Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów
faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 29 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku
jest następująca:
Opis stanów faktycznych
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski –
Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym.
Postanowieniem sądu z dnia (...) października 1991 r. stwierdzone zostało nabycie spadku
po ojcu Wnioskodawczyni, na podstawie którego żona zmarłego nabyła 1/3 spadku, córka
zmarłego (Wnioskodawczyni) nabyła 1/3 spadku i syn zmarłego nabył 1/3 spadku.
W skład spadku wchodził udział w prawie własności lokalu mieszkalnego (dalej: Lokal).
Przed śmiercią spadkodawcy, Lokal był objęty wspólnością majątkową małżeńską
zmarłego i jego żony.
Po śmierci Pani mamy, postanowieniem sądu z dnia (...) marca 2021 r. stwierdzone zostało
nabycie spadku, na podstawie którego córka zmarłej (Wnioskodawczyni) nabyła 1/2
spadku i syn zmarłej nabył 1/2 spadku.
W efekcie Wnioskodawczyni i jej brat byli współwłaścicielami Lokalu w udziale
wynoszącym po 1/2 części.
Dnia (...) stycznia 2025 r. Wnioskodawczyni kupiła od brata przysługujący mu udział
wynoszący 1/2 w prawie własności Lokalu za kwotę (...) zł.
W związku z umową zakupu udziału wynoszącego 1/2, notariusz pobrał od
Wnioskodawczyni podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (...) zł, jak również
inne należności: opłatę sądową, wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej,
wynagrodzenie za wypisy aktu, opłatę za umieszczenie wypisu aktu w CREWAN i
wynagrodzenie za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.
Następnie Wnioskodawczyni (...) marca 2025 r. za pośrednictwem biura nieruchomości
sprzedała prawo własności Lokalu za kwotę (...) zł.
Wnioskodawczyni na rzecz biura nieruchomości zapłaciła kwotę (...) zł tytułem
wynagrodzenia za usługi pośrednictwa w sprzedaży Lokalu.
Pytania
1. Czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym, w rozliczeniu PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)-39
Wnioskodawczyni za 2025 r., przychodem Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży Lokalu
będzie kwota (...) zł pomniejszona o koszty związane ze sprzedażą – tj. wydatki na
wynagrodzenie pośrednika nieruchomości w 1/2 wysokości ((...) zł)?
2. Czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym, w rozliczeniu PIT-39
Wnioskodawczyni za 2025 r., do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni
należy zaliczyć kwotę (...) zł stanowiącą cenę zakupu udziału od brata?
3. Czy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym, w rozliczeniu PIT-39
Wnioskodawczyni za 2025 r., w kosztach uzyskania przychodu można uwzględnić
kwotę pobraną przez notariusza w związku ze sporządzeniem umowy nabycia udziału
od brata (PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), taksa i opłaty notarialne)?
Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1
W ocenie Wnioskodawczyni, w rozliczeniu PIT-39 Wnioskodawczyni za 2025 r.,
przychodem Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży Lokalu będzie kwota (...) zł
pomniejszona o koszty związane ze sprzedażą – tj. wydatki na wynagrodzenie pośrednika
nieruchomości w 1/2 wysokości ((...) zł).
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (dalej: Ustawa PIT): źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z
zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie z art. 10 ust. 5 Ustawy PIT: w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze
spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o
którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego
przez spadkodawcę.
W związku z powyższym, w przedstawionym stanie faktycznym, źródłem przychodu dla
Wnioskodawczyni będzie włącznie odpłatne zbycie udziału wynoszącego 1/2 w prawie
własności Lokalu. Bo tylko co do tej części nie upłynęło 5 lat od nabycia, licząc od końca
roku kalendarzowego. Co do pozostałej części wynoszącej 1/2 upłynęło 5 lat, licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie: częściowo przez
Wnioskodawczynię (stwierdzenie nabycia spadku po ojcu Wnioskodawczyni z dnia (...)
października 1991 r.), a częściowo przez spadkodawczynię Wnioskodawczyni – Pani mamę
(która nabyła wraz z mężem prawo własności Lokalu do majątku wspólnego przed jego
śmiercią, a po jego śmierci nabyła udział w spadku po zmarłym mężu, co potwierdza
stwierdzenie nabycia spadku po ojcu Wnioskodawczyni z dnia (...) października 1991 r.).
Tym samym źródłem przychodu dla Wnioskodawczyni będzie włącznie odpłatne zbycie
udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Lokalu.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 Ustawy PIT: przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub
praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich
wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego
zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości
rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości
wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Koszty odpłatnego zbycia obejmują m.in. wydatki na pośrednika.
Wnioskodawczyni na rzecz biura nieruchomości zapłaciła kwotę (...) zł tytułem
wynagrodzenia za usługi pośrednictwa w sprzedaży Lokalu. Usługa pośrednictwa
dotyczyła sprzedaży całego Lokalu, dlatego też Wnioskodawczyni będzie uprawniona do
obniżenia przychodu o wydatki na wynagrodzenie pośrednika nieruchomości w 1/2
wysokości, czyli o kwotę (...) zł.
W związku z tym, w rozliczeniu PIT-39 Wnioskodawczyni za 2025 r., przychodem
Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży Lokalu będzie kwota (...) zł pomniejszona o koszty
odpłatnego zbycia, tj. wydatki na wynagrodzenie pośrednika nieruchomości w 1/2
wysokości, czyli pomniejszona o kwotę (...) zł.
Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2
W ocenie Wnioskodawczyni, w rozliczeniu PIT-39 Wnioskodawczyni za 2025 r., do kosztów
uzyskania przychodu ze sprzedaży Lokalu należy zaliczyć kwotę (...) zł stanowiącą cenę
zakupu udziału od brata.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 30e ust. 1 Ustawy PIT: od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i
praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy
obliczenia podatku.
Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 Ustawy PIT: podstawą obliczenia podatku, o której
mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego
zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi
zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których
mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c Ustawy PIT: koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego
zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią
udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,
powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw
majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Źródłem przychodu dla Wnioskodawczyni będzie włącznie odpłatne zbycie udziału
wynoszącego 1/2 w prawie własności Lokalu, więc w rozliczeniu PIT-39 Wnioskodawczyni
za 2025 r., przychodem Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży Lokalu będzie kwota (...) zł.
Na podstawie z art. 22 ust. 6c Ustawy PIT, kosztem uzyskania przychodu z tytułu
odpłatnego zbycia będzie cena za jaką Wnioskodawczyni kupiła od brata przysługujący mu
udział wynoszący 1/2 w prawie własności Lokalu, tj. kwota (...) zł, stanowiąca
udokumentowane koszty nabycia tego udziału.
Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3
W ocenie Wnioskodawczyni, w rozliczeniu PIT-39 Wnioskodawczyni za 2025 r., w kosztach
uzyskania przychodu można uwzględnić kwotę pobraną przez notariusza w związku ze
sporządzeniem umowy nabycia udziału od brata (PCC, taksa i opłaty notarialne).
Uzasadnienie
W ocenie Wnioskodawczyni – na podstawie powołanego powyżej art. 22 ust. 6c Ustawy PIT
– w rozliczeniu PIT-39 Wnioskodawczyni za 2025 r., w kosztach uzyskania przychodu
można uwzględnić również kwotę pobraną przez notariusza w związku ze sporządzeniem
umowy nabycia udziału od brata (PCC, taksa i opłaty notarialne).
Ponieważ w związku z umową zakupu udziału wynoszącego 1/2, notariusz pobrał od
Wnioskodawczyni podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (...) zł, jak również
inne należności: opłatę sądową, wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej,
wynagrodzenie za wypisy aktu, opłatę za umieszczenie wypisu aktu w CREWAN i
wynagrodzenie za złożenie wniosku wieczystoksięgowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę,
zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w
ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym
samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz
ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności
gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości,
jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału
w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy,
decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób
fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub
praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym
przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez
spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli
nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej
ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza
działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli
nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa
majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży
nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie
tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który
dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez
spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do
momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę
upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Do celów stosowania art. 10 ust. 5 ww. ustawy w przedmiotowej sprawie momentem
nabycia udziału w nieruchomości przez spadkodawcę, który te udziały w nieruchomości
nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tych udziałów w nieruchomości
zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy
/spadkodawców.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia
„spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się
do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną
lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez
spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych
sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego
oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w
częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki
stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila
śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy
spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt
poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku
od momentu jego otwarcia.
Biorąc pod uwagę fakt, że opisana we wniosku nieruchomość należała do Pani obojga
rodziców, pomiędzy którymi podczas jego posiadania istniała majątkowa wspólność
małżeńska, należy odnieść się do kwestii stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami,
które zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i
opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Przepis art. 31 § 1 tego Kodeksu stanowi, że:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
(majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
do majątku osobistego każdego z małżonków.
Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Ponadto, zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
wynika, że:
W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej,
nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania
wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku
wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres,
o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w
trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe
zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne
(np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie
przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez
jednego z nich.
Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność
łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają
określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a
także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu
małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest
wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak
własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.
Kwestia określenia momentu nabycia nieruchomości i praw majątkowych była
przedmiotem uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r., sygn. akt II
FPS 2/17, w której sąd stwierdził, że: „Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym
od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w
art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.) nabytych przez współmałżonka w
wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest
dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku
wspólnego małżonków”. W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny
stwierdził, że w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w
majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964
r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach
nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym
udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i
działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność
małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie
mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także
rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową,
nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia
nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od
daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych
odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie
tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego
poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o
określonej wielkości.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że:
· Postanowieniem Sądu z (...) października 1991 r. stwierdzone zostało nabycie spadku po
Pani ojcu, na podstawie którego żona zmarłego (Pani matka) nabyła 1/3 spadku, córka
zmarłego (Pani) nabyła 1/3 spadku i syn zmarłego (Pani brat) nabył 1/3 spadku.
· W skład spadku wchodził udział w prawie własności lokalu mieszkalnego. Przed śmiercią
spadkodawcy (Pani ojca), ww. lokal był objęty wspólnością majątkową małżeńską Pani
rodziców.
· Po śmierci Pani matki, postanowieniem Sądu z (...) marca 2021 r. stwierdzone zostało
nabycie spadku, na podstawie którego nabyła Pani 1/2 spadku i Pani brat nabył 1/2
spadku.
· W efekcie Pani i Pani brat byli współwłaścicielami lokalu mieszkalnego w udziale
wynoszącym po 1/2 części.
· (...) stycznia 2025 r. kupiła Pani od brata przysługujący mu udział wynoszący 1/2 w
prawie własności lokalu.
· Następnie (...) marca 2025 r. za pośrednictwem biura nieruchomości sprzedała Pani
prawo własności lokalu mieszkalnego.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Panią Lokalu, nastąpiło w
różnym czasie i w różny sposób:
- w drodze spadku po Pani ojcu, do którego ma zastosowanie przepis art. 10 ust. 5
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przewidujący liczenie okresu, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pani ojca do majątku wspólnego,
- w drodze spadku po Pani matce, do którego ma zastosowanie przepis art. 10 ust. 5
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przewidujący liczenie okresu, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pani matkę do majątku wspólnego,
- w drodze nabycia 1/2 udziału w Lokalu od Pani brata w 2025 r.
W odniesieniu do sprzedaży Lokalu w części odpowiadającej udziałowi, który nabyła Pani
w drodze spadku po rodzicach – należy stwierdzić, że nie stanowi źródła przychodu
podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu
art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowy od osób
fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Lokalu przez spadkodawców do majątku
wspólnego. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem
dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast sprzedaż Lokalu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu od brata 22
stycznia 2025 r., nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym
nastąpiło nabycie 1/2 udziału należącego do Pani brata. Wobec tego sprzedaż Lokalu w
części odpowiadającej udziałowi nabytemu od brata stanowi dla Pani źródło przychodu, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1
pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym
za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło
dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez
rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty
ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane
ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp.
Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek
przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego
zbycia pomniejszają przychód.
Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady
ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną
nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, gdyż nabyła Pani od brata przysługujący mu udział
wynoszący 1/2 w prawie własności lokalu mieszkalnego odpłatnie.
Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10
ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty
nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o
udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
poczynione w czasie ich posiadania.
W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur
VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek
dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.
10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z
art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania
przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmującymi w szczególności
udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. Tak obliczony dochód podlega
opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art.
22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:
· udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia;
· udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych
poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury
VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów
stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma
charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania
przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w
art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w
żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych
wydatków niż wymienione.
Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której
podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena,
jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był
sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności
nabywcy. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne
wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności
cywilnoprawnych.
W przedmiotowej sprawie źródłem Pani przychodu będzie włącznie odpłatne zbycie
Lokalu w części odpowiadającej udziałowi wynoszącemu 1/2, który (...) stycznia 2025 r.
zakupiła Pani od brata. Zatem w zeznaniu podatkowym PIT-39 za 2025 r., przychodem z
tytułu sprzedaży Lokalu będzie 1/2 kwoty otrzymanej ze sprzedaży tego Lokalu. Przychód
ten pomniejszony może zostać o 1/2 poniesionych przez Panią kosztów związanych ze
sprzedażą tego Lokalu, tj. 1/2 wydatków poniesionych na wynagrodzenie pośrednika
nieruchomości.
W zeznaniu podatkowym PIT-39 za 2025 r. do kosztów uzyskania przychodu poniesionych
w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, może Pani zaliczyć kwotę za jaką kupiła od
brata udział wynoszący 1/2 w prawie własności Lokalu, stanowiącą udokumentowane
koszty nabycia Lokalu.
W przedmiotowej sprawie w zeznaniu podatkowym PIT-39 za 2025 r., w kosztach
uzyskania przychodu, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, może Pani również uwzględnić kwotę pobraną przez notariusza w związku ze
sporządzeniem umowy nabycia (...) stycznia 2025 r. udziału w Lokalu od brata (PCC, taksa i
opłaty notarialne).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzeń.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z
powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Ponadto należy wskazać, że organ podatkowy nie odnosi się do kwot przedstawionych w
opisie sprawy. Interpretacji indywidualnej – w myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja
podatkowa – podlegają przepisy prawa podatkowego. Zatem organ nie może potwierdzić
prawidłowości dokonanego przez Panią wyliczenia, gdyż zasady arytmetycznego
wyliczania nie podlegają interpretacji indywidualnej.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.