Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 września 2022 r. otrzymaliśmy Pana wniosek z 30 sierpnia 2022 r., który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 listopada 2022 r. (wpływ 9 listopada 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

Wraz z żoną zamierza Pan sprzedać działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1 obszaru 0,8530 ha położoną w A. (obręb XXX, B.). Sprzedawaną nieruchomość nabył Pan (wraz z żoną C.B.) na podstawie umowy sprzedaży, od osób fizycznych w dniu 23 kwietnia 1981 roku, Rep. A nr XXX będąc w związku małżeńskim.

Transakcja nabycia nie była objęta podatkiem od towarów i usług więc nabywcom nie przysługiwało prawo odliczenia obowiązującego wówczas podatku obrotowego. Nabycie nie było dokonane w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Działka 1/1 oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolami Rllla, Rlllb, RIVa, Pslll, PslV. Obecnie działka nie jest w żaden sposób użytkowana (nawet rolniczy).

Sprzedawana działka jest niezabudowana. Działka nigdy nie stanowiła żadnego majątku przedsiębiorstwa, w tym środka trwałego lub towaru. Zakupiona została z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego, jednak z uwagi na rozpoczęcie działalności gospodarczej po kilku latach nie była już uprawiana.

Działka nigdy nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych, najmowana lub dzierżawiona nawet w części i właściciele nie mają zamiaru tego robić.

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podjętym Uchwałą Nr XYZ Rady Gminy A. z dnia `(...)` 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu wsi B., na terenie gminy A. sprzedawany obszar leży na terenie oznaczonym symbolem 34UP - tereny zabudowy usługowej, rzemiosła oraz składów i magazynów. W żaden sposób nie wnioskował Pan, ani nie uczestniczył w stworzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie uzyskiwał nigdy decyzji o warunkach zabudowy dla działki 1/1, ani żadnej innej.

W latach 1991 - 2014 prowadził Pan pozarolniczą działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług transportowych samochodem ciężarowym. W zakresie działalności był Pan podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług). Samochód ciężarowy garażował pod domem, w szczególności nie wykorzystywał (ani podatkowo ani faktycznie) w żaden sposób w przedmiotowej nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej.

Od roku 2009 jest Pan emerytem, nie pracuje i nie zajmuje się żadną działalnością gospodarczą. Żadne z małżonków nigdy nie prowadziło działalności gosp. związanej z obrotem nieruchomościami. Pana żona od roku 2015 jest na emeryturze. Nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

Działka nr 1/1 powstała z podziału geodezyjnego działki gruntu nr 2/2 w 2009 roku.

Na skutek podziału wydzielonych zostało kilkanaście działek w tym działka stanowiąca drogę dojazdową, działka 1/1 przeznaczona pod przemysł i usługi oraz działki przeznaczone zgodnie z MPZP pod budowę domów jednorodzinnych, które Pan z żoną w części darował dzieciom, a część sprzedali na potrzeby własne oraz w celu wykonania darowizn na rzecz swoich dzieci. Dwójka dzieci pobudowała się na tych działkach. Pan i Pana żona nie utwardzali drogi, pomagali finansowo budowie wodociągu do domów wybudowanych przez córkę i syna około 9-10 lat temu.

Wodociąg ten nie uzbraja w wodę działki 1/1 i nie ma wpływu na jej wartość.

Pan i Pana żona nie zajmowaliście się handlem nieruchomościami.

Kilka lat temu nabyli Państwo działkę, którą darowali wnukowi. Posiadali Państwo dwa mieszkania - jedno w spadku po Pana rodzicach, darowane synowi i drugie (otrzymane z książeczki mieszkaniowej rodziców), sprzedane kilkanaście lat temu. Panu z tytułu nabycia nieruchomości nigdy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pan i Pana żona nie nabywaliście innych nieruchomości.

Poza podziałem nie podejmowali Państwo żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie wnosili Państwo o zmianę lub uchwalenie MPZP, studium lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie wydzielali lub uzbrajali żadnych innych nieruchomości.

Nie posiadają Państwo żadnych innych nieruchomości. Nieruchomość, w której zamieszkują zabudowaną domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, położoną w B. przy ul. C. darowali Państwo córce, zatrzymując sobie prawo do zamieszkiwania w części domu i czerpania korzyści z budynku gospodarczego, który znajduje się obok budynku mieszkalnego. Na wynagrodzenie uzyskiwane miesięcznie tytułem najmu pawilonu wystawiają Państwo fakturę VAT. Nieruchomość położona w B. przy ul. D. zabudowana domem mieszkalnym i bud. gospodarczym nie znajduje się w pobliżu działki 1/1 położonej w B. i nie jest z nią w żaden sposób funkcjonalnie lub gospodarczo związana. Nie ogłaszali Państwo zamiaru sprzedaży działki 1/1 i nie korzystali z pomocy pośredników.

Uzyskane ze sprzedaży środki zamierzają Państwo przeznaczyć na remont zajmowanego przez siebie mieszkania, zabezpieczenie finansowe i zdrowotne na starsze lata i dalszą pomoc dzieciom.

Nabywcą ma być spółka prawa handlowego, która w bezpośrednim sąsiedztwie ma zamiar wybudować halę magazynową i zgłosiła się bezpośrednio do właścicieli.

Właściciel zawarł umowę przedwstępną sprzedaży, w której strony dopuściły możliwość powiększenia ceny o podatek VAT w przypadku uzyskania interpretacji podatkowej wskazującej taką konieczność. Umowa stanowi załącznik do niniejszego wniosku.

Sprzedający udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do składania wszelkich wniosków mających na celu uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, energetycznej, gazowej, ciepłowniczej telekomunikacyjnej i telewizyjnej lub ich rozbudowy, oraz do składania wszelkich oświadczeń niezbędnych do uzyskania warunków technicznych jednak bez prawa do zawierania umów przyłączeniowych.

Nie udzielał Pan kupującej spółce pełnomocnictwa do załatwiania w jego imieniu pozwolenia na budowę. Wyraził Pan zgodę, aby kupujący we własnym imieniu załatwiał warunki techniczne przyłączenia do sieci i pozwolenie na budowę (zgoda na dysponowanie działką na cele budowlane) jednak bez prawa rozpoczęcia prac w terenie do dnia sprzedaży. Wydanie działki ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Uzyskanie pozwolenia nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Działka nie będzie udostępniona nabywcy przed sprzedażą na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia.

Uzupełnienie wniosku

• Działka 2/2 została nabyta w 1981 roku do majątku objętego majątkową wspólnością małżeńską A. i C.B.

• Działka 2/2 zakupiona została z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego. Obsiewana była zbożem do 1990 roku odstawianym do GS A. i GS AB. Następnie z uwagi na brak opłacalności oraz rozpoczęcie działalności gospodarczej (w 1991 r.) zaprzestali Państwo działalności rolniczej

• Precyzuje Pan, że działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług transportowych i handlu art. przemysłowymi prowadził od lutego 1991 do maja 2015, zaś emerytem jest od października 2019. Pana żona jest emerytką od października 2015.

• Na pytanie, w jakim celu działka nr 2/2 została podzielona na odrębne działki? – odpowiedział Pan – W celu podratowania finansów rodziny, zabezpieczenia na starsze lata oraz w celu udzielenia pomocy finasowej dzieciom, a także w celu przekazania im w darowiźnie działek głównie na potrzeby budowy ich domów (na tych działkach pobudowało się dwoje dzieci).

• Na pytanie, ile działek powstało w wyniku podziału działki nr 2/2? Prosimy podać numery ewidencyjne nowopowstałych działek. – odpowiedział Pan – Powstało 16 działek budowlanych pod domy jednorodzinne (od nr 1/2 do nr 1/17), dwie działki drogowe nr 3/1 i 3/2 oraz działka 1/1 (wszystkie obręby B., gmina A.).

• Wszystkie zostały wydzielone jednocześnie w 2009 roku.

• Dzieciom darował Pan z żoną 5 działek, sprzedali Państwo 9 działek. Obie działki drogowe oraz 3 działki budowlane jeszcze zostały Państwa własnością (1/13, 1/1).

– Pierwszą (nr 1/8) sprzedali Państwo 16 listopada 2009 roku w celu spłaty długów i podratowania finansów,

– następna (1/9) w dniu 2 czerwca 2015 roku w celu zabezpieczenia finansowego i remontu domku letniskowego dzierżawionego w D.,

– następna (1/10) w dniu 5 sierpnia 2015 roku, (1/7) w dniu 19 sierpnia 2015 roku, (1/12) w dniu 14 września 2015 roku - działki sprzedane w celu w celu zabezpieczenia finansowego, w celu remontu domu C1 i bud. gospodarczych i zakupu auta osobowego,

– następna (1/11) w dniu 16 lutego 2017 roku, (1/6) w dniu 2 listopada 2017 roku, (1/5) w dniu 21 grudnia 2018 roku w celu zabezpieczenia finansowego, finansowania wydatków własnych, poratowania zdrowia,

– następna (1/14) w dniu 3 września 2019 roku w celu dokonania darowizny pieniężnej dla córki D. i zakupu samochodu rekreacyjnego (`(...)`),

– 24 października 2013 r. darowizny działek nr 1/2, 1/16, 1/17 jednym aktem na rzecz dzieci,

– 1 sierpnia 2011 r. darowizna działki nr 1/3 na rzecz córki E.,

– 25 marca 2021 r. darowizna działki 1/4 na rzecz córki E.,

W szczególności środki nie były przeznaczane na zakup żadnych nowych nieruchomości.

• Działki nie zostały sprzedane jednocześnie, lecz w datach podanych wyżej.

• Działki zostały sprzedane na rzecz różnych nabywców z tym, że jeden z nabywców w roku 2015 nabył jedną działkę, na której wybudował dla siebie dom jednorodzinny, a następnie dokupił dwie działki sąsiednie, aby powiększyć swoją posiadłość. Nabywcami zawszy były osoby fizyczne, które nabywały działki na potrzeby pod budowę własnych domów,

• Sprzedawane działki zawsze były niezabudowane,

• Środki uzyskane ze sprzedaży były przeznaczone najpierw na spłatę zaległości, następnie na poprawę warunków bytowych rodziny, remonty domu i zabudowań gospodarczych, zakup i remont domku letniskowego w D., zakupy nowszych samochodów, darowiznę środków pieniężnych na rzecz córki D., wydatki i utrzymanie własne, poratowanie zdrowia Wnioskodawcy i żony (sanatorium, cukrzyca), pomoc w podłączeniu wodociągu do domów budowanych przez dzieci. W szczególności nie nabywali Państwo innych nieruchomości za wyjątkiem działki budowlanej pod domek jednorodzinny (około 1000 m2) którą nabyli Państwo w dniu 16 kwietnia 2021 r. i jednym aktem notarialnym od razu darowali Państwo wnukowi.

• Żadna z działek powstałych w wyniku podziału działki 2/2 nie była związana z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

• Na żadnej z działek powstałych w wyniku podziału działki 2/2 nie prowadził Pan gospodarstwa rolnego, ani działalności rolniczej.

• Działki powstałe w wyniku podziału działki 2/2 nie były w żaden sposób użytkowane i leżały odłogiem. W szczególności nie były dzierżawione, najmowane, ani w żaden inny sposób udostępniane osobom trzecim.

• Po podziale działki 2/2 nie podejmowali Państwo takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wystąpienie o decyzje o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ani nie podejmowali Państwo żadnych innych działań o podobnym charakterze.

• Przed sprzedażą działek powstałych z podziału działki 2/2 nie uzyskiwali Państwo żadnych decyzji i pozwoleń dla tych działek ani żadnych innych, nie grodzili Państwo terenu, nie przeprowadzali żadnych prac ziemnych mających na celu zwiększenie wartości działek, nie budowali Państwo drogi.

• Jedynie w związku z prośbą córki E. pomogli jej Państwo (w kwocie około 12 000 zł) mniej więcej w 2012 roku, w budowie wodociągu do jej budynku położonego na działce gruntu nr 1/3. Wodociąg ten jednak nie uzbraja w wodę działki 1/1, ani działek sprzedawanych osobom trzecim i nie miał wpływu na ich wartość (przebiega wzdłuż działek darowanych dzieciom).

• Działka 1/1 ma być sprzedana nie prędzej niż w marcu 2023 roku.

• Do roku 2013 był Pan wyłącznym właścicielem posesji przy C1. w B. (uzyskana po Pana rodzicach) zabudowanej domem mieszkalnym budynkami gospodarczymi i pawilonem, który może być wynajmowany na cele usługowe. W 2013 roku darował Pan córce Monice połowę nieruchomości, a w roku 2018 darował jej resztę posesji. Zatrzymał Pan sobie (w akcie notarialnym) jedynie prawo (służebność) zamieszkiwania w domu i korzystania z działki oraz prawo do korzystania z pawilonu i czerpania z niego korzyści.

• Pawilon ten był wynajmowany przez Pana i żonę jeszcze w czasie, gdy prowadził Pan działalność gospodarczą i był właścicielem nieruchomości. W zakresie działalności gospodarczej był Pan podatnikiem podatku VAT. W związku z powyższym za doradztwem księgowej uznali Państwo, że od czynszu musi być odprowadzony podatek od towarów i usług.

• Nie posiada Pan żadnych nieruchomości poza działką 1/13, 1/15 i 1/1 oraz drogami 3/1 i 3/2.

Pytania

1. Czy sprzedaż działki 1/1 będzie objęta podatkiem od towarów i usług?

2. Czy przychód lub dochód uzyskany z jej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest udzielenie odpowiedzi w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 2), natomiast wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Pana stanowisko w sprawie (w odniesieniu do pytania nr 2, tj. w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych)

W ocenie wnoszącego o interpretację sprzedaż będzie zwolniona z podatku dochodowego z uwagi na upływ pięciu lat kalendarzowych od nabycia nieruchomości. Nadto planowane zbycie nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej na wstępie ustawy:

źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pana wątpliwości budzą skutki podatkowe sprzedaży działki numer 1/1.

Istotę przedstawionego problemu (zgodnie z zadanym przez Pana pytaniem) stanowi więc wskazanie, czy sprzedaż ta będzie stanowić dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

W celu zakwalifikowania podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy opisana sprzedaż stanowić będzie przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazanej ustawy), czy z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy), należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel Pana działań związanych z tym zbyciem.

Jak już wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych:

ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

– zarobkowym celu działalności,

– wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

– prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Jednak, ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne ich oddzielenie.

W każdym przypadku, o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest jednak podstaw, aby podejmowane przez Podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności sprzedanej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że:

– Pana pytanie dotyczy sprzedaży działki 1/1 spółce prawa handlowego.

– Zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży działki 1/1, zgodnie z którą udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do składania wszelkich wniosków mających na celu uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, energetycznej, gazowej, ciepłowniczej telekomunikacyjnej i telewizyjnej lub ich rozbudowy, oraz do składania wszelkich oświadczeń niezbędnych do uzyskania warunków technicznych jednak bez prawa do zawierania umów przyłączeniowych.

– Nie udzielał Pan kupującej spółce pełnomocnictwa do załatwiania w jego imieniu pozwolenia na budowę. Wyraził Pan zgodę, aby kupujący we własnym imieniu załatwiał warunki techniczne przyłączenia do sieci i pozwolenie na budowę (zgoda na dysponowanie działką na cele budowlane) jednak bez prawa rozpoczęcia prac w terenie do dnia sprzedaży. Wydanie działki ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Uzyskanie pozwolenia nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Działka nie będzie udostępniona nabywcy przed sprzedażą na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia.

– Na podstawie umowy sprzedaży z 23 kwietnia 1981 roku nabył Pan wraz z żoną nieruchomość oznaczoną nr 2/2.

– W wyniku podziału działki 2/2 w 2009 roku powstało 16 działek budowlanych pod domy jednorodzinne (od nr 1/2 do nr 1/17), dwie działki drogowe nr 3/1 i 3/2 oraz działka 1/1 (która jest przedmiotem wniosku).

– Dzieciom darował Pan 5 działek:

• 24 października 2013 r. darowizny działek nr 1/2, 1/16, 1/17 jednym aktem na rzecz dzieci,

• 1 sierpnia 2011 r. darowizna działki nr 1/3 na rzecz córki E.,

• 25 marca 2021 r. darowizna działki 1/4 na rzecz córki E.,

– Sprzedał Pan 9 działek:

• 16 listopada 2009 roku działkę nr 1/8,

• 2 czerwca 2015 roku działkę nr 1/9,

• 5 sierpnia 2015 roku działkę nr 1/10,

• 19 sierpnia 2015 roku działkę nr 1/7,

• 14 września 2015 roku działkę nr 1/12,

• 16 lutego 2017 roku działkę nr 1/11,

• 2 listopada 2017 roku działkę nr 1/6,

• 21 grudnia 2018 roku działkę nr 1/5,

• 3 września 2019 roku działkę nr 1/14,

– Sprzedawane działki zawsze były niezabudowane.

– Środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek nie były przeznaczane na zakup żadnych nowych nieruchomości. Były przeznaczone najpierw na spłatę zaległości, następnie na poprawę warunków bytowych rodziny, remonty domu i zabudowań gospodarczych, zakup i remont domku letniskowego w D., zakupy nowszych samochodów, darowiznę środków pieniężnych na rzecz córki, wydatki i utrzymanie własne, poratowanie zdrowia Pana i żony (sanatorium, cukrzyca), pomoc w podłączeniu wodociągu do domów budowanych przez dzieci.

– 16 kwietnia 2021 r. nabył Pan działkę budowlaną pod domek jednorodzinny (około 1000 m2) i jednym aktem notarialnym od razu darował wnukowi.

– Prowadził Pan od lutego 1991 do maja 2015 roku działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług transportwoych i handlu artykułami przemysłowymi, od października 2019 roku jest Pan emerytem.

– Żadna z działek powstałych w wyniku podziału działki 2/2 nie była związana z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

– Na żadnej z działek powstałych w wyniku podziału działki 2/2 nie prowadził Pan gospodarstwa rolnego, ani działalności rolniczej.

– Działki powstałe w wyniku podziału działki 2/2 nie były w żaden sposób użytkowane i leżały odłogiem. W szczególności nie były dzierżawione, najmowane, ani w żaden inny sposób udostępniane osobom trzecim.

– Po podziale działki 2/2 nie podejmował Pan takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wystąpienie o decyzje o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ani nie podejmował żadnych innych działań o podobnym charakterze.

– Przed sprzedażą działek powstałych z podziału działki 2/2 nie uzyskiwał Pan żadnych decyzji i pozwoleń dla tych działek ani żadnych innych, nie grodził terenu, nie przeprowadzał żadnych prac ziemnych mających na celu zwiększenie wartości działek, nie budował drogi. (Jedynie mniej więcej w 2012 roku pomógł Pan córce w budowie wodociągu do jej budynku położonego na działce gruntu nr 1/3. Wodociąg ten jednak nie uzbraja w wodę działki 1/1, ani działek sprzedawanych osobom trzecim i nie miał wpływu na ich wartość (przebiega wzdłuż działek darowanych dzieciom).

– Nie posiada Pan żadnych nieruchomości poza działką 1/13, 1/15 i 1/1 oraz drogami 3/1 i 3/2.

– Działka 1/1 ma być sprzedana nie prędzej niż w marcu 2023 roku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. Działkę, z podziału której powstała przedmiotowa działka, nabył Pan w 1981 roku z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego. Następnie z uwagi na brak opłacalności oraz rozpoczęcie działalności gospodarczej (w 1991 r.) zaprzestał Pan działalności rolniczej. Podziału działki na mniejsze dokonał Pan w celu podratowania finansów rodziny, zabezpieczenia na starsze lata oraz w celu udzielenia pomocy finansowej dzieciom, a także w celu przekazania im w darowiźnie działek głównie na potrzeby budowy ich domów. Nieruchomość nie była dzierżawiona, najmowana, ani w żaden inny sposób udostępniana osobom trzecim. Nie przeprowadzał Pan żadnych prac ziemnych mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem prywatnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana działki nr 1/1 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia działki nr 1/1 należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Tym samym, sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dodatkowe informacje

Zaznaczyć należy, że tutejszy organ nie jest uprawniony do analizowania i oceny załączonego dokumentu − jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Pana we wniosku, zadanym przez Pana pytaniem oraz zajętym stanowiskiem. W związku z powyższym załączony do wniosku dokument nie może stanowić przedmiotu merytorycznej analizy w niniejszej sprawie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy również wyjaśnić, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony, będącą współwłaścicielem nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).