Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 3 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go
Pani – pismem z 6 marca 2025 r. (wpływ 6 marca 2025 r.), pismem z 7 marca 2025 r.
(wpływ 7 marca 2025 r.), pismem z 17 marca 2025 r. (wpływ 18 marca 2025 r.) oraz w
odpowiedzi na wezwania – pismem z 28 marca 2025 r. (wpływ 2 kwietnia 2025 r.) oraz
pismem z 30 kwietnia 2025 r. (wpływ 30 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu (...) marca 2024 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży domu
pomiędzy Wnioskodawczynią, jej siostrą a nabywcą. Wnioskodawczyni wraz z siostrą
otrzymały nieruchomość w 2019 r. na podstawie umowy o dożywocie. W dniu (...) marca
2024 r. został opłacony zadatek przez nabywcę wynoszący (...). Umowa przedwstępna
sprzedaży domu została zawarta przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości.
W dniu (...) marca 2024 r. została zawarta umowa przedwstępna na zakup mieszkania
pomiędzy Wnioskodawczynią, jej siostrą a zbywcą i opłacony zadatek w wysokości (...).
Zadatek został opłacony ze środków uzyskanych z przedwstępnej umowy sprzedaży domu.
Dnia (...) kwietnia 2024 r. został zawarty akt notarialny zakupu mieszkania o wartości (...)
natomiast dnia (...) czerwca 2024 r. został zawarty akt notarialny sprzedaży domu o
wartości (...).
Oferta zakupu mieszkania była korzystna, a czas miał duże znaczenie, ponieważ ilość osób
zainteresowanych mieszkaniem była znaczna. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały
przeznaczone na cele mieszkaniowe (spełniając tzw. cel mieszkaniowy w rozumieniu art.
21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: ustawa o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych))
oraz remont. Nie został zrealizowany, ani nie zostanie zrealizowany żaden inny cel
mieszkaniowy poza przedmiotowym.
W piśmie z 17 marca 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani
następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
1. Czy wraz z siostrą była Pani współwłaścicielką sprzedanego domu?
Odpowiedź: Tak, wraz z siostrą były Panie właścicielkami domu.
2. Czy wraz z siostrą jest Pani współwłaścicielką nabytego mieszkania?
Odpowiedź: Tak, wraz z siostrą jesteście Panie współwłaścicielkami mieszkania.
3. Które z wydatków przedstawionych w opisie zaistniałego stanu faktycznego i w jakiej
części (zadatek na udział w mieszkaniu, pozostała cena nabycia mieszkania do
wysokości Pani udziału w mieszkaniu, remont mieszkania) są przedmiotem Pani
pytania sformułowanego we wniosku?
Odpowiedź: Wydatek na zakup mieszkania wraz z umową kupna w dniu (...) kwietnia 2024
r., która odbyła się przed ostatecznym zbyciem nieruchomości, które miało miejsce (...)
czerwca 2024 r.
4. Kiedy (proszę o wskazanie daty) otrzymała Pani pozostałą cenę ze sprzedaży Pani
udziału w nieruchomości stanowiącej dom?
Odpowiedź: Dnia (...) marca 2024 r. otrzymałyście Panie wraz z siostrą zadatek w
wysokości (...) zł, dnia (...) czerwca 2024 r. otrzymałyście Panie kwotę (...) zł. Obie kwoty od
razu po ich otrzymaniu zostały przekazane na zakup mieszkania.
5. Kiedy (proszę o wskazanie daty) dokonała Pani zapłaty za udział w mieszkaniu?
Odpowiedź: Dnia (...) marca 2024 r. został opłacony zadatek na zakup mieszkania, dnia (...)
kwietnia 2024 r. została opłacona reszta kwoty w wysokości (...) zł.
6. Czy w zakupionym mieszkaniu będzie realizowała Pani własne cele mieszkaniowe, tzn.
czy Pani w nim mieszka/zamieszka? Jeśli tak, to od kiedy, czy na stałe lub w jakich
okresach?
Odpowiedź: Tak, w mieszkaniu będzie realizowany własny cel mieszkaniowy po
ukończeniu remontu. W mieszkaniu będzie Pani mieszkać na stałe.
7. Kiedy poniosła Pani wydatki na remont mieszkania?
Odpowiedź: Wydatki na remont mieszkania były ponoszone na przełomie 2024 i 2025
roku.
8. Jakie konkretnie wydatki na remont mieszkania Pani poniosła? Proszę o wskazanie, w
formie katalogu zamkniętego, wszystkich wydatków (towarów, materiałów, sprzętów,
itp.), których dotyczy złożony wniosek, a które poniosła Pani w związku z remontem
mieszkania.
Odpowiedź:
(...)
9. W jaki sposób udokumentowane zostały wydatki na remont mieszkania? Na czyje imię i
nazwisko zostały wystawione?
Odpowiedź: Wydatki są udokumentowane fakturami imiennymi (...). Faktury są
wystawione na dwa nazwiska, zgodnie ze stanem faktycznym. W czasie ponoszenia
wydatków na remont mieszkania nastąpiła zmiana nazwiska.
Natomiast w piśmie z 30 kwietnia 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, ostatecznie
doprecyzowała Pani opis sprawy:
1. Kiedy (proszę o wskazanie daty) otrzymała Pani zadatek w wysokości (...) zł w związku
ze zbyciem domu?
Odpowiedź: Dnia (...) marca 2024 r.
2. Kiedy (proszę o wskazanie daty) otrzymała Pani pozostałą kwotę w wysokości (...) zł w
związku ze zbyciem domu?
Odpowiedź: Dnia (...) czerwca 2024 r.
3. Kiedy (proszę o wskazanie daty) dokonała Pani zapłaty zadatku w wysokości (...) zł w
związku z nabyciem mieszkania?
Odpowiedź: Dnia (...) marca 2024 r.
4. Kiedy (proszę o wskazanie daty) dokonała Pani zapłaty pozostałej kwoty w wysokości
(...) zł w związku z nabyciem mieszkania?
Odpowiedź: Dnia (...) kwietnia 2024 r.
5. Z jakich środków dokonała Pani zapłaty za udział w mieszkaniu?
Odpowiedź: Połowa kwoty z oszczędności, połowa kwota z pożyczki.
Pytanie
Czy Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131
ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że przedmiotem pytania
sformułowanego we wniosku jest wydatek na zakup mieszkania wraz z umową kupna w
dniu (...) kwietnia 2024 r., która odbyła się przed ostatecznym zbyciem nieruchomości,
które miało miejsce (...) czerwca 2024 r.
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, może skorzystać ze zwolnienia w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt
131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zwolnieniu o jakim mowa w
art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decyduje dochowanie warunku wydatkowania dochodu z
odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie -
czyli trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, nawet jeśli data
zawartej umowy nabycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym następuje przed datą
zawartej umowy sprzedaży nieruchomości tego podatnika zgodnie z wyrokiem
Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrok z 21 listopada 2023 r. (sygn. II FSK 1310/21).
Zdaniem Wnioskodawczyni ulga przysługuje niezależnie od chronologii zdarzeń
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części
nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust.
1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłami przychodów są odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę,
zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw
określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w
ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym
samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz
ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności
gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości,
jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz
udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c
ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Z opisu sprawy wynika, że (...) czerwca 2024 r. sprzedała Pani udział w nieruchomości
stanowiącej dom, który nabyła Pani w 2019 r. na podstawie umowy o dożywocie.
Zatem, sprzedaż udziału w nieruchomości stanowiącej dom stanowiła dla Pani źródło
przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jego sprzedaż nastąpiła przed
upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyto dom.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek
dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131,
lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust.
1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy
spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i
praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada
iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie
trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie,
przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione
na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na
własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D x (W / P) gdzie:
D – dochód ze sprzedaży,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód ze sprzedaży.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele
mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze
zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia
nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z
opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu
mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a
także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania
wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub
lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym
również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu
lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim
prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni
przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego
budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub
własnego pomieszczenia niemieszkalnego
położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie
należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji
Szwajcarskiej;
W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na
cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131,
nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w
związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty,
jest to wyliczenie enumeratywne.
Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy
interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca,
systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym
zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady
powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.
Z wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że (...) marca 2024 r. została zawarta
przedwstępna umowa sprzedaży domu pomiędzy Panią, Pani siostrą a nabywcą. (...)
marca 2024 r. został opłacony zadatek przez nabywcę wynoszący (...) zł. Pozostałą kwotę w
wysokości (...) zł w związku ze zbyciem domu otrzymała Pani (...) czerwca 2024 r.
(...) marca 2024 r. została zawarta umowa przedwstępna na zakup mieszkania pomiędzy
Panią, Pani siostrą a zbywcą i opłacony zadatek w wysokości (...) zł. Zadatek został
opłacony ze środków uzyskanych z przedwstępnej umowy sprzedaży domu zawartej (...)
marca 2024 r. Zapłaty pozostałej kwoty za udział w mieszkaniu dokonała Pani (...) kwietnia
2024 r. Połowa kwoty pochodziła z Pani oszczędności, połowa kwota z pożyczki.
W związku z powyższym powzięła Pani wątpliwość, czy może Pani skorzystać ze zwolnienia
w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w
odniesieniu do kwoty wydatkowanej na zakup mieszkania.
Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy
należy stwierdzić, że przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku
dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem
przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – środków uzyskanych z tytułu
odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w
przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez
podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wypływa daleko idąca
konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie
wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca
przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik
podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który
wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych
jako potrzeba zapewnienia sobie „dachu nad głową”. Tak więc uregulowane w art. 21 ust.
1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy
realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a
nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad
głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele
mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z
różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w
znaczeniu jedynie przedmiotowym.
Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od
konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy
uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z
których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na
nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy
dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W
związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt
131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie
dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego
zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed
upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.
Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21
ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, momentem wydatkowania przez
podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej
nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub
części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w
postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z
terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.
Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie
przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem
wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego.
Dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej istotnym jest, czy w momencie
dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik uzyskał przychód ze
sprzedaży nieruchomości.
Prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej uwarunkowano bowiem uprzednim
powstaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1
ustawy.
W świetle zatem art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z
odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w umowie, o ile odpowiada
wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Stosownie do art. 535 ustawy – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
zapłacić sprzedawcy cenę.
Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu cywilnego jest umową dwustronnie
zobowiązującą. W związku z zawarciem umowy sprzedaży sprzedawca staje się
zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania
przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest
zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy.
Zważyć zatem należy, że w przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa
charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje
bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa
sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym
przepisem:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której
odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zasada
jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i
zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których
najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w
1granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353 Kodeksu cywilnego strony
mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić
część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej
sprzedaży.
Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu
cywilnego, który stanowi, że:
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony,
która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania
umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.
Podkreślam, że kwestia możliwości uznania za przychód z odpłatnego zbycia
nieruchomości przychodów, jakie podatnik uzyskał przed formalnym przeniesieniem
własności nieruchomości i wydatkował na własne cele mieszkaniowe wymienione w art.
21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych była również
przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych. Co najistotniejsze, Naczelny Sąd
Administracyjny 17 lutego 2020 r. podjął uchwałę w składzie Siedmiu sędziów (sygn. akt II
FPS 4/19), w myśl której:
(...) kwota zadatku (zaliczki) otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy
odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w
art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (...), korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej
ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej
własność nieruchomości, a kwota zadatku (zaliczki) została zaliczona na poczet ceny
jej odpłatnego zbycia.
W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził ponadto, że:
(...) decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131
ustawy jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne
cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, a nie wydatkowanie tego dochodu po
uprzednim zbyciu nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wskazuje, że
chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego
zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a
nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.
Skoro w rozpatrywanej sprawie zadatek w związku ze sprzedażą domu zapłacony został
przez nabywcę (...) marca 2024 r. (umowa przedwstępna i wpłata kwoty), a sprzedaż
udziału w domu nastąpiła (...) czerwca 2024 r. (akt notarialny i wpłata kwoty), to dopiero w
tych datach dysponowała Pani przychodem ze sprzedaży udziału w tej nieruchomości.
Natomiast wydatki na nabycie mieszkania, w którym planuje Pani zamieszkać – zostały
przez Panią poniesione (...) marca 2024 r. (umowa przedwstępna i wpłata kwoty) oraz (...)
kwietnia 2024 r. (akt notarialny i wpłata kwoty) – tj. po uzyskaniu kwoty z tytułu zadatku,
ale przed datą sprzedaży (a nie po niej) i uzyskaniem pozostałej kwoty z tytułu sprzedaży
domu. Zatem, jedynie kwota wydatkowana na zakup mieszkania do wysokości
otrzymanego zadatku poniesiona została z przychodu ze sprzedaży domu. Natomiast
pozostała część kwoty nie została poniesiona z tego przychodu, bowiem w dacie jej
poniesienia takim przychodem Pani nie dysponowała. Pozostała kwota wydatkowana na
zakup mieszkania – jak wskazano w uzupełnieniu wniosku – pochodziła z oszczędności
oraz pożyczki.
W przedmiotowej sprawie za wydatek na cel mieszkaniowy można uznać jedynie kwotę
uiszczoną na zakup udziału w mieszkaniu odpowiadającą Pani udziałowi w kwocie
otrzymanego zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej
dom.
Mając powyższe na uwadze stwierdzam, że jedynie kwota odpowiadająca Pani udziałowi w
zadatku otrzymana przez Panią (...) marca 2024 r. wydatkowana na nabycie udziału w
mieszkaniu, w którym planuje Pani zamieszkać stanowiła wydatek na własny cel
mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem kwota ta
została zaliczona na poczet ceny odpłatnego zbycia udziału w domu.
Natomiast, środki przeznaczone na pozostałą część ceny zakupu udziału w mieszkaniu nie
mogą stanowić wydatku na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt
131 ww. ustawy, bowiem nie stanowiły one przychodu ze sprzedaży udziału w
nieruchomości stanowiącej dom.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z
powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Ponadto, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji
Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie,
interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem,
interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa
wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja
indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pani, a nie dla
współwłaścicielki przedmiotowej nieruchomości.
Należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi wyłącznie w zakresie
będącym przedmiotem wniosku (zadanego pytania). Inne kwestie przedstawione we
wniosku i nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja
podatkowa – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności możliwości
skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku z poniesieniem wydatków na remont
zakupionego mieszkania.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.