0113-KDIPT2-2.4011.853.2022.2.EC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 października 2022 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 8 grudnia 2022 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan `(...)`. (dalej jako: „Wnioskodawca”, „Sprzedający”) jest właścicielem gospodarstwa rolnego otrzymanego w akcie darowizny od Jego rodziców w 1997 r. Gospodarstwo składa się z kilku działek położonych we wsiach: `(...)`.. (gmina `(...)`.) oraz … (gmina ….). Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, jednocześnie wykonuje prace w ramach umowy o pracę na pełnym etacie. Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej. Na moment składania niniejszego wniosku jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT (podatek od towarów i usług) (na potrzeby sprzedaży Nieruchomości 1).

Wnioskodawca rozważał sprzedanie działki nr …….. położonej we wsi …….., o powierzchni według księgi wieczystej 8,59 ha (słownie: osiem hektarów pięćdziesiąt dziewięć arów), dla której Sąd Rejonowy w ……., … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ……., ze względu na położenie (działka znajduje się w pobliżu drogi o bardzo dużym natężeniu ruchu w bliskiej odległości od autostrady ……) oraz niskiej klasy gruntów na większej części działki. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedania ww. nieruchomości, w szczególności nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, nie zamieszczał żadnych ogłoszeń w Internecie, ani w gazetach, nie wystawiał również żadnych bilbordów ani tablic informujących o planach sprzedaży.

W czerwcu 2020 r. do Wnioskodawcy zgłosił się Pan `(...)`. reprezentujący spółkę ….. sp. z o.o. z siedzibą w `(...)`. (dalej jako: „Kupujący”) z informacją, że posiada Inwestora, który chce nabyć obszar kilku działek, w skład którego wchodzi również w całości lub w części ww. działka Wnioskodawcy. Inwestor zamierza zakupić całość działki nr … pod warunkiem wyłączenia całości z produkcji rolnej przez właściwego ministra lub zakupić część działki (wydzielony przedmiot sprzedaży), na którą ze względu na klasy gruntów nie będzie wymagana zgoda na wyłączenie z produkcji rolnej.

W wyniku rozmów dotyczących sprzedaży Nieruchomości prowadzonych z Kupującym, w dniu 22 czerwca 2020 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką …. sp. z o.o. z siedzibą w `(...)`.. (Repertorium A nr ………..), przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przedwstępna 1”). Na mocy ww. umowy Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać Kupującemu prawo własności nieruchomości, tj. działki oznaczonej nr ……….., położonej w miejscowości ……, gmina ………., powiat …., województwo …. (dalej jako: „Nieruchomość 1”, „Przedmiot Sprzedaży 1”).

Zgodnie z ww. aktem notarialnym:

1. Działka objęta jest księgą wieczystą KW nr ……., prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ……, ……… Wydział Ksiąg Wieczystych.

2. Sprzedający jest właścicielem ww. nieruchomości. Prawo własności nieruchomości nabył na podstawie umowy darowizny z 12 grudnia 1997 r. od swoich rodziców.

3. Na moment sporządzenia umowy przedwstępnej nieruchomość nie była objęta `(...)`.

4. Nieruchomość 1 stanowi nieruchomość rolną, w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego oraz przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży teren nie będzie nieruchomością rolną, w rozumieniu ww. przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

5. Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej.

6. Nieruchomość 1 jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

7. Nieruchomość 1 nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

8. Nieruchomość 1 nie wchodzi w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość w stosunku do Sprzedającego, wobec Sprzedającego nie toczy się postępowanie egzekucyjne oraz nie istnieją inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością 1.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji w celu ustalenia, czy transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku gdy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, cena sprzedaży zostanie powiększona o podatek VAT według obowiązującej stawki.

Strony umowy postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającemu przez Kupującego, z 7-dniowym wyprzedzeniem, nie później niż do 22 grudnia 2022 r., po spełnieniu następujących warunków:

a) uchwalenia `(...)`.. pozwalającego na realizację inwestycji magazynowo-logistycznej lub wydanie analogicznych warunków zabudowy dla Przedmiotu Sprzedaży 1 lub Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży;

b) uzyskania zaświadczeń, wydanych przez `(...)`.. w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa, `(...)`.. oraz P. F. R. O. N. w trybie art. 306g lub 306e ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez `(...)`., potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

c) przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży 1/Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży 1 i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d) uzyskania przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży 1/Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży 1 umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

e) potwierdzenia przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży 1/Wydzielonym Przedmiocie Sprzedaży 1;

f) potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży 1/Wydzielony Przedmiot Sprzedaży 1 posiada dostęp do drogi publicznej;

g) zawarcie przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany między innymi na Przedmiocie Sprzedaży 1/Wydzielonym Przedmiocie Sprzedaży;

h) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży 1/Wydzielony Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo świadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

i) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży 1/Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży 1 i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych (dalej jako „Inwestycja”), najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

j) przedłożenie przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

k) co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedającego - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, oraz uzyskaniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającego w ramach procedury zwanej „…” lub „…”;

l) uzyskanie przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży 1/Wydzielonego Przedmiotu Sprzedaży 1;

m) uzyskanie zgody właściwego organu, na zmianę klasy użytku części Nieruchomości 1 stanowiącej na dzień dzisiejszy grunty rolne klasy IIIa, IIIb na niższą, przy czym strony zobowiązują się współpracować w tym zakresie, w taki sposób, że działania te będą prowadzone na koszt i staraniem Kupującego, zaś wnioski składane będą przez Sprzedającego lub na podstawie udzielonego przez Niego pełnomocnictwa, wskazanym przez Kupującego osobom.

Zgodnie z Umową Przedwstępną 1, w przypadku gdyby decyzja o warunkach zabudowy lub uchwalony `(...)`. obejmował tylko część nieruchomości - przedmiotem sprzedaży będzie ta część nieruchomości objęta `(...)`.. lub warunkami zabudowy z przeznaczeniem pod m.in. magazyny, składy, logistykę i lekką produkcję, tj. nie mniejsza niż około 6 ha. Kupujący w tym przypadku zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań aby pozostała część nieruchomości uzyskała status terenu inwestycyjnego, ponadto w dalszym ciągu będzie ona objęta Umową Przedwstępną 1. W Umowie Przedwstępnej 1, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Panu `(...)`.. (przedstawicielowi Kupującego) do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny działki nr ., w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie Przedmiot Sprzedaży 1, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla Nieruchomości 1 księdze wieczystej (dalej jako: „Pełnomocnictwo 1”). Przy czym w Umowie Przedwstępnej 1 zastrzeżono, że koszty tego podziału poniesione zostaną przez Kupującego.

Pełnomocnictwo 1 obejmuje również umocowanie do dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości 1, zgodnie z przeznaczeniem w `(...)``(...)` lub z decyzją o warunkach zabudowy, w celu wydzielenia części przeznaczonej pod m.in. magazyny, składy, logistykę i lekką produkcję, w tym do:

a) występowania przed wszelkimi organami,

b) składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń,

c) reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

Wnioskodawca informuje ponadto, że poza pełnomocnictwami wskazanymi w umowie z dnia 22 czerwca 2020 r., tj. pełnomocnictwami do wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział geodezyjny działki nr … (Pełnomocnictwo 1), w Umowie Przedwstępnej 1 udzielił również pełnomocnictwa Panu `(...)`.. oraz Panu `(...)``(...)` (reprezentujących Kupującego) do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr … (dalej jako: „Pełnomocnictwo 2”). Pełnomocnictwo 2 obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich dokumentów, w tym sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w postaci elektronicznej (fotografii, skanów etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii etc.

Sprzedający udzielił ponadto pełnomocnictwa (dalej jako: „Pełnomocnictwo 3”), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, Panu `(...)` oraz Panu `(...)``(...)` (reprezentujących Kupującego), i upoważnił każdego z nich z osobna do:

1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

4. uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości 1 oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

5. uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości 1: U. G., U. S., oddziale Z. U. S. lub oddziale K. R. U. S. oraz P. F. R. O. N. zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

6. zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

7. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

8. dokonywaniu wszelkich czynności z reklasyfikacją gruntu obejmującego Przedmiot Sprzedaży,

9. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

10. dokonania podziału geodezyjnego działki geodezyjnej nr …., w tym do:

a) występowania przed wszelkimi organami,

b) składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń,

c) reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

Według wiedzy Wnioskodawcy, Kupujący wykorzystywał udzielone mu pełnomocnictwa w zakresie w jakim zostały one udzielone. Przy czym ustalono, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi w pkt 1)-10) powyższego pełnomocnictwa będą obciążały Kupującego. W Umowie Przedwstępnej 1 ponadto zawarto postanowienia, zgodnie z którymi Sprzedający wyraża zgodę na przeniesienie wszelkich praw i obowiązków wynikających z ww. umowy na rzecz spółki mającej siedzibę na terytorium Polski (dalej jako: „Cesjonariusz”) i przyjęcie przez Cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej 1. Kupujący zobowiązał się do poinformowania Sprzedającego o dokonanym przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej 1 w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy cesji.

Uchwalenie `(...)`..

W dniu 26 stycznia 2022 r. .. … na podstawie uchwały nr … uchwaliła `(...)`. dla części wsi …….. oraz północnej części wsi …….. i `(...)`. w gminie …….. - etap I (dalej jako „MPZP”), który zmienił dotychczasowe przeznaczenie rolne przedmiotowej działki nr ……….

Zgodnie z jego postanowieniami działka o nr ewidencyjnym ……. położona jest na terenach o symbolu „…….”, tj.:

a) przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa,

b) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona, zbiorniki retencyjne, parkingi,

c) przeznaczenie dopuszczalne: infrastruktura techniczna, stacja paliw, dojazdy.

Wnioskodawca nie składał żadnych wniosków o zmianę lub uchwalenie nowego `(...)`., w celu zmiany przeznaczenia przedmiotowej działki na inne, niż rolnicze. Dla nieruchomości również nigdy nie starał się o decyzję o warunkach zabudowy.

Podział działki nr …

W 2021 r. nastąpił geodezyjny podział działki nr …., którego inicjatorem był Kupujący - działający na podstawie udzielonego mu przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. W wyniku podziału powstały dwie działki geodezyjne stosownie do klasy gruntów składających się

na ich powierzchnię, tj. :

1. działka nr … – o powierzchni 3,2903 ha,

2. działka nr ……… - o powierzchni 5,3249 ha.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej 1 - Przedmiotem Sprzedaży 1 będzie działka o niższych klasach gruntu, tj. działka nr … o powierzchni 5,3249 ha (dalej jako : „Wydzielony Przedmiot Sprzedaży 1”). Działka ta posiada dostęp do drogi utwardzonej gminnej.

Dodatkowe informacje o działaniach Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności w celu uzbrojenia terenu albo przygotowania go do zabudowy. Wnioskodawca podkreśla, że nieruchomość nie jest nawet ogrodzona. Mimo uchwalenia powyżej opisanego nowego `(...)`.. nie zmienił się sposób korzystania z działki nr ….. (Wnioskodawca nadal wykorzystuje ją jako działkę rolną) i podatek od nieruchomości nadal jest opłacany według stawek przewidzianych dla gruntu rolnego. Działka do tej pory wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych, zaś wytworzone produkty rolne Wnioskodawca sprzedawał samodzielnie. Wnioskodawca nie nabył ww. działki z zamiarem sprzedaży. W 1997 r., kiedy Wnioskodawca otrzymał od rodziców w akcie darowizny gospodarstwo rolne, był już posiadaczem ziemi rolnej, a w następnych latach powiększył gospodarstwo o zakup kolejnej działki z przeznaczeniem na cele rolne. Ze swej strony jedyne koszty jakie Wnioskodawca ponosił były związane z opłatami administracyjnymi na uzyskanie wypisu z rejestru gruntów, wypisu z ksiąg wieczystych itd. - potrzebnych do celów urzędowych i informacyjnych. W lutym 2022 r. złożono dokumenty do …. w celu podpisania umowy na dostarczenie energii na ww. działkę o mocy przyłączeniowe 3000 kW. Wnioskodawca w dniu 22 lutego 2022 r. zawarł z Inwestorem umowę zgodnie, z którą wszelkie zobowiązania, a w szczególności zobowiązania finansowe powstałe w wyniku czynności polegających na podpisaniu przez Sprzedającego umów przyłączeniowych, na podstawie warunków technicznych przyłączenia, pozyskanych w oparciu o warunki Umowy Przedwstępnej 1, pozostają po stronie Inwestora, co oznacza, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami cedowane będą na Inwestora.

Informacje o innych transakcjach, których stroną był/będzie Wnioskodawca.

1. W 2015 r. Wnioskodawca sprzedał jedną z działek rolnych otrzymanych w darowiźnie od rodziców, położoną w miejscowości `(...)`.. w gminie `(...)`. (dalej jako „Nieruchomość 2”). W umowie przedwstępnej (dalej jako „Umowa przedwstępna 2”) poprzedzającej zawarcie umowy sprzedaży ww. działki rolnej zawarto wyłącznie pełnomocnictwo do przeglądania akt dotyczące nieruchomości sprzedawanej.

2. Przed sprzedażą Nieruchomości 2, Wnioskodawca wystąpił do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w celu uzyskania interpretacji indywidualnej. W otrzymanym piśmie z dnia 27 stycznia 2015 r. (nr IPPP2/443-1082/14-4/RR) uznano, że „sprzedaż działki, jako wchodzącej w skład nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tej działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. To wskazuje, że w takim przypadku będziemy mieli do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemających cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. I w konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, w którym stwierdzono, że sprzedaż działki wcześniej użytkowanej jako rolnicza,

w związku z uchwaleniem `(...)`..i przeznaczeniem ich pod zabudowę usługową, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należało uznać za nieprawidłowe”.

3. Wnioskodawca w dniu 5 kwietnia 2018 r. zawarł z Inwestorem umowę przedwstępną sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przedwstępna 3”) niezabudowanej działki nr …., położonej w miejscowości `(...)`.., gmina `(...)`. o łącznym obszarze 3,3500 ha (dalej jako: „Nieruchomość 3”). Strony umowy postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 13 października 2019 r. po spełnieniu analogicznych warunków jak w przypadku Umowy Przedwstępnej 4, dotyczącej działki nr ….. Wnioskodawca udzielił Kupującemu oraz osobom go reprezentującym pełnomocnictw zbliżonych zakresem do Pełnomocnictwa 1, Pełnomocnictwa 2 i Pełnomocnictwa 3. Umowa Przedwstępna 3 przewidywała również możliwość przeniesienia prawa i obowiązków z niej wynikających na inny podmiot (Cesjonariusza). Umowa Przedwstępna 3 wygasła i nie doszło do podpisania umowy sprzedaży działki gruntu nr ….. na rzecz Inwestora.

4. Wnioskodawca w dniu 9 marca 2022 r. zawarł ze spółką ….. sp. z o.o. (Kupującym) umowę przedwstępną (dalej jako: „Umowa Przedwstępna 4”) sprzedaży niezabudowanej działki nr …, położonej w miejscowości `(...)`.., gmina `(...)`. o łącznym obszarze 3,3500 ha (Nieruchomość 3). Nieruchomość 3 będącą przedmiotem Umowy Przedwstępnej 4 została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od swoich rodziców (rolników), w związku z przejściem na emeryturę. Strony umowy postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 9 marca 2024 r. po spełnieniu szeregu warunków narzuconych przez Inwestora. Wnioskodawca udzielił Inwestorowi oraz osobom go reprezentującym pełnomocnictw zbliżonych zakresem do Pełnomocnictwa 1 i Pełnomocnictwa 3. Umowa Przedwstępna 3 przewiduje również możliwość przeniesienia prawa i obowiązków z niej wynikających na inny podmiot (Cesjonariusza).

5. Zarówno w przypadku Umowy Przedwstępnej 1, Umowy Przedwstępnej 2, Umowy Przedwstępnej 3 oraz Umowy Przedwstępnej 4 z inicjatywą nabycia gruntów wyszli przedstawiciele Kupującego lub Inwestora. Wnioskodawca nie ogłaszał w żaden sposób zamiaru sprzedaży gruntów i poprawnie takiej sprzedaży nie planował. Wnioskodawca rozważa sprzedaż działki nr …. z uwagi na fakt, że w jej okolicy wybudowane zostały magazyny, co znacznie obniża jej wartość jako działki rolnej,

zaś jej użytkowanie zostało znacznie utrudnione.

Odpowiedzi na pytania zgłoszone przez organ w związku z wnioskiem o wydanie interpretacji w zakresie podatku VAT:

1. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest rolnikiem ryczałtowym, jednocześnie jest zatrudniony w ramach umowy o pracę na pełnym etacie z firmą niezwiązaną z obrotem nieruchomościami.

2. W przeszłości Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej oraz nie wykorzystywał Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 do prowadzenia działalności gospodarczej.

3. Wnioskodawca nie był do tej pory zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Obecnie na potrzeby sprzedaży Nieruchomości 1, po uzyskaniu interpretacji podatkowej, zarejestrował się do VAT.

4. Nieruchomość 1 (w skład której wchodzi rozpatrywana działka nr …. dla której Sąd Rejonowy w ………, … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr …) Wnioskodawca otrzymał od rodziców w akcie darowizny w 1997 r. Nie nabył jej z zamiarem sprzedaży. W 1997 r. kiedy otrzymał w akcie darowizny gospodarstwo rolne, był już posiadaczem ziemi rolnej, a w następnych latach powiększył gospodarstwo o zakup kolejnej działki.

5. Przy nabyciu działki nr … Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

6. Przyczyna sprzedaży Działki … - działka ta położona we wsi ….o powierzchni według księgi wieczystej 8,59 ha, ze względu na położenie (działka znajduje się w pobliżu drogi o bardzo dużym natężeniu ruchu w bliskiej odległości od autostrady `(...)`.) oraz niskiej klasy gruntów na większej części działki jest rolniczo mało wydajna. Działka jest niezabudowana i do tej pory wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych, zaś wytworzone produkty rolne sprzedawał samodzielnie. Pomimo braku działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (Wnioskodawca nie zamieszczał żadnych ogłoszeń, nie stawiał żadnych tablic), w czerwcu 2020 r. zgłosił się do Wnioskodawcy pośrednik nieruchomości z informacją, że posiada inwestora, który chce nabyć obszar kilku działek w skład, którego wchodzi również w całości lub w części ww. działka. Inwestor zamierza zakupić całość działki nr …pod warunkiem wyłączenia całości z produkcji rolnej przez właściwego ministra lub zakupić część działki (wydzielony przedmiot sprzedaży) na którą ze względu na klasy gruntów nie będzie wymagana zgoda na wyłączenie z produkcji rolnej. W 2021 r. nastąpił geodezyjny podział działki nr …….., którego inicjatorem był przyszły Kupujący - działający na podstawie udzielonego mu przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. W wynikli podziału powstały dwie działki geodezyjne stosownie do klasy gruntów składających się na ich powierzchnię, tj. : działka nr …. - o powierzchni 3,2903 ha i działka nr ………. - o powierzchni 5,3249 ha. Przedmiotem sprzedaży będzie więc działka o niższych klasach gruntu, rolniczo nieatrakcyjna, tj. działka nr …… o powierzchni 5,3249 ha.

7. Działka nr .. nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Działka do tej pory wykorzystywana była wyłącznie do celów rolnych, zaś wytworzone produkty rolne Wnioskodawca sprzedawał samodzielnie.

8. Sprzedaż produktów rolnych z działki nr …. nie była opodatkowana podatkiem VAT.

9. Warunki wskazane w Umowach Przedwstępnych są niezbędne do zawarcia końcowej umowy sprzedaży, postawione i wskazane przez Kupującego.

10. W umowie przedwstępnej udzielenie pełnomocnictwa nie jest wprost wskazane/opisane, jako warunek zawarcia końcowej umowy sprzedaży. Był to jednak warunek wskazany przez Kupującego w trakcie negocjacji i na tamtym etapie wskazywany, jako konieczny element umowy przedwstępnej, tak aby Kupujący mógł skutecznie podjęć działania wskazane w warunkach zawarcia umowy sprzedaży i aby mogło dojść do zawarcia umowy końcowej.

11. Dodatkowym warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej, oprócz tych wskazanych powyżej, jest, udzielenie prawa do dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, tu Wnioskodawca przytacza dokładny zapis: „Strony postanawiają, iż od dnia zawarcia niniejszej umowy do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone warunkami niniejszej umowy prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 roku, poz. 1332 ze zm.), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości 1. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości - z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.”

12. Gospodarstwo rolne Wnioskodawcy złożone jest z innych działek rolnych. W przypadku jednej z nich o powierzchni 3,35ha pojawił się pośrednik nieruchomości (Kupujący) z informacją, że posiada inwestora, który chce nabyć działkę Wnioskodawcy. W wyniku działań pośrednika doszło do rozmów o sprzedaży oraz do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna została zawarta w marcu 2022 r. na 2 lata.

W dniu 16 sierpnia 2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację podatkową (nr 0114-KDIP1-3.4012.319.2022.2.JG) w przedmiocie opodatkowania dostawy działki nr …. (Nieruchomości 1). W interpretacji organ wskazał, że sprzedaż Nieruchomości 1 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nadmienia, że Sprzedający posiada inne nieruchomości jednakże nie planuje ich sprzedaży. Sprzedaż działek, o których mowa

we wniosku miała charakter incydentalny i nastąpiła w związku ze zgłoszeniem się do Sprzedającego osób zainteresowanych kupnem nieruchomości. Sprzedaże nie wynikały z zaplanowanych działań w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Sprzedający posiada inne nieruchomości, jednak nie są one przeznaczone na sprzedaż w przyszłości. Na chwilę obecną Sprzedający nie planuje żadnych działań zmierzających do ich sprzedaży.

Sprzedający nie jest podmiotowo lub kapitałowo powiązany z nabywcami, którym zamierza sprzedać nieruchomości. Sprzedający nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości nr ……… położonej w miejscowości ………., gmina ………(Nieruchomość 1). W szczególności, Sprzedający nie zamieszczał żadnych ogłoszeń, nie stawiał żadnych tablic informacyjnych ani w inny sposób nie ogłaszał chęci sprzedaży działki. W czerwcu 2020 r. zgłosił się do Sprzedającego pośrednik w obrocie nieruchomościami z informacją, że posiada inwestora, który chce nabyć kilka działek od różnych osób, w tym również w całości lub w części Nieruchomość 1. Analogiczna sytuacja była w przypadku działki nr …. położonej w miejscowości `(...)`.. (Nieruchomość 3). Również w tym przypadku Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających rozpropagowania informacji o przeznaczeniu nieruchomości na sprzedaż. Sam nie planował sprzedaży do czasu, gdy zgłosił się do Niego pośrednik w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedający nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej (nie jest zarejestrowany w CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej)), dla której jestem czynnym podatnikiem podatku VAT. We wrześniu 2022 r. złożył wniosek o zarejestrowanie go jako podatnika VAT tylko na potrzeby sprzedaży działki rolnej …. położonej w miejscowości ………, gmina …….. Konieczność zapłaty podatku VAT od sprzedaży wynika z uzyskanej interpretacji podatkowej z dnia 16 sierpnia 2022 r. Po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości Sprzedający nie będzie udostępniał wspomnianych nieruchomości (działek) lub ich część przyszłemu nabywcy. Działka nr …. ma dostęp do drogi publicznej. Działka nr ……. była i jest wykorzystywana tylko i wyłącznie do działalności rolniczej. Sprzedający nie planuje ponosić dodatkowych nakładów w związku z przygotowaniem do sprzedaży tej nieruchomości, w tym na drogi dojazdowe, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży. Wnioskodawca prowadzi na niej działalność rolniczą. Sprzedający nie będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr ……..

Pytanie

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 przez Sprzedającego, stanowić będzie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych), a w konsekwencji czy przychód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

1. stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2. działalność wykonywana osobiście;

3. pozarolnicza działalność gospodarcza;

4. działy specjalne produkcji rolnej;

5. (uchylony);

6. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7. kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c);

8. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2;

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a ) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 3Oda;

9. inne źródła.

Zarówno w orzecznictwie (zob. wyrok NSA z dnia 26 listopada 2013 r., sygn. akt II FSK 2992/11, wyrok NSA z dnia 13 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 640/12), jak i w piśmiennictwie (B. Brzeziński: Działalność gospodarcza czy inne źródło przychodów - łamigłówka rozwiązana, „Przegląd Podatkowy” 2015, nr 2, s. 14) nie budzi wątpliwości pogląd, że katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. W orzecznictwie (zob. wyrok NSA z dnia 18 maja 2010 r., sygn. akt II FSK 47/09, wyrok NSA z dnia 14 sierpnia 2008 r., sygn. akt II FSK 678/08) podkreśla się, że przychód powinien być przypisany do tego źródła, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła.

Wobec tego, jak wynika z zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości można potencjalnie przypisać do dwóch źródeł: pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT oraz odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, o czym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, przy czym zakwalifikowanie danego przychodu do jednego źródła wyklucza możliwość jego przypisania do innego źródła. W konsekwencji, już sama konstrukcja przytoczonego przepisu wymusza ustalenie w jakim charakterze działa podatnik zamierzający sprzedać nieruchomość: czy sprzedaje nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w ramach sprzedaży majątku prywatnego.

Dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych pojęcie „działalność gospodarcza” zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z brzmieniem wspomnianego przepisu, pod pojęciem „działalność gospodarcza” należy rozumieć działalność zarobkowy:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów - ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Z powyższego wynika, że aby daną czynność uznać za działalność gospodarczą, muszą one spełniać określone kryteria.

W szczególności, działalność taka powinna być wykonywana:

a) w celach zarobkowych,

b) we własnym imieniu (niezależnie od rezultatu),

c) w sposób zorganizowany,

d) w sposób ciągły.

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 ustawy o PIT nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca, który w sposób jednolity rozstrzygałby, jak w sposób jednoznaczny oddzielić sprzedaż zaliczaną do związanej z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia. Prócz problemów interpretacyjnych należy dodatkowo wskazać na komplikacje związane ze stosowaniem art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, stanowiące skutek zacierania się w praktyce obrotu nieruchomościami granicy pomiędzy tym, co wykazuje cechy profesjonalnego obrotu handlowego, a tym co stanowi jeszcze wyprzedaż majątku osobistego, w ramach normalnego zarządu własnym mieniem (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2019 r.,sygn. akt II FSK 1100/17). W związku z tym, w celu prawidłowego zakwalifikowania uzyskanych przychodów do konkretnego źródła przychodu, należy poszukiwać w orzecznictwie wskazówek, jakie czynności podejmowane przez podatników świadczą o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, a tym samym o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Przykładowo można wskazać na:

• wyrok NSA z 4 kwietnia 2019, sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że: „nie można przyjąć aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności - a nadto - że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżąca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania. Należy zauważyć, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatniczki od kilkudziesięciu lat. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby to ona inicjowała opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.”;

• wyrok NSA z 24 czerwca 2020 r., sygn. akt I FSK 1758/171, w którym Sąd uznał, że: „ustalenia faktyczne poczynione w tej sprawie wskazują, że działalność Skarżącej (i jej męża) cechował odpowiedni stopień organizacji, wykraczający poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, na co wskazuje przygotowanie wcześniej nabytych nieruchomości do sprzedaży, m.in. przez ich podział administracyjny na mniejsze działki, wydzielenie dróg, występowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu uatrakcyjnienia oferty dla potencjalnego kupca oraz ciągłość realizacji powyższych czynności od 2000 r. do 2013 r., w których to latach praktycznie w każdym roku następowała sprzedaż (łącznie sprzedano 111 działek). Całość tych okoliczności wskazuje na spełnienie przesłanek zawodowego (stałego i zorganizowanego) charakteru tej działalności handlowej, wykraczającej poza ramy zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.”;

• wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 lutego 2021 r., sygn. akt I SA/Rz 37/21, z którego wynika, że: „ocena działalności osoby zbywającej nieruchomość powinna zatem uwzględniać wszystkie etapy jej aktywności, a nie ograniczać się jedynie do wybranych jej aspektów. Przy czym, wbrew twierdzeniom organu, nie można oceniać działalności skarżącej łącznie z czynnościami podejmowanymi przez kupującego.”

Co więcej, stanowisko to potwierdzają w części interpretacje podatkowe. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 25 stycznia 2021, znak 0115-KDIT3.4011.594.2020.4.JG, mając na uwadze, że działki, których dotyczy wniosek zostały nabyte przez Wnioskodawcę w celu prowadzenia działalności rolniczej, czyli nie w celu ich odsprzedaży, wnioskodawca nie podejmował i nie ma zamiaru podejmować aktywnie do momentu zbycia, specjalnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanych działek, tj. jak stwierdził w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca, nie czynił na będące przedmiotem zapytania nieruchomości żadnych nakładów,

w szczególności, zaś nie uzbrajał oraz nie podejmował działań zwiększających ich wartość, czyli potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań, a przedmiotowe działki służyły przez około (`(...)`) działalności rolniczej - należy stwierdzić, iż sprzedaż działek -wydzielonych z działki A i udziałów w działkach B mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Z treści wniosku nie wynika bowiem, iż sprzedaż działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Niemniej jednak, z uwagi na znaczną różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej, od odpłatnego zbycia osobistego mienia. W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Oznacza to, że sprzedaż - aby mogła być uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej - musi być dokonywana z pewną regularnością i powtarzalnością, w sposób profesjonalny, a w odniesieniu do nieruchomości można by było użyć określenia towary handlowe. Co więcej, czynności podejmowane przez podatnika muszą być ze sobą powiązane. Nie można bowiem za działalność gospodarczą uznać wprawdzie powtarzających się, ale nie powiązanych ze sobą działań. Zgodnie bowiem z wyrokiem NSA z 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18, o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Jak z kolei zauważył Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 1 czerwca 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.186.2021.4.MST, sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazano wyżej, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictw (Pełnomocnictwo 1, Pełnomocnictwo 2, Pełnomocnictwo 3) celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości 1.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako: „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Sprzedającego), to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowach przedwstępnych określono cenę nabycia nieruchomości, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictw. Podkreślić zatem należy, że ewentualny wzrost wartości nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży. Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności nieruchomości były i będą ponoszone przez Sprzedawcę (np. Sprzedający będzie odpowiedzialny za uiszczanie m.in. podatku od nieruchomości). Z kolei koszty przygotowania Inwestycji były i są ponoszone przez Kupującego lub Inwestora. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc osoby reprezentujące Kupującego działają w imieniu Sprzedawcy, to w rzeczywistości działają oni na rzecz Inwestora w celu przygotowania inwestycji.

W ocenie Wnioskodawcy, w żadnym razie nie można mówić o prowadzeniu przez Niego działalności gospodarczej, tylko ze względu na fakt, że udzielił On pełnomocnictw przedstawicielom Kupującego. Podkreślić należy, że w praktyce, wszystkie działania podejmowane przez pełnomocników Kupującego były podejmowane na koszt Kupującego lub Inwestora, zatem to Kupujący/Inwestor ponosił ekonomiczne ryzyko całego przedsięwzięcia. W przypadku gdy przeprowadzone ekspertyzy i badania wskazałyby na brak możliwości zrealizowania Inwestycji m.in. na terenie działek należących do Sprzedającego, Sprzedający nie byłby zobowiązany do zwrotu poniesionych przez Kupującego/Inwestora wydatków. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy, działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości 1 zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności, które zmierzały do przygotowania Inwestycji. W szczególności należy podkreślić, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie prowadziły do osiągnięcia przez Niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości 1. Ponadto należy zauważyć, że po stronie Sprzedającego angażowany był wyłącznie majątek prywatny. Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści. W szczególności Sprzedający nie posiada firmy prowadzącej działalność w obszarze obrotu nieruchomościami. Wręcz przeciwnie, sam jest zatrudniony na etacie w firmie nie mającej nic wspólnego z obrotem nieruchomościami. Ponadto nie zatrudnia pracowników ani innych osób, których zadaniem byłoby przygotowywanie gruntów do sprzedaży lub pod inwestycje. Nie przeznaczy również żadnych środków majątkowych na te cele. Nie zlecał przygotowania projektu budowlanego dla hal magazynowych, nie zatrudnił architekta ani innych specjalistów, nie ponosił kosztów badań geologicznych etc.

Nie można pominąć również faktu, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań promocyjnych, mających na celu jak najszybsze zbycie nieruchomości, w szczególności nie wystawiał ogłoszeń w Internecie, w gazetach, czy na banerach reklamowych. Nie szukał również w sposób aktywny nabywcy ww. nieruchomości, nie kontaktował się z własnej inicjatywy z żadnym deweloperem, firmą budowlaną etc. Nie zgłaszał się do biur pośrednictwa i nie korzystał z innych usług w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zarówno w przypadku Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 3, to Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającego z pytaniem czy, ten nie jest zainteresowany sprzedażą Nieruchomości 1 oraz wcześniej Nieruchomości 3. Kupujący w przedmiotowej sytuacji pełni rolę pośrednika w sprzedaży Nieruchomości, zaś zawierając ze Sprzedawcą Umowę Przedwstępną miał na celu ,,zarezerwowanie” Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 na rzecz Inwestora, który zainteresowany jest wybudowaniem w okolicy zespołu budynków magazynowo-logistycznych. Z powyższego wynika, że to właśnie Kupujący działa jako przedsiębiorca i to on podejmuje działania charakterystyczne dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami, zaś działania Sprzedającego stanowią przejaw zarządu majątkiem prywatnym. W rezultacie należy uznać, że sposób działania nie stanowi przykładu czynności jakie podjąłby podmiot profesjonalny w celu sprzedaży nieruchomości.

Podobnie przyjęto w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 maja 2021 r., nr 0115-KDIT1.4011.73.2021.5.MT, w której organ wyjaśnił, że „sposób” organizacji sprzedaży działek, tj. korzystanie z usług pośrednictwa biura nieruchomości, nie przemawia za uznaniem, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność handlową o zorganizowanym i ciągłym charakterze. W szczególności, zakres czynności powierzonych pośrednikowi sprzedaży nieruchomości i sposoby oferowania nieruchomości do sprzedaży nie wykraczają poza standardowe warunki tego typu usług świadczonych dla klientów prywatnych. Co istotne, Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości, które mogłyby zostać uznane za element „ciągłości” działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie planuje również innych sprzedaży nieruchomości niż opisane we wniosku. Okoliczności faktyczne wskazane przez Wnioskodawczynię nie dają zatem podstaw do uznania, że sprzedaż 2019 r. działek w obrębie W. i planowane sprzedaże udziałów w działkach powstałych z podziału działki nr X w `(...)`.., nastąpiły i nastąpią w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W konsekwencji należy przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości 1 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a podejmowane przez Sprzedającego działania nie stanowią okoliczności świadczących o profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Co więcej Nieruchomość 1 została przez Wnioskodawcę objęta w drodze darowizny, w związku z czym nie mogło być mowy o „inwestycyjnym” nabyciu nieruchomości w celu jej dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca nie nabywał do tej pory innych nieruchomości w celach inwestycyjnych czy sprzedażowych, nie dążył też do ulepszenia posiadanych nieruchomości w celu ich późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Podkreślić należy, że Nieruchomości będące przedmiotem wniosku o interpretację otrzymał od rodziców w drodze darowizny (zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego stanowił warunek przejścia na emeryturę). Poza nieruchomościami będącymi przedmiotem umów przedwstępnych, Wnioskodawca posiada inne nieruchomości rolne, również otrzymane w darowiźnie. Nie planuje jednak ich sprzedaży w najbliższych latach, ani też nie podejmuje żadnych działań zmierzających do ich podziału, uzbrojenia, czy sprzedaży. Wspomniana sprzedaż pomimo, że dotyczy większej ilości działek będzie miała charakter incydentalny, bowiem Wnioskodawca nie uczynił ze sprzedaży nieruchomości sposobu pozyskiwania funduszy podobnego do działalności gospodarczej, a jedynie sprzedaje swoją własność w częściach i dokonuje dostawy rozłożonej w czasie na rzecz jednego podmiotu w celu realizacji przez Inwestora określonych inwestycji (nabywcą Nieruchomości 3 będzie ten sam Inwestor). Takie rozłożenie w czasie sprzedawanych działek zostało nijako wymuszone przez Inwestora i ma związek z realizacją kilku inwestycji magazynowych w okolicy. Wskazać również należy, że dostawie działek można przypisać charakter odosobniony, ponieważ dostawę stanowi teren będący własnością Wnioskodawcy (część majątku nabytego w wyniku darowizny) niezbędny do realizacji inwestycji magazynowo-logistycznej przez Inwestora.

Również podział nieruchomości nie został dokonany przez Wnioskodawcę w celu uprzedniego przygotowania gruntów do sprzedaży. Stanowił on następstwo podpisania Umowy Przedwstępnej 1 i był nijako wymuszony działaniami Kupującego.

Z powyższego wynika, że planowane odpłatne zbycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3 przez Wnioskodawcę oraz jego wcześniejsze działania nie wskazują na istnienie zespołu powtarzalnych, uporządkowanych i powiązanych ze sobą działań nakierowanych i konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Wręcz przeciwnie, postawa Wnioskodawcy była w zasadzie bierna i ograniczała się do zawarcia umów przedwstępnych i udzielenie pełnomocnictw. Tym samym nie można stwierdzić, że przyszła sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a przez to, że uzyskany przychód można zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. w zw. z art. 14 u.p.d.o.f. W szczególności należy tutaj wskazać, że pomimo planowanej sprzedaży kilku działek w ciągu najbliższych lat, nie zostanie spełniona przesłanka prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak wskazywano wyżej, Sprzedający nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości czy też zwiększenia jej wartości. Wszystkie działki będące w przyszłości przedmiotem sprzedaży zostały nabyte w drodze umowy darowizny, a Sprzedający nie kupował żadnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży. W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła przejaw zarządzania majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem udziałów w nieruchomościach, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości będzie skutkowała powstaniem przychodu opodatkowanego zgodnie z zasadami przewidzianymi w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych dla odpłatnego zbycia nieruchomości (czyli źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy), czy też zgodnie z zasadami przewidzianymi dla pozarolniczej działalności gospodarczej (czyli źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 3, nie zostały nabyte dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości 1 (działki nr …, o powierzchni 8,59 ha) i Nieruchomości 3 (działki nr …., o powierzchni 3,3500 ha), nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W analizowanej sprawie do nabycia przez Pana gospodarstwa rolnego, składającego się z kilku działek, w tym Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3, doszło w 1997 r. r. w drodze darowizny od rodziców.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r.,poz. 1360, z poźn. zm.):

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.

W konsekwencji planowane odpłatne zbycie przez Pana Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3, nabytej w 1997 r., nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc uzyskany z tej sprzedaży przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana przez Pana sprzedaż części nieruchomości rolnej, tj. działki nr …. oraz działki nr ………., nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód ze sprzedaży tych udziałów w działkach nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Pana sprzedaż ww. działki nr ……. oraz działki nr ………, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie przez Pana w drodze darowizny od rodziców, tj. 1997 r., upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanym we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ………, ul. ……….., …………. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).