobiorców udzielonego Pani na spłatę kredytu mieszkaniowego nie uprawnia Pani
do zastosowania ww. zwolnienia. Spłata wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców,
nie jest celem mieszkaniowym wskazanym w ww. przepisach ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że nie jest to kredyt (pożyczka).
W konsekwencji, spłata wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców ze środków
pochodzących z odpłatnego zbycia w 2024 r. domu nie jest wydatkiem na własne cele
mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych i w związku z tym kwota spłaty Funduszu Wsparcia Kredytobiorców nie podlega
zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego, sporządzając deklarację PIT-39 za 2024 r. nie będzie Pani mogła
zaliczyć spłaty wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców jako własnych celów
mieszkaniowych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 oraz art. 21 ust. 30a
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i
stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ
wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia
przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.
Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie
wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do
określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji
wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.
j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie
wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu
faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego
postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego
postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki
prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy
okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje
stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska)
prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we
wniosku opis stanu faktycznego będzie różnił się od występującego w rzeczywistości,
wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie przedstawionego stanu
faktycznego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.