0114-KDIP3-1.4011.13.2025.3.MZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe Szanowny Panie, stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 4 lutego 2025 r. (wpływ 4 lutego 2025 r.) oraz pismem z 27 lutego 2025 r. (wpływ 27 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego Jest Pan osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej i ma miejsce zamieszkania oraz ośrodek interesów życiowych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Podlega Pan na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Opis zdarzenia: W sierpniu 1999 r. otrzymał Pan w drodze spadku, 1/3 domu w A. - postanowienie (...) z dnia 03.08.1999 roku. 16.09.2019 r. zakupił Pan do majątku prywatnego, mieszkanie w B. przy ul. Z. - akt notarialny Repertorium (...). 02.09.2021 r. Dokupił Pan do mieszkania miejsce postojowe Repertorium (...). Od 04.12.2021 r. pozostaje Pan w związku małżeńskim, z C. C., gdzie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej. W maju 2024 podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży 1/3 domu przy ulicy D. w A. - akt notarialny Repertorium (...) z dnia 24.05.2024 roku. Otrzymał Pan również zadatek z tego tytułu. Dnia 26.06.2024 r. podpisał Pan umowę rezerwacyjną a następnie deweloperską na zakup mieszkania wraz z siostrą E. E. (po 50% własności) lokalu mieszkalnego w A. przy ul. F. Lokal ten ze względu na współwłasność z siostrą, nie będzie wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe Pana rodziny. Wpłata transzy pochodziła z zadatku pochodzącego ze sprzedaży domu przy D w A. (odziedziczony w 1999 roku). Dnia 27.06.2024 r. dokonał Pan sprzedaży mieszkania B. przy ulicy Z. (przed upływem 5 lat) zakupionego w roku 2019 oraz miejsca postojowego akt notarialny repertorium (...). Wraz ze sprzedażą mieszkania dokonał Pan spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego 06.08.2018 roku, kwota spłaty wyniosła: 316 879 zł. Resztę pieniędzy przelał na konto bankowe z przeznaczeniem na zakup domu w G., w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana oraz Pana rodziny. Dnia 05.08.2024 r. podpisał Pan umowę deweloperską wraz z żoną C. C. na dom w G. Akt notarialny repertorium (...). Koszt zakupu wyniesie w całości 1 270 000 zł, z tego 40% (508 000 zł) domu to Pana (H. H.) własność prywatna, 60% (762 000 zł) to zakup do majątku wspólnego z Pana żoną C. C. Akt notarialny Repertorium (...). Lokal ten został zakupiony z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe Pana i Pana rodziny. Lokal zostanie zakupiony łącznie w 4 ratach: 1. 20.08.2024 opłacona z pieniędzy pochodzących ze sprzedaży mieszkania 2. 28.02.2025 3. 30.08.2025 4. 31.01.2026. Wszystkie pieniądze które otrzymał Pan ze sprzedaży mieszkania w B. przy ul. Z. tj. 1 042 800 zł oraz po spłaceniu kredytu zaciągniętego na wspomniane mieszkanie (316 879 zł), przeznaczy Pan na opłacenie powyżej wspomnianych rat (pozostały kapitał ze sprzedaży mieszkania to 725 921 zł). W 08.2024 r. dokonał Pan finalizacji sprzedaży 1/3 domu otrzymanego w spadku w roku 1999 za cenę 496 666,67 zł - akt notarialny Repertorium (...) roku z dnia 13.08.2024. Dnia 13.08.2024 r. zakupił Pan do majątku prywatnego (50% własności mieszkania) wraz z siostrą E. E., mieszkanie w I. - akt notarialny Repertorium (...). Lokal ten nie jest i nie będzie wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe Pana rodziny. Obecnie jest on nieodpłatnie użyczony przez Pana i siostrę E. E. Pana mamie J. J. Oświadcza Pan, iż nie posiada innych nieruchomości, ich części, bądź udziałów w nieruchomości, jak również praw do lokali mieszkalnych lub użytkowych, czy też praw do domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej, poza opisanymi wyżej. Oświadcza Pan również, że w opisanym okresie, tj. od roku 1999 do dnia dzisiejszego, nie prowadził Pan i nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a ust.6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z powyżej przedstawionego stanu faktycznego, dysponuje Pan tylko jednym miejscem, które w przyszłości będzie służyło Panu i Pana rodzinie jako cel mieszkaniowy -

dom w G. Zakup został dokonany na rynku pierwotnym i będzie dodatkowo wymagał wkładu finansowego na remont. Zaraz po wybudowaniu i przystosowaniu do życia zamieszka Pan w nim wraz z rodziną (planowo w roku 2026), obecnie żyje Pan w mieszkaniu wynajmowanym przez Pana i Pana żonę w B. przy ul. K. Oświadcza Pan, że Pana cele mieszkaniowe i Pana rodziny będą realizowane w domu mieszkalnym w G. Do momentu wybudowania domu oraz przystosowania go do życia będzie Pan mieszkać wraz z rodziną w mieszkaniu wynajmowanym w B. przy ul. K. Z tego względu oświadcza Pan również, że dom w G. nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej czynności prawnej. Również nie planuje Pan nabywać kolejnych nieruchomości w najbliższym czasie. Dlatego też w 2025 r. zamierza Pan złożyć zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu za rok podatkowy 2024 (PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) 39), gdzie zadeklaruje Pan, iż cały dochód ze sprzedaży mieszkania w B. przy ul. Z. w kwocie (1 042 800) zł zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe oraz spłatę kredytu hipotecznego. Uzupełnienie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego Planowane przeniesienie prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w G. nastąpi do 30.06.2026 r., zgodnie z umową deweloperską. Lokal nr 1 (w budynku dwulokalowym) w G. będzie lokalem własnościowym, natomiast grunt będzie stanowił nieruchomość wspólną dla obu lokali. Każdemu z lokali będzie przypisany udział w nieruchomości wspólnej (tj. działki/gruntu) do wyłącznego użytku. Mieszkanie w B. na Z. było mieszkaniem własnościowym (odrębna własność). Mieszkanie zostało wyremontowane w momencie przeniesienia własności w 2019 roku. Poza nakładami z roku 2019 nie było to mieszkanie dalej doinwestowywane. Zostało urządzone na użytek własny. Ogłoszenie przez internet na (...). Sprzedaż osobista bez udziału agencji. Nie korzystał Pan z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomości lub też innych osób. Przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania zostanie w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie wydatkowany w całości na spłatę kredytu oraz na nabycie lokalu mieszkalnego. Pierwsza transza została już z tych pieniędzy opłacona na dom w G. (w którym będzie Pan realizował swoją potrzebę mieszkaniowa od 2026 roku). Kolejne transze zostaną opłacone w tym roku. Wszystkie pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania zostaną wydatkowane w ciągu 3 lat od zbycia. Kredyt został zaciągnięty w Polsce w Banku. Kredyt został zaciągnięty na zakup mieszkania w B. przy ulicy Z. w którym do momentu sprzedaży realizował Pan swoje potrzeby mieszkaniowe. Środki z kredyty zostały przeznaczone tylko i wyłącznie na mieszkanie i urządzenie go. Mieszkał Pan w tym mieszkaniu sam na początku a następnie wraz z rodziną. (mieszkał Pan do momentu sprzedaży). Cel nabycia mieszkania nabytego w 2019 r. - realizacja własnych celów mieszkaniowych w B przy Z. (mieszkanie zakupione w 2019 roku). Mieszkanie zakupione w 2019 roku nie było nigdy przedmiotem najmu, prowadzenia działalności gospodarczej, ani innych umów. Sprzedaż mieszkania została zaplanowana i zorganizowana przez Pana jako właściciela, bez udziału osób trzecich. Było to zaplanowane i zorganizowane poprzez ogłoszenie internetowe, a także zrealizowane w roku 2024. Pytania 1. Czy pieniądze przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego (saldo i odsetki) udzielonego Panu przez Bank (...), na podstawie umowy o kredyt hipoteczny z dnia 06.08.2018 r., nr (...) liczą się jako dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową? 2. Czy dokonany w okresie po sprzedaży ww. mieszkania B. przy ulicy Z. - zakup (dokonywany w ratach, z własnego konta bankowego) domu w G., przez składającego wniosek H. H. (40% własność prywatna H. H., 60% do majątku wspólnego z żoną) liczą się w całości jako dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy? Pana stanowisko w sprawie W Pana opinii, wydatkowanie całego przychodu osiągniętego w 2024 roku ze sprzedaży własnościowego mieszkania w B. przy Z. na nabycie domu w G. oraz spłatę kredytu zaciągniętego na zakup ww. mieszkania, będzie uprawniać do skorzystania przez Pana ze zwolnienia od podatku w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej, regulowanej przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a- c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie. A więc wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. W Pana przypadku będzie to nabycie domu w G. Cała kwota pozostała po spłacie kredytu w kwocie 316 879 zł, tj. 725 921 zł zostanie wydatkowana na zakup domu zgodnie z zasadą: 40% majątek prywatny H. H. z 1 270 000 zł to 508 000 zł 60% majątku wspólnego / 2 małżonków to 762 000 zł / 2 = 381 000 zł. Poniesione wydatki po Pana stronie w łącznej kwocie 889 000 zł pokryją w całości kapitał pozostały ze sprzedaży mieszkania w B. przy ulicy Z. (po spłacie kredytu w wysokości 316 879 zł) w wysokości 725 921 zł. Podsumowując, stwierdza Pan jednoznacznie, iż w Pana opinii ze względu na opisaną wyżej spłatę kredytu oraz wydatkowanie wszystkich pieniędzy na dom w G. (w którym to lokalu będzie Pan zamieszkiwał razem z rodziną) jest Pan uprawniony do skorzystania w całości ze zwolnienia od podatku w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej, regulowanej przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Źródła przychodów Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Natomiast odpłatne zbycie ww. nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Moment nabycia lokalu mieszkalnego Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika. Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Aby ustalić czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.): Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Za datę nabycia lokalu mieszkalnego, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia lokalu mieszkalnego w 2019 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży w dniu 27.06.2024 r. lokalu mieszkalnego będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy: Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Zwolnienia podatkowe Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że: Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: dochód zwolniony = D × W/P gdzie: D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa. Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: 1) wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej; 2) wydatki poniesione na: a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30; Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie. W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy: Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało. W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy: W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie. Wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro podatnik zamierza skorzystać ze zwolnienia powinien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie wydatkowane zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe. Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu "własne cele mieszkaniowe". Poprzedzenie wyrażenia "cele mieszkaniowe" przymiotnikiem "własne" świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie "własnych celów mieszkaniowych" rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz "mieszkaniowe" w wyrażeniu "własne cele mieszkaniowe" należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie. Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący). Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że: 16.09.2019 r. nabył Pan mieszkanie do majątku prywatnego (do momentu sprzedaży realizował Pan swoje potrzeby mieszkaniowe), na mieszkanie został zaciągnięty kredyt w banku w Polsce, 27.06.2024 r. mieszkanie zostało sprzedane, 05.08.2024 r. podpisał Pan umowę deweloperską na nabycie domu w G., środki pieniężne ze sprzedaży mieszkania zostały w części przeznaczone na spłatę kredytu oraz w części zostaną przeznaczone na zakup domu w G., przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w G. nastąpi do 30.06.2026 r. Wątpliwości Pana sprowadzają się do ustalenia, czy może Pan uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe spłatę kredytu oraz dokonanie zapłaty za budynek mieszkalny położony w G. W konsekwencji, przeznaczenie środków ze sprzedaży w 2024 roku lokalu mieszkalnego zakupionego w 2019 roku, na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu oraz na zapłatę za budynek mieszkalny położony w G. (którego własność zostanie przeniesiona na Pana rzecz do 30.06.2026 r.), w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe, może być potraktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, uprawniający Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Spłata kredytu oraz zapłata za budynek mieszkalny musi być dokonana w terminie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokalu mieszkalnego. Zaznaczyć należy, że zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.