0112-KDIL2-2.4011.202.2025.2.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani, stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 28 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 3 kwietnia 2025 r. (wpływ 3 kwietnia 2025 r.) oraz z 7 kwietnia 2025 r. (wpływ 7 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego Jest Pani właścicielem mieszkania: (...). W dniu 19 stycznia 2024 roku zawarła Pani umowę z (...) Sp. z o.o. (zwanym w umowie Społeczną Agencją Najmu – SAN) dzierżawy lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Wolne od podatku dochodowego są przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635)”. Uzupełnienie wniosku Czy przychody z dzierżawy lokalu mieszkalnego osiąga Pani w ramach najmu prywatnego czy też w ramach działalności gospodarczej? Najmu prywatnego. Jeśli w ramach działalności gospodarczej – jaka jest forma opodatkowania Pani działalności gospodarczej (np. zasady ogólne, podatek liniowy)? Nie dotyczy. Jakie pożytki uzyskuje Pani z przedmiotu dzierżawy (czynsz, inne – jakie)? Czynsz. Jakie zapisy w zakresie opłat za media zostały zawarte w umowie między Panią a SAN, jakie w umowie między SAN a dzierżawcą lokalu mieszkania? Umowa miedzy Panią a SAN – za media płaci Pani sama, dzierżawca a SAN – nie jest Pani ta informacja znana. W jaki sposób rozliczane są pobierane przez SAN opłaty za media (wodę, gaz, prąd)? Woda jest w czynszu, a prąd i gaz opłaca Pani sama. Czy pobrane opłaty za media będą przekazane Pani przez SAN? SAN Pani zwraca za prąd i gaz. Czy opłaty za media będą regulowane bezpośrednio przez SAN, czy też przez najemcę? Pani opłaca media, a SAN zwraca Pani te koszty. Czy oprócz umówionego czynszu i innych pożytków otrzyma Pani dodatkowo zwrot poniesionych przez siebie opłat za media?

Otrzymuje Pani od SAN zwroty za faktury prądu i gazu.

Pytanie

Czy jako właściciel mieszkania, który zawarł umowę dzierżawy lokalu mieszkalnego ze Społeczną Agencją Najmu (SAN), jest Pani zwolniona z płacenia podatku dochodowego? Pani stanowisko w sprawie W Pani ocenie – jest Pani z tego podatku zwolniona.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.): Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2- 2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się: 1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców; 2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu; 3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku; 4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia. Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.): Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”. Na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu /dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego/wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego/wydzierżawiającego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu/dzierżawy przez wynajmującego /wydzierżawiającego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę/dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu/dzierżawy (np. opłaty za media, takie jak woda, gaz, prąd), jeżeli z umowy wynika, że najemca/dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę /dzierżawcę w związku z przedmiotem najmu/dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego/wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego/wydzierżawiającego. Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem mieszkania. W styczniu 2024 roku zawarła Pani umowę dzierżawy mieszkania z (...) sp. z o. o. (zwanym w umowie Społeczną Agencją Najmu – SAN). Przychody z dzierżawy lokalu mieszkalnego w postaci czynszu osiąga Pani w ramach najmu prywatnego. Z umowy zawartej miedzy Panią a SAN wynika, że za media płaci Pani. Jak Pani wskazała – woda jest w czynszu a prąd i gaz opłaca Pani. Otrzymuje Pani od SAN zwroty za faktury prądu i gazu. Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy otrzymywane przychody z dzierżawy w ramach umowy podpisanej przez Panią z SAN, zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, będą zwolnione z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wolne od podatku dochodowego są przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635). Stosownie do art. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Zwolnienia od podatku dochodowego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28a, 29, 29aa, 29b, 43, 46, 46c, 47a, 71a, 102a, 111, 114, 121, 121a, 122, 125, 125a, 129, 131a, 136, 137, 155 i 160 ustawy o podatku dochodowym, stosuje się odpowiednio do podatników opłacających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W myśl art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 ze zm.): Społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w niniejszym rozdziale. Warto zaznaczyć, że Społeczna agencja najmu nie tylko zawiera umowy dzierżawy z właścicielami oraz najemcami nieruchomości. Dla możliwości funkcjonowania tej instytucji konieczne jest również zawarcie umowy o współpracy z gminą, na której terenie Społeczna agencja najmu będzie prowadzić działalność. Zgodnie bowiem z art. 22b ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa: Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1 lub 1a, na terenie gminy jest zawarcie przez tę gminę umowy z SAN, zwanej dalej „umową o współpracy”, określającej co najmniej: (...). Stosownie do art. 22g ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa: SAN może ustalić czynsz najmu dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego na poziomie wyższym niż czynsz dzierżawy. Natomiast w myśl art. 22g ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa: Z tytułu umowy najmu SAN, oprócz czynszu najmu, może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725). W myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.) Ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Stąd stwierdzam, że przychody uzyskane przez Panią z dzierżawy mieszkania, o którym mowa we wniosku, podlegają zwolnieniu od podatku na podstawie art. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto, jak wyżej wskazałem, składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez Panią w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie są opłaty za media (które – jak wynika z wniosku – płaci Pani), tj. opłaty za wodę, które stanowią element czynszu, oraz opłaty za prąd i gaz (które płaci Pani, a następnie są Pani zwracane przez SAN). Opłaty te ponoszone w związku z przedmiotem dzierżawy nie powodują przysporzenia majątkowego po Pani stronie. Podsumowanie: jako właściciel mieszkania, który zawarł umowę dzierżawy lokalu mieszkalnego ze Społeczną Agencją Najmu (SAN), jest Pani zwolniona z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej czynszu dzierżawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z

dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.