W dniu 15 stycznia 2025 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, złożony przez Zainteresowanych, którzy byli właścicielami działek gruntowych. Zainteresowani dokonali połączenia, podziału i zamiany działek, a następnie sprzedali jedną z nowo powstałych działek. Organ podatkowy uznał, że sprzedaż udziałów w działce nabytej w drodze zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ miała miejsce przed upływem pięcioletniego terminu, natomiast sprzedaż udziałów nabytych w drodze darowizny nie podlega opodatkowaniu. Interpretacja jest pozytywna, potwierdzająca stanowisko Zainteresowanych w zakresie części dotyczącej darowizny.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
15 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: .... 2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: .... Opis stanu faktycznego Do dnia 7 stycznia 2022 r. Zainteresowani byli właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych – działek ewidencyjnych nr A, nr B i nr C, położonych w gminie ..., obręb geodezyjny ..., których ukształtowanie uniemożliwiało ich racjonalne zagospodarowanie w sposób przewidziany i dopuszczony w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (działki były długie i wąskie). Zainteresowana (...) działkę nr C otrzymała w darowiźnie od rodziców w 1993 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr ..., notariusz ... w .... Zainteresowany (...) działki nr A i nr B nabył od rodziców na podstawie umowy darowizny, akt notarialny z 1994 r., Rep. A nr ..., notariusz ... w .... Działki nr A, nr B i nr C od momentu nabycia wchodziły w skład gospodarstw rolnych należących do Zainteresowanych. Przedmiotowe działki w części były działkami leśnymi, a w części rolnymi, z tym że na działce nr C zaprzestano uprawy przed wielu laty, natomiast na działkach nr A i nr B z chwilą dokonania scalenia i podziału w 2021 r. Działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani użyczenia, nie były wykorzystywane do pozarolniczej działalności gospodarczej. W celu stworzenia możliwości wykorzystania nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który ustalił dla tych terenów przeznaczenie podstawowe – zabudowa rekreacji indywidualnej, postanowiono zgodnie, aby dokonać połączenia nieruchomości a następnie podziału i zamiany poszczególnych ich części tak, aby każdy z właścicieli otrzymał działkę funkcjonalną i dającą możliwość jej wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wspólnym wnioskiem z dnia 11 czerwca 2021 r. wystąpiono do Wójta Gminy ... o zaopiniowanie wstępnego projektu połączenia i ponownego podziału ww. działek. Do wniosku dołączono w formie aktu notarialnego zobowiązanie do dokonania zamiany (Rep. A nr ...). Postanowieniem nr ... z dnia „32 lipca 2021 r.” Wójt Gminy ... zatwierdził zgodność proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr ... Rady Gminy ... z dnia 13 lipca 2010 r. wraz ze zmianami zatwierdzonymi uchwałą nr ... Rady Gminy ... z dnia 14 maja 2013 r. Następnie w dniu 5 października 2021 r. złożono w urzędzie wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W dniu 4 listopada 2021 r. Wójt Gminy ... wydał decyzję nr ... w sprawie zatwierdzenia połączenia i ponownego podziału nieruchomości na podstawie art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która 24 listopada 2021 r. stała się prawomocna. W wyniku podziału powstało 11 działek oraz działki na poszerzenie istniejących dróg gminnych. Działkę nr A (o łącznej powierzchni 0,3948 ha) podzielono na 12 działek, w tym jedną na poszerzenie istniejącej drogi gminnej, Działkę nr B (o łącznej powierzchni 0,5343 ha) podzielono na 13 działek, w tym dwie działki na poszerzenie istniejących dróg gminnych. Działkę nr C (o powierzchni 0,5924 ha) podzielono na 13 działek, w tym dwie działki na poszerzenie istniejących dróg gminnych. W dniu 7 stycznia 2022 r. aktem notarialnym Rep. A nr ... zawarto umowę zamiany i wzajemnego przeniesienia praw do działek powstałych z połączenia i ponownego podziału działki nr C, nr B i nr A. Działki wydzielone na poszerzenie dróg gminnych z mocy prawa przeszły na własność gminy .... Działki zostały odłączone od dotychczasowych ksiąg wieczystych, dla nowo powstałych działek założono nowe księgi wieczyste. Zainteresowana została właścicielką 4 działek (nieruchomości). Każda z nowo powstałych działek składa się z 3 części tworzących całość, 2 części należały przed zamianą do Zainteresowanego i jedna część należała do Zainteresowanej, tj.: nr A/3 (0,0191 ha), nr B/3 (0,0409 ha) te części należały do Zainteresowanego, nr C/3 (0,0540 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią obecnie jedną nieruchomość, nr A/4 (0,0148 ha), nr B/4 (0,0443 ha) te części należały do Zainteresowanego, nr C/4 (0,0549 ha) – należała do Zainteresowanej – stanowią obecnie jedną nieruchomość, nr A/7 (0,0244 ha), nr B/7 (0,0467 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/7 (0,0489 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią obecnie jedną nieruchomość, nr A/9 (0,0343 ha), nr B/9 (0,0462 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/9 (0,0445 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią obecnie jedną nieruchomość. Z nieruchomości Zainteresowanej wydzielono działki na poszerzenie dróg gminnych o nr C /1 i nr C/13, które przeszły na własność gminy .... Zainteresowany stał się właścicielem 6 działek (nieruchomości). Każda z nowo powstałych działek składa się z 3 części tworzących całość, 2 części należały przed zamianą do Zainteresowanego i jedna część należała do Zainteresowanej, tj.: nr A/2 (0,0170 ha), nr B/2 (0,0191 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/2 (0,0577 ha) należała do Zainteresowanej – obecnie stanowią jedną nieruchomość, nr A/5 (0,0095 ha), nr B/5 (0,0483 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/5 (0,562 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią jedną nieruchomość, nr A/6 (0,0164 ha), nr B/6 ( 0,0493 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/6 (0,543 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią jedną nieruchomość, nr A/8 (0,0309 ha), nr B/8 (0,0470 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/8 (0,0471 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią jedną nieruchomość, nr A/10 (0,0381 ha), nr B/10 (0,0477 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/10 (0,0442 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią jedną nieruchomość, nr A/11 (0,0435 ha), nr B/11 (0,0509 ha) należały do Zainteresowanego, nr C/11 (0,456 ha) należała do Zainteresowanej – stanowią jedną nieruchomość. Natomiast wydzielone działki na poszerzenie dróg nr A/1, nr B/1 i nr B/13 z mocy prawa przeszły na własność gminy .... Dodatkowo powstała działka (nieruchomość) o pow. 0,1658 ha, składająca się z 3 części (działek): nr A/12 (0,0356 ha), nr B/12 (0,0602 ha) – należały do Zainteresowanego i nr C/12 (0,0700 ha) – należała do Zainteresowanej. Działka ta została przedmiotem współwłasności w udziale Zainteresowanej 1044/1658 i Zainteresowanego w udziale 614 /1658 części, odpowiadającym proporcjom, celem rozliczenia wielkości gruntu przypadających właścicielom sprzed połączenia i podziału. Każda ze stron umowy otrzymała przypadające jej proporcjonalnie wielkości sprzed połączenia i ponownego podziału, łączna powierzchnia działek po zamianie będących własnością Zainteresowanej i własnością Zainteresowanego odpowiada powierzchni działek przypadających Im przed podziałem, pomniejszonej o powierzchnię przypadającą na drogi gminne. Wartość części działek przekazanych na rzecz Zainteresowanej określono na taką samą kwotę jak wartość działek przekazanych na rzecz Zainteresowanego. Umowa zamiany dokonana została bez wzajemnych rozliczeń finansowych, tj. spłat i dopłat. Zainteresowana i Zainteresowany – współwłaściciele działki o pow. 0,1658 ha, składającej się z działek nr A/12 (0,0356 ha), nr B/12 (0,0602 ha) i nr C/12 (0,0700 ha), podjęli decyzję o jej sprzedaży. Ponieważ nie posiadali stosownej wiedzy na temat sprzedaży nieruchomości zawarli umowę pośrednictwa z agentem nieruchomości. W dniu 11 września 2024 r. zawarto warunkową umowę sprzedaży, akt notarialny Rep. A nr ... (z uwagi na prawo pierwokupu przez Lasy Państwowe), a następnie dnia 1 października 2024 r. aktem notarialnym Rep. A nr ... została sprzedana działka będąca współwłasnością Zainteresowanych składająca się z działek gruntu nr A/12, nr B/12 i nr C /12. Zainteresowany wcześniej nie sprzedawał innych nieruchomości. Zainteresowana w dniu dnia 12 grudnia 2023 r. zbyła nieruchomość składającą się z działek nr A/4, nr B/4 i nr C/4, której właścicielem stała się na podstawie omawianej wyżej umowy zamiany z dnia 7 stycznia 2022 r. (akt notarialny Rep. A nr ...). Wcześniej nie sprzedawała innych nieruchomości. Obecnie Zainteresowana jest na emeryturze, pracowała na etacie. Zainteresowany prowadzi indywidualne gospodarstwo rolne. Zainteresowani od momentu nabycia ww. nieruchomości gruntowych w latach 1993-1994 nie prowadzili i nie zamierzają prowadzić działalności gospodarczej. Sprzedaż nastąpiła w ramach korzystania z prawa własności i rozporządzania własnym majątkiem, który jest w posiadaniu Zainteresowanych od 30 lat. Uzyskane środki finansowe przeznaczono na zaspokojenie życiowych potrzeb Zainteresowanych i ich rodziny, w tym na cele mieszkaniowe. Zainteresowani, w zależności od sytuacji finansowej i potrzeb, zamierzają przeznaczyć do sprzedaży w przyszłości nieruchomości gruntowe objęte wnioskiem, natomiast nie zamierzają sprzedawać innych nieruchomości będących ich własnością.
Czy zbycie (sprzedaż) działki powstałej w wyniku połączenia, podziału i zamiany w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami (zatwierdzone aktem notarialnym z dnia 7 stycznia 2022 r., która składa się z części nabytej umową darowizny w 1993 r. – Zainteresowana i w 1994 r. – Zainteresowany oraz w części po połączeniu i zamianie w 2022 r.), przed upływem 5 lat od zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych? Państwa stanowisko w sprawie Zainteresowani uważają, że opodatkowaniu mogłaby podlegać ta część nieruchomości (działki), która przed podziałem należała do sąsiada, jednak z uwagi na fakt, że każdy z Nich oddał sąsiadowi taką samą część swojej nieruchomości nieodpłatnie, co będzie
stanowiło koszt uzyskania przychodu, nie powstanie dochód podlegający opodatkowaniu w trybie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uproszczone scalenie i wymiana gruntów pozwoliło na wykorzystanie gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru, gdzie przewidziano tereny zabudowy rekreacji indywidualnej. Procedurę zamiany przeprowadzono właśnie w tym celu, na co zezwala przepis art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w ust. 3 wskazuje, że podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, iż właściciele dokonają w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. Dokonana przez Zainteresowanych zamiana gruntów nie była typową umową zamiany, czynność tą narzucił ww. przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako warunek wydania decyzji administracyjnej zatwierdzającej scalenie i podział.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Źródła przychodów W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Nabycie nieruchomości w drodze darowizny Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.): Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Połączenie i podział nieruchomości Zgodnie z art. 98b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.): Właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3. Jak stanowi art. 98b ust. 2 ww. ustawy: W sprawach, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio art. 93, art. 94, art. 96, art. 97 ust. 1-2, art. 98, art. 98a oraz art. 99. W myśl art. 98b ust. 3 ww. ustawy: Podziału nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się art. 15. Przepis art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami daje zatem właścicielom albo użytkownikom wieczystym nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie możliwość łączenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości, ich ponownego podziału na nowe działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. W tym celu muszą oni złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, a także dołączyć do niego złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany. Warunkiem podziału jaki należy spełnić jest bowiem zobowiązanie się właścicieli (użytkowników wieczystych) do wzajemnego przeniesienia w drodze zamiany praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowych działek gruntu. Zatem, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. Co do zasady przez postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli. W sytuacji, gdy właściciel kilku działek dokonuje ich scalenia, a następnie nowego podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. W rozpatrywanej sprawie scaleniu i podziałowi uległy działki różnych właścicieli (należące do Pana działki nr A i nr B oraz należąca do Pani działka nr C). W efekcie scalenia i podziału nieruchomości doszło między Państwem do zamiany części działek, w wyniku której zarówno Pan nabył prawo do części nowych działek, których przed dokonaniem ww. czynności nie był właścicielem, bowiem właścicielem była Pani, jak i Pani nabyła prawo do części nowych działek, których przed dokonaniem ww. czynności nie była właścicielką, bowiem właścicielem był Pan. Własność części działek została pozamieniana między dotychczasowymi ich właścicielami. Zatem, efektem scalenia i podziału działek była zamiana części nieruchomości między właścicielami. W rezultacie nastąpiło nabycie na własność innych nieruchomości (innych części nieruchomości), bowiem jednym ze sposobów nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o którym mówi ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany. W związku z tym, zamiana jest formą odpłatnego zbycia, a zatem i nabycia nieruchomości lub udziału w niej. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zamiana nieruchomości Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Podkreślić należy, że użyty w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przez pojęcie „nabycie” należy zatem rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego: Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że: Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy, powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś strony oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek, np. z uwagi na zachowanie takiej samej powierzchni nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej części. Stwierdzić należy, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zamiany. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Skutki podatkowe sprzedaży działki Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Państwa w 2024 r. udziałów w przedmiotowej działce podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Z opisu sprawy wynika, że udziały w działce nabyli Państwo w drodze darowizn i zamiany. Wskazali Państwo, że w wyniku scalenia, podziału i zamiany powstała m.in. działka o pow. 0,1658 ha, składająca się z 3 części (działek): nr A/12 (0,0356 ha), nr B/12 (0,0602 ha) – które należały do Pana i nr C/12 (0,0700 ha) – która należała do Pani. Działka ta została przedmiotem współwłasności w udziale – Pani udział w ww. działce to 1044/1658, natomiast Pana w udział to 614/1658. W odniesieniu do udziałów w przedmiotowej działce nabytych przez Państwa w drodze darowizn, należy wskazać, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działek (tj. w Pani przypadku od 1993 r., a w Pana przypadku od 1994 r.). Ww. okres upłynął odpowiednio z końcem 1998 r. i 1999 r. Zatem odpłatne zbycie przez Państwa ww. udziałów w przedmiotowej działce nabytych przez Państwa w drodze darowizn nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Natomiast do nabycia udziałów w przedmiotowej działce w wyniku zamiany doszło w 2022 r. Zatem, sprzedaż przez Państwa w 2024 r. udziałów w przedmiotowej działce w części przypadającej na ww. udziały nabyte w drodze zamiany stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż została dokonana przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy: Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ww. ustawy: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy: Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy: Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Wobec powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem ustalonym zgodnie z ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Zatem, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży w 2024 r. udziałów w przedmiotowej działce, w części nieprzypadającej na nabycie w drodze darowizn, mogą Państwo zaliczyć odpowiednio wartość udziałów w działkach zbytych na rzecz siebie nawzajem na podstawie umowy zamiany. Aby bowiem nabyć określone udziały w działkach należących do drugiej osoby, oddali Państwo w zamian sobie nawzajem udziały w swoich działkach. Podkreślenia jednak wymaga, że była to jedynie część udziałów, a nie ich całość. Jednocześnie zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu podlega wartość udziałów w działkach zbytych w drodze zamiany, a nie ich powierzchnia. Z uwagi na fakt, że udziały w przedmiotowej działce nabyli Państwo w 2022 r. w drodze scalenia i podziału skutkującego zamianą (udziały, których wcześniej nie był Pan właścicielem – właścicielem tych części nieruchomości była Pani i odwrotnie), to dochód ze sprzedaży ww. udziałów w 2024 r. w tej części, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podsumowując, wskazać należy, że przychód ze sprzedaży przez Państwa w 2024 r. udziałów w przedmiotowej działce, w częściach nabytych w drodze darowizn odpowiednio w 1993 r. i 1994 r., nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód ze sprzedaży w 2024 r. udziałów w przedmiotowej działce, w części nabytej w 2022 r. w wyniku zamiany, podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tych udziałów w działce nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Przy czym od ceny sprzedaży tych udziałów w działce, o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej, będą podlegały proporcjonalnemu odliczeniu ustalone koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia udziału w sprzedawanej działce. W przypadku, gdy sprzedaż ww. udziałów w działce nastąpiła za taką samą kwotę jak ich nabycie to nie wystąpi dochód, bowiem przychód ze sprzedaży udziałów w przedmiotowej działce nie będzie wyższy od kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że w takim przypadku nie są Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% z tytułu tej sprzedaży. Natomiast w przypadku, gdy przychód ze sprzedaży udziałów nabytych przez Państwa w drodze zamiany będzie wyższy od kosztów uzyskania przychodu przypadających na udziały nabyte przez Państwa w 2022 r., opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie różnica między przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Pan ... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili