0112-KDSL1-1.4011.186.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe Szanowna Pani, stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 6 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 16 kwietnia 2025 r. (wpływ 23 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (...), składającej się z działki nr 4, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...). Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej na podstawie umowy o zniesienie współwłasności i dział spadku zawartej 16 grudnia 1998 r. Rep. A nr (...). Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy z uwagi na sposób nabycia. Działka nr 4 nie była w okresie 5 (pięciu) lat i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Działka nr 4 nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z póżn. zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1) w zw. z art. 2 pkt 27e) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z póżn. zm.). W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (...) nieruchomości gruntowe położone w (...), stanowiące, że działka ewidencyjna o numerze: 4 o pow. (...) ha stanowi grunty orne (RV). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) działka nr 4 położona jest na terenie oznaczonym symbolem (...). Działka nr 4 nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy; nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani objęta decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 1991 r. Nr 101, poz. 444 z póżn. zm.). Działka jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi. Przedmiotem sprzedaży będzie działka o pow. (...) ha wydzielona z działki nr 4 o pow. (...) ha, która otrzymała numer 5. Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo własności nieruchomości stanowiącej wydzieloną działkę nr 5 o pow. (...) ha z działki nr 4 o pow. (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...). Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę wydzieloną działkę, spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Ponadto kupujący podjął szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt handlowo- 2usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (...) z (...) sierpnia 2023 r., akt ten stanowi umowę przedwstępną, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązała się do: 1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie 2 mniejszej niż (...) mwraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych; 2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami

umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości; 3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; 4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; 5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; 6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; 7. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działek nr (...); 8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego; 9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym; 10. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym; 11. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którym Kupująca spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. 2 2 użytkowej (...) m, w tym salą sprzedaży o pow. (...) mwraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...). Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać prawo własności nieruchomości stanowiące działkę wydzieloną o pow. (....) ha z działki nr 4, działka ta ma numer 5. Kupujący uzyskał wszystkie powyższe pozwolenia i koncesje. W związku z tym nastąpi sprzedaż działki 5 o powierzchni (...) ha w 07.03.2025 roku. Na zakończenie należy podkreślić, że: 1. Przedmiotowa działka od momentu nabycia do momentu zbycia nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę. 2. W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. 3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Kupujący sam się zgłosił do Wnioskodawcy z propozycją sprzedaży. Wnioskodawca nie planował sprzedaży działki. 4. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 5. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana. 6. Przedmiotową działkę Wnioskodawca wydzierżawił Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń na okres 3 miesięcy. Obecnie działka nie jest dzierżawiona. 7. Kupująca spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług). Wnioskodawca oświadcza, iż udzielił Stronie Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowych nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Strona Sprzedająca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Stronę Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Stronie Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Strona Sprzedająca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie kupujący oświadcza, iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działkach urządzenia. W odpowiedzi na wezwanie doprecyzowała Pani opis sprawy w następujący sposób: 1. Czy rozlicza/rozliczała Pani przychody z tytułu dzierżawy działki nr 5 w ramach działalności gospodarczej czy też zalicza/zaliczała Pani te przychody do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Odpowiedź: Działka była wydzierżawiona zgodnie z umową dzierżawy z dnia 31-08-2023 r. na okres 3 miesięcy za kwotę 30 złotych miesięcznie. Dzierżawcą była firma (...), czyli późniejszy nabywca działki. Działka nie była dzierżawiona w ramach działalności gospodarczej. Przychody z tytułu dzierżawy były rozliczane w ramach tzw. najmu prywatnego. 2. W jakim celu przedmiotowa działka została wydzierżawiona spółce kupującej? Odpowiedź: Działka została wydzierżawiona (...). „celem dysponowanie przez Dzierżawcę Przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń”. 3. Czy środki ze sprzedaży działki nr 5 przeznaczy/przeznaczyła Pani na zakup kolejnych nieruchomości? Jeżeli tak proszę o wskazanie w jaki sposób zamierza Pani wykorzystywać te nieruchomości. Odpowiedź: Środki ze sprzedaży tej nieruchomości zostały częściowo wykorzystane na spłatę zobowiązań kredytowych. Pozostałe środki są na rachunku bankowym. 4. Czy transakcja sprzedaży działki nr 5 doszła do skutku? We wniosku wskazała Pani: Kupujący uzyskał wszystkie powyższe pozwolenia i koncesje. W związku z tym nastąpi sprzedaż działki 5 o powierzchni (...) ha w 07-03-2025 roku. Odpowiedź: Tak, umowa sprzedaży została podpisana 14.03.2025 r. 5. W jaki sposób wykorzystywała Pani teren objęty działką 5 w całym okresie posiadania? Czy w stosunku do tego terenu podejmowała Pani takie działania jak: wystąpienie o uchwalenie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania. Jeśli tak to jakie i w jakim celu? Odpowiedź: W roku 2013 starała się Pani o pozwolenie na budowę budynku usługowego pod sklep. Pozwolenie zostało wydane, jednak w związku z zaniechaniem inwestycji utraciło swoją moc. Nie zostały wykonane żadne prace w ramach tej inwestycji. 6. Czy poniosła Pani jakiekolwiek nakłady finansowe dotyczące terenu działki nr 5 w okresie posiadania? Jeżeli tak, należy wskazać jakie. Czy od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży wszystkie czynności zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej na działce nr 5 były wykonywane na koszt i staraniem Kupującego? Odpowiedź: W 2013 roku zostały zrobione prace projektowe odnośnie pozwolenia, o którym mowa we wcześniejszym pytaniu. Jak wspomniano wyżej, inwestycja nie została zrealizowana. W ramach tego zostało zrobione przyłącze energetyczne, którego koszty Pani poniosła. Wszystkie czynności i koszty od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu realizacji inwestycji budowlanej na działce nr 5 zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej, były wykonane na koszt i staraniem kupującego. 7. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości: a) Kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości? b) W jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte? c) Jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane? d) W jaki sposób nieruchomości były wykorzystane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? e) Kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży? f) Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? g) Czy środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła Pani na zakup kolejnych nieruchomości? Jeżeli tak proszę o wskazanie w jakim celu zostały zakupione kolejne nieruchomości oraz jak były/są wykorzystywane? Odpowiedź: Tak, sprzedawała Pani wcześniej nieruchomości. 1. W roku 2012 sprzedała Pani działkę z wiatą. a) Działkę posiadała Pani od 2002 lub 2003 roku. b) Nieruchomość była nabyta bez konkretnego celu ze względu na atrakcyjną cenę. c) Była to działka leśna z wiatą magazynową. d) Od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie była w żaden sposób wykorzystywana. e) Działka została sprzedana w 2012 roku. Sprzedała ją Pani ponieważ nie była Pani potrzebna. g) Nie pamięta Pani na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży działki. 2. W roku 2015 sprzedała Pani działkę ze sklepem, w którym wcześniej sama prowadziła działalność gospodarczą. a) Nieruchomość była kupiona w 1998 r. b) Działka była po sąsiedzku i dlatego został kupiona. c) Była to działka z budynkiem handlowym. d) Nieruchomość najpierw była wynajmowana pod handel. Następnie sama Pani tam prowadziła działalność handlową do roku 2015. e) Nieruchomość została sprzedana w 2015 roku ponieważ już nie była potrzebna. g) Środki zostały przeznaczone na zakup mieszkania dla dzieci. 3. W roku 1997 sprzedała Pani dom w stanie surowym z działką w (...). a) Nie pamięta Pani dokładnie od kiedy miała tą działkę, prawdopodobnie około 10 lat przed sprzedażą. b) Miała Pani tam mieszkać. c) Działka z domem w stanie surowym. d) Od momentu nabycia do momentu sprzedaży został postawiony budynek mieszkalny w stanie surowym. e) Sprzedała Pani w roku 1997. Nieruchomość została sprzedana z powodu zmiany planów co do miejsca zamieszkania. g) Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup działki z pawilonem, która jest wskazana w punkcie nr 2. f) W sumie sprzedała Pani 3 nieruchomości, jedną zabudowaną, drugą leśną z wiatą magazynową. 8. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży (oprócz działki nr 5 opisanej we wniosku)? Proszę wyjaśnić. W ramach sprzedaży do (...) oprócz tej transakcji, sprzedaje Pani 1/2 prawa własności do działek (...). Działki te są we wspólności majątkowej. Te działki stanowią jedną całość. Działki (...) zostały kupione w 1996. Działkę (...) – otrzymała Pani w spadku po rodzicach w 1998 roku. Pozostałe działki zostały nabyte od Gminy w drodze zamiany, gdzie gmina zajęła teren pod X. Posiada Pani także inne nieruchomości, które nie są przeznaczone na sprzedaż.

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 5 o pow. (...) ha wydzielonej z działki nr 4, jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych? Pani stanowisko w sprawie Pani zdaniem sprzedaż niezabudowanej działki nr 5 o pow. (...) ha wydzielonej z działki nr 4 nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ta korzysta nie stanowi przychodu zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie wyżej wymienionej nieruchomości nie stanowi przychodu w rozumieniu ustawy, ponieważ sprzedaż została dokonana prywatnie po upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Działka stanowi Pani majątek osobisty i nigdy nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Nie planowała Pani jej sprzedawać, nie ogłaszała zamiaru sprzedaży. Kupujący sam się zgłosił i zaproponował sprzedaż. Wszelkie pozwolenia były robione przez kupującego dla jego własnej korzyści i nie mają mocy w przypadku gdyby transakcja nie doszła do skutku, ponieważ pozwolenia i zmiany dotyczą kilku działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów są: - pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), - odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły oraz, po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego. Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności. Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabyła Pani od osoby fizycznej na podstawie umowy o zniesienie współwłasności i dział spadku z 16 grudnia 1998 r. prawo własności działki położonej w miejscowości (...), nr 4, dla której to Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...). Działka jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi. Podjęła Pani decyzję o sprzedaży działki nr 5 o pow. (...) ha wydzielonej z działki nr 4 – Spółce planującej wybudować obiekt handlowo-usługowy wraz z miejscami parkingowymi. W umowie przedwstępnej, Kupująca Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na działkach. Spółka zobowiązała się do: - uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie 2mniejszej niż (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych; - uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości; - uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; - uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; - niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; - potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; - uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działek nr (...); - uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego; - uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym; - uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym; - zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z którym Kupująca spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. 2 2użytkowej (...) m, w tym salą sprzedaży o pow. (...) m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...). W momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązała się Pani sprzedać działkę. Udzieliła Pani stronie Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowych nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Stronę Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz oświadczyła, że udostępnia Stronie Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wyraziła Pani także zgodę na usytuowanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Kupujący zobowiązał się, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działkach urządzenia. Działkę mającą być przedmiotem sprzedaży wydzierżawiła Pani Spółce na okres 3 miesięcy. Działka nie była dzierżawiona w ramach działalności gospodarczej. Przychody z tytułu dzierżawy były rozliczane w ramach tzw. najmu prywatnego. Działka została wydzierżawiona „celem dysponowanie przez Dzierżawcę Przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń”. Wszystkie czynności i koszty od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu realizacji inwestycji budowlanej na działce nr 5, zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej, były wykonane na koszt i staraniem Kupującego. Kupujący uzyskał wszystkie pozwolenia i koncesje, wymienione w umowie przedwstępnej. Umowa sprzedaży działki nr 5 została podpisana 14 marca 2025 roku. Przedmiotowa działka od momentu nabycia do momentu zbycia nie była przez Panią wykorzystywana. W stosunku do tej działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Kupujący sam się zgłosił do Pani z propozycją sprzedaży. Nie planowała Pani sprzedaży działki. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W odniesieniu do działki starała się Pani w roku 2013 r. o pozwolenie na budowę budynku usługowego pod sklep oraz poniosła nakłady na prace projektowe związane z pozwoleniem jednak żadne prace w ramach tej inwestycji nie zostały wykonane, za wyjątkiem przyłącza energetycznego, którego koszty Pani poniosła. Wcześniej dokonała Pani sprzedaży następujących nieruchomości: w roku 1997 sprzedała Pani dom w stanie surowym z działką w związku ze zmianą planów co do miejsca zamieszkania, w roku 2012 działkę z wiatą, a w roku 2015 działkę ze sklepem gdzie Pani sama prowadziła działalność gospodarczą do tego roku. Wskazała Pani, że sprzedaje Pani Spółce także 1/2 prawa własności do działek (...). Działki te są we wspólności majątkowej. Te działki stanowią jedną całość. Zostały one odpowiednio: kupione w 1996 r., otrzymane w spadku po Pani rodzicach w 1998 r. oraz przejęte od Gminy w drodze zamiany (z powodu zajęcia przez Gminę terenu pod X). Jak już wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedstawionych okolicznościach nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku, spowodowała powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sposób nabycia (na podstawie umowy o zniesienie współwłasności i dział spadku), całokształt podejmowanych czynności, a w szczególności zakres i cel Pani działań, oraz sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, była tylko dzierżawiona przez 3 miesiące ale w ramach tzw. najmu prywatnego), a także brak czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości (w stosunku do tej działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych – Kupujący sam zgłosił się do Pani z propozycją sprzedaży) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Co prawda zawarła Pani umowę przedwstępną uzależniającą zawarcie umowy docelowej od spełnienia szeregu przesłanek, określonych w jej treści oraz udzieliła Pani nabywcy w ramach umowy przedwstępnej pełnomocnictwa m.in. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowych nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego. Jednak czynności te zostały podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą był zainteresowany nabywca a nie Pani, zatem nie uzyskała Pani z tego tytułu żadnych korzyści. Należy też zauważyć, że wszystkie czynności od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do momentu realizacji inwestycji budowlanej na działce nr 5, zmierzające do realizacji inwestycji budowlanej były wykonane na koszt i staraniem Kupującego. Ponadto Kupujący zobowiązał się w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, że usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z dokonanej przez Panią sprzedaży nieruchomości nie zostały uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży działki będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tym zakresie istotne znaczenie ma data nabycia przez Panią działki. Jak wynika z opisu sprawy, nabyła Pani działkę nr 4 (z której wydzielono działkę nr 5) na podstawie umowy o zniesienie współwłasności i dział spadku zawartej 16 grudnia 1998 r. W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) działki nr 5 miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki. W konsekwencji sprzedaż ta nie skutkuje powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podsumowując, w odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy należy uznać, że odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości (działki 5) nie powoduje powstania u Pani przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż działki nie powoduje również powstania u Pani przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność. Należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi wyłącznie w zakresie będącym przedmiotem wniosku (zadanego pytania), tj. w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki nr 5. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.