Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych z
darzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzeń przyszłych
Aktualnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Jest właścicielem dwóch
lokali mieszkalnych oraz pięciu lokali użytkowych (w tym w jednym lokalu jest to 50%
udziału we własności). Nieruchomości są przeznaczone na wynajem. Dwa lokale
mieszkalne są udostępniane osobom fizycznym w ramach najmu krótkoterminowego, a
lokale użytkowe są wynajmowane podmiotom gospodarczym.
Stan posiadania nieruchomości Wnioskodawcy jest następujący:
(...)
Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług) i nie wykonuje poza
najmem nieruchomości innego rodzaju działalności gospodarczej.
Wnioskodawca planuje zlikwidować prowadzoną przez siebie jednoosobową działalność
gospodarczą. Będzie to spowodowane osiągnięciem w roku 2025 wieku emerytalnego i
nabyciem prawa do emerytury. Wraz z likwidacją działalności gospodarczej planowane
jest kontynuowanie najmu lokali, ale już jako stanowiących majątek osobisty, niezwiązany
z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. W związku z tym, na podstawie nowych umów
najmu, w których Wnioskodawca nie będzie występować już jako przedsiębiorca, ale jako
osoba fizyczna zarządzająca własnym majątkiem, będzie kontynuowane wykorzystanie
tego majątku w celu osiągnięcia pożytków.
W związku z przeniesieniem nieruchomości do majątku osobistego i ich wynajmowaniem
dalszym na podstawie nowych umów Wnioskodawca pozostanie nadal czynnym
podatnikiem VAT, uznając, że nadal będzie wykonywał czynności opodatkowane
podatkiem od towarów i usług, ale już w zakresie innego źródła przychodów.
Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy po likwidacji działalności gospodarczej
przychody z najmu wskazanych nieruchomości mieszkalnych i użytkowych można
zakwalifikować do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych – tzw. najmu prywatnego i opodatkować ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Istotne jest wobec powyższego, że po przejściu na emeryturę Wnioskodawca zakończy
aktywność charakterystyczną dla podmiotu gospodarczego, gdyż zamierza:
- nie podejmować działań zmierzających do budowy struktury organizacyjnej, tj. kadry
zarządzającej, pracowników, szerszej działalności reklamowej, istnienia osobnego
lokalu do kontaktu z najemcami,
- ograniczyć czasowo działania związane z najmem do kilku-kilkunastu dni w miesiącu,
- ograniczyć działanie wyłącznie do pobierania pożytków cywilnych z nieruchomości
stanowiącej własność osobistą wynajmującego;
- wykorzystywać najem jako jedyny racjonalny sposób zarządzania tymi
nieruchomościami, które będą stanowiły majątek osobisty Wnioskodawcy.
Ponadto Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży wybranej nieruchomości, ale
sprzedaż nastąpiłaby nie wcześniej niż po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia
miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiłaby likwidacja działalności
gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia, a uzyskane kwoty
przeznaczone byłyby na cele osobiste.
Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku
dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
1. Czy po dokonaniu likwidacji prowadzonej przez Wnioskodawcę jednoosobowej
działalności gospodarczej przychód z wynajmu nieruchomości będzie przychodem ze
źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych), i będzie
podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie
art. 6 ust. 1a ustawy o ZPD?
2. Czy dokonując sprzedaży wybranej spośród wymienionych nieruchomości po upływie
sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym
nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich
odpłatnego zbycia, Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania dochodu
/przychodu z tej sprzedaży jak dochodu/przychodu z działalności gospodarczej?
Pana stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT źródłami przychodu są najem, podnajem,
dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również
dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego
lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych
produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalność gospodarczą.
Z kolei art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT stanowi, że źródłem przychodu jest także
pozarolnicza działalność gospodarcza, przy czym art. 5a Ustawy o PIT definiuje
pozarolniczą działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:
1) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu kopalin ze złóż,
3) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 wskazanej ustawy.
Jak zostało wskazane w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 czerwca 2015 r.
o sygn. II FPS 1/15, katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy
konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. W
orzecznictwie zaś podkreśla się, że przychód powinien być przypisany do tego źródła,
którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania,
chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła.
Uwzględniając powyższe, przychody z najmu mogą stanowić zarówno przychody z najmu
niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej (tzw. najem
prywatny), jak i przychody z prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Źródłem obydwu przychodów jest ten sam rodzaj stosunku cywilnoprawnego łączącego
strony, tj. umowa najmu.
Należy zatem odwołać się do uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętej w
składzie siedmiu sędziów 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której NSA wskazał, że
przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10
ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że wynajmowane przedmioty stanowią składnik
majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku
związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. W tym zakresie NSA odwołuje się
do koncepcji wolicjonalnej kwalifikacji przychodów z najmu do danego źródła, wskazując,
że to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z
wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem
niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem, natomiast przesłanki
obiektywne są pochodną woli podatnika, która wskazuje na oczywisty wybór kwalifikacji
najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.
Zgodnie ze wskazaną powyżej uchwałą NSA zasadą jest kwalifikowanie przychodów do
źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie
składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” –
do przychodów z działalności gospodarczej.
Istotne przy tym jest, że prowadzenie działalności gospodarczej jest związane z
posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i
niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej.
Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i
nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i
dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Prowadzenie przedsiębiorstwa
wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą
fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności
gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych,
ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić
gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem
tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22 października
2019 r., sygn. II FSK 1581/18). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 sierpnia 2017
r. o sygn. II FSK 1940/15 wskazał, że czynności podejmowane w zakresie umowy najmu
mogą wypełniać cechy charakteryzujące działalność gospodarczą. Jednak ze względu na
wyraźne wyodrębnienie w przepisach osobnego źródła przychodu, jakim jest najem, nie
należy ich per se kwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Sama kwalifikacja określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu zależna jest
od podatnika, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki
majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie
majątkiem niezwiązanym z działalnością (por. wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. II FSK
379/14).
Zdaniem Wnioskodawcy za kwalifikacją przychodów jako przychodów z tytułu najmu
prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opisanych wyżej
Nieruchomości przemawia dodatkowo:
- brak struktury organizacyjnej, tj. kadry zarządzającej, pracowników, działalności
reklamowej, istnienia osobnego lokalu do kontaktu z najemcami,
- niewielka czasochłonność czynności związanych z najmem, ograniczona do kilku dni w
miesiącu,
- wynajem będzie polegać na pobieraniu pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej
własność osobistą wynajmującego;
- fakt, że przedmiotowe nieruchomości nie będą już wprowadzone do działalności
gospodarczej jako środki trwałe,
- brak możliwości innego niż najem, racjonalnego, zarządzania tymi nieruchomościami.
Reasumując, skoro Wnioskodawca zamierza wynajmować lokale mieszkalne oraz
użytkowe po likwidacji działalności gospodarczej jako formę najmu majątku prywatnego,
niezwiązanego z działalnością gospodarczą, to najem ten będzie stanowić źródło
przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu tych lokali na zasadach najmu
prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą
stawką do opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawcę z tytułu najmu
na zasadach wskazanych we wniosku będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000
zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
W zakresie opodatkowania dochodu/przychodu z planowanego zbycia nieruchomości
Wnioskodawca stoi na stanowisku, że po planowanej likwidacji działalności gospodarczej i
upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia
ich odpłatnego zbycia nieruchomości, nie będzie zobowiązany do zapłaty powstałego z
tego tytułu dochodu/przychodu jak dochodów/przychodów z działalności gospodarczej w
rozumieniu ustawy o PIT.
Powyższe wynika z dwóch okoliczności:
- planowana sprzedaż nastąpi po upływie 6 lat od zaniechania działalności gospodarczej
Wnioskodawcy,
- po zakończeniu działalności gospodarczej majątek nieruchomy będzie majątkiem
osobistym niezwiązanym już z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
· pozarolnicza działalność gospodarcza;
· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności
gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
spełnione są następujące warunki:
a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
przez zlecającego te czynności;
c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
warunki, tj.:
· zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do
czynienia z działalnością gospodarczą,
· brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym
od osób fizycznych, oraz
· wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
fizycznych.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo
najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do
źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie
siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
działalności gospodarczej.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
· prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
· osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi działalność gospodarczą. Jest Pan właścicielem
dwóch lokali mieszkalnych oraz pięciu lokali użytkowych (w tym w jednym lokalu jest to
50% udziału we własności). Nieruchomości są przeznaczone na wynajem. Planuje Pan
zlikwidować prowadzoną przez Pana jednoosobową działalność gospodarczą. Wraz z
likwidacją działalności gospodarczej planuje Pan kontynuować najem lokali, ale już jako
stanowiących majątek osobisty, niezwiązany z Pana działalnością gospodarczą. Dlatego
też, na podstawie nowych umów najmu, w których nie będzie Pan występować już jako
przedsiębiorca, ale jako osoba fizyczna zarządzająca własnym majątkiem, będzie Pan
kontynuować wykorzystanie tego majątku w celu osiągnięcia pożytków.
Zatem najem nieruchomości wskazanych we wniosku będzie stanowić źródło przychodów,
o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o
którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
będą podlegać opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,
stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Podsumowanie: po likwidacji działalności gospodarczej uzyskiwany przez Pana przychód z
najmu nieruchomości będzie stanowić przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1
pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu
ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o
zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
osoby fizyczne.
Ponadto z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać wybraną nieruchomość, ale
sprzedaż nastąpiłaby nie wcześniej niż po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia
miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiłaby likwidacja działalności
gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia jej odpłatnego zbycia, a uzyskane kwoty
przeznaczy Pan na cele osobiste.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza,
- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy –
przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed
zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem
miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na
potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów
specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim
budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w
takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego
gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim
prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub
udziału w takim prawie.
Z zestawienia tych przepisów wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży
nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust.
1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione powinny
zostać dwie podstawowe przesłanki:
- nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu
działalności gospodarczej,
- nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt
1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości
mieszkalnych).
Zatem w przypadku, gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie
spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła
przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10
ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
towarów i usług.
W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały
szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika –
stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast w art. 14 ust.
3 tej ustawy ustawodawca wymienił te przysporzenia, które nie są przychodami
podatkowymi.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Jednocześnie stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z
odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością
gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku
mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego
stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału
w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis
art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej
działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia
wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku i
lokalu mieszkalnego, jak i związanych z nimi gruntami. W takim przypadku odpowiednie
zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia
nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.
Ponadto na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub
działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie.
Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od
osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się przychodów z
odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej
samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów
specjalnych produkcji rolnej – jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po
miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności
gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, do
dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w
wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.
Zgodnie z art. 24 ust. 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodem z odpłatnego zbycia majątku pozostałego na dzień likwidacji działalności
jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a wydatkami na nabycie
zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w
jakiejkolwiek formie.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że przychody z odpłatnego zbycia składników
majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych), a więc również składników majątku
trwałego, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to
następuje przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego
po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej
samodzielnie, do dnia ich odpłatnego zbycia – stanowią przychód z tej działalności.
Zatem przy ustaleniu źródła przychodów ze sprzedaży składników majątkowych (z
wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) wykorzystywanych w prowadzonej działalności
gospodarczej istotny jest okres, jaki upłynął między datą likwidacji tej działalności a datą
ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w
ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych
stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast gdy okres ten
przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany
ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem
dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności
gospodarczej.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że sprzedaży mogłyby podlegać
zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale użytkowe.
Jeśli więc sprzedaż będzie obejmować nieruchomość mieszkalną wskazuję, że nie
powstanie przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, ponieważ upłynął pięcioletni okres, licząc od końca roku kalendarzowego, w
którym nastąpiło jej nabycie/zamiana.
Z kolei, jeśli sprzedaż będzie obejmować nieruchomość użytkową, to nie powstanie
przychód z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
ponieważ od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła
likwidacja prowadzonej przez Pana samodzielnie działalności gospodarczej, do dnia
odpłatnego zbycia nieruchomości upłynie sześć lat.
Podsumowanie: sprzedaż nieruchomości mieszkalnych nie spowoduje powstania po
Pana stronie przychodu podatkowego, ponieważ upłynął pięcioletni okres, licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie/zamiana.
Sprzedaż nieruchomości użytkowych we wskazanym przez Pana terminie – tj. po
upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
którym nastąpiła likwidacja prowadzonej przez Pana samodzielnie działalności
gospodarczej, do dnia odpłatnego zbycia nieruchomości – również nie spowoduje
powstania po Pana stronie przychodu podatkowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu
rozpatrzeniu.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.