Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie zaliczenia do kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości kosztów sądowych niezwiązanych ze sprzedażą nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 19 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w zakresie zaliczenia do kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości kosztów sądowych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 grudnia 2022 r. (wpływ 1 grudnia 2022 r.) oraz z 1 grudnia 2022 r. (wpływ 5 grudnia 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis i uzupełnienie stanu faktycznego

Zamierzał Pan zakupić lokal mieszkalny od Dewelopera. Wniósł Pan zadatek na zakup lokalu. W międzyczasie postanowił Pan go sprzedać. Znalazł Pan Kupca, który wniósł Panu zadatek na zakup nieruchomości. W terminie późniejszym podpisał Pan umowę końcową z Deweloperem i zwrócił się do Kupca celem umówienia się na sfinalizowanie transakcji. Kupiec jednak odmówił i zażądał zwrotu wpłaconego zadatku. Odmówił Pan Kupcowi, co poskutkowało wniesieniem do sądu przez Kupującego sprawy o zwrot zadatku. Sprawa została zakończona 18 października 2022 r. Musi Pan zwrócić Kupującemu zadatek oraz zapłacić koszty sądowe pierwszej i drugiej instancji.

Data nabycia lokalu mieszkalnego, tj. podpisanie umowy z deweloperem to 27 marca 2020 r.

Dokładna data podpisania umowy i wniesienia zadatku przez potencjalnego nabywcy lokalu mieszkalnego, z którym nie zawarł Pan umowy sprzedaży ww. lokalu, a któremu jest Pan zobowiązany zwrócić zadatek to 6 listopada 2019 r.

31 marca 2020 r. podpisał Pan umowę sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego.

Data orzeczenia sądu pierwszej instancji to 16 lutego 2022 r. Data uprawomocnienia wyroku nastąpiła po 2 tygodniach.

Przedmiotem Pana zapytania jest rok podatkowy 2022.

Koszty sądowe będące przedmiotem zapytania dotyczą wyłącznie postępowania związanego ze zwrotem przez Pana zadatku potencjalnemu nabywcy lokalu mieszkalnego, z którym nie zawarł Pan umowy sprzedaży ww. lokalu i któremu jest Pan zobowiązany zwrócić zadatek.

Pytanie

Czy koszty sądowe pierwszej i drugiej instancji stanowią koszt z odpłatnego zbycia tej nieruchomości (została ona zbyta innej osobie) zgodnie z art. 30e podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że poniesione koszty sądowe stanowią koszt odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że zamierzał Pan kupić lokal mieszkalny od Dewelopera, ale postanowił Pan go sprzedać. Znalazł Pan Kupca, który wniósł Panu zadatek na poczet zakupu ww. lokalu 6 listopada 2019 r. Podpisał Pan umowę z Deweloperem 27 marca 2020 r. Kupiec zrezygnował z transakcji i zażądał zwrotu zadatku. Kupiec wniósł sprawę do sądu, ponieważ odmówił Pan zwrotu zadatku. Musi Pan zwrócić Kupującemu zadatek oraz zapłacić koszty sądowe pierwszej i drugiej instancji dotyczące wyłącznie postępowania związanego ze zwrotem zadatku potencjalnemu nabywcy ww. lokalu, z którym nie zawarł Pan umowy sprzedaży ww. lokalu.

Wątpliwości Pana budzi zaliczenie do kosztów z odpłatnego zbycia ww. lokalu kosztów sądowych pierwszej i drugiej instancji.

Sprzedaż nieruchomości dokonana w 31 marca 2022 r. nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, zatem stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W odniesieniu do art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W świetle art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z powyższą regulacją prawną przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, tj. wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością.

Można do takich kosztów zaliczyć:

‒ koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

‒ prowizje dla biura nieruchomości,

‒ wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

‒ koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

‒ koszty i opłaty sądowe.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy dokonać w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) bądź na podstawie art. 22 ust. 6c, bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c powołanej ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Następnie art. 22 ust. 6d ww. ustawy wskazuje:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT (podatek od towarów i usług) w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w myśl którego – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszty nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której nabył Pan od dewelopera nieruchomość. Zatem, kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił Pan za nieruchomość wynikająca z aktu notarialnego oraz opłaty określone w tym akcie – m.in. taksa notarialna, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące nieruchomość czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika zatem, że nakłady na lokal mieszkalny mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

‒ zwiększyły jego wartość,

‒ poniesione zostały w czasie jego posiadania,

‒ zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Opłaty sądowe pierwszej i drugiej instancji nie mogą być uznane za koszt odpłatnego zbycia, skoro nie zostały poniesione celem dokonania zbycia nieruchomości. Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Zatem tylko te wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Wydatkiem takim nie są opłaty sądowe niezwiązane ze sprzedażą nieruchomości. Nie uniemożliwiają one dokonania sprzedaży, gdyż sprzedaż nieruchomości jest decyzją niezależną. Nie poniósł Pan ww. wydatków na opłaty po to, aby móc sprzedać nieruchomość, ale dlatego, że zobowiązał do tego Pana sąd. W przypadku, kiedy nie doszłoby do sprzedaży nieruchomości, wówczas i tak musiałby Pan ponieść przedmiotowe koszty sądowe pierwszej i drugiej instancji. Ww. koszty sądowe dotyczą wyłącznie postępowania związanego ze zwrotem zadatku potencjalnemu nabywcy tego lokalu, z którym nie zawarł Pan umowy sprzedaży ww. lokalu. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonaną sprzedażą przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie istnieje związek przyczynowo – skutkowy.

Przedmiotowe koszty sądowe pierwszej i drugiej instancji nie stanowią wydatku na nabycie nieruchomości, nie zostały poniesione w czasie posiadania przez Pana nieruchomości, ani nie przyczyniły się do zwiększenia wartości sprzedanej przez Pana nieruchomości.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości. Przywołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż w nim wymienione, to brak jest podstaw prawnych, aby wskazane przez Pana opłaty sądowe pierwszej i drugiej instancji zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Ww. opłaty sądowe w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zatem, koszty sądowe pierwszej i drugiej instancji nie stanowią kosztów odpłatnego zbycia, ani kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja opiera się na opisie stanu faktycznego, który przedstawił Pan we wniosku – nie potwierdza natomiast, czy opisane okoliczności rzeczywiście miały miejsce.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).