W dniu 27 lutego 2025 r. podatnik złożył wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej skutków podatkowych planowanej sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych, które zamierzał zbudować na działce nabytej w 2013 r. W 2021 r. działka została podzielona na dwie części, a budowa rozpoczęła się w 2024 r. Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej i planuje sprzedaż budynków w 2025 r. Organ podatkowy potwierdził, że sprzedaż nie będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięcioletniego okresu od nabycia działki, co oznacza, że przychód z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu. Interpretacja jest pozytywna, potwierdzająca stanowisko podatnika.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnydłowe Szanowny Panie, stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
27 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 kwietnia 2025 r. (wpływ 3 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Jest Pan osobą fizyczną. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. W 2013 r. kupił Pan działkę budowlaną. W 2021 r. podzielił ją Pan na dwie części. Na nich w 2024 r. rozpoczął Pan budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. W jednym z nich miał Pan zamiar zamieszkać z rodziną, a w drugim mieli zamieszkać rodzice. Wskutek problemów zarówno finansowych, jak i rodzinnych prawdopodobnie będzie Pan zmuszony do sprzedaży obu budynków w 2025 r. Według Pana kupujący musi zapłacić tylko podatek od czynności cywilnoprawnych. W piśmie z 3 kwietnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania: I. 1. W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał nieruchomości wskazane we wniosku od momentu nabycia aż do planowanej sprzedaży? Proszę wskazać: a) czy były/są/będą to cele prywatne/osobiste, a jeśli tak to w jaki sposób ww. nieruchomości zaspokajały/zaspokajają/będą zaspokajały te potrzeby osobiste? b) czy ww. nieruchomości były/są/będą przedmiotem najmu, dzierżawy albo były /są/będą udostępniane do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: § w jakim okresie udostępniał/udostępnia/będzie udostępniał Pan ww. nieruchomości osobom trzecim? § czy ww. nieruchomości były/są/będą udostępniane odpłatnie czy nieodpłatnie? § czy z tytułu udostępniania ww. nieruchomości odprowadzany był/jest/będzie podatek (jaki)? Odpowiedź: a) Działki były kupione w 2013 r. z zamiarem budowy w przyszłości domów dla swojej rodziny i rodziców. Cel ten zaczął Pan realizować w 2024 r. Przed tym rokiem nic się na nich nie działo. b) Ww. nieruchomości nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i nie były udostępniane do używania na podstawie innych umów. 2. Jakie nakłady inwestycyjne poniósł/poniesie Pan w związku z przygotowaniem do sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku (np. zapewnienie dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp., ogrodzenie działek itd.)? Odpowiedź: Uzbrojenie działki w media (gaz, woda, prąd) oraz wymagane prawem badania archeologiczne. W momencie wykonywania tych czynności nie planował Pan sprzedaży tych budynków. 3. Czy podejmował/będzie podejmował Pan działania marketingowe w celu sprzedaży ww. nieruchomości będących przedmiotem wniosku, wykraczające poza zwykłe
formy ogłoszenia? W jaki sposób będzie poszukiwał Pan nabywców ww. nieruchomości? Czy będzie podejmował Pan działania zmierzające do przygotowania przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży, np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży (ogłoszenia w internecie, mediach; inne działania w celu reklamy - jakie?)? Odpowiedź: Nic wykraczającego poza zwykłe formy ogłoszenia. Dotyczy wszystkich pytań z tego punktu. 4. Czy w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem będą zawarte przedwstępne umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą? Jeśli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, proszę wskazać: a) kto będzie stroną umowy? b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą będą ciążyć na kupującym a jakie na sprzedającym? c) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży będą ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak, to jakie? d) czy udzieli Pan nabywcy poszczególnych nieruchomości pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących tych działek? e) jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywcy? f) jakich czynności dokona Pan do momentu sprzedaży a jakich kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem? Odpowiedź: Nie. 5. Jeśli będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży nieruchomości, to jakie czynności będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tych działek? Odpowiedź: Nie będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży nieruchomości. 6. Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza planowaną sprzedażą nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży objętej wnioskiem), a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości: a) jakie to nieruchomości? b) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? c) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte? d) w jaki sposób nieruchomości były przez Pana wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? f) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? g) w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości? h) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT (podatek od towarów i usług)? i) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości? Odpowiedź: Nie 7. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to należy podać odrębnie dla każdej nieruchomości: a) jakie to nieruchomości? b) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? c) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte? d) w jaki sposób nieruchomości były/są/będą wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? e) kiedy dokona Pan ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich sprzedaży? f) ile nieruchomości zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy będą to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? g) w jaki sposób zostanie opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości? h) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzi Pan podatek VAT? i) na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości? Odpowiedź: Nie 8. Wskazanie oznaczenia geodezyjnego (numeru ewidencyjnego) zakupionej przez Pana w roku 2013 działki budowlanej (nieruchomości) przed dokonaniem jej podziału. Odpowiedź: (...) przed podziałem 1. 9. Wskazanie oznaczenia geodezyjnego (numeru ewidencyjnego) działek (nieruchomości) powstałych w wyniku dokonanego przez Pana w roku 2021 podziału ww. nieruchomości. Odpowiedź: Po podziale 2 i 3. 10. Na podstawie jakiego tytułu prawnego przysługuje Panu prawo własności nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży? Odpowiedź: Własność. II. 1. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)? Odpowiedź: Tak. 2. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży? Odpowiedź: Nie. 3. Czy na dzień planowanej sprzedaży w 2025 r. budowa obu budynków będzie zakończona? Jeżeli nie, to na jakim etapie budowy będą sprzedawane oba budynki? Odpowiedź: Będzie zakończona. 4. Czy budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej prowadził /prowadzi Pan samodzielnie „systemem gospodarczym”, czy też w trakcie budowy korzystał/korzysta Pan z wykonawców, usług budowlanych innych podmiotów? Odpowiedź: Ma Pan jednego wykonawcę i umowę podpisaną z nim przed rozpoczęciem budowy. Zakłada ona wybudowanie ww. domów w całości. 5. Czy jest Pan właścicielem czy współwłaścicielem ww. nieruchomości? Jeżeli jest Pan współwłaścicielem ww. nieruchomości, to proszę wskazać jaki to jest konkretnie rodzaj współwłasności. Odpowiedź: Jestem współwłaścicielem z żoną (małżeńska wspólność majątkowa - działki zakupione po ślubie).
Czy jako sprzedający zapłaci Pan podatek dochodowy (...) od sprzedaży tych nieruchomości? Pana stanowisko w sprawie Uważa Pan, że w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (...).
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki: - nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej, - nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych). Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową : a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9; Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach: - zarobkowym celu działalności, - wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły, - prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14: Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f. Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego /zdarzenia przyszłego. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że w 2013 r. kupił Pan działkę budowlaną nr 1 z zamiarem budowy w przyszłości domów dla swojej rodziny i rodziców. W 2021 r. podzielił Pan ww. działkę na dwie działki o nr 2 i 3. Na nich w 2024 r. rozpoczął Pan budowę dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Dokonał Pan uzbrojenia działki w media (gaz, woda, prąd) oraz wymaganych prawem badań archeologicznych. W momencie wykonywania tych czynności nie planował Pan sprzedaży wybudowanych budynków. W jednym z nich miał Pan zamiar zamieszkać z rodziną, a w drugim mieli zamieszkać rodzice. Ma Pan jednego wykonawcę i umowę podpisaną z nim przed rozpoczęciem budowy, która zakłada wybudowanie ww. domów w całości. Przed 2024 r. na ww. działkach nic się nie działo. Ww. nieruchomości nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i nie były udostępniane do używania na podstawie innych umów. Wskutek problemów zarówno finansowych, jak i rodzinnych prawdopodobnie będzie Pan zmuszony do sprzedaży obu budynków w 2025 r. Na dzień planowanej sprzedaży w 2025 r. budowa obu budynków będzie zakończona. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Nie podejmował/nie będzie podejmował Pan działań marketingowych w celu sprzedaży ww. budynków wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Nie będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży nieruchomości. Nie będzie Pan zawierał przedwstępnej umowy sprzedaży z przyszłym nabywcą oraz nie udzieli Pan nabywcy poszczególnych nieruchomości pełnomocnictw w celu występowania w sprawach dotyczących działek. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży i nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tych budynków będzie zawierać znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku. Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności. Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej przez Pana sprzedaży w 2025 r. dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, a w szczególności fakt, że sprzedaż budynków nastąpi po upływie długiego okresu czasu od nabycia działki i jej podziału na dwie działki, na których zostaną wybudowane dwa budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej oraz okoliczności i cel nabycia działki i budowa tych budynków sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sposób i cel w jakim nabył Pan działkę budowlaną i wybuduje ww. budynki mieszkalne nie wskazują na realizowanie przez Pana celu inwestycyjnego ukierunkowanego na czerpanie zysków ze sprzedaży tych nieruchomości. Jak wynika z opisu sprawy, wyłącznym Pana celem od samego początku było zaspokojenie Pana własnych potrzeb mieszkaniowych i najbliższej rodziny, ponieważ kupił Pan działkę budowlaną z zamiarem budowy w przyszłości domów dla swojej rodziny i rodziców, jednak wskutek problemów zarówno finansowych, jak i rodzinnych prawdopodobnie będzie Pan zmuszony do sprzedaży obu budynków w 2025 r. Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. W konsekwencji, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data nabycia. Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie). Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.): Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego: Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego: Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Z art. art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego: Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany. Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Jak wskazano na wstępie, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy. W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek (rozpoczęto budowę) – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu. Ponadto, dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest również sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzam, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej istotne znaczenie ma data nabycia gruntu, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro do nabycia przez Pana działki budowlanej doszło w 2013 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Ze wskazanych wyżej przepisów wyraźnie bowiem wynika, że sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu. Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, na którym wybuduje Pan ww. budynki mieszkalne. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, z tytułu sprzedaży w 2025 r. dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili