Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 marca 2025 r. o wydanie
interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 18 kwietnia 2025 r. (wpływ 23
kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
(...)
2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
(...)
Opis zdarzeń przyszłych
(...) sierpnia 2012 r. zakupił Pan wraz małżonką, z którą pozostawał i nadal pozostaje w
ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, niezabudowaną działkę gruntu, cena zakupu
wynosiła (...) zł, a sprzedaż nastąpiła od osób trzecich.
(...) maja 2018 r. i (...) kwietnia 2019 r. przeprowadzili Państwo podział geodezyjny
zakupionej nieruchomości opisanej powyżej. Zmianie uległo też przeznaczenie tego
gruntu z gruntów ornych i nieużytków na działki budowlane.
Część nowopowstałych działek została sprzedana jako działki budowlane (nr 1/4, 1/8 i 1
/10) po upływie 5 lat licząc od dnia ich nabycia, tj. (...) sierpnia 2012 r.
Obecnie działki nr 1/1 i 1/2 w wyniku poczynionych przez Państwa inwestycji zostały
zabudowane domami jednorodzinnymi (po jednym na każdej z nich). Na działce nr 1/3
realizują Państwo natomiast inwestycję w postaci budowy domu jednorodzinnego
(posadowione są fundamenty).
Planują Państwo sprzedaż działek nr 1/1, 1/2 i 1/3, przy czym nie będzie ona miała miejsca
w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych (nie prowadzą Państwo obrotu
nieruchomościami).
W piśmie z 18 kwietnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku udzielili Państwo
następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
1. Czy posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
Odpowiedź: Tak.
2. Jak był cel nabycia przez Państwa w 2012 r. niezabudowanej działki gruntu o
powierzchni (...) ha?
Odpowiedź: Celem nabycia były cele inwestycyjne.
3. Na ile działek została podzielona niezabudowana działka gruntu o pow. (...) ha? Proszę
wymienić wszystkie numery ewidencyjne działek, które powstały w wyniku podziału
ww. nieruchomości.
Odpowiedź: Na 10 działek budowlanych o nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11
oraz na działkę 1/12 stanowiącą drogę.
4. Jakie były przyczyny i cel podziału nieruchomości, tj. niezabudowanej działki gruntu o
pow. (...) ha?
Odpowiedź: Przyczyną i celem podziału tej nieruchomości była chęć sprzedaży działek
spełniających kryteria działek budowlanych, a z uwagi na fakt, że nie było wówczas
chętnych na zakup działek niezabudowanych rozpoczął Pan budowę na nich budynków
mieszkalnych, z czego dwa są ukończone w stanie surowym zamkniętym, a trzeci jest na
etapie wylania ław fundamentowych.
5. Kiedy dokonali Państwo sprzedaży działek budowlanych nr 1/4, nr 1/8 oraz 1/10?
Odpowiedź: Działka nr 1/4 została sprzedana (...) maja 2020 r., działka nr 1/8 – (...) kwietnia
2022 r., a działka nr 1/10 – (...) maja 2021 r.
6. Kiedy zamierzają Państwo dokonać sprzedaży działek zabudowanych domami
jednorodzinnymi nr 1/1 i nr 1/2 oraz działki z rozpoczętą budową domu
jednorodzinnego (posadowionymi fundamentami) nr 1/3?
Odpowiedź: Kiedy znajdą się na te nieruchomości chętni do zakupu, tj. w bliżej
niesprecyzowanej przyszłości.
7. W jaki sposób wykorzystywana była/jest/będzie nieruchomość, z której zostały
wydzielone działki będące/mające być przedmiotem sprzedaży, od momentu jej
nabycia do chwili sprzedaży?
W szczególności proszę wskazać:
a) czy korzystali/korzystacie/będą korzystali Państwo z nieruchomości będącej
przedmiotem wniosku dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w
jakim okresie i w jaki sposób Państwo z niej korzystali/korzystają/będą korzystali?
b) czy korzystali/korzystają/będą korzystali Państwo z nieruchomości będącej
przedmiotem wniosku dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?
c) czy oddawali ją Państwo w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych
umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie udostępniali Państwo
nieruchomość osobom trzecim? Czy udostępniali Państwo nieruchomość odpłatnie
czy bezpłatnie?
Odpowiedź: Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób, poza
prowadzonymi pracami budowlanymi na wskazanych wcześniej działkach, w szczególności:
a) nie korzystali Państwo z niej kiedykolwiek, ani nie korzystają Państwo dla celów
prowadzenia działalności gospodarczej,
b) podobnie nigdy nie korzystali Państwo z niej, ani nie korzystają Państwo dla celów
osobistych,
c) nigdy nie oddawali jej Państwo w najem, dzierżawę czy też na podstawie umowy, czy
bezumownie osobom trzecim.
8. Z czyich środków była/jest/będzie realizowana budowa trzech domów
jednorodzinnych? Skąd pochodzą te środki (oszczędności, kredyt, pożyczka, zaliczki z
umów przedwstępnych od ewentualnych kupujących domy jednorodzinne)?
Odpowiedź: Budowa trzech domów była realizowana ze środków pochodzących ze
sprzedaży (...) lutego 2024 r. zabudowanej domem jednorodzinnym należącej do Państwa
nieruchomości.
9. Proszę opisać, jakie czynności Państwo podjęli w związku z planowaną sprzedażą
działek budowlanych nr 1/1, nr 1/2 oraz 1/3, a w szczególności:
a) czy dla działek, które zamierzają Państwo sprzedać występowali Państwo o wydanie
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak to kiedy (dd-
mm-rrrr)?
b) jakie inne pozwolenia i/lub decyzje zostały/zostaną wydane przed planowaną
sprzedażą działek wraz z wybudowanymi dwoma domami jednorodzinnymi oraz
domem jednorodzinnych w trakcie budowy (posadowionymi fundamentami)?
c) w jaki sposób pozyskają Państwo nabywców działek wraz z wybudowanymi dwoma
domami jednorodzinnymi oraz domem jednorodzinnych w trakcie budowy
(posadowionymi fundamentami)? Jakie czynności będą Państwo podejmować w
celu zbycia działek wraz z tymi domami?
Odpowiedź: Podjęte przez Państwa czynności związane z planowaną sprzedażą działek
budowlanych nr 1/1, 1/2 oraz 1/3 to:
a) uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...) stycznia 2018
r.,
b) uzyskanie zatwierdzenia podziału nieruchomości (...) maja 2018 r.,
c) zlecenie pośrednikowi, tj. do biura nieruchomości, oferty zbycia nieruchomości celem
znalezienia kupca, ogłoszenie oferty sprzedaży nieruchomości w Internecie.
10. Czy prowadzili/prowadzą Państwo działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przypadku odpowiedzi
twierdzącej:
- w jakim dokładnie zakresie prowadzili/prowadzą Państwo taką działalność? – proszę
podać informację odrębnie dla każdego z małżonków.
- czy sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku nastąpi w ramach
wykonywania tej działalności?
Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie prowadziła, ani nie prowadzi działalności gospodarczej,
natomiast Wnioskodawca do (...) kwietnia 2023 r. prowadził taką działalność w branży
usługi remontowo-budowlane. Planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie miała
miejsca w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
11. Czy w przeszłości dokonywali Państwo sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane
we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Państwo sprzedali i wskazać
odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:
a) kiedy i w jaki sposób Państwo ją nabyli?
b) w jakim celu Państwo ją nabyli?
c) w jaki sposób Państwo ją wykorzystywali od momentu nabycia do chwili sprzedaży?
d) kiedy ją Państwo sprzedali? Z jakiego powodu Państwo ją sprzedali?
e) czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana –
czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?
Odpowiedź: Tak, były to nieruchomości położone w A oraz w B działka nr 2/2. Jeżeli chodzi
o nieruchomość położoną w A to:
a) nieruchomość nabyli Państwo w latach siedemdziesiątych XX w.,
b) celem nabycia było realizowanie celów mieszkalnych,
c) zamieszkiwali Państwo na niej aż do czasu zbycia,
d) nieruchomość sprzedali Państwo w listopadzie 2020 r., gdyż była dla Państwa zbyt
duża,
e) na nieruchomości posadowiony był zarówno budynek mieszkalny, jak i gospodarczy.
Jeżeli chodzi zaś o nieruchomość w B to:
a) nieruchomość tę nabyli Państwo (...) maja 2015 r.,
b) celem nabycia była chęć wybudowania domu dla Państwa córki,
c) nie wykorzystywali Państwo tej nieruchomości w inny sposób aniżeli tylko
zabudowanie jej budynkiem mieszkalnym, w którym jednak nigdy Państwo nie
mieszkali, ani nie oddawali do używania innym osobom,
d) sprzedali Państwo tę nieruchomość (...) lutego 2024 r., gdyż Państwa córka nie chciała
na niej zamieszkać,
e) nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym.
12. Czy posiadają Państwo inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?
Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla
każdej z tych nieruchomości:
a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyli Państwo nieruchomość?
b) w jaki sposób wykorzystywali/wykorzystują Państwo tę nieruchomość?
Odpowiedź: Nie posiadają Państwo innych nieruchomości na sprzedaż poza tymi, które
powstały z podziału działki o pow. (...) ha, nigdy te nieruchomości nie były przez Państwa
wykorzystywane.
13. Czy zamierzają Państwo nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?
Odpowiedź: Nie.
14. Czy zawarli/zamierzają Państwo zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży z przyszłym
nabywcą/nabywcami? Jeśli tak, to proszę wskazać:
a) wszystkie warunki, jakie zawiera/będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży,
zawarta z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia
ostatecznej umowy sprzedaży. Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia
dotyczące planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek nr 1/1, 1/2 i 1/3
wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód,
pozwoleń, opinii, decyzji itp.) – informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki
będącej przedmiotem sprzedaży;
b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą
/będą ciążyć na Państwu, a jakie na nabywcy/nabywcach? Proszę o ich szczegółowe
opisanie;
c) czy po zawarciu umowy przedwstępnej potencjalny nabywca/nabywcy na działkach
mających być przedmiotem sprzedaży, będzie/będą dokonywać inwestycji
infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. ogrodzenie itp.? Jeśli
tak, to proszę o podanie jakich;
d) czy potencjalny nabywca/nabywcy będzie/będą ponosić jakiekolwiek nakłady
finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy
przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Informacji proszę udzielić odrębnie dla
każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży;
e) czy w tej umowie zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w
celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działek?
Jeśli tak – to jakie?
Odpowiedź: Nie zawierali Państwo umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą.
Nie planują też Państwo zawierać takiej umowy, gdyż chcieliby Państwo zawrzeć od razu
właściwą umowę przenoszącą własność, chyba że okaże się to konieczne z uwagi na
uwarunkowania potencjalnego nabywcy, wówczas taka umowa przedwstępna powinna
określać istotne postanowienia umowy właściwej, w tym cenę i termin zawarcia umowy
właściwej.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym – przy założeniu sprzedaży działek nr 1/1, 1/2 i 1
/3 – zachodziła będzie podstawa do obciążenia Państwa obowiązkiem zapłaty podatku
dochodowego od osób fizycznych, kiedy stanowiąca źródło przychodu sprzedaż tych
nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od ich nabycia i następnie przekształcenia
przez Państwa, lecz przed upływem 5 lat od czasu ich zabudowania budynkami?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
W Państwa ocenie – z uwagi na treść przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 właściwej ustawy – nie
można uznać planowanych przez Państwa czynności odpłatnego zbycia opisanych
nieruchomości jako stanowiących podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym
źródła przychodu, albowiem zbycie tych nieruchomości nastąpi w każdym razie po
upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych
składników (nabycie nastąpiło w 2012 r.)
Z uwagi na posłużenie się w przywoływanym przepisie spójnikiem „lub” („nabycie lub
wybudowanie”), należałoby rozstrzygnąć od jakiej daty liczyć bieg 5-letniego terminu.
Odpowiadając na powyższe pytanie należy wskazać, że działki stanowiące odrębny
przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki trwale z
gruntem związane są częścią składową nieruchomości (zasada superficies solo cedit). W
myśl tej zasady prawnej, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki,
które stały się częścią składową nieruchomości („to co na powierzchni przypada
gruntowi”). Budynek trwale związany z gruntem – a z takimi mają Państwo do czynienia w
niniejszym przypadku – jako jego część składowa nie może być przedmiotem odrębnej
własności.
W takim wypadku, za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę nabycia gruntu,
niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Prawnie nieistotna jest też tutaj data wydzielenia z pierwotnie nabytej nieruchomości
mniejszej działki, na której zrealizowana została zabudowa.
Przyjąć należy zatem, że planowana przez Państwa sprzedaż tych nieruchomości, która
jeszcze nie nastąpiła, nie może być uznana za źródło przychodu i to niezależnie od daty
wzniesienia przez Państwa na tych nieruchomościach budynków, gdyż nieruchomości te
zakupili Państwo w 2012 r. Nie wystąpi tym samym obowiązek zapłaty przez Państwa
podatku dochodowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu
działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed
upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw
następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia
nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega
opodatkowaniu.
Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła
przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
- nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
działalności gospodarczej,
- nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości
mieszkalnych).
Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na
trzech przesłankach:
- zarobkowym celu działalności,
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak
zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
działalnością tą związanych.
Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o
charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej
struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z
uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
„zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
„wprowadzać porządek”.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r.,
sygn. I SA/Po 919/14:
Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze
sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach
zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności
gospodarczej.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując
środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
/zdarzenia przyszłego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).
Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze
podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w
tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka
aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział
nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie
dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w
zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
okoliczności.
Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa do
właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych
z odpłatnym zbyciem nieruchomości będących przedmiotem wniosku.
Ze złożonego przez Państwa wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że posiadają
Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w
myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...) sierpnia
2012 r. zakupili Państwo (byliście i nadal pozostajecie Państwo w ustroju wspólności
majątkowej małżeńskiej) – w celu inwestycyjnym – niezabudowaną działkę gruntu, cena
zakupu wynosiła (...) zł, a sprzedaż nastąpiła od osób trzecich. (...) maja 2018 r. i (...)
kwietnia 2019 r. przeprowadzili Państwo podział geodezyjny ww. nieruchomości.
Niezabudowana działka gruntu została podzielona na 10 działek budowlanych o nr 1/1, 1
/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 oraz na działkę 1/12 stanowiącą drogę. Zmianie
uległo też przeznaczenie tego gruntu z gruntów ornych i nieużytków na działki budowlane.
Przyczyną i celem podziału tej nieruchomości była chęć sprzedaży działek spełniających
kryteria działek budowlanych. Część nowopowstałych działek została sprzedana jako
działki budowlane (nr 1/4 w 2020 r., 1/8 w 2022 r. i 1/10 w 2021 r.) po upływie 5 lat licząc
od dnia ich nabycia. Z uwagi na fakt, że nie było chętnych na zakup działek
niezabudowanych rozpoczął Pan budowę na nich budynków mieszkalnych. Obecnie
działki nr 1/1 i 1/2 w wyniku poczynionych przez Państwa inwestycji zostały zabudowane
domami jednorodzinnymi (w stanie surowym zamkniętym, po jednym na każdej z nich),
natomiast na działce nr 1/3 realizują Państwo inwestycję w postaci budowy domu
jednorodzinnego (posadowione są fundamenty). Kiedy znajdą się na te nieruchomości
chętni do zakupu, tj. w bliżej niesprecyzowanej przyszłości, planują Państwo sprzedaż
działek nr 1/1, 1/2 i 1/3. Podjęte przez Państwa czynności związane z planowaną
sprzedażą działek budowlanych nr 1/1, 1/2 oraz 1/3 to uzyskanie decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu (...) stycznia 2018 r., uzyskanie zatwierdzenia
podziału nieruchomości (...) maja 2018 r., zlecenie pośrednikowi, tj. do biura
nieruchomości, oferty zbycia nieruchomości celem znalezienia kupca, ogłoszenie oferty
sprzedaży nieruchomości w Internecie. W przeszłości dokonywali Państwo również
sprzedaży innych nieruchomości: w 2020 r. nieruchomość położoną w A nabytą przez
Państwa w latach siedemdziesiątych XX wieku, w której Państwo mieszkaliście oraz
nieruchomość w B, która została nabyta przez Państwa w 2015 r. w celu budowy domu dla
Państwa córki – nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym została sprzedana
przez Państwa w 2024 r. Budowa trzech domów była realizowana ze środków
pochodzących ze sprzedaży (...) lutego 2024 r. zabudowanej domem jednorodzinnym
należącej do Państwa nieruchomości w B. Nie prowadziła, ani nie prowadzi Pani
działalności gospodarczej, natomiast Pan do (...) kwietnia 2023 r. prowadził taką
działalność w branży usług remontowo-budowlanych.
Z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości, odbyło się w ramach Państwa wspólności
ustawowej małżeńskiej, należy także odnieść się do przepisów regulujących stosunki
majątkowe małżeńskie zawartych w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i
opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
majątku osobistego każdego z małżonków.
Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany
został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.
Stosownie do art. 35 cyt. ustawy:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W świetle natomiast art. 43 § 1 powołanej ustawy:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany
został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta
charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych
udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą
żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i
opiekuńczego). Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku
wspólnego.
Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością
ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez
każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.
W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z
planowanej sprzedaży nieruchomości (działek budowlanych nr 1/1, 1/2 i 1/3) należy
rozważyć, czy planowana czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera
znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Analiza przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie
wystąpiły okoliczności, które wskazują, że planowana przez Państwa sprzedaż dwóch
działek budowlanych (nr 1/1 i 1/2) wraz z nowowybudowanymi na nich budynkami
mieszkalnymi w stanie surowym zamkniętym, na każdej z nich oraz jednej działki
budowlanej (nr 1/3), na której jest rozpoczęta inwestycja w postaci budowy domu
jednorodzinnego (posadowione są fundamenty) należy uznać za działalność gospodarczą
podjętą w celach zarobkowych. Państwa zamiarem towarzyszącym przy rozpoczęciu
budowy trzech budynków mieszkalnych było uatrakcyjnienie oferty sprzedaży ww.
nieruchomości. Tym samym już przed rozpoczęciem budowy trzech budynków
mieszkalnych Państwa celem był zamiar czerpania zysku ze sprzedaży. Zatem budowa ww.
budynków nie nastąpiła celem działania należącego do zakresu zwykłego zarządu
majątkiem prywatnym. Można więc uznać, że budowa budynków mieszkalnych od
samego początku posiadała cechy swego rodzaju inwestycji. Ponadto, wskazali Państwo,
że celem nabycia przez Państwa w 2012 r. niezabudowanej działki gruntu były cele
inwestycyjne. Nieruchomość ta została przez Państwo podzielona na 10 działek
budowlanych i jedną stanowiącą drogę. Do tej pory dokonaliście Państwo sprzedaży 3
działek powstałych z podziału tej działki. Z uwagi na fakt, że nie było chętnych na zakup
działek niezabudowanych – co również Państwo wskazaliście - rozpoczęliście Państwo
inwestycję w postaci budowy na tych działkach budynków mieszkalnych, z czego dwa są
ukończone w stanie surowym zamkniętym, a trzeci jest na etapie wylania ław
fundamentowych.
Zatem w chwili budowy ww. budynków mieli Państwo zamiar osiągnąć zysk. Nie ulega
wątpliwości, że powód wybudowania budynków mieszkalnych, zakres oraz ilość (budowa
trzech odrębnych budynków mieszkalnych w równoległym czasie), jak i charakter
dokonanych przez Państwa czynności nie jest typowy dla działań podejmowanych przez
osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.
Opisane przez Państwa działania, związane z planowaną sprzedażą działek budowlanych
nr 1/1, 1/2 oraz 1/3, tj. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, uzyskanie zatwierdzenia podziału nieruchomości, zlecenie pośrednikowi, tj. do
biura nieruchomości, oferty zbycia nieruchomości celem znalezienia kupca, ogłoszenie
oferty sprzedaży nieruchomości w Internecie oraz decyzja o wybudowaniu trzech
budynków mieszkalnych w celu inwestycyjnym są przejawem Państwa profesjonalnej i
zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie
majątkiem osobistym (prywatnym).
W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Państwa działań mających charakter
ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości
(wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r.,
sygn. akt II FSK 2110/11). Podjęte przez Państwa działania wskazują, że czynności te
wyrażają Państwa wolę i zamiar wykorzystania posiadanych działek w celu odniesienia
korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego
zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie
wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.
Zatem Państwa działania są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza
podjęta w celu zarobkowym.
Z opisu sprawy nie wynika, aby nieruchomość (działki) będąca przedmiotem wniosku
służyła do zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych w jakimkolwiek momencie od dnia jej
nabycia. Całokształt podejmowanych przez Państwa działań wskazuje, że wykorzystanie
posiadanego przez Państwa majątku nie miało charakteru osobistego (prywatnego), a
profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym
charakterze i determinuje jego wyłączenie z Państwa majątku osobistego.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić
należy, że planowana sprzedaż wskazanych w opisie sprawy nieruchomości, tj.
zabudowanych domami jednorodzinnymi (w stanie surowym zamkniętym) działek nr 1/1 i
1/2 oraz zabudowanej fundamentami działki nr 1/3, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowiła sprzedaż w ramach
pozarolniczej działalności gospodarczej. Podjęli Państwo działania podobne do tych, jakie
wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazali
Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w
tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży będą składniki
Państwa majątku osobistego, a planowana sprzedaż dwóch działek budowlanych z
wybudowanymi przez Państwa budynkami mieszkalnymi (w stanie surowym zamkniętym)
oraz działki budowlanej z rozpoczętą budową (posadowionymi fundamentami) będzie
stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Ponadto, jak już wyjaśniono wyżej, możliwe jest osiąganie dochodów z działalności
gospodarczej bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji
urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną,
niezależnie od tego, jak działalność tę oceniają Państwo i jak ją nazywają oraz czy
dopełniają Państwo ciążących na Państwu obowiązków z działalnością tą związanych.
Państwa działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na
osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek budowlanych. Zatem na gruncie badanej
sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do
przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i
opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.
Podsumowując, przychody uzyskane przez Państwa z planowanej sprzedaży trzech działek
budowlanych nr 1/1, 1/2 oraz 1/3 (dwóch zabudowanych budynkami mieszkalnymi w
stanie surowym zamkniętym i jednej zabudowanej fundamentami) będących
przedmiotem wniosku, będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności
gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez Państwa zgodnie z
zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ
wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia
przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.
Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie
wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do
określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji
wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.
j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie
wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu
faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego
postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego
postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki
prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy
okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje
stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska)
prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we
wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości,
wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie przedstawionego
zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją
aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji Podatkowej ma
prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
Ordynacji podatkowej.