Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan
– w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 kwietnia 2025 r. (wpływ 29 kwietnia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca osiąga dochody z wynajmu nieruchomości stanowiących jego majątek
własny. (...).
Przychody z wynajmu posiadanych nieruchomości Wnioskodawca rozlicza jako przychody
z najmu prywatnego, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych.
Wnioskodawca płaci zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu osiąganych przychodów z
najmu. W przypadku nieruchomości i udziału w nieruchomości wskazanych wyżej
Wnioskodawca ma zawarte umowy długoterminowe z firmami zajmującymi się wynajmem
krótkoterminowym, z którymi Wnioskodawca rozlicza się na podstawie faktur.
Wnioskodawca nie wchodzi w stosunek najmu z osobami korzystającymi z usług tych firm,
które organizują marketing, zapewniają usługi dodatkowe i pozyskują najemców we
własnym imieniu.
W zakresie wynajmu Wnioskodawca z uwagi na przekroczenie limitu zwolnienia z VAT (podatek od towarów i usług) jako
małego podatnika jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik czynny i
niekorzystający ze zwolnienia podmiotowego.
Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r.
Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1
oraz odrębną od własności gruntu własność budynków na tej działce. Dla nieruchomości
tej, dalej określanej jako „nieruchomość zbywana”, Sąd Rejonowy prowadzi księgę
wieczystą . Wnioskodawca nabył nieruchomość zbywaną do majątku prywatnego.
Na nieruchomości zbywanej znajdują się dwa budynki, utwardzenie, ogrodzenie,
przyłącza. Budynki na nieruchomości zbywanej w dacie zakupu były w stanie surowym
zamkniętym. Wnioskodawca poniósł nakłady w celu doprowadzenia ich do stanu, w
którym mogą być przedmiotem wynajmu.
Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży i warunkowej umowy sprzedaży
zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r. udział wynoszący 9/100 w prawie
wieczystego użytkowanie gruntu stanowiącego drogę dojazdową do Nieruchomości
zbywanej oznaczoną jako działka nr 1/21 . Dla nieruchomości tej, dalej określanej jako
„udział w drodze” Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Wnioskodawca nabył udział 9
/100 w drodze dojazdowej do majątku prywatnego.
Wnioskodawca nabył nieruchomość nabywaną oraz udział w drodze w celu wykonywania
najmu opodatkowanego zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca nabył także na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej
zawartej w akcie notarialnym z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku
spółki cywilnej zawartego w akcie notarialnym z 15 maja 2024 r. udział wynoszący 20/100
w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do
Nieruchomości zbywanej oznaczoną jako działka nr 1/21 , w której posiada ten opisany
wyżej udział 9/10. Spółka cywilna, o której mowa zajmowała się handlem hurtowym
materiałami budowlanymi.
Udział w działce stanowiącej drogę nabyty przez Wnioskodawcę na podstawie umowy o
podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział
majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. był wprowadzony przez Wnioskodawcę do
ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla
celów działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej.
Udział w działce stanowiącej drogę, który Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o
podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział
majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. Wnioskodawca wycofał z działalności
gospodarczej 6 lutego 2024 r.
Budynki znajdujące się na Nieruchomości zbywanej w dacie nabycia przez Wnioskodawcę
znajdowały się w budowie, na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Po
dokonaniu nabycia Wnioskodawca poczynił nakłady na dokończenie budowy.
Wnioskodawca nie zakończył budowy. Wnioskodawca planował budynki wynająć najemcy.
Wnioskodawca nie znalazł najemcy na Nieruchomość nabywaną i udział w drodze,
otrzymał natomiast ofertę nabycia nieruchomości zbywanej oraz udziału w drodze i
zamierza te rzeczy zbyć odpłatnie w terminie do 30 czerwca 2025 r. Przy czym nabywając
udział w drodze Wnioskodawca zamierza zbyć nie mniej niż 1/100 i nie więcej niż 9/100
udziału i określić w umowie, że przedmiotem zbycia jest udział lub część udziału nabytego
16 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z 16
kwietnia 2024 r..
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość zbywana oraz
udział w drodze nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane w działalności
gospodarczej.
Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży działki poza
czynnościami jakie podjął zawodowy pośrednik, któremu Wnioskodawca powierzył
poszukiwanie najemcy. Działania pośrednika to umieszczenie na stronie internetowej
informacji o możliwości najmu lub zbycia nieruchomości oraz kontakty osobiste z
potencjalnymi klientami.
Wnioskodawca nie zawarł umowy przedwstępnej. Wniosek o interpretację składany jest
na etapie negocjacji wstępnych z zainteresowanym nabywcą. Możliwe, że Wnioskodawca
zawrze umowę przedwstępną, w której określone zostaną zobowiązania i uprawnienia
stron. Możliwe, że po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w
nabywaną działkę zabudowaną budynkami w budowie. Będą to działania, które zostaną
określone w umowie, jednak na obecnym etapie Wnioskodawca nie przewiduje, by takie
warunki w tej umowie się znalazły. Możliwe, że Wnioskodawca udzieli nabywcy działki
zabudowanej budynkami w budowie oraz udziału w drodze, o którym mowa we wniosku
pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w sprawach, które dotyczą lub będą
dotyczyć działki zabudowanej budynkami w budowie oraz udziału w drodze, o których
mowa we wniosku. W chwili obecnej Wnioskodawca nie wie jakie to mogą być działania i
nie przewiduje, by taki warunek znalazł się w umowie.
W okresie ostatnich 5 lat Wnioskodawca sprzedał jedno mieszkanie za około (...) zł.
Mieszkanie było lokalem mieszkalnym przeznaczonym do mieszkania.
Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, także niewymienione we wniosku. Każda z
tych nieruchomości może być w przyszłości przedmiotem sprzedaży, niemniej
Wnioskodawca nie planuje obecnie sprzedaży żadnej z nich.
Wnioskodawca zamierza w przyszłości nabywać nieruchomości, w celu ich wynajmowania
lub korzystania z nich w inny sposób, niemniej w chwili obecnej nie ma na myśli żadnych
konkretnych nieruchomości.
Pytania
Czy przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę
nr 1/1 oraz odrębnej od własności gruntu własności budynków na tej działce, dla których
Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem
dochodowym od osób fizycznych?
Czy przychód z odpłatnego zbycia udziału wynoszącego od 1/100 do 9/100 w prawie
wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/21, dla której Sąd Rejonowy
prowadzi księgę wieczystą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Wnioskodawca uważa, że przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu
stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnej od własności gruntu własności budynków na
tej działce, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z odpłatnego
zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej "uPIT") i z tego tytułu
Wnioskodawca będzie zobowiązany uregulować podatek dochodowy wg zasad
określonych w art. 30e ust. 1 i 2 uPIT.
Wnioskodawca uważa, że przychód z odpłatnego zbycia udziału wynoszącego 9/100 w
prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/21 , dla której Sąd
Rejonowy prowadzi księgę wieczystą podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem
dochodowym od osób fizycznych jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o
którym mowa w art. 19 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c uPIT i z tego tytułu
Wnioskodawca będzie zobowiązany uregulować podatek dochodowy wg zasad
określonych w art. 30e ust. 1 i 2 uPIT.
Zgodnie z uPIT źródłem przychodów może być między innymi odpłatne zbycie prawa
wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności
gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wnioskodawca nie prowadzi działalności
gospodarczej, a od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości zbywanej i
udziału w drodze nie upłynęło 5 lat. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub
praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona
o koszty odpłatnego zbycia. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek
dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym
zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części
nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi
ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części,
udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie
następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w
nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku
dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu
działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie
z tym przepisem:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
przesłankach:
- zarobkowym celu działalności,
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak
zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż
działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności
gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego
charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych
potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie
przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej
przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu
działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza
on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu
osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym
cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z
całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu
konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:
Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w
dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i
na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół
celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w
ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw.
fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie
realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu
przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując
środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
potrzeby osobiste podatnika.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w
tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka
aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział
nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch
źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa
w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.
Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby
takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich
uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych
sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy
zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić
może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam
przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel
działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu
nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób
wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym
odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby
podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym
majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem,
kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art.
5a pkt 6 tej ustawy.
W przedmiotowej sprawie należy także zwrócić uwagę na treść przepisu art. 10 ust. 2 pkt 3
ww. ustawy, w myśl którego:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed
zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem
miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Według art. 10 ust. 3 ww. ustawy:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na
potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów
specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
udziału w takim prawie.
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
towarów i usług.
Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału
w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis
art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są
zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z
działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 (z
wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i
przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności
gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem
miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych
składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Zaznaczam, że do sprzedaży składników majątku o charakterze niemieszkalnym (tu:
udziału w drodze) zastosowanie znajdą regulacje zawarte w cytowanych przepisach art. 14
ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że na podstawie umowy sprzedaży
zawartej w akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r. nabył Pan prawo wieczystego
użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębny od gruntu przedmiot
własności – budynki na tej działce, a także wynoszący 9/100 udział w prawie wieczystego
użytkowania gruntu stanowiącego drogę dojazdową do nieruchomości zbywanej
oznaczoną jako działka nr 1/21 . Przedmiotową nieruchomość oraz udział w drodze nabył
Pan do majątku prywatnego w celu wykonywania najmu opodatkowanego zgodnie z
postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na nieruchomości znajdują się dwa budynki, utwardzenie, ogrodzenie, przyłącza. Budynki
na nieruchomości zbywanej w dacie zakupu były w stanie surowym zamkniętym. Poniósł
Pan nakłady w celu doprowadzenia ich do stanu, w którym mogą być przedmiotem
wynajmu (wylewki, tynki, instalacje). Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej,
nieruchomość oraz udział w drodze nie była przez Pana wykorzystywana w działalności
gospodarczej. Nie znalazł Pan najemcy na nieruchomość i udział w drodze, otrzymał Pan
natomiast ofertę nabycia nieruchomości oraz udziału w drodze i zamierza je zbyć
odpłatnie w terminie do 30 czerwca 2025 r.
Nie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży zabudowanej działki oraz
udziałów w drodze poza czynnościami jakie podjął zawodowy pośrednik, któremu
powierzył Pan poszukiwanie najemcy. Działania pośrednika to umieszczenie na stronie
internetowej informacji o możliwości najmu lub zbycia nieruchomości oraz kontakty
osobiste z potencjalnymi klientami. Nie zawarł Pan umowy przedwstępnej. Wniosek o
interpretację składany jest na etapie negocjacji wstępnych z zainteresowanym nabywcą.
Możliwe, że zawrze Pan umowę przedwstępną, w której określone zostaną zobowiązania i
uprawnienia stron. W chwili obecnej nie wie Pan, jakie to mogą być działania i nie
przewiduje, by taki warunek znalazł się w umowie.
Ponadto na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej zawartej w akcie
notarialnym z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do tej umowy zawartego w akcie notarialnym z
15 maja 2024 r. nabył Pan udział wynoszący 20/100 w prawie wieczystego użytkowania
gruntu stanowiącego drogę dojazdową do ww. nieruchomości zbywanej, oznaczoną jako
działka nr 1/21 . Ww. udział wynoszący 20/100 w działce stanowiącej drogę był
wprowadzony przez Pana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
prawnych prowadzonej dla celów działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej.
Udział ten wycofał Pan z działalności gospodarczej 6 lutego 2024 r.
Zatem w odniesieniu do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego
działkę nr 1/1 oraz odrębną od gruntu własność budynków na tej działce, okoliczności
przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomości te nie zostały nabyte dla celów
prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane.
Czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania
przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z
właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują,
że sprzedaż przez Pana prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz odrębnego od gruntu
przedmiotu własności budynków na tej działce nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej
działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a
pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w
szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to
działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Tym samym, przychody z planowanej przez Pana sprzedaży prawa wieczystego
użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnej od gruntu własności
budynków na tej działce nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność
gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych. W związku z tym, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście
przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, planowana przez Pana do końca czerwca 2025 r., sprzedaż prawa
wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/1 oraz odrębnego od gruntu
prawa własności budynków na tej działce, będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 i
ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana przed upływem
5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.
Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.
Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
(współwłasność).
W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną.
Natomiast, w odniesieniu do zbycia udziału wynoszącego od 1/100 do 9/100 w prawie
wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1/21 Pana stanowisko jest
nieprawidłowe.
Z wniosku wynika, że do końca czerwca 2025 r. zamierza Pan sprzedać udział wynoszący
od 1/100 do 9/100 w prawie wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę nr 1
/21 , przy czym planuje Pan określić w umowie, że przedmiotem zbycia jest udział lub
część udziału nabytego 16 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w
akcie notarialnym z 16 kwietnia 2024 r.
Nie można przyjąć, że sprzedany udział w nieruchomości będzie konkretnie tym udziałem
nabytym 16 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży. Udziały nie są oznaczonymi
częściami w prawie własności. Udziały wyrażają uprawnienie do całej własności. Nabycie
przez Pana udziału wynoszącego 29/100 nastąpiło w dwóch datach na podstawie dwóch
różnych umów, tj. zarówno na podstawie umowy sprzedaży z 16 kwietnia 2024 r. jak i na
podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do
umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. Na udział wynoszący od 1/100
do 9/100, który planuje Pan sprzedać składają się zatem udziały nabyte w tych dwóch ww.
datach, na podstawie dwóch ww. umów. Nieuprawnione jest zatem twierdzenie, że
sprzeda Pan udział nabyty wyłącznie w drodze umowy sprzedaży. Nabywając kolejno, na
podstawie dwóch różnych umów udziały w nieruchomości nabywał Pan prawo do każdego
metra kwadratowego tej nieruchomości w takiej wielkości i w takiej dacie jak nabywany
udział. Zatem nabywając na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego
2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. udział
20/100 w nieruchomości stał się Pan właścicielem 20/100 w każdym metrze kwadratowym
tej nieruchomości. Nabywając bowiem ww. udział w prawie własności nieruchomości stał
się Pan jej współwłaścicielem, co oznacza, że miał Pan prawo do każdego metra
kwadratowego w tej nieruchomości. Podobnie nabywając kolejne udziały w nieruchomości
w drodze umowy sprzedaży nabywał Pan udziały w każdym jej metrze kwadratowym.
Wynika to z istoty współwłasności. W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy
ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem
współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Sprzedając
udział wynoszący od 1/100 do 9/100 nie sprzeda Pan więc części nieruchomości
określonej tym udziałem, ale cząstkę swoich uprawnień właściciela w całej nieruchomości.
Nie można stwierdzić, że skoro przedmiotem zbycia ma być udział wynoszący od 1/100 do
9/100, to będzie to akurat ten udział, który został nabyty na podstawie umowy sprzedaży z
16 kwietnia 2024 r. Udziały nie są oznaczone, gdyż nie chodzi o zbycie określonej części
rzeczy, ale o zbycie prawa, jedynie określonego ułamkiem. Innymi słowy nie można
zidentyfikować zbywanego udziału, ponieważ chodzi o zbycie prawa, a nie o zbycie części
rzeczy.
Oznacza to, że zbywając udział wynoszący od 1/100 do 9/100 w posiadanej nieruchomości
dokona Pan zbycia udziału wynoszącego od 1/100 do 9/100, nabytego w dwóch ww.
datach na podstawie dwóch różnych podstaw nabycia i w wymienionych udziałach. Zatem
sprzeda Pan udział wynoszący od 1/100 do 9/100 w udziale 9/100 nabytym na podstawie
umowy sprzedaży z 16 kwietnia 2024 r. oraz udział wynoszący od 1/100 do 9/100 w
udziale 20/100 nabytym na podstawie umowy o podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego
2024 r. oraz aneksu do umowy o podział majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. Tylko w
taki sposób dochodzi bowiem do zbycia udziału w prawie do nieruchomości. Udział w
prawie to nie udział w części rzeczy.
Zatem, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży udziału od 1/100 do 9/100 w ww.
nieruchomości przypadająca na udział 9/100 nabyty na podstawie umowy sprzedaży z 16
kwietnia 2024 r. – będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10
ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że posiadany przez Pana udział 9/100
w działce nr 1/21 nie został nabyty dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie
był w takiej działalności wykorzystywany. Czynności podejmowane przez Pana nie mają
charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w
zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności
opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana udziału 9/100 w działce nr 1/21
nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona
działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień
zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu
zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Tym samym, przychód w tej części będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach
określonych w art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
jako sprzedaż dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło
nabycie tej nieruchomości.
Natomiast kwota uzyskana z planowanej sprzedaży udziału od 1/100 do 9/100 w ww.
nieruchomości przypadająca na udział wynoszący 20/100 nabyty na podstawie umowy o
podział majątku spółki cywilnej z 6 lutego 2024 r. oraz aneksu do umowy o podział
majątku spółki cywilnej z 15 maja 2024 r. – będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Udział 20/100 w działce nr 1/21 był bowiem wprowadzony przez Pana do ewidencji
środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej dla celów
działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej. Nie znajdzie tutaj zastosowania art. 10
ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący odpłatnego
zbycia nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Tym samym, przychód w tej części będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z wybraną
przez Pana formą opodatkowania na dzień zakończenia działalności gospodarczej,
ponieważ między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym udział
w nieruchomości został wycofany z działalności gospodarczej i dniem sprzedaży, nie
upłynie 6 lat – zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 i art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznym.
Zatem w tym zakresie Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z
powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.