0114-KDIP3-2.4011.139.2025.1.MJ

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na mocy aktu notarialnego z dnia 30 lipca 2019 r. Rep. A nr (...) otrzymał Pan od swojej matki darowiznę w postaci nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przy ul. (...) w (...). Na mocy aktu notarialnego z dnia 29 grudnia 2023 r. Rep. A nr (...) sprzedał Pan swojej siostrze udział wynoszący 1/4 tej nieruchomości za cenę w kwocie (...) zł. Część ceny w kwocie (...) zł została zapłacona przelewem na Pana rachunek. Kupująca w akcie notarialnym zobowiązała się do zapłaty na Pana rzecz pozostałej części ceny sprzedaży w kwocie (...) zł przelewem na Pana rachunek do dnia 31 marca 2024 r. Na dzień złożenia wniosku wpłata pozostałej części ceny z tytułu nabycia udziału ww. nieruchomości nie nastąpiła. Z uwagi na brak zapłaty całości ceny planuje Pan odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości i zwrócić kupującej wpłacone uprzednio (...) zł. W takiej sytuacji kupujący zwróci (przeniesie własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w nieruchomości. Pytania 1. Czy w przypadku odstąpienia - na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego - od umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której zwróci Pan otrzymaną od kupującego część ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na Pana z powrotem własność nieruchomości - będzie występowała podstawa do naliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych od otrzymanej do tej pory części ceny nieruchomości, która zostanie zwrócona kupującemu? 2. Czy w przypadku chęci sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, upływ 5-ciu lat, o którym stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) należy liczyć od dnia podpisania pierwszego aktu notarialnego o przekazaniu darowizny Pana na rzecz, tj. od dnia 30 lipca 2019 r.? Pana stanowisko w sprawie Ad. 1 W przypadku odstąpienia - na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego - od umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji, w której zwróci Pan otrzymaną od kupującego część ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na Pana z powrotem własność nieruchomości - nie będzie podstawy do naliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości. Panu jako sprzedającemu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży. Kodeks cywilny w art. 491 § 1 stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Wówczas oświadczenie o odstąpieniu od umowy usuwa z obrotu prawnego umowę sprzedaży nieruchomości z datą wsteczną, niweluje prawa i obowiązki stron nawiązane mocą tej umowy, w tym skutki podatkowe, które powstały z tytułu sprzedaży nieruchomości. Na gruncie prawa podatkowego przeniesienie własności nieruchomości rodzi po stronie sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych, co wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

W niniejszej sprawie powinność przymusowego świadczenia (obowiązek podatkowy) należy wiązać z faktem odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT), zaś powstanie zobowiązania podatkowego wynikającego z tego obowiązku wyznacza dzień dokonania sprzedaży nieruchomości (art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o PIT w związku z art. 21 § 1 pkt 1 Ordynacji podatkowej). Oznacza to, że z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (w warunkach opisanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT powstaje zobowiązanie podatkowe w podatku od dochodu z takiej sprzedaży, stanowiącego stosowną część „uzyskanego" przychodu, którego wartość wyraża cena określona w zawartej umowie (art. 19 ust. 1 zd. 1 ustawy o PIT). Natomiast odmienne skutki nastąpią, gdy dojdzie do rozwiązania takiej umowy, bowiem wówczas nie można mówić o zobowiązaniu podatkowym będącym skutkiem takiej czynności. W przypadku rozwiązania umowy sprzedaży udziału w nieruchomości przy ul. (...) i przeniesienia (zwrotu) tego udziału na Pana, z chwilą dokonania takiej czynności powstałe wcześniej zobowiązanie podatkowe utraci swój byt, albowiem zniesione zostaną wszystkie skutki powyższej czynności. Fakt zawarcia stosownej umowy, która rozwiązuje stosunek prawny pomiędzy Panem jako sprzedającym i kupującym będzie stanowić podstawę do zniesienia skutków, które powstały w chwili zawarcia umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2023 r. Tym samym rozwiązanie umowy spowoduje w konsekwencji, że na Panu nie będzie ciążyło zobowiązanie podatkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości. Ad. 2 W przypadku chęci sprzedaży przez Pana przedmiotowej nieruchomości, upływ 5-ciu lat, o którym stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy liczyć od dnia podpisania aktu notarialnego o przekazaniu darowizny na Pana rzecz, tj. od dnia 30 lipca 2019 r. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym wszelkie skutki umowy sprzedaży nieruchomości należy uznać za niebyłe. Pan jako sprzedający złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży udziału w nieruchomości z dnia 29 grudnia 2023 r. i o uchyleniu się od wszelkich skutków prawnych tej umowy. Kupujący z uwagi na brak zapłaty całości ceny wynikającej z umowy przeniesie na Pana z powrotem udział w przedmiotowej nieruchomości. Oświadczenie o uchyleniu się Pana jako sprzedającego od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w dniu 29 grudnia 2023 r. i powrotne przeniesienie własności nieruchomości będzie oznaczać, że nastąpił powrót do stanu z pierwotnego nabycia lokalu, tj. do stanu po przyjęciu darowizny. Tym samym wszelkie skutki prawnopodatkowe odstąpienia od umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2023 r. zostaną zniesione. Zatem 30 lipca 2019 r. to data, od której liczony jest okres 5 lat podatkowych, o których stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem

tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku. Źródła przychodów Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Powyższy przepis jednoznacznie stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, co może następować m.in. w formie umowy sprzedaży. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych mają moment i sposób ich nabycia. Z treści wniosku wynika, że 30 lipca 2019 r. otrzymał Pan od swojej matki darowiznę w postaci nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przy ul. (...) w (...). Następnie, 29 grudnia 2023 r. sprzedał Pan swojej siostrze udział wynoszący 1/4 tej nieruchomości za cenę w kwocie (...) zł. Część ceny w kwocie (...) zł została zapłacona przelewem na Pana rachunek. Kupująca w akcie notarialnym zobowiązała się do zapłaty na Pana rzecz pozostałej części ceny sprzedaży w kwocie (...) zł przelewem na Pana rachunek do 31 marca 2024 r. Z uwagi na brak zapłaty całości ceny planuje Pan odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości i zwrócić kupującej wpłacone uprzednio (...) zł. W takiej sytuacji kupujący zwróci (przeniesie własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w nieruchomości. Pana wątpliwości budzi kwestia, czy w przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży udziału w nieruchomości wystąpi obowiązek w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu otrzymanej do tej pory części ceny nieruchomości, która zostanie zwrócona kupującemu. W pierwszej kolejności należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty własności. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym, a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń, bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wypływające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i prawo podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie te dziedziny prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne. Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. W myśl art. 158 ww. Kodeksu: Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Stosownie natomiast do przepisów art. 535 k.c.: Przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W 1ramach swobody umów (art. 353 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 tego Kodeksu, który stanowi, że: Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy. Z treści powyższych przepisów wynika jednak jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny. Art. 491 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że: Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 494 ww. Kodeksu: Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z jej zawarciem sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy. Tym samym umowa sprzedaży jest umową wzajemną, gdyż świadczenie jednej strony jest z założenia odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z istoty umowy sprzedaży wynika jedynie zobowiązanie do spowodowania, aby własność rzeczy została przeniesiona na nabywcę. Za wykonanie tego zobowiązania sprzedawca będzie odpowiadał według przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania. Cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10). W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego wcześniej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Oznacza to, że umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy. Dokonana zatem czynność prawna polegająca na zawarciu przez Pana 29 grudnia 2023 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży implikuje określone skutki podatkowe. Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność i niezależnie czy w wyniku tej umowy sprzedaży otrzymał Pan wynikającą z umowy kwotę w całości czy też nie. Nie może bowiem decydować o skutkach podatkowych zawartej umowy sprzedaży fakt, że nie otrzymał Pan wynikającej z umowy sprzedaży kwoty ani w całości ani też w części. W Pana sprawie to sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociąga za sobą określone skutki podatkowe. Zatem, sprzedaż 29 grudnia 2023 r. udziału w nieruchomości na rzecz siostry stanowi dla Pana źródło przychodu z odpłatnego zbycia podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od 30 lipca 2019 r. W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Na podstawie przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy: Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Określając źródło przychodu i wartość przychodu, art. 19 ust. 1 ww. ustawy wyraźnie wiąże przychód ze sprzedażą, nawiązując bezpośrednio do umowy sprzedaży. Tak więc na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, albowiem wartość przychodu jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie. Tym samym za moment odpłatnego zbycia w drodze sprzedaży należy – wbrew Pana stanowisku – uznać datę wskazaną w akcie notarialnym (29 grudnia 2023 r.) jako moment przeniesienia prawa własności udziału w nieruchomości z Pana na rzecz kupującej siostry. Bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego jest więc brak uiszczenia przez nią całej ceny wynikającej z tej umowy. Jeżeli umowa sprzedaży nie wywołuje skutków prawnych na gruncie prawa cywilnego, tj. jest nieważna ex lege, wówczas przejście własności nieruchomości z powrotem na podatnika, w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży, nie stanowi nowego momentu nabycia. W analizowanej sprawie nie było takich przesłanek, a kupująca posiadała tytuł własności, na podstawie którego mogła dysponować swoim udziałem w nieruchomości. Oczywiście w transakcji zbycia 29 grudnia 2023 r. stosownie do treści art. 19 ust. 1 omawianej ustawy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powinien Pan pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia. Podstawą obliczenia zryczałtowanego 19% podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest nieprawidłowe. Pana wątpliwość budzi również kwestia czy w przypadku chęci sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, upływ 5-ciu lat, o którym stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od dnia podpisania pierwszego aktu notarialnego o przekazaniu darowizny Pana na rzecz, tj. od dnia 30 lipca 2019 r. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zbycia nieruchomości samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości. Do wykonania tego obowiązku może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze orzeczenia sądu stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli. Tak więc w przypadku odstąpienia od umowy konieczne jest dokonanie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na wcześniejszego zbywcę. Z treści wniosku wynika, że na skutek braku zapłaty pozostałej części ceny przez kupującą z tytułu nabycia przez nią udziału w opisanej nieruchomości aktem notarialnym z 29 grudnia 2023 r., ma Pan zamiar odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości i zwrócić kupującej wpłacone uprzednio (...) zł. W takiej sytuacji kupująca zwróci (przeniesie własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w nieruchomości. W Pana sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której 1/4 udziału w nieruchomości została najpierw zbyta przez Pana w 2023 r., a następnie w przyszłości dojdzie do ponownego nabycia tego udziału przez Pana. Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na skutek odstąpienia od umowy przez Pana ukształtuje na nowo stosunki własności wobec przedmiotowej nieruchomości. W żaden sposób czynność ta nie wygasi /unieważni skutków prawnych umowy sprzedaży z 2023 r., która była ważnie zawarta i wywołała zamierzone w niej skutki w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Z istoty umowy sprzedaży wynika, że samo jej zawarcie jest wystarczające do wywołania skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności. Cytowany wcześniej art. 494 § 1 ustawy Kodeks cywilny mówi o „zwrocie”, a więc – w Pana przypadku – oddaniu udziału w nieruchomości, który niegdyś do Pana należał, ale po podpisaniu umowy sprzedaży przeszedł na własność nabywcy (Pana siostry). Nie mogę zgodzić się z Panem, że nastąpi powrót do stanu z pierwotnego nabycia lokalu, tj. do stanu po przyjęciu darowizny i tym samym wszelkie skutki prawnopodatkowe odstąpienia od umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2023 r. zostaną zniesione, bowiem zawarte odstąpienie od umowy sprzedaży udziału w nieruchomości oraz przeniesienie jego własności na Pana wywoła skutek w postaci ponownego nabycia przez Pana tego udziału w nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. W konsekwencji uznaję, że na skutek odstąpienia od umowy sprzedaży i przeniesienia udziału w nieruchomości dojdzie do jego nabycia przez Pana. W tej dacie dojdzie bowiem do przeniesienia własności udziału w nieruchomości, co będzie stanowić jego nowe nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni termin, o którym mowa w tym przepisie (przy kolejnej sprzedaży) winien być zatem liczony od końca roku, w którym nastąpi odstąpienie od umowy sprzedaży i przeniesienia własności udziału w nieruchomości na Pana. W przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć odrębnie w stosunku do udziału w nieruchomości, który nabył Pan w darowiźnie od matki oraz odrębnie w stosunku do udziału, który nabędzie Pan w wyniku odstąpienia od umowy sprzedaży i ponownego przeniesienia własności tego udziału na Pana, a nie jak Pan twierdzi, że jedynie od daty otrzymania darowizny, tj. od dnia 30 lipca 2019 roku Zatem, w przypadku zamiaru sprzedaży nieruchomości okres pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2019 r. w odniesieniu do udziału nabytego w darowiźnie od matki, a dla udziału 1/4 – od końca roku, w którym nabędzie Pan od siostry ten udział w wyniku odstąpienia od umowy sprzedaży i ponownego przeniesienia własności tego udziału na Pana. Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 również jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.