Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość rolną niezabudowaną w części poprzez darowiznę, w części w drodze spadku oraz w wyniku zniesienia współwłasności. Nie prowadzi działalności gospodarczej, a sprzedaż nieruchomości ma charakter jednorazowej transakcji związanej z wykonywaniem prawa własności. Organ podatkowy uznał, że sprzedaż działek nie generuje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz stanowi przychód ze zbycia nieruchomości. Z uwagi na fakt, że sprzedaż następuje po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnyInterpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
28 października 2022 r. złożyła Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 29 grudnia 2022 r. Treść wniosku jest następująca:
Wnioskodawczyni, Pani …, w latach 1993 - 2014 nabyła częściowo w formie darowizny, częściowo w formie spadku i częściowo w wyniku zniesienia współwłasności, nieruchomość rolną niezabudowaną o powierzchni łącznej … ha, o numerze ewidencyjnym …, położoną w obrębie …, Gmina … .
Szczegółowo Wnioskodawczyni:
- w 1993 r. otrzymała w darowiźnie od dziadka 3/8 udziału w działce,
- w 2009 r. tytułem spadku po mamie kolejną 1/3 część Jej udziału w działce,
- w 2010 r. tytułem darowizny od ojca i brata ich części udziału w działce,
- w wyniku ugody sądowej w 2014 r. i zniesienia współwłasności z … (wujem) weszła samodzielnie w posiadanie działki nr … o powierzchni … ha.
Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką powyższej nieruchomości niezabudowanej w ramach majątku odrębnego. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej pozarolniczej ani rolniczej działalności gospodarczej, pracuje na etacie. Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy nie świadczyła żadnych usług, nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności rolniczej. W 2021 r. znajoma rodzina, Państwo … z …, zaproponowała Wnioskodawczyni z własnej inicjatywy (bez zaangażowania Jej w sprzedaż) zakup od Niej całej nieruchomości, ale pod pewnymi warunkami. Państwo … byli zainteresowani zakupem powyższej nieruchomości, ale chcieli mieć pewność, że grunt będzie mógł być podzielony na mniejsze działki budowlane. Dla terenu objętego wnioskiem nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego. Nabycie także ma nastąpić w określonym czasie (nie jednorazowo) z uwagi na uwarunkowania finansowe leżące po stronie nabywców (rodziny …). Oczywiście wiązało się to z uzyskaniem większej kwoty za posiadaną nieruchomość, a nawet zakup bez podziału z uwagi na przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi byłby znacznie utrudniony, o ile w ogóle możliwy.
Wnioskodawczyni wystąpiła do Wójta Gminy … o wydanie warunków zabudowy i podział przedmiotowej nieruchomości na mniejsze działki budowlane i działkę mogącą stanowić drogę wewnętrzną (kserokopie decyzji o wydaniu warunków zabudowy oraz o podziale działek w załączeniu). Wnioskodawczyni dokonując podziału działek nie wykonała żadnej innej czynności prawnej ani fizycznej związanej z przedmiotowymi działkami, a w szczególności nie organizowała zjazdów z drogi publicznej, gdyż te już istniały, dalszych uzgodnień z zarządcą drogi publicznej w tym zakresie nie poczyniła. Nie angażowała się w żaden sposób w zabezpieczenie mediów do działek powstałych w wyniku podziału. Nie występowała o żadne zgody w zakresie przyłączy wody i kanalizacji oraz nie podpisywała żadnych umów w tym zakresie. Nie występowała o wydanie warunków technicznych na przyłącza energetyczne i żadnych umów w tym zakresie nie podpisywała. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmuje żadnych czynności (poza wnioskiem o warunki zabudowy i podział) wymagających zaangażowanie własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek typu ogrodzenie czy uzbrojenie terenu. Nie wykonano żadnych czynności związanych z reklamą, wystawianiem ofert sprzedaży czy angażowaniem agencji pośrednictwa sprzedaży. Podział działki rolnej na mniejsze działki poprzedzony uzyskaniem warunków zabudowy pomijając, że był warunkiem zakupu to także niewątpliwie był uzasadniony dobrze pojętym interesem dbania o swój majątek i rozsądnym gospodarowaniem swoim majątkiem – prawem własności gruntu.
Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie prowadzi żadnych zorganizowanych czynności mających cechy działalności gospodarczej. Jednorazowe wystąpienie o warunki zabudowy i podział działek było związane wyłącznie w wykonywaniem jej prawa własności. Wnioskodawczyni nie wykonuje żadnych czynności wskazujących na zorganizowaną aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.
W dniu 10 sierpnia 2022 r. zostały sprzedane działki: nr … oraz udział 1/25 w działce nr … dla małżonki …, nr … i nr … oraz udział 2/25 w działce nr … dla małżonka … i działka nr … oraz udział 1/25 w działce nr … dla córki małżonków … Pozostałe działki także mają być sprzedane dla członków rodziny … w terminie późniejszym. Przedmiotem wniosku jest sprzedaż działek nr …, nr …, nr …, nr … oraz odpowiednie udziały w działce nr … .
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazuje, Jej mama nabyła działkę wraz ze swoim mężem w części 3/8 działki nr … (z której w dalszej kolejności wydzielono w 2014 r. działki nr … i nr …) w dniu 5 sierpnia 1993 r. w formie darowizny, czyli w tym samym dniu co Wnioskodawczyni od dziadka 3/8 ww. działki. Mama Wnioskodawczyni zmarła w dniu 8 listopada 2009 r. W skład masy spadkowej po mamie wchodził udział 3/16 (połowa z 3/8) zabudowanej nieruchomości rolnej (nieruchomość oznaczona jako działka …) oraz udział 1/2 w odrębnym lokalu mieszkalnym w mieście … . Postępowanie spadkowe dokonane zostało w dniu 23 sierpnia 2010 r. aktem poświadczenia dziedziczenia Rep. A nr ….
Po mamie spadek dziedziczył jej mąż … (ojciec Wnioskodawczyni), brat Wnioskodawczyni … i Wnioskodawczyni, po 1/3 udziału w spadku. Łącznie po nabyciu spadku po mamie Wnioskodawczyni posiadała 7/16 udziału w działce (3/8 od dziadka plus 1/16 po mamie).
Działu spadku nie przeprowadzono, lecz w dniu 3 września 2010 r. … (ojciec) podarował swój udział 6/16 udziału w nieruchomości Wnioskodawczyni oraz brat … podarował 1/16 udziału w nieruchomości. Po tych darowiznach Wnioskodawczyni była właścicielką 14/16 (7/8) części w nieruchomości, a Jej wuj … był właścicielem 2/16 (1/8) udziału w nieruchomości zabudowanej. W wyniku zniesienia współwłasności w dniu 10 czerwca 2014 r. ugodą sądową sygn. akt …, Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego. Zniesienie współwłasności było nieodpłatne.
Czy sprzedaż poszczególnych działek opisanych wyżej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy sprzedaż działek w okolicznościach opisanych powyżej stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek gruntu powstałych w wyniku podziału działki nr … na działki niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę (według decyzji o warunkach zabudowy), nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ww. działek stanowi przychód ze zbycia nieruchomości, a w związku z faktem, że sprzedaż następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, nie stanowi także przychodu podlegającego opodatkowaniu ,o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ww. ustawy.
Z treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychodem z działalności gospodarczej są przychody uzyskiwane w sposób zorganizowany i ciągły, z której przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów. Wnioskodawczyni podkreśla, że nie jest Jej zamiarem działalność w sposób ciągły i zorganizowany, gdyż sprzedaż dotyczy wyłącznie Jej jednej działki gruntu nabytej przed 5 laty głównie w formie darowizny i spadku po (od) najbliższej rodzinie, która wyłącznie w celu ekonomicznym została podzielona na mniejsze działki budowlane. Nie jest zamiarem Wnioskodawczyni prowadzenie działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej), opłacaniu składek ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych) i bycia przedsiębiorcą, gdyż pracuje i zamierza nadal wyłącznie pracować na etacie. Sprzedaż gruntu jest wyłącznie incydentalną sprzedażą posiadanego majątku.
Zdaniem Wnioskodawczyni, czynności wykonane przez Nią nie mają charakteru czynności zrównanych z działalnością gospodarczą. Faktem jest, że jako właścicielka wystąpiła o wydanie warunków zabudowy, co zmieniło charakter działek z rolnych na budowlane, to wykonała to wyłącznie w dobrze pojętym interesie właścicielki. Wnioskodawczyni nie wykonała żadnych czynności ani nie zaangażowała środków, jakie zaangażowałby przedsiębiorca, aby sprzedaż uatrakcyjnić. Wniosek o warunki zabudowy i podział był warunkiem sprzedaży, a nie środkiem do jej dokonania.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu co prawda przez pryzmat przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w wyroku z dnia 16 listopada 2018 r., sygn. akt I SA/Po 594/18) szczegółowo w uzasadnieniu stwierdził, że sam podział poprzedzony decyzją o warunkach zabudowy nie świadczy o działaniu w charakterze przedsiębiorcy. Zauważyć należy, iż przepisy ustawy o podatku od towarów i usług znacznie szerzej definiują działalność gospodarczą w porównaniu z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, która poza działalnością gospodarczą rozróżnia jeszcze inne przychody, jak przychody z działalności wykonywanej osobiście, przychody z najmu, przychody ze sprzedaży nieruchomości, działy specjalne produkcji rolnej. Co prawda w art. 10 ust. 1 pkt 8 znajduje się zastrzeżenie, że przychody ze zbycia nieruchomości stanowią odrębne źródło przychodów, o ile odpłatne zbycie nie występuje w wykonaniu działalności gospodarczej, nie zmienia to faktu, iż od okoliczności zewnętrznych oraz woli właściciela zależy, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.
Szczególny przypadek kiedy mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości w ramach działalności gospodarczej jest opisany w art. 10 ust. 2 pkt 3 w związku z treścią art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym.
W przypadku Wnioskodawczyni, grunt nie stanowił środka trwałego i nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Nie został też nabyty w celu odsprzedaży, co mogłoby świadczyć o zamiarze prowadzenia działalności handlowej, o której mowa w art. 5a pkt 6 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy analogicznie nie świadczy o zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest bowiem warunkiem dokonania uprzedniego podziału nieruchomości, które jak wynika z powyższych rozważań, nie jest czynnością świadczącą o podjęciu profesjonalnej działalności w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Występowanie z wnioskiem o tego rodzaju decyzje nie pozwala w żadnej mierze na rozróżnienie działalności profesjonalnej od działań związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie jest bowiem aktem, o którego wydanie zwracają się jedynie podmioty prowadzące zorganizowaną działalność w dziedzinie obrotu nieruchomościami.
Okoliczność, że dana transakcja jest realizowana poza sferą działalności gospodarczej nie może pozbawiać stron tej transakcji prawa do dogodnego z punktu ich widzenia ukształtowania treści łączących ich praw i obowiązków. Podmiotu realizującego działania poza sferą działalności gospodarczej nie można pozbawiać prawa podejmowania działań służących do maksymalizacji zysków z planowanych działań. Brak jest podstaw do twierdzenia, że uzależnienie zawarcia definitywnej umowy sprzedaży od pozyskania warunków zabudowy przez nabywcę świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej.
Potwierdzeniem zasadności tej tezy jest fragment uzasadnienia wyroku NSA, sygn. akt II FSK 3426/15: „Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie podziela i przyjmuje za własny pogląd wyrażony w wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 (także w innych wyrokach, np.: z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14 i z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 70/13), że ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 u.p.d.o.f. z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.”
Reasumując Wnioskodawczyni uważa, że dostawa działek jak w opisie stanu faktycznego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej, tzn. nie stanowi przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):
opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępująca w ramach wykonywania działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Odrębnym źródłem przychodu jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy:
ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej ‒ oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
- zarobkowym celu działalności,
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.
Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w latach 1993 - 2014 nabyła częściowo w formie darowizny, częściowo w formie spadku i częściowo w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość rolną niezabudowaną o powierzchni łącznej … ha. Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką powyższej nieruchomości niezabudowanej w ramach majątku odrębnego. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej pozarolniczej ani rolniczej działalności gospodarczej, pracuje na etacie. Na przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy nie świadczyła żadnych usług, nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy ani nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności rolniczej. W 2021 r. znajoma rodzina zaproponowała Wnioskodawczyni z własnej inicjatywy (bez zaangażowania Jej w sprzedaż) zakup od Niej całej nieruchomości, ale pod pewnymi warunkami. Zainteresowani zakupem powyższej nieruchomości chcieli mieć pewność, że grunt będzie mógł być podzielony na mniejsze działki budowlane. Dla terenu nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego. Nabycie także ma nastąpić w określonym czasie (nie jednorazowo) z uwagi na uwarunkowania finansowe leżące po stronie nabywców. Oczywiście wiązało się to z uzyskaniem większej kwoty za posiadaną nieruchomość, a nawet zakup bez podziału z uwagi na przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi byłby znacznie utrudniony, o ile w ogóle możliwy.
Wnioskodawczyni wystąpiła do Wójta Gminy o wydanie warunków zabudowy i podział przedmiotowej nieruchomości na mniejsze działki budowlane i działkę mogącą stanowić drogę wewnętrzną. Wnioskodawczyni dokonując podziału działek nie wykonała żadnej innej czynności prawnej ani fizycznej związanej z przedmiotowymi działkami, a w szczególności nie organizowała zjazdów z drogi publicznej, gdyż te już istniały, dalszych uzgodnień z zarządcą drogi publicznej w tym zakresie nie poczyniła. Nie angażowała się w żaden sposób w zabezpieczenie mediów do działek powstałych w wyniku podziału. Nie występowała o żadne zgody w zakresie przyłączy wody i kanalizacji oraz nie podpisywała żadnych umów w tym zakresie. Nie występowała o wydanie warunków technicznych na przyłącza energetyczne i żadnych umów w tym zakresie nie podpisywała. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie podejmuje żadnych czynności (poza wnioskiem o warunki zabudowy i podział) wymagających zaangażowanie własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek typu ogrodzenie czy uzbrojenie terenu. Nie wykonano żadnych czynności związanych z reklamą, wystawianiem ofert sprzedaży czy angażowaniem agencji pośrednictwa sprzedaży. Podział działki rolnej na mniejsze działki poprzedzony uzyskaniem warunków zabudowy pomijając, że był warunkiem zakupu, to także niewątpliwie był uzasadniony dobrze pojętym interesem dbania o swój majątek i rozsądnym gospodarowaniem swoim majątkiem - prawem własności gruntu.
Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie prowadzi żadnych zorganizowanych czynności mających cechy działalności gospodarczej. Jednorazowe wystąpienie o warunki zabudowy i podział działek było związane wyłącznie w wykonywaniem jej prawa własności. Wnioskodawczyni nie wykonuje żadnych czynności wskazujących na zorganizowaną aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze sprzedażą nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.
Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z tym, przychód, który Wnioskodawca uzyskała ze sprzedaży działek, nie stanowi źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Skutki podatkowe planowanej czynności, należy zatem ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. Zatem, pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Wskazać należy, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano m.in. art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.
Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia przez spadkodawcę.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia. Mając na uwadze jego znaczenie językowe należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.).
Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Stosownie do art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Zatem do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego.
Natomiast w myśl art. 210 §1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.
Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie z art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest wartość rynkowa zbywanych udziałów w składnikach majątkowych.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:
- podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
- wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.
Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.
Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Panią udziałów w nieruchomości, nastąpiło w następujących datach:
- w dniu 5 sierpnia 1993 r. – udziału nabytego w drodze spadku po matce, stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- w dniu 5 sierpnia 1993 r. – udziału nabytego w drodze darowizny od dziadka,
- w dniu 3 września 2010 r. w drodze darowizny udziałów od ojca i brata,
- w dniu 10 czerwca 2014 r. udziału należącego do wuja Wnioskodawczyni w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie do nabycia nieruchomości doszło poprzez nabycie udziałów odpowiednio w 1993 r., w 2010 r. i w 2014 r.
Zaznaczyć należy, że podział nieruchomości na mniejsze działki, nie stanowi dla Pani nowego nabycia nieruchomości. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, datę nabycia wydzielonych działek należy utożsamiać z datą nabycia prawa do tej nieruchomości przez Panią.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że dokonana przez Panią sprzedaż nieruchomości ( działki nr … oraz udziału 1/25 w działce nr …, działki nr … i nr … oraz udziału 2/25 w działce nr …, działki nr … oraz udziału 1/25 w działce nr …), w związku z tym, że sprzedaż tych nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Jednocześnie stwierdzić należy, że sprzedaż ww. nieruchomości nabytych w latach 1993 - 2014, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zatem, Pani stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651, ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili