W dniu 5 marca 2025 r. wpłynął wniosek podatnika z dnia 26 lutego 2025 r. dotyczący skutków podatkowych wynajmu lokalu mieszkalnego, który został zakupiony w maju 2024 r. jako towar handlowy. Organ podatkowy stwierdził, że stanowisko podatnika w zakresie korekty kosztów związanych z wynajmem lokalu jest prawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie jest nieprawidłowe, wskazując, że po upływie 12 miesięcy wynajmu lokal straci cechy towaru handlowego i stanie się środkiem trwałym. W związku z tym, organ pozytywnie rozstrzygnął część wniosku, a w pozostałej części zaprzeczył stanowisku podatnika.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbny5 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych oddania do używania lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu, który stanowi towar handlowy w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego Zajmując się zakupem i sprzedażą nieruchomości w maju 2024 r. dokonał Pan zakupu mieszkania na rynku wtórnym celem dalszej sprzedaży bez ponoszenia dodatkowych nakładów. Zakup został zakwalifikowany jako towar handlowy i wpisany do podatkowej książki przychodów i rozchodów w kolumnie 10. Mieszkanie zostało wystawione do sprzedaży jednak nie udało się znaleźć odpowiedniego nabywcy. Postanowił Pan do czasu sprzedaży wynająć to mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej osobie prywatnej osiągając z tego tytułu przychód podatkowy. Nadal jednak jest ono przeznaczone finalnie do sprzedaży. Oferta regularnie jest zamieszczana w portalach sprzedażowych. Na koniec 2024 rok mieszkanie zostało ujęte w spisie z natury. Pytania 1) Czy w związku z podjętą decyzją w sprawie wynajmu należało dokonać przeksięgowań w podatkowej księdze przychodów z pozycji towarów handlowych na wpisanie do ewidencji środków trwałych? 2) Czy jeżeli wynajem będzie trwał dłużej niż rok straci cechy towaru handlowego i stanie się środkiem trwałym mimo tego, że może zostać sprzedane w każdym momencie gdy pojawi się odpowiednia oferta kupna? Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, wynajem mieszkania nie wpłynie na zmianę kwalifikacji towaru handlowego. Czasowe wynajęcie nie spowoduje konieczności wyksięgowania zakupu z pozycji kolumny 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów niezależnie od długości okresu wynajmu. Wykazanie mieszkania w remanencie na koniec 2024 jest prawidłowe.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w częsci prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Obowiązek prowadzenia księgi przychodów i rozchodów W myśl art. 24a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 ze zm.): Osoby fizyczne, przedsiębiorstwa w spadku, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej „księgą”, z zastrzeżeniem ust. 3, 5 i 5a, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o. Zgodnie z art. 24a ust. 7 ww. ustawy: Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, szczegółowe warunki, jakim powinna odpowiadać ta księga, oraz szczegółowy zakres obowiązków związanych z jej prowadzeniem, w celu umożliwienia wykorzystania tej księgi jako dowodu pozwalającego na określenie zobowiązań podatkowych w prawidłowej wysokości. Zasady prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów Zasady prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów zostały określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544 ze zm.). W tym miejscu wyjaśnienia wymaga użyte pojęcie „towary”, przez które § 3 pkt 1 ww. rozporządzenia rozumie się: Towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, produkcję niezakończoną, wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że: a) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej; b) materiałami (surowcami) podstawowymi są materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu; do materiałów podstawowych zalicza się również materiały stanowiące część składową (montażową) wyrobu lub ściśle z wyrobem złączone (np. opakowania - puszki, butelki) oraz opakowania wysyłkowe wielokrotnego użytku (np. transportery, palety), jeżeli opakowania te nie są środkami trwałymi;
c) materiałami pomocniczymi są materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości; d) wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane, e) produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem; f) brakami są nieodpowiadające wymaganiom technicznym wyroby własnej produkcji, całkowicie wykończone bądź też doprowadzone do określonej fazy produkcji; brakami są również towary handlowe, które na skutek uszkodzenia lub zniszczenia w czasie transportu bądź magazynowania utraciły częściowo swą pierwotną wartość; g) odpadami są materiały, które na skutek procesów technologicznych lub na skutek zniszczenia albo uszkodzenia utraciły całkowicie swą pierwotną wartość użytkową. Jak stanowi § 5 wskazanego rozporządzenia Ministra Finansów: Osoby fizyczne, przedsiębiorstwa w spadku, spółki cywilne osób fizycznych, spółki cywilne osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, o których mowa w § 2 ust. 1, obowiązane do prowadzenia księgi, zwane dalej ,,podatnikami'', prowadzą ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n ust. 2-6 ustawy o podatku dochodowym. Z § 16 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów wynika, że: 1) Zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych jest wpisywany do księgi, z zastrzeżeniem § 27, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym. 2) Zapisów dotyczących pozostałych wydatków dokonuje się, z zastrzeżeniem § 19 i § 27, jeden raz dziennie, po zakończeniu dnia, nie później niż przed rozpoczęciem działalności w dniu następnym, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym. Na podstawie § 17 tego rozporządzenia: 1) Podatnik jest obowiązany dokonywać zapisów w ewidencjach, o których mowa w § 6 i § 7 ust. 1, jeden raz dziennie po zakończeniu dnia, nie później niż przed rozpoczęciem działalności w dniu następnym. 2) Podatnik jest obowiązany dokonać zapisów w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, najpóźniej w miesiącu przekazania środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych do używania. Stosownie do § 24 ust. 1-3 ww. rozporządzenia Ministra Finansów: 1) Podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej „spisem z natury”, na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie utraty w ciągu roku podatkowego prawa do opłacania podatku na podstawie ustawy z 0 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43, 1495, 1649 i 2200), zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności. 2) Obowiązek sporządzenia spisu z natury na dzień 1 stycznia roku podatkowego nie dotyczy podatników, którzy sporządzili spis z natury na koniec poprzedniego roku podatkowego. W tym przypadku zamiast spisu z natury na dzień 1 stycznia roku podatkowego do księgi wpisuje się spis z natury sporządzony na dzień 31 grudnia poprzedniego roku podatkowego. 3) Spis z natury podlega wpisaniu do księgi także wówczas, gdy osoby prowadzące działalność gospodarczą sporządzają go za okresy miesięczne oraz gdy na podstawie odrębnych przepisów jego sporządzenie zarządził naczelnik urzędu skarbowego. Zgodnie natomiast z § 26 ust. 1 omawianego rozporządzenia: Podatnik jest obowiązany wycenić materiały i towary handlowe objęte spisem z natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia; spis z natury półwyrobów (półfabrykatów), wyrobów gotowych i braków własnej produkcji wycenia się według kosztów wytworzenia, a odpadów użytkowych, które w toku działalności utraciły swoją pierwotną wartość użytkową, wycenia się według wartości wynikającej z oszacowania uwzględniającego ich przydatność do dalszego użytkowania. Środki trwałe Zgodnie z art. 5a pkt 2) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych - oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3. W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy: Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. W przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki. Na podstawie art. 22a ust. 1 omawianej ustawy: Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, 2) maszyny, urządzenia i środki transportu, 3) inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. Przy czym zgodnie z art. 22c pkt 2 cytowanej na wstępie ustawy: Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Z kolei art. 22e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: Jeżeli podatnicy nabędą lub wytworzą we własnym zakresie składniki majątku wymienione w art. 22a ust. 1 i art. 22b ust. 1, o wartości początkowej przekraczającej 10 000 zł, i ze względu na przewidywany przez nich okres używania równy lub krótszy niż rok nie zaliczą ich do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, a faktyczny okres ich używania przekroczy rok - podatnicy są obowiązani, w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu, w którym ten rok upłynął: 1) zaliczyć te składniki do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, przyjmując je do ewidencji w cenie nabycia albo koszcie wytworzenia; 2) zmniejszyć koszty uzyskania przychodów o różnicę między ceną nabycia lub kosztem wytworzenia a kwotą odpisów amortyzacyjnych, przypadającą na okres ich dotychczasowego używania, obliczonych dla środków trwałych przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy, zwanym "Wykazem stawek amortyzacyjnych", a dla wartości niematerialnych i prawnych przy zastosowaniu zasad określonych w art. 22m; 3) stosować stawki amortyzacji, o których mowa w pkt 2, w całym okresie dokonywania odpisów amortyzacyjnych; 4) wpłacić, w terminie do 20 dnia tego miesiąca, do urzędu skarbowego kwotę odsetek naliczonych od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie składników majątku do dnia, w którym okres ich używania przekroczył rok, i naliczoną kwotę odsetek wykazać w zeznaniu, o którym mowa w art. 45 ust. 1 lub 1a pkt 2; odsetki od różnicy, o której mowa w pkt 2, są naliczane według stawki odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych obowiązującej w dniu zaliczenia składnika majątku do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku zaliczenia wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie składników majątku o wartości początkowej przekraczającej 10 000 zł do kosztów uzyskania przychodów, a następnie zaliczenia tych składników do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych przed upływem roku od dnia ich nabycia lub wytworzenia; w tym przypadku odsetki nalicza się do dnia zaliczenia ich do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych. Pana wniosek Z treści wniosku wynika, że: · W maju 2024 r. zakupił Pan mieszkanie. · Zakup został zakwalifikowany jako towar handlowy i wpisany do podatkowej książki przychodów i rozchodów w kolumnie 10. · Postanowił Pan do czasu sprzedaży wynająć to mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej osobie prywatnej osiągając z tego tytułu przychód podatkowy. · Na koniec 2024 rok mieszkanie zostało ujęte w spisie z natury. Pana wątpliwości budzi kwestia czy jeżeli wynajem mieszkania będzie trwał dłużej niż rok to mieszkanie straci cechy towaru handlowego i stanie się środkiem trwałym oraz czy tym samym należy dokonać przeksięgowań w podatkowej księdze przychodów z pozycji towarów handlowych na wpisanie do ewidencji środków trwałych. Odnosząc Pana wątpliwości na grunt przytoczonych powyżej przepisów prawa wyjaśniam co następuje. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. z 2023 r. poz. 120). Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości: Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności: a) nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, b) maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy, c) ulepszenia w obcych środkach trwałych, d) inwentarz żywy. nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale. Środki trwałe oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy, zgodnie z warunkami określonymi w ust. 4. Co prawda zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia 2022 r. przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nieruchomości mieszkalne nie podlegają amortyzacji, jednak przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają jednak możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych, ani też dokonywania jego amortyzacji. Należy zatem uznać, że po upływie 12 miesięcy liczonych od dnia, w którym lokal mieszkalny został oddany do używania na podstawie umowy najmu, składnik majątku stanie się środkiem trwałym niepodlegającym amortyzacji. Jednocześnie w sytuacji gdy lokal mieszkalny został ujęty w remanencie końcowym jako towar handlowy, to po upływie 12 miesięcy liczonych od dnia, w którym został on oddany do używania na podstawie umowy najmu, podatnik prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów nie dokonuje korekty kosztów. W związku z tym, że spis z natury sporządzony na koniec danego roku podatkowego jest jednocześnie spisem z natury na dzień 1 stycznia kolejnego roku podatkowego, to podatnik powinien zmniejszyć wartość spisu z natury ujętego na początek kolejnego roku podatkowego. Podsumowanie W świetle powyższego stanowisko Pana, w myśl którego czasowe wynajęcie nie spowoduje konieczności wyksięgowania zakupu lokalu mieszkalnego z pozycji kolumny 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów uznaję za prawidłowe. Natomiast w pozostałej części uznaję za nieprawidłowe. Jak wskazałem bowiem powyżej, gdy najem lokalu mieszkalnego stanowiącego towar handlowy trwać będzie ponad rok nastąpi przekwalifikowanie towaru handlowego na środek trwały. Jednocześnie skoro lokal mieszkalny został ujęty przez Pana w remanencie na koniec 2024 roku, należy dokonać zmniejszenia wartości spisu o jego wartość.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Dokonałem również wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Nie prowadzę postępowania podatkowego i dowodowego. Tym samym nie jestem uprawniony do analizowania i oceny załączonej przez Pana do wniosku o interpretację faktury. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili